鎌倉建て主塾 塾長
島津 健（しまず・たけし）
10年で自邸3軒+30棟超の塾生の家サポート！鎌倉の街並みのため、新築移住派には鎌倉・建て主塾が土地探しから建築家との家づくりへ誘導。中古派には、鎌倉の古民家の魅力を鎌倉古民家バンクprojectで発信するなど小さな街づくりビジネスを孤軍奮闘中。
普通の不動産屋さんが相手にしないような古家を再生して入居者探しまでやっています。大家さんがお金を出せない場合、サブリース方式でこちらが改装資金を拠出したいりする貸家再生方式なども。今回は大家さんもどうやら普請好きのようで、トータル300万ほどの費用を出してくれます。
その辺の工務店に頼むと、古い大壁の家にもバンバン石膏ボード貼ってビニールクロスにしてしまいますが、そんな呼吸しない家では、鎌倉移住派には受け入れられませんので、頑張って塗り壁にしたいと思います。
こんな古家再生に良いのが、アトピッコハウスが開発したパーフェクトウォールという塗り壁材。これが革命的で、下地が合板だったりクロスだったり土壁だったりしても一発で塗れるんです。
色もこんな沢山の中から選ぶ事ができますが、賃貸なのでやはりベーシックな白系から選ぶとこれらに絞られました。現在見積り依頼中ですが、材料の無駄が無いように1色に決めました。これから見積りが届く予定ですが、通常3800円/平米の塗り壁コストなのに対して、条件が揃えば2000円/平米を切る事も可能だということです。
鎌倉で、文化財とかにならないような庶民的な古民家を維持活用する仕組みを模索中の塾長です。再生し普通に賃貸、店舗利用、シェアハウスなどいろいろな手法が考えられますが、ポピュラーではないけど意外と有効なのが撮影協力（貸しスタジオ）です。先日も、みんなの古民家たからの庭でカメラマンによる撮影がありました。
今回初めて、カメラマンとスタイリストの個人的な作品ということでご利用いただきました。あの荒廃した感じの庭と美女のコントラストに驚きです。ファンタスティック！さらに、詳細はたからの庭ブログをご覧ください。
雑誌の撮影やビデオの撮影が入れば、2日から3日で普通の家賃くらいは稼ぎ出してくれるのが、撮影用のスペース貸しです。ただし、どんな古民家でもというわけにはいきません。これにはたからの庭のような個性とか、景色とか、建物の圧倒的な魅力が無いと使ってもらえないからです。
子供の頃に月極駐車場の看板を見て、「げっきょく」さんて土地を沢山持っていてお金持ちだなと思った塾長です。昨日は、塾生さんが鎌倉駅から数分の階段物件を購入するということで駐車場を探しでご近所をぶらりお散歩しました。
探してみると、物件から歩いて数分内には、数カ所の月極駐車場があることが判明しました。鎌倉駅に近いエリアなので料金は2〜2.5万円と結構高めではありますが、意外とあるものです。
でも階段物件の価格とこの駐車代を考えると、年間25万×20年で500万。40年と考えても1000万。そのくらいは土地の評価は下がってます。階段だからこそ駅から数分で買える値段なわけです。そういう、ひねくらた物件ばかりを塾生さんにはおすすめしています。中には階段300段なんてのを買った人もいます。
月額500円弱なのでサービス内容を電話で確認するのを飛ばして「050あんしんナンバー」をWEBで契約してみました。せっかくだから不動産屋さんらしい番号ということで050-XXXX-2103（不動産）をゲットして喜んだのもつかの間。
実際に使ってみると、当初の目的には使えないことがわかりました。留守電の御声ガイドにオリジナルの御声が登録できないからです。もともとは不動産業者からの物件確認電話に「レインズに掲載されているものは有る！」と伝えた上で、メッセージを受け付けるなり転送するなりしたかったのですが、それができないのです。
もともとこのサービスの目的が、自分の本来の電話番号を相手に知らせないことですから、それ以上を求めても仕方ないですが、ちょっと残念です。良い番号が取れたので、解約するのは暫く止めておき、何か良い使い方が無いか考えます。
海1分の塾生さんの家に物置を造作中です。サーフボードやロードバイクが収納できる大型のものでオリジナルの設計。おまけに土地の余った部分に合わせるため、フォルムが変形したもの。
市販の木製物置は意外に高いし、サイズなどもあまり揃っていません。かと言ってイナバの金属製の物置では雰囲気が台無しということで、製作に踏み切った物置は外壁はガルバリウムの波板トタンという昭和の倉庫調。今週末にはドアを除いて完成する予定です。
本体の制作費が20万円でドアを建具屋さんに2万円くらいで製作してもらいます。設計は助手の一級建築士で塾長がスーパーバイズしているので10％の管理経費を乗せると25万円超くらいの予算です。
先日、管理しているテラスハウスで1年点検がありました。室内では、サッシの開閉時に軋む音がする部屋と、キッチンのパネル壁にヒビが入っている部屋が確認されました。また、当然のことながら建物の外部は問題なかったようです。建物の方は、想定内という結果でした。
翌日は、オーナーも立会でのもと、植栽の1年点検をしたのですが、2月という時期のせいか、どの樹木も元気がありません。1年保証だからこの時期にするのではなく、春先まで延ばした方がクレームが無いに決まっています。どうして、この時期に点検をするのか？ハウスメーカー側の姿勢に疑問を感じます。
オーナーが1本1本植栽を点検しているうちに、複数マンサクの木に青色のテープが巻き付けられているのを発見しました。造園担当者は「そのようなものがついていることはありません。」というので、もしかしたら？住人がクリスマスの飾りなどを着けるために巻き付けたのでは？しかし、別の場所のマンサクを見てみると、テープやワイヤーが成長した木に食い込んでいるのが見つかり、やはり当初からあったものと判明。あわてて造園屋さんが1本1本テープを取り除き始める始末です。あわや管理側の責任になりそうな一幕もありました。
大手だから完成後のアフターフォローが良いかというと、まったく気持ちが入っていません。このテラスハウスの植栽は、三井ホーム→都内の造園業者→植木屋さんという流れの仕事になっています。そもそも住宅という、その場に固定されたものを全国規模の大手企業が受注する自体に疑問を感じます。そんなダークなムードの点検でしたが、このテラスで生まれた赤ちゃんとオーナーが点検の途中で出会ったことが、この日最も愛のある場面でした。
鎌倉でサブリースしている古民家です。家賃の15％を管理費＋サブリース経費としていただく代わりに建物の維持費は鎌倉建て主塾が負担しています。この家の雨戸は表面のベニアが剥がれはじめ戸袋でひっかかるようになっていました。
このところ何でも手作業を御願いしているカワセミ工房さんに、悪くなったところを張り替えてもらいました。仕事が早くて助かっています。
このあと、他の雨戸に近い色に仕上げるのですが、表面の質感も違うしちょっと難しいですね。水性塗料で全部塗り直さないと駄目かもしれません。この2枚だけを他に合わせようとするのは出来なくもないそうですが、結構大変なんです。
20年以上前に「眠らない都市東京24時間」（テレビ東京）の特番をプロデュースして、イマイチ眠たい番組と局Pに言われてしまった塾長です。その時に流行っていたのがウォーターフロント。ジュリアナとかベルファーレとかですね。ということでウォーターフロントには甘美な響きを感じる世代なので買ってしまいました。目の前が川の物件。
鎌倉には滑川という川があります。小さな河川ですが、浄明寺の方から蛇行しながら相模湾まで流れています。そこに面しているので眺望が良いのがこの物件の最大の魅力です。それも南向きですから、現オーナー曰く「陽当たりは最高」だとのこと。
もう1つのメリットはデメリットと表裏一体ですが、土地の川沿いに鎌倉市の土地（青地）が存在すること。約12坪以上あり事実上庭として使っている点です。デメリットとしては、この青地が十数軒にも横に繋がっており、境界確定が出来ないことです。昔は登記所（法務局）で、その場所の境界確定をすれば筆を分けられたのですが、平成に入ってから、まず全体の面積を確定して、その上で分筆しないといけないという決まりになったためです。
ちょっと真面目な人は、境界が不明瞭な土地として敬遠すると思いますが、相手が個人ではないし、ちょっと立地が良いと坪100万円する鎌倉で十数坪もおまけがあると考えると、メリットと位置づけられると思います。さらに昭和56年築の36坪ほどの家が土地値でついているのが利点です。少しお手入れをして付加価値をつけて売り出そうと考えてます。
イラストレーターというグラフィックソフトで手描き風の間取図を作る手法を昨日発見し、実際にお預かりして賃貸募集している海一望マンションの間取図を描いてみました。所用時間は20分ほどでこんなのができます。
線を引く度に不思議なユラギが出るので描いていも楽しいです。見る人もカチカチの図面に比べて想像力が掻き立てられるのではないか？と期待しています。
鎌倉の宅地の魅力は、画一的な分譲地にはない、曖昧な境界だったり，変形だったり、曲線だったりしています。そういう魅力もあるのだと考える塾長は、図面にもユラギを求めてみたのです。
不動産業者になって販売図面を作成するようになりました。もともとデジタルのデザインの草分けだったのでイラストレーターなどのソフトでレイアウトするのは得意なのですが、デザインが奇麗するぎると、わかりにくい図面になり、おじさん不動産屋さんにもわかり易い図面にすると何だかダサイ感じで、これまでしっくりきていませんでした。
先日購入した任意売却物件の元付け業者さん。手書きでわかり易く情報量のある資料を作っていたので、それを教科書として、手書き風図面を作成することにしました。
まずイラストレーターで手書き風の線を描く機能を使って、間取図などを作成することに成功。これで、ちょっと他の会社とは差別化された販売図面ができます。とくに鎌倉の古民家や建築家との家づくりを推奨している立場としては、手書きというのがとてもマッチしていると思います。簡単そうで、普通の不動産屋さんには真似出来ないと思います。
鎌倉駅からほど近い中古住宅を塾生さんが購入するということでお手伝いさせてもらっています。建物はちょっと庶民のレベルを超えた作りで70坪もの床面積があります。また、築20年経過して減価償却は終わっているものの、まだまだ快適に住むことができます。
塾生さん（買主）の希望により、先日建物診断（ホームインスペクション）が実施されました。通常より広い建物なので2名の建築家が来てくれて、主に床下と屋根裏をチェックしてくれました。
中古住宅の建物診断ですが、最近普及しはじめています。中古住宅を買いたい人が増えてきていることや、それを実施する団体・企業などの活動が周知してきたためです。費用は数万から十数万円。今後、自分が中古住宅の媒介を扱う場合には、サービスメニューに入れて行こうかと思います。仲介手数料に含んでも良いと思うのです。
今回は、居住中でありながら3時間以上におよぶ診断に御協力いただいた売主さんには、ご負担もあったと思いますが、実施した結果、屋根の塗装補修、床下と小屋浦の施工不良の軽微な補修、板金部分のチェック補修が必要ということがわかり有意義でした。今後、こうした診断は、売り主側でも実施していくという流れになってくるかも知れません。測量費用に比べれば安いものです。
駅から2分の接道の悪い土地値の中古住宅を買いました。「改装して賃貸に出してその後売却か？駅から2分という立地を活かせば賃貸住宅を新築しても鎌倉で8％くらいの利回りが出る！」という目論見で仕入れたものです。
ちょっと別件で知り合った営業マンにこの家の話をしたら、すぐにお客さんを見つけてきて買いたいということになり、予定外の早期転売となりそうす。接道が悪いため、銀行ローンに苦労されており、まず中古では無理ということになり、次は建て替えでの審査となり、最後は建物完成後のローン実行という条件が出て来ました。
そのように、なかなか引き渡しの目処が立たないのですが、この場所を気に入っていただいており、何とかその夢を実現したいと思っているのですが、土地の代金をいただく前に第三者が建物が着工するのはトラブルの種です。何か良い方法が無いか？探ってもらっているところです。
先日の晴れた日に、現地近くの神社から建物を見下ろすと、冬の午前にもかかわらず、大陽が燦々とふりそそいていました。一部屋根の接合部に雨漏りはありますが、その他は奇麗な状態で、解体するのも勿体ないという気持ちも沸いてきます。週末には、結論が出ますが、皆にとってハッピーな方向に進むと良いと思います。
iphoneで便利なのはMacのiCalと連動したスケジュール管理とGoogleMapが見やすい点だと思うのですが、不動産にかかわる自分に取って役に立つアプリがもう1つありました。それがボイスレコーダーです。
今時は、どんなガジェットにもついている機能ではありますが、こんな使い方をしています。
「庭に灯籠あり！」「エアコン2台あり！」etc.
住宅の現況などを見ながら記録するのに手書きのメモを取る必要がなく便利です。
これだと目で周辺状況の把握に集中し、メモ書きに気を取られることがありません。
また、こうして実際に声に出すことで、実は全部暗記できてしまったりします。
これからiphoneに向って「プロパンガス」とか言っている人を見かけたら、
真面目な不動産屋さんですから多めに見てあげてください。
先日購入した古家ですが、若いご夫婦が買いたいとうことで売却契約をしました。数百万かけてリフォームと思っていたそうですが、例によって接道が悪く担保評価が低いため新築でないとローンが降りないことに。もともと古家再販のための素材として購入したので目的は違ってしまいますが、若い御夫妻がどうしてもその場所に住みたいという気持ちも最優先しないとなりません。
しかし、結果良かった点もあります。2年前に不動産業者になったので、個人と違って瑕疵担保責任を2年間負わなければなりません。築35年経過した建物の瑕疵担保をと言われても売る側にリスクが大きくのしかかっていましたが、更地にして新築というお話に変遷したため、気兼ねなく物件情報報告書に雨漏りやシロアリなど実際以上に使えないと記載できます。設備等は全部使用不可と書いておきました。
これまで、賃貸では軽い雨漏りや大きなすきま風などのある古民家に、何か不具合があっても借主が自分で補修するという約束でトラブルはありませでした。また今後仮にトラブルなどがあってもこちらの責任で対応できますが、売買となると事情は違いますので、周到に用意をしておかないとなりません。古家を何故もっと活かさないのか？という考えで古家再生に取り組み、不動産業者にまでなったわけですが、プロになればなるほど、土地値に近い古家を再販する難しさを実感しています。
古家や廃屋に近い物件を格安で貸すかわりに、屋根からの雨漏りと床下配管以外の補修は入居者が行う。ただし、その気があればリフォームや改装を自由にしてよいという7年長期の定期貸家で貸家再生を推進しています。
鎌倉市内にある物件では、入居者がキッチンを付け替えで水道管切り替えをしようとしたら、ボロボロに錆びた管が、地中で漏水しはじめ水道管全滅でした。結局、給水管は温水も含め28万近くかけて全面的に交換しました。
さらに、下水の升も壊れて流れが悪いことが発覚したので、24万→38万→20万と大きく幅のある3社相見積りを経て工事に着手したところ、排水管と升を全部交換する他、増築した部屋の床下にある最終升が滞って汚水が溜まっていました。
まず、宅内の管をすべて流れるようにした後、最終升を何時間かかけて掃除し、道路への引込みを調べたところ、そこが滞っているとのこと。市役所の下水道関係の人も含め15人くらいの人が出て大騒ぎになったそうです。幸い、最終升から引込みまでは市の方で補修してくるとのことで何よりです。
結局、オーナーは給湯器交換も含めて50万以上の出費になりました。オーナーも痛い出費に頭を抱えていますが、こうして汗をかいて補修しない限りこの家は貸せなかったのですから、納得されています。
今回の経験から、老朽化した不動産の賃貸管理募集仲介は普通の不動産屋さんが敬遠するのが良くわかりました。しかし、逆に考えれば、貸家再生不動産のマーケットは無限にあり、塾長の独壇場であるとも言えます。でも実際に古家の賃貸は手間がかかります。好きでなければ出来ない仕事です。
すでに築十数年とは思えない外観のしっかりした物件でした。オーナーから賃貸に出す事を検討したいということで現地に行ってみると、江ノ電の駅の改札から10秒。4階のお部屋の窓からは相模湾や江ノ島が一望の物件です。
これで80平米〜90平米あったら25万〜30万の家賃となりますが、このマンションは60平米前後とややコンパクトなお部屋が多いようです。そのため賃料も10万円台後半に抑えることとなるでしょう。
壁紙を張り替えるか？どうか？迷われていましたが、ペット可にして壁紙は汚しても良い事にしたらと提案しました。また、都内の会社に勤める独身OLさんなどが2人でシェアするケースや、住居ではなくSOHOなどの事務所に利用するケースなども了承いただきましたので、引き合いは強いかな？と思います。
もちろん、僕が媒介を扱う場合に、かなず管理（家賃5％）を請け負うことにしていますので、その分、仲介手数料は他社の客付け会社の取り分とすることができるので、レインズやathomeなどの大々的に公開し、広告も可とすることで、全国の不動産会社の営業マンの力をフルに活用することができます。これから春の引越シーズンだし良い結果が出せると思っています。
民法では建物は隣地から50cm離して建てることになっているそうですが、隣地同士が合意していればその限りではなく建築基準法の許す限りぎりぎりに家を建てても良い事になっています。2分割した手前の土地と奥の旗竿地で、写真のように上手に建てています。
何も、狭小限界設計を推奨しているわけでは無いのすが、こういう所の無駄を削り、その他道路側や庭などに多くの空地を割り振るのは有効だと思います。このお宅の場合は、隣地境界から20cmくらいで境界にステンレスの棒材と金網という最小限かつデザインのすっきりしたフェンスを設置しています。
この考えをさらに進めると、20cmの空間には小熊笹などの植栽をして空間的に隣地に提供し、逆にメンテナンスの時は隣地スペースを貸してもらうという建築協定をすると良いと思います。親族や知人同士で土地を分割して家をたてる場合には、そうした総合的な配棟、外溝計画を考えることが望ましいと思っています。
路地好き＆借地好きで不動産を物色していますが、ここなんかも昔っぽい下町の路地に見えますよね！場所は鎌倉のお隣の駅から数分の立地。土地の広さは凄く狭いのですが近隣商業地域のため建物は結構建ちます。
しかし、現地を見て思いました。これがセットバックした土地が1/3くらい無くなってしまうのではないか？さっそく売主側の業者さんに疑問をぶつけると、これは水路なのだそうです。よってセットバックも必要なく、道路斜線もかかりません。
こんな路地の物件と思うでしょうが、実は表側の道路はこんなに広いのです。駅から近いので商業立地性や若者向けの賃貸需要はあります。狭小変形地なのでメーカーでは建築はできないでしょう！建築家の出番だと思います。6000万円以内で新築の収益物件ができそうです。少しだけ検討候補にしておきます。
大家さんの依頼により貸家の再生をしている中で、大家さんが譲れなかったのが耐震補強です。「耐震性の弱い建物を貸して地震で万一のことがあったら、、、最低限のレベルにはしておきたい。」のだそうです。
自分自身建築の専門家ではないし、鎌倉建て主塾の仲間の建築家達も構造設計は専門家に念のため依頼しています。そこで耐震補強の経験のある鎌倉市内の設計者さんに耐震診断および補強設計をしてもらいました。それがこの図面です。
図面で見ると簡単そうですが、壁を剥がしたり天井や床下を開けたりと手間ひまがかかります。横浜市の耐震補強の標準単価を元に見積もってもらいましたが、そのコスト240万円です。なんだかんだと家賃1年分に近い金額ですね。この見積りには、壁を壊した後の仕上げ費用も入っているので、今回そのコストは別に見積もってありましたから、もう少しコストダウンできるはずです。
耐震200万。屋根外壁150万。内装設備リフォーム300万。これが現在の見積り概算です。これに鎌倉建て主塾のデザインおよび監理費10％が加算されます。なんとか総額700万を切りたいと大家さんとさらなる工夫をしていきます。
江ノ電の稲村ケ崎の駅のホームにある木製の古いベンチですが、かなり風化して味わいを出しています。ただし、決して壊れているわけではなく表面がささくれていることもありません。
どれだけの年月が経過したものかわかりませんが、良質の木材を使っていたためでしょうか？すり減っても、しっかりとした強度を保っています。古材と言ってしまえば簡単なことですが、このベンチの木肌をなでていると、もっと深い意味がある気がします。
日本の木造建造物（構造物）は、材料によって年月の「のりしろ」みたいのがあって、耐久期間を経たら交換するというつくりになっています。鎌倉の古家には、戦前の木造のものが多く残り、その木肌がなんとなく懐かしく、味わいを醸し出し街並みを構成しています。それが「鎌倉らしさ」です。
明治以来、人気の移住の街・鎌倉ですが、近年、新建材やインチキ外壁の家が増えています。それを、できるだけ阻止したいという思いで鎌倉建て主塾をスタートさせ建築家との家づくりへ年間数軒御繋ぎしています。また古民家を再生賃貸したり、活用するプロジェクトを推進する鎌倉古民家バンクも運営しています。
それらの活動の結果、何十軒か百軒かわかりませんが「鎌倉らしい」家が生まれれば良いと思っています。古くなってこそ味わいの出る家＝ラスチックな家。このベンチには、そういした家づくりと重なるものを感じてしまいます。
海見えの高台の土地があると聞いて、さっそく江ノ電の某駅に向いました。まるでハイキングコースのような坂道をえっちらと登っていくと細長めの平坦な土地が現れました。
そして、雑草をかき分け、海が見えるという宅地の先端部分に立ってみたのですが、海が見えません。冬で落葉樹の葉が落ちている時期にもかかわらず海が見えないなんて残念と思うのですが、建物を建てて2Fからは、きっと海が見えるのだと想像します。
樹木が生い茂る斜面部分は地主さんの土地なので、頑張って枝を剪定していけば、宅地からも海が見えるようになるかもしれませんね。そういう意味で楽しみのある土地かも知れません。個人的には「自然と向き合う苦労を背負い込む感じが」大好きな土地です。
先日七里ガ浜の韓国家庭料理のお店に行った帰りに、江ノ電の一駅先の稲村ケ崎まで歩いて、ついでに気になっていた海見え高台借地を視察。さらに、自宅に帰るのにも由比ガ浜で降りて歩きました。
そもそも健康のために散歩ということで犬を飼ったのですが、この犬が大の散歩嫌い！仕方なく、今年から運動不足解消のため自分だけで歩くことを心がけています。1日1回、できれば1時間歩くか、本格的な掃除や庭の手入れなどをするようにします。
さて今日は、たからの庭の帰りに歩いて帰ろうか？と思います。
売却の専任をあずかる物件に内覧の申込があります。エンドユーザーではなく業者さんからのお話。11時に鎌倉を出るという話だったので11時から外でまっていました。
ポカポカ陽気だったので、外で交差点の車を眺めながら「やはりプリウスって結構走っている！」と実感しながら、待つ事45分。連絡も取れず現れないので、仕方なく売主さんに「来たら案内しておいてください！」とお願いしました。
その後健康のために、家まで35分の道のりを気持ちよくウォーキングして帰りました。後で電話で12時頃に着いて内覧したとの知らせがきましたが、残念ながら購入申込には至りませんでした。
不動産業者になって物件情報が流れてくることで、時々驚くことがあります。テナント募集から知る閉店の情報です。
うなぎ屋さんのようだけど実はカレーが美味しいというあの小さな店や、鎌倉で長いこと愛されてきた趣味関連の店などが閉店するらしいことをレインズやathomeファクトシート等のプロ情報から知る事ができます。
この家賃を捻出する利益を出すのは大変だろうな！と妙に納得したりし、鎌倉にも不景気の波は少しずつきていて、特に大きなテナントを埋める力のある店舗は少なくなる傾向だろうな？と思います。一方で、10万円台の家賃の小さなテナントなどは人気で、比較的早く埋まります。収縮経済の中、心の通ったスモールビジネスは強いのかも知れせん。
鎌倉には沢山の借地があり、借地ほど古くから街並みが残る風情のある場所で駅から近いなどの立地の優位性があります。ただし、あまり大きな借地になると価格も膨らみ買い手がつきにくくなるのも事実です。
実際に50坪前後で3000万以下の借地であれば、買い手は多いのですが、100坪以上で6000万超えとなると地代も高くなるので、かなり力のある方でないと買えません。そこで、鎌倉建て主塾では、消費者が借地を分割購入するお手伝いをしています。大きな借地こそ分割購入できれば、リーズナブルな価格で入手することをができるからです。
借地を分割して購入したい消費者のお手伝いですが、課題も多くあります。まず、売主は最低限同時決済を求めます。つまり、2組とも現金で買えるくらいの人が揃わないとなりません。次に、購入対象が300平米を超える宅地になるので、開発申請が必要になり時間とコストがかかります。そして何より地主さんや売主の理解です。
鎌倉建て主塾では、単に安く買えるから借地の分割購入をお手伝いしているわけではありません。購入者同士の建築や造園までこだわりをもって協調してもらうよう誘導していきます。鎌倉の老後の小さな家で実績のある借地の分割購入と街作り。これを広げていきたいと考えています。
鎌倉建て主塾に移住登録している塾生さんの数が1400人を超えました。鎌倉山派598人、鎌倉海派455人、逗子葉山247人、藤沢湘南102人となっています。登録いただいた皆さんありがとうございます。
振り返ると昨年の3/3に1100人突破でしたので1年で300人以上増えていることになります。その1人1人の移住への思いに応えるべく活動を続けていますが、鎌倉移住＝夢という位置づけの方も多くいます。登録から数年経過して、やっと家づくりができる人も少なくありませんので、そんな移住への気持ちを大切にしていきたいと思います。
今年は、同じペースでいくと1700人くらいまで増えるかも知れません。最終目標は3000人ですが数年でそれも達成できるかも知れません。鎌倉移住というキーワードだけで3000人のコミュニティを形成できたら、それは大きな消費者パワーになり、不動産の何かを変えていく力になるかも知れません。
今年から1日に1一度散歩を心がけています。とは言っても目的なしには続きませんので、物件視察を兼ねてですが、思わぬ収穫もあるんです。
実際に見に行った物件とは別に、街を歩いてると売り出し中の看板が出ていたりして、それを元に業者さんに問い合せます。
外見に行く物件の場所によっては、今まで歩いたことのないエリアもあり、この辺りも住んでも良いなとか土地勘が養われます。
JR辻堂駅からも海からも徒歩圏の土地。地主の息子さんが環境を維持したいとの理由で建物譲渡特約付き定期借地権で売り出すことになりました。
30坪とコンパクトな土地ですが環境も陽当たりも良いので住宅建築に適しています。それでいて価格は1000万ほどの予定です。ここに鎌倉建て主塾のサポーター建築家による設計条件付きで家を建ててもらい、できるだけ街並みを維持しようとうプロジェクトです。
新法の借地権において、普通借地は50年以上となっていますが、建物を最後に買い取る特約をつけることで30年の定期借地にすることが可能になります。定期借地は、地主にとっても最初に受け取る金額を前払い地代とすることで、譲渡益税がかかることなく賃借が可能というメリットがあります。
買い手にとってはイニシャルコストを抑える事ができるのですが、まだ普及度の低い新法の借地権ですからローンづけには苦労するかも知れません。しかし、売主側では1000万以上の自己資金のある方を想定しています。
安いから買うという人ではなく、年齢や家族構成などの事情で土地にお金をかけるのは無駄だという認識のある方に買ってもらおうというわけです。さらに、そういう気持ちのある方には、東側の空地もお庭として一部貸してもよいとのことです。
スマッチの御題は、
駅からの最適な距離は？ということですが、、、
実際に今保有している物件をみると以下のとおり
●自宅 鎌倉駅４分（借地）
●老後の家 鎌倉駅７分（借地）
●仕入物件 北鎌倉駅２分
●投資ワンルーム 茅ヶ崎駅２５分（海見え）
などと、ほとんどが駅近くにあります。
ただし、まともに買ったら大変な価格なので
借地や車が入らないなどで取得価格をおさえました。
一方駅から遠いワンルームですが、
海が見えるというロケーションと
ワンルームにしては広い３０平米という魅力を保持しています。
鎌倉建て主塾では、建築家と家を建てる際に、
徒歩圏の壁を超えて
駅から遠いところに土地を探すか？
駅から近い借地や車の入らない土地を取得するよう提唱しています。
駅から１５分くらいで坪１００万くらいする鎌倉で
建築家と良い家を建てようと思ったら
7000〜8000万はくだりません。
鎌倉の場合に限ったことですが
駅近くで借地や車不可の土地か、
バス便ならば、海が見えるとか眺望環境が抜群など
そうした割りきり＝メリハリが必要なんです。
今年から1日1時間の散歩か掃除などを
自らに課すことにしました。
ただ散歩と言っても続かないので、
気になる物件を徒歩で見て歩くことに、、、
鎌倉らしい路地をすけると、、、
例によって車が入らない路へと続きます。
そこを曲がると、アレ？お墓がみえる！！
おまけにお寺の借地だそうです。
建物の前まで行くと陽当たりも悪そう！
でも、駅から10分くらいです。
とある業者社長さんの友人の家の売却情報で
まだ値段は決まっていないそうですが、
考え方によっては悪くないと思います。
土地（借地）がリーズナブルに入手できれば
例の同潤会風アパートも建てられそうです。
スマッチャーの皆さん！
あけましておめでとうございます。
新年ということで今年の目標を考えました。
十大目標といきたいところですが
あまり数を思いつかないので5つほど！
1）家族の健康と幸せ
2）散歩の励行（できれば愛犬と）
3）各サイトの刷新
4）管理物件20戸以上
5）古家再生資金4000万
1番目は基本ですね。
2番目はメタボ対策ですが、できれば愛犬霜太も散歩できるようになれば言う事ありません。
3番目ですが、鎌倉建て主塾と鎌倉古民家バンクなどのサイトを刷新すること。もう少し、読者にわかり易くサービス内容を整理する必要があります。
4）賃貸の管理物件ですが、現在15件ほどですが、今年こそ不動産開業の目標である20件を目指します。
5）古家を購入して再生し付加価値アップして賃貸後売却する資金を現在の3000万から4000万にアップできればと思います。時間がかるので1年では無理かも知れませんが運と風向きによっては可能です。事業資金が多ければ多い程魅力的な物件づくりができます。
他人の物件も自分の物件のように思える塾長です。
貸家にするための改装費用はできるだけ抑えたいもの
それにビニールクロスでペタッと仕上げたくないし
なるべく古い家の良いところは残したい考えです。
そんな考え方に共鳴していただいた腰越の大家さん。
自ら塗装をするということで指南に行ってきました。
これが今年最後の仕事となったわけです。
築後数十年経過してパサパサになった柱に
オイルを染込ませて本来の美しい木目を出します。
カンナのかかった柱にはオイルが染込みにくく
3度から4度塗らないとなりません。
鴨居などの材質は一発で良い色合いが出ます。
お正月に何度か来て作業されるそうです。
年明けからは予算を確定して
本格的にリフォームが始まる予定です。
周辺相場＋1万円の家賃を目指し再生したいと思います。
先日現地を見学した鎌倉市内の借地物件。
遠巻きに高台の立地であることを撮影したら、、、
なんと真っ青な空に何やら不明な物体が、、、
これは間違えなく未確認飛行物体＝UFOです。
小さな雲のようにも見えますが、
小さくはっきりした形状からは雲とも思えません。
残念ながら写真の画像をみて気がついたので、
実際の浮遊しているのか飛行しているのかは不明です。
まあ、空飛ぶ円盤でなくとも、
未確認で空にあるだけで未確認飛行物体と言えるので、
UFOと呼ぶ事にしましょう。
そろそろ来週初頭には仕事おさめですね。
不動産開業一年目としては充実し2009年でした。
忘れないように主立った仕事をリストにしてみました。
●長谷新築貸家4棟満室
●鎌倉総菜の店舗みつける
●七里ガ浜中古住宅売却仲介
●大町の古民家1年定期貸家
●江ノ島島内の古家再生店舗
●長谷の平屋古民家仲介
●浄明寺の古民家客付け
●塾長デザインの家完成
●浄智寺の借地中古仲介
●材木座の宅地仲介
●たからの庭再生
●北鎌倉駅2分中古仕入れ
●笛田の貸家再生
2010年度に継続するプロジェクトとしては、、、
●北鎌倉の再建築不可を建築可能に
●稲村ケ崎の海見え貸家別荘
●腰越の貸家再生
●北鎌倉駅2分の売却または再生
●十二所店舗売却
●茅ヶ崎の宅地定期借家化
●大町の借地＋底地同時売却
●雪ノ下の店舗募集
●辻堂の店舗付き住宅募集
などがあります。
これに加え十数戸の管理物件がありますので
1人でこなすには十二分な業務量だったかと思います。
借地、路地、古民家など大変なものばかりですが、
修行だと思って今後スキルを高めていきたいと考えています。
鎌倉市内に購入した中古の階段下収納に
多少モノが入っているな〜と思っていましたが、
実際に中を引っ張り出してみると、
軽トラック1杯くらいの残置物が出て来ました。
売主さんも「うっかり」だろうし、
こちらも「うっかり」でしたが、
先日見つけた便利屋さんに1杯21000円で
大量の植木鉢とともに処分をお願いしておきました。
床も剥がしたし、残置物も整理したし
これでだいぶスッキリしました。
購入した古家のガラスが割れてしまっていたので、
この際だから、曇り（型）ガラスを透明に変えました。
キッチンの先の緑が良く見えて、視線も伸びやかになります。
この家の場合、南の窓以外は全部型ガラスなんです。
そうなると目線が詰まり、閉塞感があります。
お隣の窓や往来の視線が来ない場所であれば、
透明ガラスに替えることができます。
一方で透明なガラス。
（これが一般的ではありますが、、、）
汚れが目立つので掃除が大変です。
型ガラスのメリットは掃除がサボれることです。
鎌倉の街並みの特徴は「伸びすぎた庭木」です。
最初は生け垣だったような木が
何十年も経過して大木になることも！
先日も管理している古民家の庭木を切りました。
お隣の駐車場を借りてチェーンソーで伐採しています。
覗きにいったついでに「ローぷを引っ張るように」と、
言われるままに手伝だわされてしまいました。
切った幹が車や塀を傷めないようにするためですが、
切れた瞬間に全ても重さがロープにかかります。
それに適度テンションをかけないと自由落下なので、
結構、力がいる作業でした。
鎌倉の古家を再生する試みをしていて、
自分たちで床板などを剥がしてはみるのですが
写真のような廃材が結構でるんです。
50平米弱の床板をはがして軽トラック一杯か二杯分ほど
廃材がでるのですが、どこに処分を頼んでよいのやら？
とにかく雨でふやけると重量が増して運べなくなるので、
ブルーシートで覆っておくことにしました。
以前電話で問い合わせた斉藤建設の受け入れ施設では、
1立米あたり16000円と聞いていました。おまけに持ち込みです。
また、鎌倉市内の廃棄物処理業では6立米で8万円ほど。
ネットでみつけた便利屋さんの場合は軽トラ1杯で21000円
今回は、家庭ゴミ並みに丁寧に分別しているし、
残置物の家財ゴミなどもあるので、
便利屋さんが安くて丁度よいかも知れません。
ただ、便利屋さんの場合は、
コンクリートのガラ（破片）や石膏ボードは無理だそうです。
状況に応じて使い分ける必要がありそうです。
建材ゴミの上手は捨て方を知ってる方や
種類別のゴミ処分費用の相場がわかる方がたら
是非とも、コメントください。
通路や隣地との取り決めで合意書や承諾書を取ることが
このところ3物件ほどあり、実際に隣地に押印をお願いしたところ
2軒の家で朱肉を持ち合わせていないという事態がありました。
そうか！我家は法人も経営しているし、
今や不動産会社でもあるので朱肉があるのが当然ですが、
普通のお宅では意外と朱肉を置いてないことが多いのだと
今回の経験で学ぶことができました。
今度から押印をお願いに上がる時は、
朱肉をバッグに常備して行こうと思います。
一方で押す側の立場でいえば、
その場で簡単に押さずに書面を家族で良く読み
一晩考えてから押すくらいで良いと思います。
このところ、すっかりおなじみになった床はがし。
昨日は、元松竹の大道具さんと2人で作業しました。
「たからの庭」のときは良かったのですが、
この時代（昭和48年）のものは合板で、はがすのに苦労します。
全体的に根太や大引や土台など奇麗な状態だったのですが、
掘りごたつのあった和室は、大引など腐っていました。
南側の基礎の通気口を、使わない植木鉢などがふさぎ
おまけに掘りごたつもあるので風通しが悪く腐ったのでしょう。
1日がかりで1階の床を壊して、床下の掃除をしますが、
これまで積もった埃などが払われて、
何十年ぶりに現れた床下が喜んでいるようです。
この後は、はがした材料や残置物などを
廃棄物業者に持っていってもらう算段をしないとなりません。
本日契約締結で来年から2組目の入居者が入る予定の古民家。
南の庭の木が大きくお隣にはみ出していましたので、
地域の便利屋さんにお願いし少し伐採をしてもらいました。
比べると、だいぶ、すっきりしましたが、
まだ上の方の枝は大きく張り出したまま。
全部となると相当大掛かりになり伐採材の廃棄費用も増えます。
大家さんと時期をみながら、どうするか決めようと思います。
先日仕入れた土地（古家付き）の登記情報を元に、
国土交通省の土地鑑定委員会から調査票が届きました。
いくらで買ったのか？相場より安く買ったのか？
などアンケート形式で記入することになっています。
これまで5つほどの不動産を自己取得してきましたが、
こんなのが届いたのは初めてです。
これをもとに、地価評価の参考にするのでしょう！
自分では少しは安く買ったつもりなのですが、
それには接道や崖とかの理由があるわけで、
そのまま相場になったらどうか？と思いまして、
細くそれらを補足して記入しておきました。
想えば現実に近づくと言いますが、
先日のシェアハウスセミナーからずっと
湘南地域でシェアハウスをしたいと考えていたら
あるオーナーから物件の提供オファーがきました。
東海道線の駅から近い旧商店街にある3階建ての店舗付き住宅。
これを、シェアハウスとして運用したらどうかとのことです。
住むだけななら店舗部分は使いませんから、
せっかくのスペースはアーチストの卵のためのシェアアトリエにと、、、
自室がワンルームのように狭いと、
思うように絵を描いたり、創作活動ができないのが、
若手アーチストやその予備群達ということで、
1階店舗をアトリエスペースとして利用し
居室を複数の入居者でシェアするという方針になりそうです。
今後は必要な備品や運営にかかるコスト。
その他契約のスタイルを検討していき、
来春には稼動できそうです。
境界に争いありなんて不動産もありますが、
近隣の信頼関係があると境界の融通も効きます。
特に古くからの借地などは、もともと土地は地主のもので、
借りてる範囲は大雑把に決まっています。
今回のケースでは、住宅を建築するのに
どうしても間口が数十センチ足りないというケース。
既存の塀などはありますが、境界杭などはもちろんありません。
その部分の拡張をお願いし、新しく杭を打ちました。
たまたまお隣さんが測量士の資格をお持ちだったので
当事者同時で杭を埋めました。
もちろん、お隣さんにもメリットがあるように
私道権利をお持ちでない部分の通行・掘削などの合意書を
同時にとりつけることにしています。
古くからの路地（私道）や借地の多く残る鎌倉。
その中でも古民家などを専門にあつかっているので、
現在取り扱いの物件の3つが合意書が必要なものです。
昨日は夏以来の契約がありました。
鎌倉の格安？古民家を塾生さんが購入されました。
若い御夫妻なので余裕の35年ローン！（いいなぁ！）
毎月の支払いは家賃並かそれ以下となるでしょう。
午前中に無事契約を終えた後は、
高校時代の同窓生夫妻と鎌倉在住の作家さんと4人で
みんなの古民家「たからの庭」で飲み会でした。
落ち葉を踏みしめながら歩くアプローチ。
カサカカというより、濡れ落ち葉という感じですが
紅葉がすでに落葉し始めています。
まもなく、鎌倉の紅葉シーズンも終わりです。
こんなものは買わないだろうと思ってたものの1つピンポールです。
簡易耐震審査の際に役立つとのことでしたので
コーナンモールで買っておきました。
使い方を聞くと、地面などを突くためだそうです。
基礎の回りを突いて、基礎の根の張り出しがあるか？
また、周辺の土壌を突いて、軟弱でないか確かめることができます。
使ってみると結構便利だと思いました。
ハンマーやドライバーといった身近な工具よりも
地面などを突っつくには力が入ってよいのです。
床下の土などもこれで突くと、、、
まったく先端が入りません。
つまり土壌改良してあるということです。
これ1本でいろいろな事がわかるんですね。
主に旧鎌倉での住宅建築の際に60cm以上地面を掘る場合
発掘調査の必要があるか？まず試し掘りをすることになります。
そのことを試掘（しくつ）と呼んでいます。
建物が建つ範囲の中から1〜2カ所を1立米ほど掘ってみると
陶磁器の破片や獣骨、人骨の類が出る場合があります。
13世紀前後のものだそうですから人骨と言っても事件にはなりません。
先日も建築のサポートをしている敷地から
それら発掘が必要と思われるモノが出て来たそうです。
そうなると参ってしまうので建て主です。
土の移動などにかかる費用は個人負担となります。
（規模や敷地によりますが50〜100万）
共同住宅などの事業ともなると、発掘調査の費用もこちらもち！
（平米3〜4万円なので200〜300万は痛い出費です。）
我家の近所でも建て替えの時に発掘調査で半年もかかっていました。
その間の仮住まいなど、コストは他にもかかる場合があります。
鎌倉建て主塾では、これから土地を買おうとしている人に
地域の建築家を結びつける仕事をしています。
風致、埋蔵物、よう壁、崖、接道、借地など
鎌倉独特の建築に関する規制を熟知して
風の流れを読める建築家が集まっています。
土地を買う時は、契約の前に不動産業者とは別に
第三者の意見を取り入れることをおすすめします。
そのためにセカンドオピニオンを用意しています。
賃貸できるように改装する鎌倉市内の住宅ですが、
耐震簡易診断のために筋交いの有無を見る必要がありました。
エアコンの設置箇所だった壁を壊してみると、、、
筋交いは見当たりませんでした。
大家さんに許可なく穴を拡大して壁を壊しましたが、
事後承諾ということにさせてもらおうと思います。
筋交いが無いということは耐震補強のため入れるべきです。
主に1Fの壁の10カ所程を壊して筋交いを入れたいのですが、
果たして100万ほどの予算に収まるかは不安があります。
簡易診断はあくまでも目安なので、
10万円ほどで構造の専門家に診断してもらい、
どこにどのような補強を入れるべきか？
判断してもらうことも視野に入れています。
鎌倉市内の戸建ての賃貸を改装する予定で
昨日は簡易耐震審査を一級建築士である助手としました。
数値は、助手が持ち帰り計算して出されます。
簡易診断では床下の状態も見ますので、
例によって床板を剥がして覗いてみると
大引や根太はまだ使える状態でしっかりしています。
この家はすでに何度かリフォームがされており、
そのどこかの時期で、床下にも手を入れたものと思われます。
床下の地面をピンポールという道具でつつくと、
カチンコチンで鉄製の棒が土に入っていきません。
これは、床下を土壌改良したということです。
簡単にいうとセメントを土に混ぜて半固めしてある状態です。
これにより、湿気が地面から上がる度合いも減ります。
古民家の地面からの湿気を抑えるのには有効です。
さらに、この固まった土の下に、
防湿のビニールシートでも入れてあると良いのですが。
そこまでは、地面を壊してみないとわかりません。
今回は根太も使えるとなると、床貼りのコストは、
みんなの古民家「たからの庭」の時より大幅に削減できます。
その分、断熱材を入れてあげると、冬の底冷えを軽減できるでしょう。
昔会社を共同で興した東京芸大出の知人は、
自社ビルを建てるのが目標だと言ってました。
また家賃30万〜40万のところに住むイメージが無いと駄目って、、、
最初はピンと来ませんでしたが、
家賃40万〜の方は、その後さらに独立して数年で達成。
でもビルはなかなか所有できないものですね。
先日、鎌倉駅4分の立地に4階建ての店舗付きマンションが、、、、
売り出されているのをレインズで発見しました。
以前から興味を持っていた古マンションなので、
実際に建物周囲や階段に登ったりと、
状況をチェックすることにしました。
耐震性は低いかもしれませんが、
建物はまだ使えるはずです。
そもそも解体するのに1000万も2000万もかかります。
現在の価格は1億超えで手が出ませんが、
リーズナブルな坪単価×土地広さ−解体費なら
なんとかファイナンスをして欲しいなと思います。
ただ、塾生さんの中にも資金が豊富で
店舗付きの駅近ビル用地を探してる人がいて、
その方に、まずおすすめしたいと思っています。
鎌倉の土地は自然にかこまれているので、
写真のような森林が隣接することが多いです。
裏に山をしょっているとジメジメしますが、
比較的平だったり、落ちる斜面の場合は眺望もありラッキーです。
そういう時は、必ず登記簿を見て所有者を確かます。
国、県、市が持っていれば開発されることはまずありませんが、
個人が所有している場合、何が起こるか予測不能です。
やはり専門家にコンサルを依頼すると良いでしょう。
都市計画法上、建築基準法上から見て、
その緑地が将来も担保されるかを確認すべきです。
地域の建築家や不動産コンサルタントが適任です。
鎌倉市内の少し朽廃しかけた古家ですが、
再生して貸し出そうということで改修相談をうけています。
耐震補強も含め700万近い試算が出ました。
賃貸住宅だからコストをかけるにも限界があります。
頑張る大家さんは、塗装や清掃の大半を自分でやることにし、
全体で500万以内に収まるよう努力しています。
先日、打ち合せに行ったときも
大家さん自ら、床を剥がしはじめ根太の状態をチェック。
他人に任せ切りにしない強いハウジングスピリットをお持ちです。
鎌倉建て主塾はリフォームのお手伝いをしますが、
工事で利益を上げるリフォーム屋さんではありません。
いわば、自分でリフォームをしたい人のコンサルタント。
中身はしっかり、コストを下げるという目標は、
大家さん＝建て主と同じ目線で仕事しています。
鎌倉の街並みの魅力は古民家や路地にありますので
リフォームもツルピカ仕上げは禁止にしてます。
大正や昭和初期の建物のように木製建具に杉板下見張りの家なら
そのまま補修すれば良いのですが、
以下のような昭和30年〜40年代の建物はとても中途半端です。
そこで鎌倉古民家バンクprojectととしては、
古さを増す手法で改装をしていく方針です。
下の写真は古色塗装を外壁にしたところ、、、（嘘）
Photoshopによる外壁イメージのシミュレーションです。
土色というか？少しココアパウダーというか？
かつ石灰が混ざったまだらな感じに仕上げたいです。
窓の庇や屋根の板金部分（現在朱色）は、青銅色にしたら良いでしょう！
なんとなく「西洋に憧れた昭和の家」になればと思います。
先日購入しておいた駅から2分の物件。
昭和48年と古民家というには中途半端な物件ですが、
これを、できれば古リフォームしたいと目論んでいます。
火曜水曜の休みの時間を使っては掃除を始めました。
庭まわりの雑草を抜いてだいぶスッキリです。
これから冬なので、3月ほど放置できますね。
大量に出た雑草をゴミ袋に入れて、
植木にゴミとして持ち帰ろうと思ったら、、、
垣根越しに、となりのおばあちゃんが、
もう少し放っておき量が減ったら、
袋に入れると良いとアドバイスくれました。
古家で多少床がフワフワだったり雨漏りの跡がある。
そんな物件を修繕してサブリースしていますが、
確実に2年ほど先には解体の予定のある建物なので
この物件は、お金をかけるわけには行きません。
ということで改造も自由でペットも犬猫多頭飼い可能。
店舗や事務所やシェアも可能で10万円としたところ、
鎌倉駅から徒歩圏ということもあってか、
昨日のオープンハウス前後に12組の内覧があります。
物件は他業社向けにレインズやathomeに公開していますが、
結局、他業社さんからの顧客はゼロで、
すべて塾生さんか、athomeのインターネットサイトを見た方。
業界では定期借家は、まだ敬遠されているようです。
多分、定期2年の文字を読んでリストから外したのでしょう。
法人の中には定期借家は社宅契約しないというところもあります。
しかし、鎌倉の古民家を短期貸しする場合や、
サブリースする場合には、定期借家は有効な手法です。
瑕疵担保責任なしですから雨漏りがあろうと文句は言いません。
建物の価値は限りなく0円だったわけですから、、、
でも、実際に目立った雨漏りがあるのは初めてです。
2Fの洗面の上の天井がビッショり濡れていました。
外から見ると、この雨漏りの原因箇所は明白です。
屋根の重なり合う部分の軒下が剥がれれいます。
ここから雨漏りは始まっています。
よく見ると真下1Fの玄関の壁にもうっすら雨だれの跡。
そして、玄関の外のポーチの庇もやられています。
雨漏りは10万円くらいで直ると思います。
そして2Fの天井は一部張替え、
玄関先のポーチの天井は板張りにしようと思います。
とにかく本質的に古い体質なのが不動産業界です。
免許取得から1年が経過して売却物件や賃貸募集物件が常時複数あります。
レインズやathomeに公開するのが大原則ですから、
その情報に対して毎日数軒の問い合わせ電話がきます。
その対応が結構大変なんです。
レインズに載っているんだから、、あるって！と言いたいですが、、、
必要は発明の母ですので、
こんなのがあったら良いと思います。
だれか開発してくれると嬉しいです。
1）050で始まるバーチャルナンバーを問い合わせ先にする。
2）物件ごとに物件価格を登録しておく。
（あえて違う価格に誘導する。2980万 2985万とかね！）
3）電話があったら、、、
「物件確認の方は物件価格を押して＃を押してください！」
4）「現在あります！」「商談中です！」などと答える。
5）最後に「その他、担当者へのコンタクト希望の方は用件を録音してください。」
6）以上が即座に電子メール＋音声ファイル添付で報告される。
これで、自分の思考時間を中断しないで済みますし、
電話を受ける数を半分以下に減らせるでしょう！
外出がちでも、もれなく問い合わせを把握できます。
以上がASPとして月額5000円でサービス提供してもらえれば
多くの個人不動産会社が契約すると思います。
すでに、こんなサービスがあるとか、、、
ご存知の方はお知らせください。
そもそも電話代行でも対応できることかも知れません？
大学の先輩のご紹介で売却相談に行ってきました。
すでに某社の仲介で売りにだされているけれど、
なかなか売れないので意見が欲しいとのことです。
図面では旗竿地で奥まっているというイメージでしたが、
実際に見ると手前の土地は売り主が住む予定で開けています。
敷地には井戸やお稲荷さんがあり歴史を感じさせます。
（塾長の買った古家にもお稲荷さんあります！）
で、僭越ながらアドバイスしたことは2つ！
1）価格が少し高いので、もう少し覚悟した方が良い。
2）一般の消費者は将来のイメージができないので、
通路や協調部分など明確な図を示すべき
ということでした。
売主も建替えるわけですから、
これは小さなコーポラティブなわけです。
心地良い街並みをデザインして初めて
こうした旗竿地や変形地にも魅力は出て来ます。
なかなか売れず、次の一手をというときは、、、、
あらためて電話くださいと言い残してお別れしました。
あいにくの雨模様ですが、今日みんなの古民家「たからの庭」に
FM横浜の街角レポートでおなじみの藤田君が取材にくるそうです。
あいにく、塾長は都内でシェアハウスのセミナーに参加し不在。
詳しいことは、広報担当の妻が把握していますが、
どうやら昼過ぎにマイクをもってやってくるらしいです。
お時間のある方は聞いて、どんなだったかコメントください。
鎌倉古民家バンクが再生した「たからの庭」は、
作家さんのインキュベーターとして機能することが伝われば、、、
古民家を丸ごと借りる力が無い作家さんが
ここを利用して力を付けていくことで、
将来丸ごと1軒借りるまでに成長する。
それにより、鎌倉の街並みが古民家の保存という形で守られるわけです。
ということで、取材は「たからの庭」のPRというより、
スタートから参加された創作和菓子工房・手鞠さんを
藤田君にクローズアップしてもらいたいと思います。
売主側の業者さんから売り込みの電話がありました。
塾生さん向きのちょっと変わった物件があるとのこと。
鎌倉駅から徒歩圏で土地は約75坪もあるのに坪単価は60万以下。
ランドハンター号でさっそく駆けつけて視察してきました。
なんとそこは、木材の倉庫物件で、敷地一杯に建物が建っています。
古民家どころか、倉庫ですから、再生というかもう、、、！
とにかくワクワクしながら中を見せてもらいました。
このように天井の高い空間が多数あります。
材木をおさめるのに高さが必要だからですね。
中は、迷路のように複雑に部屋が構成されています。
真っ先に思いつくのはアーチストのアトリエ住戸です。
大きな作品を作るのに向いています。
次に思いつくのは家具作家の家ですね。
木工が得意でしょうから、中にどんどん家具で家を作れば良いです。
一番ユニークな使い方としてはシェアハウス。
住居機能を付加したリノベーションをして、
若手アーチストや作家が集って住む家にすること。
ついつい、いろいろな妄想は膨らみますが、
まずはアトリエや工房を探してる人をいませんか？
茅ヶ崎市内にある塾生さんのご実家の敷地の一部。
メタセコイアという世界一高くなる木が植わっていました。
この土地を売却せず、定期借地として貸し出そうという相談がありました。
売ればまとまったお金が入って来ますが、
それでは買った人が好き勝手に家を建てる可能性があり
自宅周囲の街並みが阻害される恐れがあります。
小さめで品格のある家を
鎌倉建て主塾の建築家設計で建てるような人。
そんなご家族に住んでもらいたいそうです。
辻堂の駅から10分で海までも10分程度の立地なので
住宅を建てるには、とても良い環境だと思います。
おまけに、さらに東側の空地も一部、畑などに貸してもらえそう。
サーファーというより、
チルチンびとを読むような文科系のご家族がイメージターゲット。
これから、ゆっくりとプランをまとめ、
レインズなどに公開することなく、
ネットだけで募集して行こうということになりました。
今日は午前には茅ヶ崎の地主さんの土地活用の相談に行き
午後は、笛田の犬何匹飼っても良い賃貸住宅のご案内の予定でした。
丁度御昼に時間が空いたので江ノ島の古民家サブリース物件に足を運びました。
塾長がオーナーから借上げ100万円ほどかけてサブリースした物件です。
もう、すっかりお店として板についた感じです。
鉄の扉に見せるペイントもいい案配になっていました。
阿慈無 江ノ島弁才天cafeという店名でゆるゆる営業中のこの店。
のれんをくぐると小さいスペースながら、
カウンター席4人+テーブル2人席×2+ソファ4人席の
合計12席のかわいらしい空間に仕上がっています。
今日頂いたのはチキンカレーとコーヒーとパフェ。
（食べすぎだけど大家さんとして売上貢献しないと、、）
カレーは本格的なオリジナルスパイスで辛さもしっかりです。
江ノ島というのは一見さんの観光客が多く、
接客も右から左へという感じのお店が多い中
こちらのお店は週末にもかかわらず、店内はゆったり。
広告など一切出していないので知る人ぞ知るという隠れ家状態です。
くわしくは、こちらのブログの記事が上手に紹介しています。
よく苦労はお金をだしてでも買え！と言いますが、、、
先日、○千万円単位の自腹を切って買いました。
また、床の抜けかけている古家です。
古民家というような風情のある時代ものでもありません。
築36年経過した、使えるかどうかギリギリの建物です。
実際、引き渡し後に家財がなくなって建物をよく見ると、
随所に傷みが着ていてリフォームしないと賃貸も出来ません。
この普通の人には、買え！と言えない物件を
これから半年くらいかけて、再生をしていこうと思います。
何の取り柄も無い建物を鎌倉らしい魅力的なものにするには、
いったい幾らかかるのでしょうか？
古家の再生の修行をしているようなものですが、
鎌倉建て主塾の塾長として、率先して体験するつもりです。
こんな、ギリギリの中古住宅（建物価値0円）にも、
取り柄が無い訳ではありません。
なんと北鎌倉の駅から2分ですから、
建物が気持ちよく改装されたら、賃貸でも購入でもニーズはあると思います。
まずは、見積りですが、
その前にみんなの古民家「たからの庭」を仕上げないとなりません。
年内は改装に着手できそうにもありませんので、
しばらくは、賃貸店舗付き住宅（改装自由）と
建築用地（地域の建築家設計条件付き）という条件で
物件情報として公開しておこうと思います。
鎌倉建て主塾が100万円ほどの予算で基本部分を再生し
塾生さんのAさんとその仲間達が、その後店舗内装をDIYした
江ノ島の島内の古民家物件のお店がオープンしました。
プレオープンということで一般のお客さんはいませんでしたが
スタッフ総出で用意された自然派のお料理をいただきました。
こんな感じの手作りスローフードが江ノ島で食べられるのはありがたいです。
江ノ島の島民だけに配られる島札も
サブリースの大家さんという立場で、特別に貰いました。
生涯、全メニュー100円引きだそうです。
こういうの貰うと、他人に自慢したくて
誰かを連れて行きたいと思いますよね。
なかなか憎いサービスだと思います。
市民の方から古くて少し傷みはじめた一戸建てを貸すのに
リフォームを見立てて欲しいという相談がありました。
ムダに予算を使わないためにも、なるべく残すところは残す。
古くて味わいのある部分を大切にして、
あたらし材も古色や自然素材で表現。
室内1カ所、エクステリア1カ所は
賃貸住宅としても魅力をアップするための演出をする。
だいたいそんな感じが基本方針です。
この家の場合は、公園みたいなフェンスをやめて
湘南的な木製のフェンスで演出する提案をします。
また、さすがに交換が必要なキッチンを
家具屋さんにリーズナブルに作り直してもらうのがポイントだと思います。
海30秒の塾生さんの家の外構ももうすぐ仕上がりです。
サーフィンして海から上がり、シャワーを浴びて、
外からダイレクトに洗面所に入るというのがサーファーの動線。
塾長の会社では、かれこれ10年近く前から
新日軽さんのエクステリアのウェブのコンテンツを作ってきました。
ただホームページを制作するというより、
自邸や塾生さんの家などを舞台に商品を支給してもらい
その工事過程などをレポートするというものです。
今回も同様で、商品タイアップで工事費のみ負担。
木質樹脂の回廊とアルミのルーバーフェンスと屋根を支給してもらいました。
鎌倉の古民家や借地や路地専門で不動産業をするようになりました。
最初は、不動産屋さんの物件を紹介していたのですが、
どうやら免許が必要ということで宅地建物取引業の登録をしたのが昨年。
ほぼ1年たちましたが、超オススメなのは年間数軒ですね。
そのうちの1軒とも言える鎌倉市内の古民家内覧してきました。
こちらも時間に限りがあるし、スピードも大事なので、
レインズ公開して最初の週末の朝に3組同時ご案内させてもらいました。
駅からは徒歩24分くらいのバス便です。
鎌倉の奥座敷と言われるエリアで、とてもよい環境です。
思えば、塾生さんの土地購入第一号もこのエリアです。
皆さん、結構きにいられたようでしたが、
前回のときにように即日買付けまでは行きませんでした。
鎌倉の昭和の古民家で借地。自分で買いたいくらいです。
いま、久しぶりに出た鎌倉の100坪程の借地を見てきました。
バス便ながら、なかなかよい地域にあります。
近くに公営駐車場があるので、店舗的な利用にも良いかもしれません。
さっそく塾生さんにご案内したいなと思います。
スマッチリニューアル対応に追われる塾長です。
こんどはサイドバーのレイアウト調整しないと、、、
さて、先日ちょっとしたご縁で拝見させていただいたのは
いまだにトイレが和式という物件。
（先日も江ノ島の古民家で和式を洋式にしたな！）
こういう段差があるタイプだと、
床をフラットにして最新の便器を置くのはコストがかかります。
やはり、和式の上の置くタイプになるのかな？
お風呂は昭和レトロで可愛いです。というかトトロっぽい！
この古アパートですが6戸中2戸しか住んでいません。
やはり和式トイレの物件なんて不動産屋も相手にしないのでしょうか？
でもお部屋なんか見ると古民家そのものです。
小さいけどお庭風の空間だってあります。
貸家再生の力でなんとかバリューアップしたいですね。
お盆休み関係なく過ごしている塾長です。
今日は放送局のWEB・1ページ3万円を作る日です。
それに比べると、現場作業は大変ですね。
昨日は、これから賃貸する住宅のドアを塗装しました。
古家らしくチョコレート色に仕上げてあります。
塗る前はというとこんな感じでした。
ドアの材料が割れて向こう側が透けて見えます。
これを現場監督がパテで埋めておいてくれたものを
水性ペイントで塗装仕上げしたのです。
室内のドアはフラッシュで製作しても安いのですが
玄関ドアは規制品でも意外と高いので
交換しないで古いものをそのまま使う努力をしています。
このお宅の場合は、室内のボロボロの絨毯や
台所や階段まわりの壁紙や畳や襖を交換していますが
床が奇麗になると、こんどは他の汚れが目立つもので
壁紙をあと数カ所替えたいなと思っています。
」のPVの上野樹里ちゃんと水族館奇麗です。
と真剣に思うものが
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