鎌倉建て主塾 塾長
島津 健（しまず・たけし）
10年で自邸3軒+30棟超の塾生の家サポート！鎌倉の街並みのため、新築移住派には鎌倉・建て主塾が土地探しから建築家との家づくりへ誘導。中古派には、鎌倉の古民家の魅力を鎌倉古民家バンクprojectで発信するなど小さな街づくりビジネスを孤軍奮闘中。
海見えの高台の土地があると聞いて、さっそく江ノ電の某駅に向いました。まるでハイキングコースのような坂道をえっちらと登っていくと細長めの平坦な土地が現れました。
そして、雑草をかき分け、海が見えるという宅地の先端部分に立ってみたのですが、海が見えません。冬で落葉樹の葉が落ちている時期にもかかわらず海が見えないなんて残念と思うのですが、建物を建てて2Fからは、きっと海が見えるのだと想像します。
樹木が生い茂る斜面部分は地主さんの土地なので、頑張って枝を剪定していけば、宅地からも海が見えるようになるかもしれませんね。そういう意味で楽しみのある土地かも知れません。個人的には「自然と向き合う苦労を背負い込む感じが」大好きな土地です。
鎌倉には沢山の借地があり、借地ほど古くから街並みが残る風情のある場所で駅から近いなどの立地の優位性があります。ただし、あまり大きな借地になると価格も膨らみ買い手がつきにくくなるのも事実です。
実際に50坪前後で3000万以下の借地であれば、買い手は多いのですが、100坪以上で6000万超えとなると地代も高くなるので、かなり力のある方でないと買えません。そこで、鎌倉建て主塾では、消費者が借地を分割購入するお手伝いをしています。大きな借地こそ分割購入できれば、リーズナブルな価格で入手することをができるからです。
借地を分割して購入したい消費者のお手伝いですが、課題も多くあります。まず、売主は最低限同時決済を求めます。つまり、2組とも現金で買えるくらいの人が揃わないとなりません。次に、購入対象が300平米を超える宅地になるので、開発申請が必要になり時間とコストがかかります。そして何より地主さんや売主の理解です。
鎌倉建て主塾では、単に安く買えるから借地の分割購入をお手伝いしているわけではありません。購入者同士の建築や造園までこだわりをもって協調してもらうよう誘導していきます。鎌倉の老後の小さな家で実績のある借地の分割購入と街作り。これを広げていきたいと考えています。
スマッチの御題は、
駅からの最適な距離は？ということですが、、、
実際に今保有している物件をみると以下のとおり
●自宅 鎌倉駅４分（借地）
●老後の家 鎌倉駅７分（借地）
●仕入物件 北鎌倉駅２分
●投資ワンルーム 茅ヶ崎駅２５分（海見え）
などと、ほとんどが駅近くにあります。
ただし、まともに買ったら大変な価格なので
借地や車が入らないなどで取得価格をおさえました。
一方駅から遠いワンルームですが、
海が見えるというロケーションと
ワンルームにしては広い３０平米という魅力を保持しています。
鎌倉建て主塾では、建築家と家を建てる際に、
徒歩圏の壁を超えて
駅から遠いところに土地を探すか？
駅から近い借地や車の入らない土地を取得するよう提唱しています。
駅から１５分くらいで坪１００万くらいする鎌倉で
建築家と良い家を建てようと思ったら
7000〜8000万はくだりません。
鎌倉の場合に限ったことですが
駅近くで借地や車不可の土地か、
バス便ならば、海が見えるとか眺望環境が抜群など
そうした割りきり＝メリハリが必要なんです。
今年から1日1時間の散歩か掃除などを
自らに課すことにしました。
ただ散歩と言っても続かないので、
気になる物件を徒歩で見て歩くことに、、、
鎌倉らしい路地をすけると、、、
例によって車が入らない路へと続きます。
そこを曲がると、アレ？お墓がみえる！！
おまけにお寺の借地だそうです。
建物の前まで行くと陽当たりも悪そう！
でも、駅から10分くらいです。
とある業者社長さんの友人の家の売却情報で
まだ値段は決まっていないそうですが、
考え方によっては悪くないと思います。
土地（借地）がリーズナブルに入手できれば
例の同潤会風アパートも建てられそうです。
先日現地を見学した鎌倉市内の借地物件。
遠巻きに高台の立地であることを撮影したら、、、
なんと真っ青な空に何やら不明な物体が、、、
これは間違えなく未確認飛行物体＝UFOです。
小さな雲のようにも見えますが、
小さくはっきりした形状からは雲とも思えません。
残念ながら写真の画像をみて気がついたので、
実際の浮遊しているのか飛行しているのかは不明です。
まあ、空飛ぶ円盤でなくとも、
未確認で空にあるだけで未確認飛行物体と言えるので、
UFOと呼ぶ事にしましょう。
鎌倉建て主塾の塾生さんの家のオープンハウスが
先週末の秋晴れの奇麗な空のもと開催されました。
借地を買って建築にはしっかりお金をかけるという
鎌倉建て主塾流のスタイルを実践した塾生さんです。
駅からも平坦で陽当たりも良く徒歩圏。
そんなところに50坪くらいの広さだと、
4500万くらい土地代だけでかかります。
そこに工夫して2500万で小さめの家を建てて7000万。
これが鎌倉の戸建て購入のエントリーレベルです。
「自然に抱かれる感じの立地で音楽をテーマにした家を建てたい。」
そう考える塾生さんが鎌倉を足であるいて見つけた借地。
購入してから建築着工まで何ヶ月も待たされるなどの
特殊な条件を我慢することで借地としても破格での土地取得。
設計はもちろん。鎌倉建て主塾のサポーター建築家のOさん。
施工は若い大工さんで最近頭角を現して来たR社。
建て主、建築家、棟梁との絶妙なハーモニーが生んだ家となりました。
鎌倉の古民家や借地や路地専門で不動産業をするようになりました。
最初は、不動産屋さんの物件を紹介していたのですが、
どうやら免許が必要ということで宅地建物取引業の登録をしたのが昨年。
ほぼ1年たちましたが、超オススメなのは年間数軒ですね。
そのうちの1軒とも言える鎌倉市内の古民家内覧してきました。
こちらも時間に限りがあるし、スピードも大事なので、
レインズ公開して最初の週末の朝に3組同時ご案内させてもらいました。
駅からは徒歩24分くらいのバス便です。
鎌倉の奥座敷と言われるエリアで、とてもよい環境です。
思えば、塾生さんの土地購入第一号もこのエリアです。
皆さん、結構きにいられたようでしたが、
前回のときにように即日買付けまでは行きませんでした。
鎌倉の昭和の古民家で借地。自分で買いたいくらいです。
塾生さんの土地購入で余談を許さぬ状況なので
ちょっと外出を控えている塾長です。
そんな中でも、これという物件（特に古民家と借地）は、
逃さすチェックを入れています。
今日見にいった鎌倉市内の100坪土地＋古民家の借地。
なかなか良い環境でおすすめなのですが、
これも大きなポイントだと思います。
歩いて1分ほどのところに市営の駐車場があるのです。
これなら来客用のカースペースを気にしないで良いし、
住居＋店舗みたいな展開になっても公共駐車場が役に立ちます。
100円パーキングなどは、いつ開発になっても不思議ではありませんが、
市営の場合は、継続的に利用できる可能性が高いです。
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