鎌倉建て主塾 塾長
島津 健（しまず・たけし）
10年で自邸3軒+30棟超の塾生の家サポート！鎌倉の街並みのため、新築移住派には鎌倉・建て主塾が土地探しから建築家との家づくりへ誘導。中古派には、鎌倉の古民家の魅力を鎌倉古民家バンクprojectで発信するなど小さな街づくりビジネスを孤軍奮闘中。
昨年仕入れた車の入らない駅2分の中古住宅の近くで、お隣のあばあちゃんを見かけたので付いていくと、表通りまで近道の秘密の小径があることを発見しました。
権兵衛さんとう地主の家の近くの権兵衛踏切より手前に、こんな小さな踏切があることにすら気づいていませんでした。ここをするっとぬけると、横須賀線のホーム沿いに、通路というか小径があるのです。
ここをホームの真ん中くらいまで歩くと、表の県道に抜ける道があり、これが表通りに抜ける最短コース。権兵衛踏切よりは3分以上ショートカットできます。こういう発見って、ちょっと嬉しいですよね。
路地好き＆借地好きで不動産を物色していますが、ここなんかも昔っぽい下町の路地に見えますよね！場所は鎌倉のお隣の駅から数分の立地。土地の広さは凄く狭いのですが近隣商業地域のため建物は結構建ちます。
しかし、現地を見て思いました。これがセットバックした土地が1/3くらい無くなってしまうのではないか？さっそく売主側の業者さんに疑問をぶつけると、これは水路なのだそうです。よってセットバックも必要なく、道路斜線もかかりません。
こんな路地の物件と思うでしょうが、実は表側の道路はこんなに広いのです。駅から近いので商業立地性や若者向けの賃貸需要はあります。狭小変形地なのでメーカーでは建築はできないでしょう！建築家の出番だと思います。6000万円以内で新築の収益物件ができそうです。少しだけ検討候補にしておきます。
線路のそばに住んでいる人はいますか？駅から近い物件ほど線路に近いわけで、先日見た駅から徒歩5分ほどの物件も線路沿いでした。
古アパートなのですが、手の届きそうな価格で、収益物件として検討したいなと思ったところ。線路際にあるので騒音が気になります。騒音や振動が気になる人は借りてくれないでしょうが、その分が価格に反映されている気もします。
ただ、線路際物件でも駅から近いほど、電車のスピードは遅いので騒音や振動は弱いはずです。駅5分といえばホームから300mほどです。また、近年JRではロングレールというのを採用しているらしいのです。レールの長さが100mあったりと、これまでより、つなぎ目の音が減って静かになっているとのことです。
価格的には、もう一押しという感じで検討中ですが、自己資金半分くらいで買えるなら欲しいと思う物件でした。
今年から1日1時間の散歩か掃除などを
自らに課すことにしました。
ただ散歩と言っても続かないので、
気になる物件を徒歩で見て歩くことに、、、
鎌倉らしい路地をすけると、、、
例によって車が入らない路へと続きます。
そこを曲がると、アレ？お墓がみえる！！
おまけにお寺の借地だそうです。
建物の前まで行くと陽当たりも悪そう！
でも、駅から10分くらいです。
とある業者社長さんの友人の家の売却情報で
まだ値段は決まっていないそうですが、
考え方によっては悪くないと思います。
土地（借地）がリーズナブルに入手できれば
例の同潤会風アパートも建てられそうです。
先日ひさしぶりに表参道に行きました。
というか都内に出るといつも表参道なオシャレな塾長です。
表参道ヒルズの一角にある同潤会アパートの保存部分。
うっとりしながら眺めてきました。
数寄屋造りの古民家などと違って趣があります。
目測だと4.5m×6.3くらいの建物のようです。
こんなのを鎌倉の近隣商業の狭小地に建てたいなと思います。
建て方によっては木造でローコストにできるかも知れません。
ただ防火仕様が求められるので、
このような木製の窓は難しいと思います。
すると鉄製の窓を特注してと思いますが、
きっと結露が大変なことになると思います。
内側にアルミサッシを納めておき、
窓の外に化粧として窓のような木製格子をつける
これなら建築基準法をクリアするかも知れません。
昔会社を共同で興した東京芸大出の知人は、
自社ビルを建てるのが目標だと言ってました。
また家賃30万〜40万のところに住むイメージが無いと駄目って、、、
最初はピンと来ませんでしたが、
家賃40万〜の方は、その後さらに独立して数年で達成。
でもビルはなかなか所有できないものですね。
先日、鎌倉駅4分の立地に4階建ての店舗付きマンションが、、、、
売り出されているのをレインズで発見しました。
以前から興味を持っていた古マンションなので、
実際に建物周囲や階段に登ったりと、
状況をチェックすることにしました。
耐震性は低いかもしれませんが、
建物はまだ使えるはずです。
そもそも解体するのに1000万も2000万もかかります。
現在の価格は1億超えで手が出ませんが、
リーズナブルな坪単価×土地広さ−解体費なら
なんとかファイナンスをして欲しいなと思います。
ただ、塾生さんの中にも資金が豊富で
店舗付きの駅近ビル用地を探してる人がいて、
その方に、まずおすすめしたいと思っています。
鎌倉市内の少し朽廃しかけた古家ですが、
再生して貸し出そうということで改修相談をうけています。
耐震補強も含め700万近い試算が出ました。
賃貸住宅だからコストをかけるにも限界があります。
頑張る大家さんは、塗装や清掃の大半を自分でやることにし、
全体で500万以内に収まるよう努力しています。
先日、打ち合せに行ったときも
大家さん自ら、床を剥がしはじめ根太の状態をチェック。
他人に任せ切りにしない強いハウジングスピリットをお持ちです。
鎌倉建て主塾はリフォームのお手伝いをしますが、
工事で利益を上げるリフォーム屋さんではありません。
いわば、自分でリフォームをしたい人のコンサルタント。
中身はしっかり、コストを下げるという目標は、
大家さん＝建て主と同じ目線で仕事しています。
先日購入しておいた駅から2分の物件。
昭和48年と古民家というには中途半端な物件ですが、
これを、できれば古リフォームしたいと目論んでいます。
火曜水曜の休みの時間を使っては掃除を始めました。
庭まわりの雑草を抜いてだいぶスッキリです。
これから冬なので、3月ほど放置できますね。
大量に出た雑草をゴミ袋に入れて、
植木にゴミとして持ち帰ろうと思ったら、、、
垣根越しに、となりのおばあちゃんが、
もう少し放っておき量が減ったら、
袋に入れると良いとアドバイスくれました。
よく苦労はお金をだしてでも買え！と言いますが、、、
先日、○千万円単位の自腹を切って買いました。
また、床の抜けかけている古家です。
古民家というような風情のある時代ものでもありません。
築36年経過した、使えるかどうかギリギリの建物です。
実際、引き渡し後に家財がなくなって建物をよく見ると、
随所に傷みが着ていてリフォームしないと賃貸も出来ません。
この普通の人には、買え！と言えない物件を
これから半年くらいかけて、再生をしていこうと思います。
何の取り柄も無い建物を鎌倉らしい魅力的なものにするには、
いったい幾らかかるのでしょうか？
古家の再生の修行をしているようなものですが、
鎌倉建て主塾の塾長として、率先して体験するつもりです。
こんな、ギリギリの中古住宅（建物価値0円）にも、
取り柄が無い訳ではありません。
なんと北鎌倉の駅から2分ですから、
建物が気持ちよく改装されたら、賃貸でも購入でもニーズはあると思います。
まずは、見積りですが、
その前にみんなの古民家「たからの庭」を仕上げないとなりません。
年内は改装に着手できそうにもありませんので、
しばらくは、賃貸店舗付き住宅（改装自由）と
建築用地（地域の建築家設計条件付き）という条件で
物件情報として公開しておこうと思います。
という意味です。
引いてしまいます。
価格100万円と激安。
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