鎌倉に家を建てる

購入申込前の古家内覧同行サービス

中古住宅を購入する場合には、建築家をはじめとした第三者のアドバイスがかかせません。最近は、建物診断サービスも普及しはじめており良い事だと思います。購入申込をしてから契約前の間に行われることが多いようです。

先日も鎌倉建て主塾の塾生さんの依頼により、内覧に同行してきました。これは、建物診断（ホームインスペクション）よりも簡易なもので、売主さん側にも「家づくりのアドバイザーが同行します。」と伝えるだけで許可を取り易いし購入申込前に手軽にでき費用も半日分の人件費しかかかりません。

1）床下の点検口からの目視
2）外部からの基礎まわりの目視
3）1階床の状態の確認
4）天井の雨漏り染みの有無の確認
5）軒裏の状態の目視
6）屋根の状態の確認（できる範囲で）
7）雨樋や破風の状態確認
8）建築基準法および風致違反の有無
9）接道の確認
10）隣地境界の状態の把握
11）路線価からの積算適正価格推定
12）周辺環境の考察
13）登記簿による売主の債務状態の把握
（ネットで入手できる分のみ）

だいたいこれだけで25000円です。
ただし、これは鎌倉市内のみで市外の場合は費用2倍。

幸にも？今回の土地は道路から大きき落ちているので。
写真のように屋根の状態もしっかり観ることができました。
売主さんによると数年前に吹き替えたそうです。

オリジナル物置の造作

海1分の塾生さんの家で、物置の造作が始まりました。大工さんではなく器用な鳶さんが作ってくれてます。設計は助手の1級建築士Nさん。この塾生さんのリクエストは自転車もサーフボードも置ける物置。

自転車を出し入れするには、それなりの大きさが必要だし、サーフボードを立て掛けるのには高さも必要です。市販の物置だとサイズが収まらないし、何しろデザインが無機質で味わいがゼロです。

今回はツーバイ材などでフレームをつくり、外側がガルバリウムの波板を貼付けます。昔ながらの手作り感がたっぷりの作品になると思います。明り取りの開口部を上部に設けたり、ドアは建具屋さんにオリジナルで製作してもらったりと、オリジナル設計が活かされた贅沢な造りの物置です。予算は25万円ほど。このところの雨続きで作業が遅れているそうですが、あと1週間ほどで完成します。

月極駐車場探し

子供の頃に月極駐車場の看板を見て、「げっきょく」さんて土地を沢山持っていてお金持ちだなと思った塾長です。昨日は、塾生さんが鎌倉駅から数分の階段物件を購入するということで駐車場を探しでご近所をぶらりお散歩しました。

探してみると、物件から歩いて数分内には、数カ所の月極駐車場があることが判明しました。鎌倉駅に近いエリアなので料金は2〜2.5万円と結構高めではありますが、意外とあるものです。

でも階段物件の価格とこの駐車代を考えると、年間25万×20年で500万。40年と考えても1000万。そのくらいは土地の評価は下がってます。階段だからこそ駅から数分で買える値段なわけです。そういう、ひねくらた物件ばかりを塾生さんにはおすすめしています。中には階段300段なんてのを買った人もいます。

25万円の物置を作る

海1分の塾生さんの家に物置を造作中です。サーフボードやロードバイクが収納できる大型のものでオリジナルの設計。おまけに土地の余った部分に合わせるため、フォルムが変形したもの。

市販の木製物置は意外に高いし、サイズなどもあまり揃っていません。かと言ってイナバの金属製の物置では雰囲気が台無しということで、製作に踏み切った物置は外壁はガルバリウムの波板トタンという昭和の倉庫調。今週末にはドアを除いて完成する予定です。

本体の制作費が20万円でドアを建具屋さんに2万円くらいで製作してもらいます。設計は助手の一級建築士で塾長がスーパーバイズしているので10％の管理経費を乗せると25万円超くらいの予算です。

iphoneのボイスレコーダーの使い途

iphoneで便利なのはMacのiCalと連動したスケジュール管理とGoogleMapが見やすい点だと思うのですが、不動産にかかわる自分に取って役に立つアプリがもう1つありました。それがボイスレコーダーです。

今時は、どんなガジェットにもついている機能ではありますが、こんな使い方をしています。
「庭に灯籠あり！」「エアコン2台あり！」etc.
住宅の現況などを見ながら記録するのに手書きのメモを取る必要がなく便利です。

これだと目で周辺状況の把握に集中し、メモ書きに気を取られることがありません。
また、こうして実際に声に出すことで、実は全部暗記できてしまったりします。
これからiphoneに向って「プロパンガス」とか言っている人を見かけたら、
真面目な不動産屋さんですから多めに見てあげてください。

鎌倉らしさのあるベンチ

江ノ電の稲村ケ崎の駅のホームにある木製の古いベンチですが、かなり風化して味わいを出しています。ただし、決して壊れているわけではなく表面がささくれていることもありません。

どれだけの年月が経過したものかわかりませんが、良質の木材を使っていたためでしょうか？すり減っても、しっかりとした強度を保っています。古材と言ってしまえば簡単なことですが、このベンチの木肌をなでていると、もっと深い意味がある気がします。

日本の木造建造物（構造物）は、材料によって年月の「のりしろ」みたいのがあって、耐久期間を経たら交換するというつくりになっています。鎌倉の古家には、戦前の木造のものが多く残り、その木肌がなんとなく懐かしく、味わいを醸し出し街並みを構成しています。それが「鎌倉らしさ」です。

明治以来、人気の移住の街・鎌倉ですが、近年、新建材やインチキ外壁の家が増えています。それを、できるだけ阻止したいという思いで鎌倉建て主塾をスタートさせ建築家との家づくりへ年間数軒御繋ぎしています。また古民家を再生賃貸したり、活用するプロジェクトを推進する鎌倉古民家バンクも運営しています。

それらの活動の結果、何十軒か百軒かわかりませんが「鎌倉らしい」家が生まれれば良いと思っています。古くなってこそ味わいの出る家＝ラスチックな家。このベンチには、そういした家づくりと重なるものを感じてしまいます。

塾生さん1400人突破！

鎌倉建て主塾に移住登録している塾生さんの数が1400人を超えました。鎌倉山派598人、鎌倉海派455人、逗子葉山247人、藤沢湘南102人となっています。登録いただいた皆さんありがとうございます。

振り返ると昨年の3/3に1100人突破でしたので1年で300人以上増えていることになります。その1人1人の移住への思いに応えるべく活動を続けていますが、鎌倉移住＝夢という位置づけの方も多くいます。登録から数年経過して、やっと家づくりができる人も少なくありませんので、そんな移住への気持ちを大切にしていきたいと思います。

今年は、同じペースでいくと1700人くらいまで増えるかも知れません。最終目標は3000人ですが数年でそれも達成できるかも知れません。鎌倉移住というキーワードだけで3000人のコミュニティを形成できたら、それは大きな消費者パワーになり、不動産の何かを変えていく力になるかも知れません。

駅徒歩圏かバス便か？

スマッチの御題は、
駅からの最適な距離は？ということですが、、、
実際に今保有している物件をみると以下のとおり

●自宅　鎌倉駅４分（借地）
●老後の家　鎌倉駅７分（借地）
●仕入物件　北鎌倉駅２分
●投資ワンルーム　茅ヶ崎駅２５分（海見え）

などと、ほとんどが駅近くにあります。
ただし、まともに買ったら大変な価格なので
借地や車が入らないなどで取得価格をおさえました。

一方駅から遠いワンルームですが、
海が見えるというロケーションと
ワンルームにしては広い３０平米という魅力を保持しています。

鎌倉建て主塾では、建築家と家を建てる際に、
徒歩圏の壁を超えて
駅から遠いところに土地を探すか？
駅から近い借地や車の入らない土地を取得するよう提唱しています。

駅から１５分くらいで坪１００万くらいする鎌倉で
建築家と良い家を建てようと思ったら
7000〜8000万はくだりません。

鎌倉の場合に限ったことですが
駅近くで借地や車不可の土地か、
バス便ならば、海が見えるとか眺望環境が抜群など
そうした割りきり＝メリハリが必要なんです。

看板の表示替え

不動産業社は看板を表示しなければなりません。
一昨年の開業時に取付けた看板ですが、
いくつかのプロジェクトが終了したので
表示の変更をしなければなりませんでした。

こういうのって、お正月休みにしかできません。
新しい板を買ってというのは後回しにして
裏返すことで表示を替えておきました。

そのうち新しい板で書直そうと思いますが、
次はこんな感じになるのかな？

●株式会社イメージプレゼンテーション
●鎌倉建て主塾 / 鎌倉古民家バンク
●NPO法人 鎌倉ドットアート
●コソガイサロン？

2010年の五大目標

スマッチャーの皆さん！
あけましておめでとうございます。
新年ということで今年の目標を考えました。

十大目標といきたいところですが
あまり数を思いつかないので5つほど！

1）家族の健康と幸せ
2）散歩の励行（できれば愛犬と）
3）各サイトの刷新
4）管理物件20戸以上
5）古家再生資金4000万

1番目は基本ですね。
2番目はメタボ対策ですが、できれば愛犬霜太も散歩できるようになれば言う事ありません。
3番目ですが、鎌倉建て主塾と鎌倉古民家バンクなどのサイトを刷新すること。もう少し、読者にわかり易くサービス内容を整理する必要があります。
4）賃貸の管理物件ですが、現在15件ほどですが、今年こそ不動産開業の目標である20件を目指します。
5）古家を購入して再生し付加価値アップして賃貸後売却する資金を現在の3000万から4000万にアップできればと思います。時間がかるので1年では無理かも知れませんが運と風向きによっては可能です。事業資金が多ければ多い程魅力的な物件づくりができます。

電線撤去プロジェクト

借地の古民家を上手のリフォームして住んでいる塾生さん。
海一望の不動産を購入したので、これだけはこだわりたい。
やはりこの眺望に電線は気になるらしく、
なんとかしたいと購入当初から考えていました。

この物件は現在、ジェーン稲村ロッジとして、
平日は御教室サロンとして地域に開いています。
また建物の維持管理の一助にと撮影などへ積極的に貸し出し、
この度、とある撮影の仕事が入りそうということで
（守秘義務があるので詳細は言えません。）
その収入をベースに電線の地中埋設を検討するそうです。

塾生さんが東京電力に尋ねたところ、
電線を地中に埋設することは、できるそうです。
電線が消えた暁には、さらに撮影のオファーも増えるでしょう。

鎌倉古民家バンクでは、自らの映像制作の経験をもとに
鎌倉の古民家などでの撮影協力サービスをしていますが、
フィルムコミッション的な地域発信という考えよりも、
維持管理がかかる古民家に貢献というのが主な狙いです。
同時に、鎌倉の古民家の魅力が発信できれば一挙両得です。

久しぶりのオープンハウス

鎌倉建て主塾の塾生さんの家のオープンハウスが
先週末の秋晴れの奇麗な空のもと開催されました。
借地を買って建築にはしっかりお金をかけるという
鎌倉建て主塾流のスタイルを実践した塾生さんです。

駅からも平坦で陽当たりも良く徒歩圏。
そんなところに50坪くらいの広さだと、
4500万くらい土地代だけでかかります。
そこに工夫して2500万で小さめの家を建てて7000万。
これが鎌倉の戸建て購入のエントリーレベルです。

「自然に抱かれる感じの立地で音楽をテーマにした家を建てたい。」
そう考える塾生さんが鎌倉を足であるいて見つけた借地。
購入してから建築着工まで何ヶ月も待たされるなどの
特殊な条件を我慢することで借地としても破格での土地取得。

設計はもちろん。鎌倉建て主塾のサポーター建築家のOさん。
施工は若い大工さんで最近頭角を現して来たR社。
建て主、建築家、棟梁との絶妙なハーモニーが生んだ家となりました。

出来るだけ3階建てに見えないように

30坪の土地でも60％200％ほどの建ぺい容積があれば
3階建てのかなり大きな家が建ちます。
この家の場合は50坪ほどの床面積で自宅＋店舗。

インテリアデザイナーである建て主さんに頼まれ
建物のフレームだけプラニングするお手伝いをしました。
しかし鎌倉の街並みを考えると、
3階建てだけど、なるべく意識しないフォルムにしたい。

角地だったので建物2面がみえて難しかったのですが、
1面は3階をバルコニーにして少し下げ
道路からは意識しない感じにしています。
また、もう一方の面は道路側の天井を
頭の高さギリギリまで下げることで低くしています。

さらに1Fと2Fの天井の高さを通常より15cmほど下げれば完璧ですが、
一般の方にそこまでストイックになれと言えません。
それでも自然石で覆った植栽スペースに
ふんだんに高木を植えていただいたので、
街並みに対してもかなり優しくなったと思います。

自然素材エクステリア

基本設計だけ地域の建築家が担当した鎌倉の家。
建て主の本業は工務店のインテリアコーディネータですから
あとは自分でできるわけです。
それでも3階建てに見えない工夫など少しだけ街並みに貢献できたかも知れません。

街並みにとって一番大事なのは建物の形と外装素材。
そして何より、造園エクステリアの素材です。
アルミのフェンスなどはもってのほかで、
やはりメンテが大変でも木やアイアン、自然石を使って欲しい。

この家の場合、土地から鎌倉石がいくつか出て来たそうです。
それを道路との敷き際（写真下）に敷いて、
階段のアプローチの側面には自然石の積み石をしています。
これも義岩だと嘘っぽくなるのですが、本物は深みがありますね。

結局、お金がかかるわけですが、
その分の資産価値は充分に残ると思います。

売却相談 海近くの大きな敷地

大学の先輩のご紹介で売却相談に行ってきました。
すでに某社の仲介で売りにだされているけれど、
なかなか売れないので意見が欲しいとのことです。

図面では旗竿地で奥まっているというイメージでしたが、
実際に見ると手前の土地は売り主が住む予定で開けています。
敷地には井戸やお稲荷さんがあり歴史を感じさせます。
（塾長の買った古家にもお稲荷さんあります！）

で、僭越ながらアドバイスしたことは2つ！
1）価格が少し高いので、もう少し覚悟した方が良い。
2）一般の消費者は将来のイメージができないので、
　通路や協調部分など明確な図を示すべき
ということでした。

売主も建替えるわけですから、
これは小さなコーポラティブなわけです。
心地良い街並みをデザインして初めて
こうした旗竿地や変形地にも魅力は出て来ます。
なかなか売れず、次の一手をというときは、、、、
あらためて電話くださいと言い残してお別れしました。

購入相談 旗竿で崖のある宅地

鎌倉建て主塾では、鎌倉に土地を買って家を建てる人のため
物件情報をはじめ土地探しのお手伝いをしていますが、
セカンドオピニオンに徹する場合も多くあります。

先日は、塾生さんの要請で建築家を同行しての現地視察。
この土地の問題点だけでなく、良いところなども確認し、
希望の家づくりに適しているか条件確認や意見提供をします。

鎌倉建て主塾の良い所は、最初に視察に行った建築家に
必ずしも設計を依頼しなくとも良い事。
そのために、視察は25000円のフィーを頂いています。
（塾長3割建築家7割で分配させていただいています。）

その後、いろいろあって購入が決定したら、
地域の仲間の建築家からじっくりと選べるように配慮してますが、
それでも、かなりの確率でファーストコンタクトの建築家が設計を受注することが多いです。
それは、鎌倉建て主塾に集う建築家が、
皆さん気だてが良く実力があるからだと自負しています。

塾長デザイン？中途半端ハウス

業者さんから新築住宅のデザインを頼まれていたのですが、
古民家の再生などに追われて、フォローできずにいたら、、、

塾長デザインイメージとは少し違う家になっていました。
外壁はパネルっぽいのもので目地に木製の胴縁。

ルーフバルコニーの手摺はこんな感じで
シンプルなのが良かったし、

やっぱし破風は木製でしょ！

コストや手間が合わないとうことなんでしょうが、
外観は街並みの顔なので、最大限努力をして欲しいのです。
唯一、一部に不燃木製の外壁を配するようにしていたのは良かったです。
これから植栽が入り、品の良いエクステリアになれば、
さらに、この家も良くなると思いますよ！

キッチンが入らなければ家を広げるのみ！

先日完成した塾生さんの古民家のリフォームでの裏技。
ヤフオクでショウルームの展示品アウトレットを買ったものの
10cmほど家の幅が足りないことがわかりました。

とはいえ、落札した商品は届いてしまったそうです。
そこで裏技というか苦肉の策と言うか、、、、
備え付けの食器だなを10cmカットして入れたそうです。

棚板を上手に切って、ノミで削り塗装で色を合わせる。
言われないと気がつかないレベルです。
古民家のリフォームのノウハウが1つ増えました。

古民家の浴室のリフォーム

いつも古民家のリフォームを考えるときに、
トトロみたいな感じだからこのままなんて事が多いのですが、
あまりに朽廃が進んでいる場合は刷新しないとなりません。
ユニットバスを入れてしまうのが一番楽ですが、味わいはイマイチ。

塾生さんが、葉山に車の入らない訳あり古民家を購入し、
鎌倉建て主塾のサポーター建築家により設計で
リフォームが進んでいてようやく完成しました。

こちらの場合は、古い建具を残してそれ以外を刷新。
大きなタイルのお風呂を希望していた塾生さんの希望を叶えました。

洗面所はこんな感じです。そこに通じる壁を海っぽい青で塗装し
リノベーションした感じを強調しているようです。
古民家の再生の場合、あまりに伝統的に沿って直すと
どこを直したかわからなくなって満足感が薄いので
あえて1カ所は、リノベしました！というのが良いそうです。
いろいろ勉強になります。

貸家のリフォーム

市民の方から古くて少し傷みはじめた一戸建てを貸すのに
リフォームを見立てて欲しいという相談がありました。

ムダに予算を使わないためにも、なるべく残すところは残す。
古くて味わいのある部分を大切にして、
あたらし材も古色や自然素材で表現。

室内1カ所、エクステリア1カ所は
賃貸住宅としても魅力をアップするための演出をする。
だいたいそんな感じが基本方針です。

この家の場合は、公園みたいなフェンスをやめて
湘南的な木製のフェンスで演出する提案をします。

また、さすがに交換が必要なキッチンを
家具屋さんにリーズナブルに作り直してもらうのがポイントだと思います。

塾生さん1300人突破！

夏の終わり頃から秋にかけては塾生さん登録が増えます。
先日、塾生さんの登録が1300人を超えました。
鎌倉に土地を買って建築家と家づくりをするナビゲート役として
実績も20数棟を超えて着々と成果が出て来ています。

最初に登録した塾生さんで、3年も5年もかけて土地探しをし
その間に自己資金が増えてきているケースや、
まずは、賃貸で移住してから、じっくり地元で探す人。
そういう人が、良い家づくりへ繋がると思います。

また、属性の特徴としては、放送、出版、広告代理店、IT系、コンサル系の方や
鎌倉でお店をするなど自営系の方が多いのが特徴です。

海見え工事中物件視察

外壁やエキステリアの仕上げなどデザインを相談された家です。
業者さんが仕入れて2戸の新築住宅が建つのですが、
これまた材木座の海から30秒という魅力的なところです。

分割して2棟建てるには困難な敷地だったのですが、
担当の設計者が工夫してゆったり配棟されています。
高さも3階建てでなく2階＋ロフトに抑えてもらいました。

写真は屋上から海を見たところです。
写真ではよくわかりまえせんが、
材木座の海岸の砂浜までよく見えます。

木製のベンチをプレゼント！

午前中は海30秒の塾生さんの家へ行きベンチ製作です。
木製バルコニーを造ったときの余った材料で加工します。
2×8材を2枚合わせて、座面にしようという計画。

片側はポーチの上に乗せるだけなので、
木が腐らないようにゴム足で浮かせます。

片方には、同じく2×8材で足をつくります。
なかなかシンプルな造形になったと思うのですが、、、、

こんな感じに設置して、引越祝い完成です。

鎌倉の100坪庭付き貸家空室になりました！

本日室内のチェックをして鍵を受け取った賃貸戸建て。
土地は100坪以上ありますが、家は小さくかわいい建築家設計です。
このあと壁紙を補修などしてオーナーに引き渡します。

こんな、カワイイお家に住みたいという人は多いでしょうが、
来年の春にはオーナーが住まわれる予定なので、
半年ではさすがに賃貸募集できません。
ただし、期間限定のギャラリーとか、別荘とか、
撮影などには使う交渉はできると思います。

デッキづくりをなめんなよ！

ウッドデッキなんてDIYで簡単になんて思うのですが、
やはりお金をもらって施工するレベルと同じまでは、
なかなかできるものではありません。

現在、塾生さんの海30秒の家で工事をしているアルミ製デッキの回廊。
この脚の基礎をつくるのに、これだけ地面を掘る事になります。
全部で脚の数は14本もあるので、掘る土の量が半端ではありません。

このように基礎がしっかりしておかないと、
後々になって、ガタつきの原因になります。
デッキづくりをなめてはいけないと思いました。

街並みをつくるお手伝い

今日は涼しいので扇風機で仕事している塾長です。
残暑なんてなさそうな気がしてしまいます。

先日、塾生さんの海30秒の家の造園工事が完了しました。
間取りや内装はともかく、
これが街並みにとっては最大重要項目です。

とにかく、いい感じに植栽をして建物の足下を隠します。
この程度の家でも木製バルコニーを含め、
外溝に100万円くらいはかかります。

一般の建て主は、建物の予算が目一杯で
外溝までお金が回りませんが、
ざっくり100～150万を最初に確保して欲しいと
塾生さんが家を建てる時にはお願いしています。

上の写真は玄関アプローチ前の砂利敷きですが、
京都で修行した庭師の手によるものです。
瓦を縦に使ったワンポイントが水の流れをイメージしています。

このあとここに、新築祝いを兼ねて
ベンチを造作しようかと思っています。

木製バルコニー仕上げ塗装

今日から夏休みな塾長です。
と言っても会社の電話は携帯へ転送されます。

こちらは、海30秒の塾生さんの家ですが、
木製バルコニーが完成したので仕上げ塗りに行きました。
材料の段階から塗装したのですが、、、
木口などが未塗装になっていたので、梯子で塗ります。

炎天下の夏の直射日光を写真におさめることに成功しました。
（たまたまでが、、、）

あとは、メンテナンスとして11月くらいに、
天端を塗ってもらうと良いと思います。
その次，来年の梅雨入り前に一度塗り、
あとは年に一度で良いと思います。

ウッドバルコニーが完成

住宅デザインやリフォームの仕事は
自分の所有物件や管理物件に限ろうと思う塾長です。

ということで、最初で最後になるかも知れない。
塾長デザインハウスも完成に近づいてきました。

仕上げは木製のバルコニーを作ります。
現場で大工さんと微妙な位置や大きさを決めます。

その日の午後にはここまで出来ています。
先に、木材を塗装しておいたので後が楽です。

完成はこちら！スッキリシャープで軽い感じです。
さあ！今日からバルコニーでビールを楽しんでください。

濡れてたら塗れない！

2月と8月は暇だというけれど何故か忙しい塾長です。
今週末は契約ダブルヘッダーです。

そんな中、塾生さんの木製バルコニーの工事が始まるので
大工さんが入る前に材料のうちから塗装をしています。

先日の残り半分を塗ろうとしたところ、
養生シートに穴が開いていたのか？
材料のほとんどが濡れてしまっていました。

「濡れてたら塗れない！」ので
とりあえず乾かしてるところです。

その後、天候にも恵まれ＆助手の奮闘努力の甲斐もあり、
なんとな1度塗りを材料のうちに仕上げることができました。
いよいよ、本日は大工さんが組み始めます。




・自分だけの住まい

ウッドバルコニー材塗装

今日は1日塗装屋さんしてた塾長です。
さきほど戻りこれからお風呂に入ります。

朝8時30分には材木座屋さんから写真のような材が届きました。
車は入らないので手運びで現地まで運んでもらいます。

置いてみると、これから塗るんか〜！と
ちょっとウンザリする感じ。

頑張って、こんな感じで今日は半分塗りました。
残りは来週塗ります。



・自分だけの住まい

塾長デザインハウスの外溝

今年の夏は造園とか修繕の現場が多い塾長です。
少し体力を使ってシェイプアップ（古っ！）できるかも！

さて、写真は海1分の塾生さんの家です。
ようやく植栽工事が進んできました。
足下が生け垣で隠れてすこし落ち着いてきました。

全てが常緑樹で構成されていますが、
それでも落ち葉などが出る事があるので、
毎週の庭掃除は欠かせません。

アプローチもローコストなコンクリート平板を敷きました。
敷際には小熊笹と熊笹を植え込んでいますので
そのうちセットバックまで広がると思います。

おすすめグランドカバー植栽

この仕事（不動産）のきっかけを作ってくれた恩人を亡くし
とても悲しくご冥福をお祈りする塾長です。
貸家再生という実験的な試みの舞台を与えてもらいました。

そういった人達に支えられながら、
鎌倉の街並みを第一に考える不動産屋さんとしては、
土地が売れればおしまいではありません。
建物の外観やエクステリアまで誘導して結果が出ます。

しかし、どうしても植栽にかけられる予算は限りがあります。
そんな時には、小熊笹や熊笹の繁殖力が有効です。
現在造園中の海1分の塾生さんの家の植栽に選定しました。

写真は、鎌倉の老後の小さな家ですが、
最初は、スカスカに植えていたものが現在は
密に生えてきています。
道路と宅地の敷際（しきぎわ）を優しく演出してくれます。

ポイントとしては、隣地や道路に見切りがあること
（そうしないと、どんどん繁殖して外に広がります。）
合間から出てきた雑草だけを抜けば、あとは手間要らずです。
また、黒土でも足してあげれば自分で植える事ができます。

建物を緑で隠します！

夏休みのレンタカーを予約した塾長です。
値段から思わず商用車（キャラバン、ハイエース）にしちゃいました！
乗り心地はいかに！

さて、先日から始まった塾生さんの家の造園。
着々と植栽が植わっていきます。

新築の建物は、足下の基礎が見えるとノッポで間抜けです。
そこで、植栽で建物をなるべく隠すんです。

海1分住宅の造園スタート

今日も鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」に行って草刈りしようと思う塾長です。
その前に塾長デザインハウスの造園現場チェックしないと、、、

昨日から始まった造園工事ですが、
本来はウッドデッキなど先に仕上げるはずが
工事の担当者が入院ということで遅れています。

植栽は暑くなると樹々がかわいそうなので
デッキ工事などは後まわしにして植木屋さん先行です。
モッコク、アラカシ、ソヨゴ、イヌツゲ
ハマヒサガキなど潮風に強そうな樹種を選んでみました。

デッキを除いた造園予算は約50万円です。
そのうち6万円ほどが鎌倉市から緑化助成される予定です。

南側が山です！

今夜は妻が奈良旅行で不在で、
かつ路地住民の会合があるので
晩ごはんはキビヤさんのピザとサラダな塾長です。

レインズを毎日何度もチェックして
多少訳あり物件を速攻で射止めるのが
1つの流れになってきました。

さきほどランドハンター号で駆けつけた物件の周辺。
よく見ると南側に切り立った崖になっています。
日当りは悪めですが、東が空いていて高台なので
冬場を除けばそれほど気にならないでしょう。
その証拠に建物裏側が苔むしていません。

北側は高台で建物が道路に面しているので
風が抜けるためこちらも良好です。
共同住宅になっているので、
店舗兼住居みたいなものを探している人か
単純に投資物件向きです。



・「現地見学」初心者ガイド

汚れる階段の塗装補修

今日は自分の別荘兼アトリエの契約がある塾長です。
庭が何百坪もあるので草刈りが大変そうです。

さて、海1分の塾長デザインの家。
階段が黒く汚れやすい問題点に対応してきました。
原因は、塗装不十分だったためです。

そこで、サンドペーパーで汚れを落とし、
表面を少し磨き上げた上で、
オスモのウッドワックスを数回塗っておきました。
これで汚れはつきにくくなると思います。

同時に汚れの原因と思われる敷き瓦の土間も
軽くワックスをかけておきました。

サンドペーパーと塗料を置いてきましたので
あとは、住まい手が自分でメンテするように！
お願いしておきました。

鎌倉市の緑化助成金申請

自然と夏は仕事がのんびりモードになる塾長です。
でも今年の夏は古民家改修の大物が控えてます。

さて、写真は海1分の塾生さんの家の造園計画。
高木数本と生け垣がメインの構成になっています。

鎌倉市では、こうしたエクステリアの緑化に
最大15万円までの助成金が出ます。
申請が面倒なので使う人は少ないと思いますが、
鎌倉建て主塾では必ず利用するようにしています。

現在はこんな感じで何も無い状態です。
これに木製バルコニーも合わせて100万円くらいの実行予算で
エクステリアを仕上げていく仕事をします。

エクステリアのデザイン料は10万円です。
緑化助成金がこのプランの場合6万円ほど出ますので、
建て主の負担をカバーする効果があります。





・主な自治体の助成制度はこちら！

7777

しばらくお天気が悪そうなので
工務の仕事はお休みの塾長です。

昨日のこと。134号線をランドハンター号で疾走中に
ふと、走行メーターに目をやると、775キロ。
あと少しだから、777を見届けようと思い、
走っていて、丁度信号で停まったらドンビシャ7777。

どうでも良い事ですが、
幸運な数字でラッキーな予感というより
この数字を見れたこと自体がラッキー。

ちなみに7777キロでなくて、
777キロしか走ってないランドハンター号。
市内の不動産巡りだけでの利用だから仕方ありません。



・自分の好み

本棚ハウス

本はあまり溜め込まない塾長です。
家づくり以外の本はamazonで換金します。

先日、お邪魔した塾生さんのお宅に上がると、
学者さんであるご主人の本がビッシリ壁一面に！
この本棚のために増改築をしたそうです。

研究者、編集者、デザイナー、その他
本を沢山もっている人はかなりいて、
そういう人が家を建てるとなると
本棚のスタイルにもそれぞれこだわりがあるはず。

リフォームの場合も、本棚や収納をなんとかしたい！
そういうことが動機になっている人も多いはず。
本棚づくりに特化した住まいを設計するサービスを
そのうちプロデュースしたいなと思います。




・賃貸でもこだわりの本棚を実現！

塾長アシスタントは一級建築士

江ノ島の「とびっちょ」はいつも行列ですが、
いつかはトライしてみたいと思う塾長です。

今しがたも、塾長助手のNさんと
江ノ島の古民家から戻ってきたところです。
このNさんですが、鎌倉在住の子育てママさんで
一級建築士の資格を持っているんです。

ということで、図面なんかも描いてもらったら
こんな感じで上手くまとめてくれました。
図面の無い、古民家を目測で図面にする機会は良くあるので
これから、頼りにできそうです。

鎌倉建て主塾では、
これからも小さなリフォームがあるので
Nさんには、そうした仕事を丸ごと御任せしていきたいです。




・プロの技

エクステリアをデザインする！

1年に一度飲みながらアイデアプレストをして
ごちそうになっている塾長です。
思いつきアイデアの泉は尽きません。

その前にまとめたのが、塾生さんの家の外溝プラン。
予算があるので全部できるかわかりませんが、
なんとかなると思っています。

美しいエクステリアでまとめるのが
住まいを街並みに調和させる重要なポイントです。

とくに新築の家は建物の基礎の部分が丸見えで
ノッポに見えて間抜けなところがあります。
そこを低木で覆うだけで印象が変わるわけです。

今回は生け垣で建物の玄関まわりを囲み
それ以外はオープンな外溝にする予定です。
とくに1mほどあるセットバック部分は土のままで
そこに、敷地内に植えた熊笹などが広がると良いなと、、、

まずは見積もりです。




・自分の部屋を素敵にしよう

塾生さん1200人突破！

今日は、これから助手との打ち合せがある塾長です。
いろいろお任せして一緒に成長できればと考えています。

先頃、鎌倉に移住する人をサポートしながら、
建築家と鎌倉らしい家を建ててもらったり
古民家を活用することを推進する
地域ビジネスである鎌倉建て主塾の塾生さんの数が1200人を超えました。

新築のお宅は皆でオープンハウスに参加してもらい
地域の建築家との交流を進めてもらっています。
古民家は鎌倉古民家バンクprojectという形で、
市民から預かる管理物件などを増やしてきました。

昨年秋には、これらの活動のための
専属不動産会社も立ち上げ、市民＆消費者の視点で
業界の事情を徹底的に排除し、
透明性の高い不動産取引を支えていけるようになりました。

中期的な目標としては、、、

1）管理物件20戸（現在13戸）

2）年5棟ほどの地域建築家との家づくりへの誘導

3）賃貸の仲介　年間数軒

4）売却サポート、購入サポート年に各1〜2件

という感じです。

助手のNさんは、一級建築士の資格をお持ちなので、
将来は、鎌倉建て主塾ブランドを活かし、
リフォームを中心にテーマ（ペットとか書斎とか超ローコストとか）を絞った
家づくりの設計体勢も出来たらと考えています。




・みんなで過ごせる広い部屋に

急傾斜地崩壊危険区域

早くもすでの御弁当を食べてしまった塾長です。
でも5時起きなので早くお腹がすくんです。

さて鎌倉の不動産と言えば海や山の眺望ですが、
山があるということは、急な斜面もあります。
そんな所はこのような感じで
急傾斜地崩壊危険区域と指定されています。

当然売りにくい物件ではありますが、
その分は価格には反映されるのが普通です。

こんな感じだったり、
下は現在塾長が買付けをいれている所で、

こんな感じに県の土木が崩落防止のよう壁工事をしています。
これは、表面が崩れないようにする工事なので
どんな地震にも崩れないと保証をするものではないそうです。

でも何十年もこういう感じで保たれていますし
心配な人はコンクリート造の家を建てれば良いです。

少なく見積もってもこういう土地は
売値が1割くらいは減額されていると言っても良いと思います。
4000万の土地で400万と想定すると
コンクリートの住宅で坪単価が多少高くなっても
土地が安い分で相殺されるのでは無いでしょうか？

鎌倉にはこんな場所が何百以上あります。
赤信号みんなで渡れば怖く無いと言いますが、
このくらいは許容しないと、
鎌倉でサラリーマンが家を買うのは難しい状況です。

塾長デザインハウス引き渡し

お散歩嫌いの愛犬霜太が最近太り気味なので
食事制限をしている他人には厳しい塾長です。

鎌倉の海30秒の塾生さんの家が引き渡しになりました。
実際住んでみると細かいとことで直しがあります。

●洗面の栓がキツく水の流れが悪い
（調整すれば直ります。つけたの誰！）
●洗面の勝手口が鍵で出入りできない。
（指示漏れですが、考えればわかるでしょう！）
●anandanaの冷蔵庫が階段を通らない。
（素直にご免なさい！）
などなど！
まあ、住宅というのはだいたいこんな感じです。

それにしても、玄関ドアは塾長発注だったので、
鍵の引き渡しは塾長からだったし、
まだ外のトイレは残っているし、
ちょっと締まりのない引き渡しでした。

でも、工務店のR社さんは、
●建て主
●塾長
●家具設計の建築家と
3人の船頭を相手に頑張ってくれたと思います。
この塾生さんのお宅をケーススタディーにして
次は連絡や予算管理を上手くできればと思います。
工事連絡ブログがあると記録が残って良いと思いました。



・あなたはいくらの家が買える？

目隠し柵用の杭打ち

今日から6月。
6月といえば八幡宮のホタルを毎年見に行っている塾長です。

さて、こちらは塾生さんが購入した鎌倉市内の雑種地。
家は建てられないので果樹中心のガーデン＆遊び場にしています。
こう見ると山の中と思われるでしょうが、
実は目の前は開発分譲地が広がっています。

こちらが高台になっているので
住宅にお住まいの方と目線が合わないよう
柵を作ることにしましたが、予算の関係で杭だけ、
中は竹や荒材で自分たちで仕上げる算段です。

杭打ちも自分でできるかと思いましたが、
均等の高さで垂直にしっかり建てるのはプロの力が必要ですね。




・テクニックを鍛えよう

塾長買付け3番手！遅っ！

子供の中学の運動会を見てきた塾長です。
小学校とくらべ親の気合いが激減でした。

さて、今朝ほど買付けを入れた投資物件。
昨日の午後来客などでうかうかしていたら、
なんと、3番手でした。

例によって階段！というわけではなく
この階段に下に入り口があるので手前まで工事車両は入れます。
（中に停めることは困難です。）

しかし、内覧もせず買付けを入れる塾長より恐るべしは、
「こんな立地でこんな間取りでこんな所」と1〜2分説明して
即買って良いと判断する妻です。

なお、この物件、塾長が3番手買付けですが
1番手は見事塾生さんが申し込んでいます。

惜しむらくは、塾長不動産会社から買付けして欲しかったですが、
でも、そうだった場合は、中も見せずに買わせるか？疑問です。
やはり、責任がありますからね！

傘立て失敗作！

今年に2軒目の投資用物件の買付けをした塾長です。
1軒目は地主に買われてしまいましたが今回はいかに、、、？

さて、鎌倉の海30秒の塾生さんの家のデザインをしました。
玄関の壁に下駄箱の指示を出したのは良いのですが、
中の棚の作りを失敗してしましまいた。

傘が入るように指示していたつもりですが、
ご覧のように無印良品の傘も入りません。
なんとか挽回するためデザインを検討中です。
こういう宿題は先延ばしすると長引くので
来週くらいには何とかしたいと思います。

廃材のポスト門柱

愛犬霜太と9時過ぎまで二度寝してしまった塾長です。

3年前に北鎌倉の家の売却をお手伝いしました。
売却と賃貸と同時募集し、沢山の人が見てくれた物件。
塾生さんが購入し少しずつリフォームしています。

最初に目についたのが門柱です。
工事で使った柱の廃材で作ったそうです。
ポストも照明もインターフォンもついている
多機能門柱を自作したということですね。

この家を購入したご家族の妹さん夫婦が
都内で建築設計をしており、
彼らがデザイン製作したものです。

廃駐車場の再整備

昨夜は鎌倉の今村製麺の麺でラーメンをつくりました。
太さが3種類あって太麺が好きな塾長です。

さて、鎌倉市内の建物が建てられない塾生さんの土地。
果樹を中心としたガーデン風秘密基地整備中。
家が建てられないわりに不思議に残っていた廃駐車場を
お金をかけて整備しました。

もともとことあたりは畑が中心で1人の地主が持っていたもの
宅地分譲をしたのこりがこの土地です。
トラクターなどの農作業車を置く場所だったかも知れません。

整備する前はこんな感じでした。
小型車なら2台駐車できるスペースができたので便利です。
20万くらいの費用がかかりましたが、
費用対効果は十分出ていると思います。




・お金に見合ってる？

建築条件付きのカスタマイズ 造作家具

塾生さんの家の下駄箱に傘がはいるよう
仕掛けを考えないといけない塾長です。

海30秒の建築条件付きの家をデザインしました。
デザインしたと言っても、出来ない所もありました。
それは詳細な図面が必要となる造作家具です。

洗面所はこんな感じで、

キッチンもオリジナルで作りました。

さらに建て主さんの希望で
階段踊り場の書斎家具もつくりました。

これらは茅ヶ崎の家具屋さんが製作し
設計図面は、塾長の老後の家も設計したM建築士。
上記3点で150万円くらいで仕上がってします。

市販のものから探してもダサイし
良い物を選ぶと結構な値段になります。
家具製作費の他に設計料20％＝30万円を
建築士に払っていますが、
これらの家具でこの家のグレードは上がっていますので
その価値は十二分にあると思います。




・リフォームで自分だけの住まい

建築条件付きのカスタマイズ 引戸にする！

もうすぐ月末ですね。
家賃を右から左へ振り込まないといけない塾長です。
毎月200万円近い家賃を管理していることになります。

さて、鎌倉の海30秒の塾生さんの家づくりサポート。
ポイントは建具を引戸にしてその数を減らすことです。
狭い日本の家にはドアは向いていません。

引戸は開けていても邪魔になりません。
今回の家ではシナフラッシュのドアを製作しました。
1枚あたり取り付けも入れて4万円ほど。
大工さんの枠加工もあるので8万くらいでしょうか？

3LDKというと3室＋トイレ＋洗面と5枚のドアになりますが
この家では子供部屋を将来区切ることで3枚に抑えました。

建て主さんが玄関も引戸が良いとのとことで、
こちらもオリジナルデザインで製作しています。




・リフォームの実例集！

建築条件付きのカスタマイズ 将来分割子供部屋

早寝早起きとお昼寝は欠かせない塾長です。
さわやかな風に包まれての鎌倉シエスタは最高です。

さて、鎌倉の海30秒の塾生さんの家に限らず、
3軒の家を建て子育てをしてきた立場で言える事は、
子供が小さいうちは子供部屋は不要だということ。

現状は1部屋ですが将来分けられる間取りにしてあります。
勾配天井の高い部分を利用してロフト風ベッドをつくり
その下に洋服かけと勉強机をつくれるようになっています。

賃貸に住んで狭いから戸建てを建てようと思うのですが、
ついついnLDK発想に陥りがちです。
実際子供はダイニングや階段を利用して勉強できます。

鎌倉建て主塾では、居室は狭く最低限に
その分廊下などにライブラリーや書斎をつくることを推奨しています。
子供部屋ははっきり言って3.5帖で十分です。
つまり、将来2分割できる7帖の部屋を作ればよいのです。

この家の場合は、子供部屋は3階にありますので
現在はオープンなワンルームになっています。




・子どもの才能を磨く「右脳」間取り

建築条件付きのカスタマイズ 窓の指定

安いオージービーフのおいしい食べ方は
一晩キューイやパイナップルで浸けておくことです。
今夜のビーフストロガノフ最高でした。

鎌倉の海30秒の塾生さんの家。
建築条件付きだったものを塾長がデザインしました。
デザインのポイントは窓の指定です。

通常だと普通の窓が入ってしまいますが、
それぞれ場所とサイズは既製品の中から
幅高さを吟味して選びます。
ときには出窓なども、、、

バルコニーのテラスドアなども
畳みのサイズ910を選んでしまいますが、
やはり開口は広い方が気持ちよいので
最大のサイズになるよう選定しています。

既製品の中でも結構サイズはいろいろあります。
また、多少オーダーになっても、
価格はそれほどアップはしませんので、
ここは！という場所はオーダーサイズも選べます。





・賢い土地の探しかた

建築条件付きのカスタマイズ 木の素材感

再建築不可の土地に家が建たたないか？しつこく調べるため
足しげく市役所に通っている塾長です。

さて、鎌倉の海30秒の塾生さんの建築条件付きの家。
内装にビニール系の建材は排除しました。

まず、窓の枠下端にパイン集成材を入れています。
建売りなどでは、ここがビニールで出来た
人工的なものになったります。

床は当然のように無垢のフローリングを使います。
そしてコストダウンのためには自分で塗ると良いでしょう。
幅木（床と壁の間の見切り材）も木。
これも黙っていると石油でできたものになります。

壁紙も紙系の珪藻土壁紙を使っています。
全体的に自然素材を使うということです。
これら仕様アップは数十万円ほどでできるはずです。



・自分だけの住まい

建築条件付きのカスタマイズ 外観

春からお預かりしている物件が大分決まり、
売却1戸と賃貸1戸残すのみとなった塾長です。

鎌倉の海30秒の塾生さんの家をデザインしました。
外観は街並みの観点から最も重要です。
ただし、いつもの塗り壁や板張りはコストの制約で使えません。
今回は普及している外壁パネル材の中から選んでいます。

テーマとしては工業的な無垢感。
アルミサッシは当然アルミの色を選んでいますし、
外壁はガルバリウムの波板風パネル材です。
さらに1F部分は思い切って、
なんちゃってコンクリートパネルを使いしました。
（これ思ったより良いです。）

また、道路斜線制限もありますが、
3階建てなのに、2階建てに見えるようにしています。
3Fの窓の上の天井高さは2.1mほどです。
さらに1Fと2Fの天井高さを少しだけ抑えています。
3Fの窓が大きく、2F部分に小さな丸窓だけにすることで
2層の家に見せる効果が出ているのわかりますか？

古くから鎌倉に住む人には、
これでも？？？という方も多いとは思いますが、
街並みにも配慮しつつ、生活空間を確保する
ギリギリのバランス感覚になっていると思います。

これから外観は、植栽やエクステリアで囲まれていくので
やわらかい雰囲気になっていくと思います。



・住まいのノウハウ

建築条件付きカスタマイズ 間取り変更

我家のジューンベリーが豊作ですが
なかなか収穫する時間が取れない塾長です。
今日こそ！摘みたいと思います。

さて鎌倉の海30秒の塾生さんの家ですが、
建築条件付きだったのをカスタマイズしたものです。
ポイントを整理してご紹介していこう思います。

まずは間取り＝基本の設計です。
設計というと建築家に怒られそうですから、
間取りデザインと言いましょう。

廊下と部屋で3LDKみたいなありふれた間取りになりがち
狭い家をどうしてそんなに区切りたいか？不思議ですが、
この家では、極力間仕切りや廊下というものを無くしました。

LDKは広がりを感じるように、
居室は最低限の広さでというメリハリが必要です。

一方でちょっとした無駄な空間づくりも必要です。
締めるところは締め、遊び心は大切にする。
それが間取りデザインのポイントではないでしょうか？




・中古を買ってリフォームで自分だけの住まい

鎌倉海見え戸建てオープンハウス

北鎌倉の訳あり土地に買付けが入って驚いている塾長です。
かなりの指値が入ってるのでこのままで売れません。

さて、昨日は材木座の海30秒の立地にある
塾生さんの家のオープンハウスでした。
塾長デザインの家第一号として記念に残る一棟です。

リビング＆ダイニングはこんな感じで開放感があります。
床のWATOCOおいるの色も気に入ってもらいました。

1階から3階までの階段室は吹抜けで
こんな感じに繋がっています。（冷暖房効率は悪いですが、、、）

この家の建築体勢のポイントは、
建築条件付きの家に塾長デザインで加わり、
キッチン、洗面、書斎の家具を建築家がデザインしたことです。
以後、この家の特徴を少しずつ記事エントリーしていきます。




・最新物件リポート

WATOCOオイルは塗りやすい！

今日は塾生さんのオープンハウスがある塾長です。
例の海から30秒で塾長デザインの家です。

お披露目に間にあわせるため、
助手の手も借りて数日前から床塗っています。
約70平米をほどを一気に塗りました。
色はナチュラルを選びましたが、紅茶を塗った感じです。

今回は建築家の薦めもあり、
オスモカラーではなくWATOCOオイルにしています。
コストは半部以下で塗り易さもこちらが上です。
塗った後の毛羽立ちも少ない気がします。

床材との相性もありますが、
今後も愛用して行こうと思います。




・自分だけの住まい

子育て家庭の食卓応援

愛犬霜太とコーナモールデビュー
（犬をカートに乗せて買物できます。）
しようと思ったら、飛び降りるので断念した塾長です。
仕方なく、店外でペットの草を買って帰りました。

さてさて、話題は塾生さんのお店。
先日朝日新聞の湘南版にどどーんと記事になりました。
素材にこだわるお惣菜で、
子育て家族の食卓を応援したいと始めた店。

長い間、お店探しをお手伝いして
ようやく見つけた古い朽ちたスナック。
それを塾生さんと皆でペンキ塗りしたりして
開店した思いの詰まったお店です。

不動産屋さんというより
ライフスタイルのプロデュースを主眼に
鎌倉移住をサポートしていますので
お店が成功してもらうのは嬉しい事です。
そして、経済効果も生まれれば鎌倉市のためにもなります。




・幕張オリジナルブランドって？

コンクリートはつります！

朝6時起きになってきた塾長です。
愛犬霜太との朝食が日課です。

昨日の工事の立会はこちらです。
塾生さんが購入した土地の古い駐車場。
周辺の開発で道路との段差ができているのを
車が停められるスロープを作ります。

最初は、ノミで自分で削れ〜！とか言ってたんですが
やはりガテン系お兄さんたちの
ドドドド〜っという破砕機のパワーは絶大です。

1週間もすれば、ここが駐車場になります。
これで、現場に行く時、路上駐車しなくて済みますね。



・「現地見学」

枕木の手作り階段 やり直し編

まだ病み上がりって感じなのでデスクワークな塾長です。
今日は物件管理レポートの書式づくりをしました。

さて、鎌倉の市街化調整区域の秘密基地計画。
こんな感じで階段づくりがどんどん進んでいました。

そこへ、たまたま別の見積もりにやってきた土木の専門家の方が、
じっとコレを見て3分間黙り込んでしましました。
「え？どこがいけないの？」と聞いてもなかなか答えてくれません。

やっと、重い口を開いてくれたのですが、
階段の幅が狭いということです。
登り降りがしにくい上に、見た目も良くなととのこと。
塾長もなんとなく違和感があったのですが、気づきませんでした。

そこで、やり直しをするわけですが、
一度埋めた鉄筋はなかなか抜く事ができません。
そこで苦肉の策として、地面に打ち込んでしまうことに！

で、やり直したのがこんな感じ。
ゆったりと見た目も良いです。
プロに無料で現場監督してもらってしまった一幕でした！

珪藻土壁紙選び正解でした！

毎週月曜と金曜はお弁当当番な塾長です。
週に一度はロコモコ丼です。

写真は材木座海見えの塾生さんの家です。
24日にはオープンハウス予定で、
ついに選んだ珪藻土壁紙が貼られました。

紙に珪藻土の粒子がついており質感は塗り壁のようで、
ビニールでないので建物の躯体が呼吸できる感じです。
もちろん住まい側にとっても、
ビニールに包まれてるような不快感がありません。

自然素材にこだわり、塗り壁や紙系と壁紙にすると
もう、マンションのようなビニール壁紙には戻れません。
スキが出て来たり洗剤で拭けないなど、
メンテナンス性には劣りますが、
快適さ（気持ち）にこだわるのが鎌倉建て主塾流の家づくりです。



・快適な部屋に

casaブルータスにチラッと登場！

上を見たらきりがないと思う塾長です。

鎌倉を舞台に建築企画や貸家再生などで
創造的な住まいスタイルの実現を提案していますが、
今回のCasaブルータスの家を見ていると
世の中には強者が沢山いるなと思えてきます。

お金もかかりそうですが、
皆さん建築家と柔軟な発想で
海や山の家を実現しています。

この号には、なんと塾長も小さく出ています。
是非、本屋さんで手に取って探してみてください。
買わないと見つけられないかも知れませんが、
買っても損は無い内容です。

井戸掘り

雨が続くので、管理物件の補修に
なかなか行けない塾長です。

一方で雨が降ると嬉しいのは、
塾生さんが購入した土地に新設した井戸。
飲用ではなく果樹への水やり用です。

業者さんが、5メートルほど掘ったら
簡単に水脈にあたったそうです。

しかし、そのくらいの深さでは、
水を使うとすぐ枯れてしまう恐れがあります。
ただし、雨が降れば、
その水脈にまた水が溜まるはずなのですが、、、





・緑を大切に

雨のバーベキュー

連休明けで銀行が混んでいたので
そのまま家に帰ってきた塾長です。

昨日はお友達の広〜いお庭で恒例バーベキュー。
ここ数年は、自宅の狭い空間でのバーベキューは卒業し
人様の家に参加することにしています。

あいにくの雨模様だったので、
軒下で一気に（プロ並みスピードで）肉を焼いて
子供達だけは、タープの中で食べました。

大人は、お友達の古民家の室内で
ゆるゆると楽しくビールやワインをいただきました。
今年ヒットだったのは、富士宮焼きそば！！
麺が太くしっかりしているので強火に合います。





・広々してたら気持ちいい

建築家設計の書斎

雨だし喉痛いし今日はお休みモードの塾長です。

こちらは階段の踊り場にある書斎です。
半畳の踊り場に1畳のスペースを追加しました。
スキップフロアまでいかないですが、
それに近い感じになっています。

書斎家具のデザインには詳細図面が必要なため
ここでも建築家に泣きついて設計してもらいました。

塾長デザインの建築条件付きの家と言いながらも
キッチン、洗面、書斎は建築家設計です。
このようにポイントでのお金の掛け方って
結局上手な家づくりに繋がっていると思います。




・それぞれのこだわり。

うっかり口を滑らせた大工さん

連休など込んでいるときはどこにも行きません。
お昼に愛犬霜太を連れてビーチにでも行こうと思う塾長です。

さて、塾長デザインハウスの内装も佳境です。
写真は玄関前の壁ですが、板張りになりました。
先日、ここの仕上げについて話していたとき
つい大工さんが口を滑らせて「板張りにしますか？」となりました。

予算の関係から全体に珪藻土壁紙なので
木の面がこれだけできると風合いが出ます。
建て主、塾長、建築家、家具屋さん、棟梁、現場監督と
船頭の多い家づくりと言われていますが、
皆さん、良い家にしようとう気持ちは1つになっています。

あ〜！ここもオスモ塗らないと！

塾長デザインハウス外観お披露目

今朝は2度寝したら9時まで寝てしまった塾長です。
ヤマト運輸のドライバーさんに起されました。

さて、写真は鎌倉の海から30秒の立地に建つ
建築条件付きの塾生さんの家です。
足場が取れて全貌のお披露目となりました。

建築条件付きの家ならが、
素材や形状を選ぶというデザインで
少しは可愛らしい家になりました。
道路側からは高く見えないフォルムにあり
3階建てでも、嫌らしくない家になったと思います。

2Fから上はガルバリウムのパネル外壁材、
1FはRC（嘘！）。
なんちゃってコンクリートパネルです！

ポイントとしては、
部屋の高さや窓の位置をコントロールしたこと。
サッシをアルミ色にしたり、
雨樋をプラスチックでなくガルバリムにし
素材感が出たこと。
玄関は木製無垢の引戸にすることなどです。
あとはエクステリアで相当雰囲気が出ると思います。

みんなの土木〜秘密基地階段

昨日は1日フルにお仕事モードでしたが、
今日は午前中のんびりと
部屋のお片づけを予定している塾長です。

塾生さんが購入した鎌倉の市街化調整の土地の
果樹作物ガーデン（秘密基地）づくりが進んでいます。
まずは斜面になっているとことの階段づくりから、、、

予定どおり、鉄鋼とスライス枕木で土留めをします。
昨日は、その記念すべき第一段ができました。
結構丁寧に考えなら造らないと後でガタがきます。

材料はこんな感じで買いそろえています。
今のところ予算は15万ほど。（結構材料でかかります。）
業者に依頼したら35万以上になるでしょう。

今後毎週土曜に、オーナー家族と一緒に
時間をかけて秘密基地を形づくる予定です。
こんな土木作業をお手伝いしたい塾生さん募集します。

土木資材0.4立米分購入

昨日はすばらしい古民家を見つけました。
借りたい人の車が入るか朝から確認に行く塾長です。

さて、家づくりだけでなく市街化調整の土地に
秘密基地＝ガーデンをつくるお手伝いもしています。
毎週土曜の午前中に塾生さんも交えて土木作業をする予定です。

最初に作るのは枕木の階段です。
その踏み面を強化するやめの砂利を購入しました。
鎌倉市内の土木資材屋さんで3500円ほどで注文。
その日のうちに現場まで届けてくれます。

室内展示に切り替えました！

鎌倉は晴れてるのですが、とても風が強く
室内展示に切り替えた塾長です。

写真をはがきに印刷したものをリングで吊るす！
なんと簡単な展示方法と自画自賛したのでが、
雨風にはめっぽう弱いことがわかりました。

折角つくったのに多くの人の目にとまらず残念。
だからブログでアップしておきます。以下展示の原稿です。
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つくる〜地域の建築家との家づくり

「車が通れない路地や、家々の庭先からこぼれ落ちるような緑は、鎌倉の景観の特徴の一つといえるでしょう。残念ながら、宅地開発や住宅の新築で緑が失われ、路地の風情もなくなってしまうケースが多いのです。鎌倉の魅力や気候風土をよく知る地元建築家との家づくりは、 鎌倉建て主塾が推進しています。彼らのノウハウによって、暮らしやすく、安心安全で、街並みにもやさしい家が増えることを願っています。」

まもる〜古民家の維持、再生、活用

「鎌倉の街並みの最大の魅力は、戦災を免れたことによって今も街中に多く残る「古民家」にあると思っています。しかし築数十年を超す古い建物を維持、管理していくことは容易ではありません。一方で、古民家で暮らしたい、活用したいと考える若い世代がどんどん増えてきています。鎌倉古民家バンクProjectは、その双方をつなぐ役割を積極的に引き受けています。古いものを大切にすることが、鎌倉の街並づくりにもつながっていると考えます。」

ささえる〜物件管理・売却サポート

「　物件をお預かりして大切にしてくれる方への橋渡しをしたり、古家をリフォームして希望者にサブリースしたり。家のメンテナンスやお庭の手入れといった物件の維持管理業務もお引き受けしています。我が街を愛する人、暮らす家を大切に思う人が増えることで、鎌倉がますます住みやすく、素敵な街になっていくと信じています。」

鎌倉路地フェスタ スタート！

朝から美術さんな仕事をしていた塾長です。

今日から3日間、鎌倉路地フェスタです。
あいにくの天気で人出が心配ですが、
なんとか展示を間にあわせました。

まもる〜古民家の維持活用
つくる〜鎌倉建築家との家づくり
ささえる〜売却や資産の管理サポート
という3つのカテゴリーで、
これまでの仕事の内容を分類しています。

竹と紐と紙だけの簡単なものでが、
よく読んでもらえば、これまで鎌倉の街づくりに
少しは貢献できていると思ってもらえるかも？

水性インクジェット印刷したものなので
雨が降ると台無しですから、
今日明日あたりは、仕事場の窓を開けて
ずっとお天気を気にしていないといけません。

鎌倉市施工のブロック撤去指示

愛犬と5時前に起きたら2人で二度寝した塾長です。

普通の不動産屋さんと違い何が忙しいかって、
土地の利用方法を最後まで面倒見ることです。
塾生さんが勝手に買って来た土地でも同じ事。

先日も鎌倉市内某所で、道路整備に伴い
市が以前に行ったブロック塀の
一部撤去の打ち合せに立会ました。

役所のスタッフが立っているあたりに
この土地（ガーデン菜園遊び場にします！）の
アプローチを枕木で作ります。

サンゲツとリリカラの壁紙から選ぶ

新築テラスの営業に不動産屋さん周りをし
ついでに開業挨拶をした塾長です。
好意的なお店も多く嬉しかったです。

さて、昨日はデザイン中の塾生さんの家の打ち合せで
壁紙を決めてきました。
自然素材風でいえば珪藻土壁紙が一番です。
紙に珪藻土の粒子を吹き付けてあります。

トイレや居室や洗面所など
いろいろ種類を変えようかという話にもなりましたが、
すべてこの壁紙にしました。

ただし1カ所納戸の中だけ
建て主さんの希望で真っ赤！を選んでいます。

オスモカラー塗装作業日誌

古民家賃貸3軒と売却1軒と合計4軒
取り扱い中でやる事が沢山ある塾長です。

古民家ばかりではなく、新築での街づくりもしています。
こちらの塾長デザインハウスは、
建築条件付きの工務店と交渉して、
仕上げのデザイン指定や
キッチン家具などを追加をしています。

5月には完成ということで
2階〜3階は大分出来上がってきてます。
上から木部（パイン集成など）のクリア塗装をしますが、
昨日は、ここ2階まで塗装を終わりました。

無垢フローリングは引き渡し前後に
アシスタントや塾生さんと一気に塗る予定です。






・自分の思い通りに…

秘密基地づくり始めます！

昨日は都内で地鶏水餃子水炊を食べた塾長です。
久しぶりにデジタルの仕事の話をしました。

さて、塾生さんが鎌倉に購入した市街化調整の土地。
いろいろ業者さんに見積もると
遊びをの粋を超える費用がかかることがわかってきました。

オーナーも考えた末、鎌倉建て主塾のサポートで
人力で造園整備していく方向になりました。
まさに、大人の秘密基地づくりの始まります。

手始めも段差のある土地に階段をつくります。
鎌倉の長谷駅から数分の場所で、
毎週土曜の朝から、肉体労働したい塾生さん募集です。

枕木で階段をつくる方法

鎌倉の市街化調整区域に秘密基地をデザイン中の塾長です。
お金をかけずに良い仕上げを目指しています。

この土地は道路から高くなっているため
まず階段を作る必要があります。
写真のように枕木で作ることを考えています。

枕木（カットまたはスライス）を土留めにし
その上に小石を撒きます。
枕木がずれないようにするには、
両端にＬ字鋼材を埋め込みます。

1段あたりの費用は3〜4000円ほどでしょうか？
今回の秘密基地の場合、30段は必要すから、
材料だけでも10万円前後くらいですね。

さらに、造園屋さんに頼むと、
6人工くらいかかるので、25000円×6＝15万
なんとか時間をかけてオーナー家族や
塾生さんのボランティアで出来ないか？思案中です。

もう1つ階段そのものをデッキ材でつくり
それを置くという方法も検討できあす。
場所や斜面の角度などによる有効な方法があります。




・自分の家なら好き放題に

小さな街づくり

今日から一泊で山中湖のタイムシェア別荘に行く塾長です。
お墓参りもしてきます。

先日、鎌倉ユニオン脇にオープンした塾生さんの店。
連日仕込んでも仕込んでも売れてしまう好調ぶり。

ここ「鎌倉総菜」のオーナーシェフが
地域の文化創造活動で知り合った
家具作家さんがベンチを作ってくれたそうです。

路地のちょっとした休憩スペースという感じ。
道路と敷地の界を敷際と言いますが、
街並みはすべて、ここに集約されています。

塾生さん達が、率先して小さな街作りを
具体化してくれるのが何よりの誇りです。

パイン集成材でローコストでも素材感

住宅デザインという新しいジャンルに挑戦中の塾長です。
建築家との家づくりは予算上難しい多数層へのアプローチ。

こちらの塾生さんの家の階段壁の笠木や窓枠など
もっともコストが安く流通しているパイン集成材を多用。

パインはやわらかいので傷がつき易いという難点もありますが、
少しくらいの凹みは熱湯を浸した雑巾を置いておけば
あっと言う間に8割ほど元に戻ります。

また、クリア塗装仕上げしておけば、
経年変化で飴色に変わるという特徴もあるので、
味わいも期待できます。



・デザイン

鎌倉の海見え住宅デザイン中

建て売り分譲業者さんとコラボしている塾長です。
少しでも鎌倉らしい素材感のある家にしたいです。

海目の前の2棟現場です。
建築費用を抑えつつ街並みに優しいデザインを
やはり色づかいと木などを素材を所どころ使うのがポイント。
あとは、植栽をふんだんに配置します。

業者さんの設計者さんが書いた図面を画像で取り込み
イラストレーターの下絵にして、その上の書き込んでいます。
よく考えれば、これまでの自邸3軒でもやってきたこと。
これが仕事になるのなら幸せ千万です。
おまけに、鎌倉の街並みにちょっとだけ貢献できます。




・海が見える中古物件

ヨモギはとっておこうっと！

新築貸家4戸中1戸がなかなか決まりません。
幼稚園や保育園の入園が難しくなっているためです。

そんな鎌倉市内のテラスハウスでは引越が続いていますが、
入居前に伸びている雑草は大屋さんの責任なので
お天気の良い昨日、引越立会のついでに草取りしました。

お庭の一部に写真のようにヨモギが群生しています。
ヨモギ団子がつくれるので、これはとっておくことに！

バイクの季節

管理物件の草むしりをしてきた塾長です。

このところ暖かくなってきたので
いよいよランドハンター号が活躍する季節です。

最近は、どんなにバッテリーが減っても
一発でエンジンかかる良い子になりました。




・車と暮らすなら

中古住宅購入前の現地視察評価

また1週間がはじまります。
午前中は管理物件の引越立会に行く塾長です。

広告が出たときには既に決まっている物件があります。
広告を出すまでにはタイムラグがあるので
その数日間で申込が入るケースです。

この物件は、塾生さんが大手不動産会社から紹介されたもので
鎌倉市内の駅徒歩圏で車の入る家としてはかなりリーズナブル。
建物の状態が心配なので見て欲しいということで内覧しました。

いたって普通の造りですが、床下は乾いており、
天井裏の雨漏りもありません。
いろいろ見てみるとお風呂なんか造作風呂で贅沢です。

一番しっかりしているなと思った点は、
南側の斜面の土砂崩れ対策の基礎立ち上がりです。
これは、当時の鎌倉市の建築指導の賜物ですが、
1mほど基礎が高くなっています。

この塾生さんは、近日契約予定となりました。
視察は2時間ほどで終わりましたがので、
追加サービスで周辺の方の登記簿調査をして報告します。

4/1鎌倉総菜オープン！

今日は移住相談や案内などが無いので、
家の庭のかたずけなどしょうと思う塾長です。

先日来DIYで改装を続けていた塾生さんのお店。
「鎌倉総菜」がいよいよオープンしました。
廃墟とも言える古店舗を見事再生することができました。

天井を現すことで高さ方向の開放感が出ましたね。
また、薄汚れた壁をポーターズペイントで塗り
明るい店内になりました。

昨日は、オープンセレモニーで賑わいました。
これまでのパブとは違い開放感のある雰囲気に
通行人までも紛れ込んでしまう勢い。
用意したパンフレットなどはアッと言う間に無くなりました。

昨日のパーティのメニューでの塾長お気に入りは、
こちらの彩りいなり寿司です。

・お料理上手

USBマイクロスコープで床下＆壁内観

今日の午後は、塾生さんの家の塗装に行きます。
窓枠を何本かクロス張り前に塗るためです。

古民家の維持活用を検討する上での秘密兵器。
パソコンに接続して中を見る事ができる
USBマイクロスコープを注文しました。

これがあると、雨漏りしている天井裏の具合とか
床が抜けかけた根太の具合とかを、
現状大きく破壊せずに見る事ができます。

ただし、ノートパソコンが必要なので、
手軽にというわけでもありません。
持ち運べる、ちっちゃいPCが欲しくなりますね。

コンクリート土間塗装

今日は久しぶりに午後3時間くらいDIYしました。
我家の木製バルコニーから愛犬が落ちないよう造作です。

自分で施工できるもので一番取り組み易いのが塗装です。
たとえば月末にオープンする塾生さんのお店の場合、
よごれた土間コンクリートにカラーを浸透させる塗装など
簡単なわりに大きく印象を変えることができます。

でも選びはちょっと難しいですね、
想像していたものと違うことが時々あります。
この色はグレーのつもりで発注したのですが、
かなり青が入った色になってしまいました。

発注したのは、SLATEという色。
塗ってみるとちょっとイメージが違ったので、
再度発注して塗り直しの予定です。

建築家キッチンの家

来客やご案内の多かったこの3連休ですが、
今夕は家族で外食に出かける塾長です。

そんな合間に海から30秒の塾生さんの建築条件付きの家
建築の進捗具合を見てきました。
内装がどんどん進み一部階段もできていました。

目を引いたのが、このキッチンです。
この家は、間取りなどをビルダー側の建築家と調整し
外装や内装のベース仕様を塾長がデザインしました。

でも、どうしても詳細図が描けないので
指示のしようがなかったキッチンと洗面所は、
建築家に泣きついて、デザイン料20％で設計してもらいました。
やはり市販のもとは違いこの間取りにピッタリです。

鎌倉の貸家オープンハウス

20日過ぎに半日だけ会社の経理になる塾長です。
1人株式会社なので伝票量も少なく楽なもんです。

さて、昨日は鎌倉の古いテラスハウスを
4年前に再生した物件のオープンハウスを開催しました。
オーナー夫妻をはじめ3組の方さんが見に来ました。

アパート暮らしから脱出を試みるアウトドア系夫婦。
海外から一時帰国の足がかりとしたい建築家。
別荘として使おうと考えているカップル+外人。

などなど、
ただ普通に暮らすライフスタイルの人は逆に少ないんです。

3点ユニットバスだったものを何度と合わせ
お風呂と洗面トイレスペースに改装したのが4年前。

螺旋階段があったり、中庭があるのが特徴の
建築家設計のRC造のタウンハウスです。

ガルバリウムパネル外壁

なんとなく契約事務関係が忙しく1日が過ぎた塾長です。
明日は、借地工場取得に向け売主さん業者訪問です。

さて、海から30秒の塾生さんの家ですが
外壁の2Fから上も出来てきました。
アルミ色のガルバリウムパネル外壁材です。

建築条件付きの住宅で30坪弱1680万の仕様では
どうしても塗り替えや板張りは予算上困難です。
一番安いのが外壁パネル材ということになります。

その中でも、工業デザイン的なものを選び、
アルミやコンクリート風の素材感を出しています。



・デザインでキメる！

正しい姿勢で塗ってます！

お昼の霜太君のトイレトレーニングは上手く行き
ほっとコーヒーを飲んでいる塾長です。

今日も塾生さんの応援で鎌倉総菜の塗装が進みます。
下地にシーラーを塗り、その上にポーターズペイントを2度塗りします。
今回の塗装色はオールドチャーチ（古い教会）の色です。
ポーターズペイントには石灰が混ざっており、
白いムラが歴史を感じさせる仕上げにしてくれます。

レセプションパーティーご招待だけの報酬に
応援に駆けつけてくれた塾生さん達。
指導どおりの正しい姿勢って感じですね。

古いタバコのヤニにまみれたパブから
鎌倉の素材を大切にしたお惣菜屋さんへ大変身中ですが、
通行人からよく声をかけれるそうです。

お惣菜屋さんのなる事を伝えると、
皆さん一様に喜んでくれます。



・みんなに見せたい家

湘南経済新聞の取材

今日は都内で今年に入って6軒目の賃貸の契約です。
不動産業の理想は夏休みまでに1年分稼ぐことでしょうか？

さて、こちらは店舗探しと改装の指南をさせてもらっている
小町のお惣菜屋さん。その名も「鎌倉総菜」ですが、
スマッチのブログをみて湘南経済新聞さんが取材にきました。

あと2週間後の開業に向けて、
内装急ピッチでセルフビルド中！としかネタは無いですが、
オープン間際に店舗写真などご紹介いただけるとのことです。

鎌倉建て主塾の開業支援ですが、
塾長の前職がマスコミ関係ということもあり
プレスリースの方法や有効なお店のサイト（ブログ）構築のアドバイス付きです。




・みんなに見せたい家

水切りもアルミ色で

明日は小学生依頼念願のわんこがやってきます。
毎日、毎日指折り数えて楽しみにしている塾長です。

わんこのお世話が日課として増えますが、
塾生さんの大切な家のお世話も忘れてはいけません。

海30秒の建築条件付きの家の基礎上水切り。
サッシのアルミ無垢色に合わせてシルバーになりました。
上のコンクリート風パネルが明るいグレーなのでマッチします。

なんちゃってコンクリート

今年2本目の映像制作の仕事がきました。
家づくり不動産関連と映像制作関連と家賃収入と
3つのマルチインカムな塾長です。

その中で今やはりメインにしているのが、
建築企画や住宅のデザイン業務です。
たとえば、この鎌倉の建築条件付きの家では、
塾生さんからデザイン委託を請け、
外壁素材や窓の形状を提案しています。

基本は3階建てで1680万とローコストな仕様のため
（追加予算はある程度キープしてもらってます。）
外壁に板張りや塗り壁は難しかったので、
市販の外壁パネルの中からシンプルなものを選びました。

ここでは、1F部分にコンクリート風のパネルを使っています。
少しインチキっぽさが出るかな？と思いましたが、
土ホコリなどもプリントされていて結構イケてます。
外壁屋さんが汚れているのか？と拭いたくらいです。
なんちゃってコンクリートのチョイスは成功のようです。

この家は海が見えるかわいい3F建てで
工業的なデザインの家というコンセプトです。
2Fから上は、波板トタン風のグレーの外壁パネルを選びました。
間もなく、そちらも貼られるので楽しみです。




・マイホームマニュアル

朝から良い事三連発！

今日は朝から良い事が3つもあった塾長です。
鎌倉の空もその気分に合わせたかのように晴れ渡りました。

まず一つ目は、管理物件の隣人が迷惑行為を認め誓約書を書いたこと。
二つ目は、デザインしている家のコンクリート風外壁が
予想以上に良い印象だったこと。
最後に、老後の家のお向かいが解体のため、
これまで撮影できなかった角度で家の写真が撮れたこと。

これが老後の家と塾長の同級生の家の街並みです。
面する私道まで近隣の方と共同でデザイン＆整備しました。
道路との境界には、この地にもともとあった玉石。
お互いの敷地には塀等を設けないことで風通しを良くしています。

もう少し解体が進んだら、
2軒の正面からワイドに撮影したいと思います。
それはそうと、お向かいのお宅は新築となりましたが、
鎌倉らしい佇まいになってくれればと願っています。
楽しみに、工事を見て行きたいと思います。




・みんなで住む

鎌倉市材木座の塾生さんの家3棟

さっそく子犬のためのケージを物色してる塾長です。
ファンシーなデザインは我家に似合いません。

さて、昨日はひさしぶりに良い天気でしたが、
3組の塾生さんと材木座にある塾生さんの家や
売り出し中のいつくかの物件を見て歩きました。

借地を購入して鎌倉在住の建築家との家づくり
鎌倉の街並みと風を読める建築家の味合いが秀逸です。

路地で車は入らないけど海1分の古家付き土地を購入し、
古民家を一部残し、新築を合体し
鎌倉の建築行政に精通した鎌倉在住の建築が設計した家。

海まで30秒の建築条件付き土地を購入して、
塾長が外観、間取り、内装、造園などデザインして
建築が進んでいる塾生さんの家。

材木座だけで3棟。ここ数年の建築サポートの成果です。
実際の鎌倉建て主塾の仲間の家づくりを見て、
1時間半ほどの街歩きは、これから移住する人にとっては
大いに参考になったことと思います。




・マイホームを建てるなら

空中不動産の提案

今から江ノ島の古民家オーナーとの打ち合せに出かける塾長です。
ついでに長谷の新築賃貸の庭の様子もみてこなければ、、、

そういえば年明けこんな建築企画の提案をしました。
たまたま一等地でコインパーキングをお持ちの塾生さんがいて
その土地に建物を軽い感じで建てて有効活用できないか？
と相談がありました。

コインパーキングの経営は十二分と言ってよいほど順調で
その収益を無くしてまで建築をする必要はありません。
ということで、1Fはすべてコインパーキングのままで
2Fと3Fを商業スペースにするプランを建築家と提案しました。

模型ができてみると、思ったより重たい感じです。
将来に変化にフレキシブルに対応できるためにも
贅沢に一等地で2F建てくらいまでが良いかも知れませんね。
一部だけペントハウスでその上は屋上緑化できると尚良いです。




・どんな家がいいか

塾生さんの家めぐりツアー

いよいよ今年は管理犬を飼おうと里親サイト見ている塾長です。
丁度生まれて3ヶ月くらいの鼻黒の和犬がいました。

最大の目的はメタボ対策の散歩にもあります。
もちろん子供の頃から犬を飼うのは夢でした。
そんなワンコとの散歩が始まったら、
管理物件や塾生さんの家めぐりもできるな！と思います。

先日は由比ガ浜の塾生さんの家の完成見学会があり
そのついでに由比ガ浜近辺の塾生さんの家を
外から見て回りました。

駅から30秒の3階建てに見えないよう配慮した家。
車の入らない路地にシンプルコンパクトな家。
どちらの鎌倉建て主塾の建築家仲間が設計しました。

こうやって回ってみると、すでに3軒。
現在契約中などを合わせると5軒は由比ガ浜周辺に
ふらっと見せてもらえる家が出来ることになります。

すぐ思いだせるか不明ですが、塾生さんの家を
地域別にリストアップしてみると、、、

●由比ガ浜　3
●材木座　3
●小町　2
●佐助　2
●二階堂　2
●浄明寺　1
●西鎌倉　1
●稲村ケ崎　2
●長谷　1
●逗子市　1
●葉山町　2

以上新築と大規模改修の家です。
今週末は、材木座ツアーでもしようかと思います。




・エリア別住まいの条件

みんなの畑in鎌倉構想

雨が続くと季節の変わり目を感じる塾長です。
鎌倉に住むと天気や気候に敏感になりますよ！

将来の食糧難に備えて畑が必要と思ってるんですが、
塾生さんに先を越されてしまいました。
鎌倉の江ノ電の駅から歩ける立地の市街化調整区域。
普通の建築はできませんが、菜園などには活用できます。

約200坪の広さがある段々の斜面ですが
思ったより平地が多いので使いやすい土地です。
ここにみんなの畑や遊び場を作れればと
勝手に所有者＝塾生そっちのけで妄想しています。

この枝！通行の邪魔です！

来週は3月と知って驚いている塾長です。
まだまだ春の引越対応が続き大忙しです。

鎌倉建て主塾で管理していている江ノ電沿いの新築物件。
お隣の庭木が大きくせり出していて、
住人の車の切り返しに非常に邪魔です。

先日、最初の入居者のご家族の引越を機に
枝葉を切り落としさせてもらいました。

幸いにも、この土地のオーナーもお知り合いで
お好きにどうぞ！と言われてますので、
現在は貧弱になった笹垣を育てていければと思っています。

廃墟からのスタート

ごはんを食べる時にちゃんと噛もうと決めた塾長です。
30回はかったるいですが、いつもの3倍くらいにします。

さて、写真は鎌倉駅から2分ほどの古店舗です。
塾生さんが定期2年という条件で格安15万で借りました。

中はごらんのとおりボロボロですが、
先日も、塾生さんの助っ人を募り、数名で片付けしました。
これから1ケ月程かけてハンドメイドでリフォームします。
ここにお店を構える予定のシェフは、
地域に根ざしたお弁当とお惣菜のお店を計画中です。

この店舗は、鎌倉文士が集う由緒あるパブでしたが、
時代の流れとともに風化しつつありました。
そうした歴史に敬意を持ちながら、
新しい鎌倉のエネルギーを導入するのが、
鎌倉建て主塾の仕事でもあります。

出窓つくりました！

我家の外壁塗装の見積もりが意外と安く、
ちょっと嬉しい気分になった塾長です。

自邸3軒の次に自分の家のように気をいれて
サポートしている鎌倉海見えの塾生さんの家。
リビングの南側に出窓を作りました。

南側の開口を小さくするなんて？と思うでしょうが、
真南大開口は、夏暑くて仕方ありません。
それに、ここからの景色は隣家の窓ばかり
あまり眺望としては良く無いのです。

また、外が明るいと室内が凄く暗く感じるなど
意外なデメリットもあります。



・自分の家はどうしたい？

DIY塗装はお早めに！

2つほどプロジェクトがペンディングになって
逆に気が楽になった塾長です。

古民家の管理や塾生さんの建築企画をはじめ
売買や購入などの不動産業が主な仕事ですが、
原点は、建て主のプロとして自分の頭と手で家を建てること。

昨日の午後は、久しぶりに塗装屋さんでした。
鎌倉の海の見える塾生さんの新築の家の
玄関の枠と庇の木部をオスモカラーで塗装しました。

建て主の塗装のコツはなんと言ってもタイミング。
いかに養生をしなくて良い段階で塗るかです。
写真の状態の場合、防水紙や構造材、軒天パネル
どれを塗料で汚しても下地だから大丈夫なんです。

DIYで塗装をする場合には、工事の進捗を見ながら
とにかく早めに、こまめに作業することがポイントです。


・こまめな管理が大切です

私道の防犯

バレーボールのサーブに反応するような動きとか、
やたらと身体感覚のある夢を見た塾長です。

昨日は看板つけの仕事など半日外での活動でした。
数軒の家がある行き止まりの私道なのですが、
観光客や不特定多数の人が結構入ってくるので
用の無い人は入らないようなサインをとの要望です。

B4版下敷きに切り文字で看板を制作しました。
制作費は2000円少々。

この私道は住民の方がアスファルト舗装などせず
砂利と石敷きの風情ある空間を守っています。
そんな路に観光客の車がおかまい無しに入って来て
乱暴に車を切り返す場面もあるそうです。

道というものは公道であれ私道であれ
基本的にはパブリックなものなのですが
住民からすると、不特定多数の人が出入りするのは
防犯上とても心配だそうです。
一方であまり人目が無いというのも防犯上問題があります。
行き止まりの私道の場合は、ちょっと悩む問題ですね。



・防犯に

不動産屋さんは看板もデザインします！

今日も1日息つく暇も無かった塾長です。
不動産屋さんって結構忙しいんですね！

管理させていただている物件の私道に
観光客やら不審な人はら入ると困るので
こんな看板をつくろうということになりました。

僕の場合はデザインが本業だったので、
フォントや色指定なども自分でして切り文字発注します。
それをB4の白い下敷きに貼って特性看板できあがりです。

建物の管理や募集だけでなく、
いろいろなサインも自作できる不動産屋さんは希少かも知れません。
この看板の文字。鎌倉らしくチョコレート色にします。





・素敵なデザイン

男子のあこがれの丸窓

今年は、換気と送風で窓の結露を克服しつつある塾長です。
あと3Fの子供部屋に小型ファンかヒーターをつければ完璧。

我家の窓はすべて3重ガラスの木製サッシですが、
国産アルミサッシも進化しており、
今では、建売りなどでもペアガラスがあたり前です。
いろいろなサイズの規格品に加え
好きなサイズのオーダーができる利点があります。

材木座の海1分のこの塾生さんの家のアクセントとなる丸窓。
フレームはアルミ色のもので素材のままの表現が出ています。
あと2週間くらいすれば外壁工事も始まると思います。

塾生さんと選んだ外壁は、波板トタンのようなパネルです。
（本当の波板トタンにしたかったのですが沿岸なのでやめ）
この家のコンセプトは工業製品的な素材の家です。
どんな雰囲気になるか、とても楽しみです。
それにしても、丸窓まわりの外壁の処理。
大工さんのとっては、手間がかかりそうですね。

不思議な八角形のある家

45万円のオランダ無垢家具を3万円台で落札した塾長です。
送料が4万円以上ですが、総額8万円ならお買い得です。

さて、材木座海見え海岸1分の塾生さんの家の工事。
どんどん進み、外壁の下地もだいぶ出来てきました。
先日も電気工事の打ち合せで現場にで上を見上げると
不思議な造形が目に留まりました。

壁に八角形のフレームができています。
そう！これは丸型のサッシを入れるための枠でした。

家の窓のどこかに、丸窓をつけたい！
これは男の子的な発想です。
秘密基地とか、宇宙船とかそんな気分です。
外から見るとアクセントになり可愛いんですよね。
今週サッシが入るそうなので楽しみです。

不動産スパイを目指します！

消費者のプロとして不動産屋さんにもなった塾長です。
物件情報入手では飛躍的に他の人より有利です。

そのように得られた物件もまず調査が肝心です。
Googleの衛星写真が見られるようになって
だいぶ現地に行かなくても雰囲気がわかるようになりましたが、
でも、こんなのがあったら、尚良いです。

手無げで離陸できる無人カメラ付きの飛行機。
これを鎌倉の谷戸に向けて離陸させ動画を撮影したら
街並みの雰囲気が手に取るようにわかります。

さらに、どんな場面で使うか不明ですが、
ミノックスのスパイカメラもデジタル化しました。
これも胸ポケットにいつもしのばせます。

そうだ、近所の不動産屋さんにいって
店主が奥に行ってる間に、
机の脇とかにある物件情報を撮影する、、、？

これで競売物件とか買って、
強制執行で突入とかしたら、
どう考えても塾長は、不動産におけるジャックバウワーです。
クロエ募集中です。

海30秒の土地を分割デザイン

これから新築賃貸物件の引渡しに立ち会う塾長です。
引渡し前に3軒申込あったのは物件の力です。

所変わって材木座ですが、デベロッパーのからの相談があり、
午前は宅地の分割と配棟を考えていました。
30坪少々と狭小な宅地割りですが、
建物と植栽を協調すれば良い空間になるはずです。

南側道路で海まで30秒。
さらに海見えとなれば、かなりの人気のはずです。
土地の売値が決まったら、すぐ塾生さんにご案内します。

この家は建築条件付きですが、
まどりや内装に仕様は塾長デザインで
キッチンと洗面の家具類を建築家に依頼するという
いいとこ取りプランにしようかと思います。

道路から家を小さく見せて、
植栽は沢山植えたいと思います。





・鎌倉の家賃って？

月刊不動産流通の取材

カロリーを摂りすぎると夜中に起きてしまう塾長です。
深夜2時30分〜3時30分の間リビングを歩き回りました。

どうしてカロリーを摂りすぎたといえば、
月刊不動産流通の取材記者の方からいただいたレーズンウィッチ。
3個も食べてしまったからです。

取材は、鎌倉建て主塾が4年前に始めた貸家再生の仕組み。
これは、大家さんからサブリースした住まいを
鎌倉建て主塾と入居者でリフォームしてしまうと言うもの。

これまでより3万円家賃を下げてもらう代わりに、
240万円をかけてバストイレをリフォームしました。
5年後にはバリューアップした家が大家さんに残る計算です。

不動産の活用を促進するには、

1）土地の所有（地主）
2）建物の所有（借地権+建物オーナー）
3）利用者（入居者）

という分解をして、最終的な居住者である利用者が
自分らしく持ち家感覚で暮らせることが理想だと思うのです。

1）土地の所有（地主）→絶対的安定的な低利
2）建物の所有（借地権+建物オーナー）→銀行金利を上回る利回り
3）利用者→内装投資で長期的な居住権利

プロのサブリーサーが（3）の利用者となり
一般の入居者に貸すことで消費者保護の体勢も確立できるでしょう。

この流れができると、
3）のサブリーサーは入居者の契約が取れれば、内装費用をファイナンスでき
2）の建物所有者はサブリース契約ができれば、建築費をファイナンスでき
1）の地主は借地契約ができれば、土地取得費用をファイナンスできる

そういう流れ（川下からの不動産の連鎖）が可能になります。
つまらない不動産にしがみつくような時代から、
流動的かつ階層的に不動産を活用していく時代を描いての貸家再生は、
不動産専門誌記者の目からみても、
画期的な仕組みであると評価されすこし嬉しかったです。




・IKEAで学ぶ！賃貸インテリアコーデ

現場は宝の山

我家にも結露対策で24時間換気つけようと思う塾長です。
換気扇を回しておくと結露は激減することがわかりました。

さて、海から1分の建築条件付きの塾生さんの家ですが
建具屋さんをつれて棟梁と打ち合せをしてきました。
図面を描くことの出来ない塾長ですから、
建具の収まりは、現場で相談して決めます。

だいたい1時間ほどで数カ所の建具のおさまりを決めました。
帰りにふと見ると、端材が転がっているのが目に留まります。

1）管理物件の注意書き看板用
2）管理物件の門の補習用

に少し材料をもらってきました。
大工さんには使えない端材も、DIYでは活用範囲が結構あります。
これから、現場に行く度に、物色しようと思います。

これが鎌倉の新規管理物件

結局昨日はお買い物に出なかった塾長です。

新年に管理契約をいただいた賃貸物件。
ジャーン！と公開します。
4戸あるのですが、すでにお申し込みが入ってるものも！
江ノ電の駅から数分で、鎌倉花火も見えるロケーションは人気です。

これで、鎌倉建て主塾の管理物件は11戸になりました。
目標の20戸まで、もう少しです。
管理物件が20戸くらいあると、
鎌倉建て主塾の運営経費の過半が得られます。

鎌倉の家を建てる人に鎌倉らしい新築を、、、
また古民家と移住者をつなぐ仕事など、、、
経済合理性の低い仕事に取り組むためのベースとして
とてもありがたい収入です。







・いますぐ見られる新築

管理人さんの仕事

今日は午前中に初決済で、午後は半ドン予定の塾長です。

そうやって時間を決めなくても良かったのですが、
管理人や不動産の仕事をしていると、
24時間態勢ということろもあるので、一応休みを決めました。
不動産屋さんの休みが多い火曜と水曜の午後。

休み無く働いて大変と思われるかも知れませんが、
不動産や管理は暇な時は暇（のはずです。）
また、写真のようにお庭に水をあげたり、
得意の修繕の腕前を発揮したりと、楽しみもあります。

では、火曜と水曜の午後は何をしょうか？というと
あまり思いつきません。
家では、電話もネットもあるのでのんびりできません。
一番好きなことは物件を観に行くことですので、
やはり365日仕事＝不動産趣味なのかも知れません。



・管理会社と管理組合の関係って？

これでも海見え一戸建てです！

明日決済の中古住宅をなでるように掃除してきた塾長です。
自分の家のように愛情を注げるのが不思議です。

そんな歪んだ性格のためか、
他人の家づくりのおせっかいもしています。
「海は見えないけど海まで1分だから」と土地を買った塾生さん。
上棟した小さな3階部分から水平線がはっきり見えました。

写真では少しのようですが、肉眼では結構海見え気分です。
反対側のルーフバルコニーの先端からも海が見えます。
鎌倉では海が見えると見えないでは、土地の価値が違います。

見えなくてもいいや！と思って建てた家ですが、
ご褒美を貰った気分です。

これが、なんとか海を見えるようになんて
無理したプランで建築すると、
「なんだ、こんだけか！」となるもの。
家作りには謙虚さも大切と説いてみたくなります。






・パノラマ写真新築

1cm単位で窓の位置に悩む

今日は、鎌倉駅3分家賃15万の物件の契約だった塾長です。
これから、お店の成功を応援していくつもりです。

そして、明後日も決済だったりして
不動産屋さんは結構忙しいなと実感しています。
僕の場合、普通の不動産屋さんではないので
住宅のデザインなどもお手伝いするのですが、

この材木座の塾生さんの家は、
建築条件付きのものを、無理を言って
いろいろデザインや仕様変更させてもらってるものです。

先日は、全ての窓の位置とサイズを決めて欲しい
ということで建て主と現場に行ってきました。
図面ではわからなった周辺との位置関係などを勘案し
その場で決断してサッシ屋さんに注文します。

これが、建築家が設計の家であれば、
全部図面にきれいに入っているわけなのですが、
建売り＋デザイナーの場合は、こんな感じで決めます。
ただし、いろいろな意味でトータルコストはリーズナブル。

さらに、この家。
キッチンと洗面所だけ建築家に依頼しました。
もちろん設計料は奮発して20％。
それでも、割に合わない仕事なのに
足しげく、現場に着ていただいています。

来週は建具屋さんを連れて現場に行きますが、
しばらくは、塾生さんの海1分のお宅の建築レポートできそうです。




・一戸建ての住み心地

鉄ちゃん住人求む！

最近、お客さんが列をつくっている塾長です。
順番に1つずつ結果を出さないとです。

そんな、お客様の中から、
新築戸建て賃貸物件の管理契約をいただき、
先日から募集を始めています。
ここのセールスポイントは沢山あるのですが
そのうち、ユニークなのが江ノ電が庭先を走る事。

線路の前なんて、うるさいので敬遠されますが、
江ノ電はスピードが遅いので、ガタゴトという感じで
慣れれば、気になるものではありません。
むしろ、無いとおちつかなくなるかも知れません。

ということで、江ノ電を毎日間近に見る事のできる
3LDK新築は、「鉄ちゃん向き」。
鉄道好きのお父さんやお子さんがいるご家庭にいかがですか？

今日も、これから案内に行っています。
春までに4戸満室を目指しています。

工務のお仕事 昨年からの宿題

建売業者と横並びで借地仕入れを計画中の塾長です。

小六のときに修繕係になって、ロッカーを上手に直したら
先生やクラスのみんなに褒められた体験が忘れられず、
ついに、鎌倉の古民家の修繕係をしていますが、
このところ、管理物件が増えてきて、
修繕作業が後回しになることが増えました。

1）写真の古民家の門の修繕
2）地主宅地の入り口の関係以外立ち入り禁止の看板制作
3）お友達のアパートのバイク置場の工事
など昨年から宿題として、残っています。

オーナーには低コストでの修繕を提供できますが、
そろそろ自分の手を動かすのには限界があります。
でも、こうしたサービスが評価されて、
不動産業の免許の無い時代から、
管理物件を少しずつ増やすことができたのも事実です。

今年は、新たに、新築4戸の管理契約をいただき
これから管理をするであろう古民家が4軒。
これまでの管理物件7軒と合わせると15軒。
最終目標の20軒まであと一息になりました。

目標を達成したら、こんどは量より質です。
よい物件にしぼり込み、丁寧に建物を管理していきます。
宿題は1月中にかたずけたいと思います。

海1分の塾生さんの家上棟

やはりデジカメの調子が悪い塾長です。

昨日は塾生さんの家の上棟式がありました。
この家は、これまで土地購入＋建築家との家作りという
鎌倉建て主塾の基本パターンと違って、
建築条件付きの家のデザインプランを塾長がして
内装の一部を別発注にしてクオリティーコントロールする
まったく新しい試みをしています。

海から1分だけれど、海側にお隣の建物が建ち
海が見えなくなると想定していましたが、
3階の部屋などから、かろうじて水平線が見えます。
また、中3階の書斎からの眺めも良く、
期待以上の配置になっていることが確認できました。

建築家との家づくりでは、
詳細にわたり図面で指示されているのですが、
建売り業者さんの場合は、現場で決めることが沢山あります。
それらを塾生さんをサポートしながら決めて行きます。

しばらく、現場に呼ばれることが多くなりそうですが、
現場は嫌いでないので、ランドハンター号で駆けつけるつもりです。

市街化調整区域 共同購入計画

未来の食糧危機に備え菜園が欲しい塾長です。
建物が建築できないような市街化調整区域で十分。

先日、鎌倉市内の市街化調整区域土地の
値下げ情報が塾生さんから入りました。

さっそくランドハンター号で駆けつけると
そこには塾生さんが先に着ており、
偶然にも一緒に見学することができました。

この土地の魅力は車で接道できること。
（古いけどカーポート跡があります。）
山に囲まれた環境と段差など変化のある土地形状です。

値下げされたとは言え、まだ少し手が届かないのですが、
ここを塾生さんと共同購入して遊び場+菜園＋アートスペースに
できればと妄想を膨らませています。

簡単な階段の造成や仮設電気や水道の引き込みや
作業小屋など費用がかかりますが、
半分の100坪に貸し菜園と週末貸し作陶アトリエにすれば
利回り10％くらいは出せるかも知れません。

それでいて、江ノ電の駅から徒歩10分以内。
菜園のある家を求めている塾生さんも多いですが、
こんなところを別に持てれば、普通のタウンハウス賃貸でも
鎌倉暮らしのエンジョイ度は大幅アップだと思います。

鎌倉山並み一望の賃貸 駅も海も近い

新築の戸建て＋タウンハウスを建てられたオーナーから
賃貸管理業務委託契約をしていただけそうです。
管理物件が自己所有3件も含めると、
いよいよ目標の2桁になりそうです。

羨ましい！2階からの眺望はこんな感じです。
それでいて駅からも海からも数分という
鎌倉で最も人気の高いエリアとも言える立地です。

立地に加えて、この賃貸住宅の魅力は、
やはり土地の贅沢な使い方にあります。
全部で4戸の住宅があるのですが、
賃貸にもかかわらず1戸あたりの土地が50坪。

オーナーへの引渡はもう少し先になるのですが、
例によって自分の家のように大切に管理したいと思います。




・一戸建ての住み心地

超〜狭小変形土地

床屋に行こうと思い歩き出しましたが
あいにくの定休日でしたので
そのまま鎌倉の海側のお散歩に変更。

そんなフラッと街歩きのときも、
「そういえば、レあの物件はこのあたりかな？」と
ついお仕事モードになったりします。

30坪ほどで旗竿敷地で、
さらに奥に三角形に飛び出した変形土地。
気になっていたのが、ようやく現地を確認。

平面図的に見れば、とんでもない形です。
ただし80％/200％なので、
30坪でも24坪の平屋が建ちます。
実際は敷地形状から20坪ですが、、、

総2階にしても40坪の大きさが建ちますし、
家を建ててしまえば、室内からは想像できません。
鎌倉駅徒歩圏人気の海側で3000万円を切るのですから
建築にお金をかければ面白いと思います。



・広い家

土地探しと靴

家に帰るとKEENのシューズに
カラフルなものがビッシリと
一瞬目を疑いましたが、よく見ると植物の種子。
靴の素材がフェルトなので、くっつきやすいんです。

稲村ケ崎の海見え高台土地を物色。
140坪ほどの敷地内を歩き回っていたのを思い出しました。
きちんと草刈りをして、歩きやすい環境でしたが、
この季節の雑草は、命を他の地へ増やそうと必死なんです。

裏に山が迫り、海側は数メートルの段差。
市街化調整区域で車も停められない借地ですが、
サーファー向けのゲストハウスや
土地が広いのでアーチスト向けの週末アトリエなど
建築企画のアイデアは一杯でてきます。

鎌倉の小さなコーポラティブ

鎌倉らしい古い街並みが
つまらない分譲になっていくのを疑問に思い
はじめた鎌倉建て主塾の活動ですが、原点があります。

市民が住み替えを考えるときに
一括売却をするのではなく一部を売却し
その資金で自宅を建て替え
双方の建築デザインを協調し
エクステリアなども共有した
小さなコーポラティブができれば、、、
そんな思いが原点だったのです。

一部分譲する宅地には、
できれば小さな家でも良いという方を誘致
これが鎌倉建て主塾の小さな街づくりのコンセプトです。

そんな思いを秘めて8年目。
鎌倉でも人気の立地の住人の方から、
まさにそういうリクエストを頂きました。

これから、建築家がご自宅の間取りの提案に着手します。
それを元に、売却する宅地の区画と建物のデザインを起こし
設計条件付きで売却する予定です。

売り出す区画は30坪くらいで
小さな家で良いという小家族の方。
できれば塾生さんのように
鎌倉の街並みを愛する人に買ってもらいたいと思います。

鎌倉大町小町の路地借地街歩き

久しぶりにワークショップというか街歩きです。
5年前に建てた我家と今年できた老後の家を含め、
これまで検討した借地や路地の物件のある街並みを
塾生さんと歩きながら大町小町の魅力を再発見します。

これまで自分で買おうと思った物件。
現在売り出し中の物件などを地図にプロットしてみると
全部で10件以上ありました。

価格だけみても、自分が購入した借地権が
すべて2000万円台でその他はそれ以上なのです。
我ながら、さすが逃さないな！と思います。

36坪から120坪。2800万〜7000万と幅広い価格帯ですが
それぞれに魅力のある大町小町の借地です。

ちなみに借地は自己資金が多くないと変えません。
建物込み総額の30％はもちろんのこと
できれば借地はキャッシュで買うくらいでないとローンが通らないのです。
借地というと安っぽい感じがしますが、
実はお金のある人しか買えないのです。

遠近法の教材ではありません！

写真を見ると遠近法について理解ができますが、
そのための教材写真ではありません。
塾生さんが購入した家への道路というか通路です。

幅は有効90cmあるか無いかなので
バイクでも小さいものでないと通れないでしょう。
何かと不便ではないかと思いますが、
車を必要としない方には、
こんなアプローチでも十分だと思います。

こんな接道の土地は買いたくないと
皆さん思われるでしょうが、
鎌倉逗子葉山エリアの中でも
土地の値段が半分以下で、
人気のスポットならどうでしょう？

経済の低迷で不動産の下げが期待？されています。
そしたら都心や鎌倉でこんな土地+古民家仕入れたいと思います。
そういう物件には見張り番の妻も納得するような気がします。

ファーストプラン10万円

建築家に相談したいけどなんとなく不安。
どの段階でいくら費用がかかるのか？など
初めての家づくりで建築家へ設計依頼となると
わからないことだらけというのが消費者の本音です。

鎌倉の街並みのためには建築家の設計により、
少しでも美しい家づくりをして欲しいと願っていますので
より大くの人に建築家との出会いを作ってきました。

鎌倉建て主塾のサポーター建築家の中は
・最初のプランは無料
・最初のプランは有料（10万円ほど）
・設計契約をしないとプランを描かない
という3種類の営業スタイルに分類されます。

でも、今回のクライアントはリフォームデザイナーで、
プランだけ出して欲しいというもの
その先の設計依頼は期待できません。
よって、普段は無料でプラン提案をしている設計者でしたが、
ファーストプラン10万円で一期一会という契約にしました。

30坪の土地に3階建てで街並みにも配慮し
なおかつ限界の床面積を確保したいという課題を
頭をひねり「しびれました〜！」と出て来たプラン。
通常は、この後のやり取りで間取りなどが変わって行きますが、
今回は、これっきりということですべてのニーズを満たしています。

これだけ内容の詰まった家になると
今度は予算が心配になりますね。
通常は予算も睨みながら、建て主の欲求を
上手に抑えていくことも建築家の仕事なんです。

丸見え！どうしてくれるんでしょう？

鎌倉古民家バンクでサブリースしている古民家の隣の土地が
狭小変形分割されて売り出されたようですが、
境界確定のためにフェンスを撤去したので
道路からこちら側が丸見えです。

貸家に住んでいただいている方のお庭が丸見えになり
このままでは困るなと思っているのですが、
販売業者側は、買主が仕様など決めるので後回しという姿勢です。

先手を打って、生け垣をこちら側の負担で設置する提案を
土地のオーナーにして了解を得たのですが、
見積もりをしてみると12mくらいの総延長で17万円。
予定した負担額より大きくなることがわかりました。

また、現地でよく考えてみると、
隣接する土地を購入した方が
この部分に建物を建てるかもしれないので、
先手を打っても無駄になる可能性が十分あります。
ここは買主が現れるまでしばらく様子見という方針となりました。

海まで1分地鎮祭

建築条件付きだった土地を購入した塾生さんの家。
ようやく地鎮祭が執り行われました。
車は入らない土地ですが、海から1分という立地で
潮風を感じながら工事の安全を祈願しました。

建売りとか建築条件付きの土地を買ったけど
どうしても意匠面が期待できないと言う方のため
これまで20棟以上の家づくりをサポートしてきた経験で
デザイン面のお手伝いをしています。

ここまで来るとデザインサポートの業務も折り返し地点。
現在、建築士が作成した実施計画図面を市役所で事前審査中。
今月末か来月には着工になると思います。

（1）住宅設計時の配棟ならびに間取りデザイン計画　15万円
（2）住宅設計時の外観ならびに外装デザイン計画　15万円
（3）内装の部材の選定・デザイン計画　15万円）
（4）設備電気照明の部材の選定・デザイン計画　15万円
（5）エクステリア、植栽のデザイン計画　10万円

という5段階で、いつでも途中で清算できる仕組みです。
はじめての家づくりで、業者さんをうまくリードできないとか
自分の家づくりのイメージが整理できない方のためのサービスです。

鎌倉建て主塾では鎌倉らしい家を建築家と建てる事を
塾生さんに推奨していますが、予算面や条件面でそうできない人のための
第二の選択肢を用意しました。



・海が見える暮らし

隣地売却ラッシュ

隣の土地の測量が始まり境界確定を求められたと
塾生さんや地主の方からご報告が入ります。
隣が売り出されれば、やはり気になるのもので、
できれば鎌倉らしい建築をして欲しいと思うものです。

こうした土地を塾生さんにご紹介したいのですが、
元付け不動産業者が、水面下（＝自社で客付けもしたい！）で動いていて、
不動産の公式な物件情報データベースにはまだ公開されていません。

いずれも江ノ電の人気駅から数分の立地で30坪台と希少な土地。
ただし、1つは超変形土地で30坪未満の狭小土地。
1つは車は入らず、それに加え大きなマイナス要因のある土地。
まあ、普通の人は買わないと思うのですが、
鎌倉建て主塾の塾生さんで建築家と家を建てる人には向いていると思います。

業者さんは特定できたので、問い合わせてみたところ
前者はTL社担当で、「どこから知ったのか？そんな物件は無い！」とのこと！
後者はMU社担当で、「売主と価格調整中で決まればお知らせできます！」とのこと！
後者の担当者は誠実な感じで、塾生さんにお繋ぎできそうです。

タイムマシンで2001年へ

スマッチブロガーの山崎さんの記事を読んで、
自分も昔のホームページを検索してみました。
まるでタイムマシンで当時に遡った気持ちになれます。

2001年といえば、鎌倉建て主塾の活動の前身である
環境建築研究所というサイトを作っていました。

どうやら、メールマガジンを発行して、
そのバックナンバーをサイトにまとめていたようです。
言っていることは、今読むと荒削りで恥ずかしい感じもしますが、
原点を思い出させてくれました。

当時は塾長ではなく、主宰という肩書きだったようですが、
このような趣旨のことを書いてあります。

●80〜90坪以上の宅地のある人は一部を定期借家にして
その権利金で建て替えをすれば費用はほとんどかからない。
●建物譲渡特約付き定期借地権にして30年後に土地建物は地主のもの。
●移住者は定期借地で土地取得費を抑え、鎌倉に新築で住む事ができる。

という内容です。原石にキラリと光るものを感じなくもないです。
そして、この提唱に呼応して、登録した人が当時数名。
これが鎌倉建て主塾のスタートの形で、今では1000人に増えたわけです。
結構、軸がぶれていない自分に感心したりして、、、

でも当時は、街並み景観のことは、あまり言っていませんね。
この方式で、小さな街作りを全部1人でやる気だったから、
建築も自分が主導するので街並み景観のことは言わなくて良かったんですね。

まさに！
「10年早い」

でもあれから8年経過！
いまでは、自分の保有する会社で宅建業免許も持つようになりましたので、
分割・分譲における実務や仲介の資格もあります。
建築家やビルダーの仲間も沢山増えましたので、
この方式を再度提唱していく時期が来たかも知れません。

設計業務を受注

以前より我家の前の路地を通っていたという
市民の方から設計業務を受注しました。
土地を買って、谷戸の奥から駅の近くに引越だそうです。

設計業務といっても、今回はファーストプランだけ！
以後、基本設計や実施設計を受注することはありません。
何故なら、この方はリフォームデザイナーだからです。

建て主塾のホームページを見て、
お勤めの施工会社に足りない
設計力とデザイン力を求めれてこられたようです。

サポーター建築家達も
設計業務が取れる見込みが無い！
図面は施工段階でどんどん一人歩きして変貌していく！
などの条件ですから、協力してくれるかわかりません。
それも1プラン10万円少々の金額です。

たまたま、少し業務に余裕にある建築家に相談し、
「ほんの少しでも提案した家の面影が残れば、、、
街並みにプラスになる可能性がある！」
という理由で設計プランの提案を快諾してもらいました。

先日、このリフォームデザイナーの住まいの希望を
15項目くらいお聞きしたときにいただいたのが、
1年半程前に我家のエクステリアを撮影したデジカメ写真。
こういう感じはお好きなようです。

鎌倉では狭小とも言える30坪に。
店舗＋自宅の3階建て！
果たして、どんな感じのプランが出てくるか？
一番楽しみにしているのは、建て主よりも僕かも知れません。

営業マンを支援する気持ちで！

鎌倉市民から家の売却を依頼されることがあります。
そんな場合は、とにかく不動産業界に情報公開することで
不動産会社の営業力を総動員ことが理想だと考えています。

不動産の仲介は、売主と買主、それぞれ別なので
1社で双方を見つければ手数料3％+6万円が2倍になります。
収入が2倍になるということはとても魅力的なのですが、
それは、あくまで仲介業者の論理です。
不動産を少しでも高く売却したい売主のためには、
買う可能性のある顧客に最大数アクセスすることが目標となります。

そういう考えに立ってみると、
お客様を連れて来る各社営業マン1人1人はパートナーであり
こちらとしては、最大限彼らの営業活動を支援する気持ちでいるべきです。

先日も、鎌倉でも3本の指に入る有能な営業マンがお客さんを案内してくれました。
それに応えて、1時間前には窓を全開にして空気を入れ替え、
玄関前などを掃き清めておきました。




・資産価値が落ちない街とは？

塾生さん1000人突破！

「これも1つの通過点です。」とか何とか
イチローのように言ってみたいものですが
先日、鎌倉建て主塾の移住希望登録が1000人を超えました！

ちょっと長かった、「住みたい〜」を取って短く改名し
「鎌倉建て主塾」と気持ちも新たにスタートです。
このシーズンは相談も多く、対応しきれないほど相談が寄せられます。
日々電話や面談などでの相談内容はこんな感じです。

●階段の上の海一望の小さな古民家を買って再生したい！
●鎌倉の分譲地にある築20年の中古住宅を売却したい！
●都内の家を売って鎌倉に移住したいので助言を！
●千坪の敷地に古民家。開発業者ではなく一般の方に買ってもらえば！
●所有する借地に、高齢者が暮らせるようなコーポラティブ賃貸住宅を建築したい！
●葉山に築50年の中古住宅を購入したのですがリフォームの発注先について教えて欲しい！
●藤沢の変形土地の購入を検討したいのですが？どんな点に注意が必要ですか？
●鎌倉の土地に家を建てるのですが、どのくらいの規模の家が建つか？相談にのって欲しい！
●鎌倉の賃貸でお店を持ちたいのすが、よい物件探しに協力して欲しい！
●老後の家を探している。まず中古を買って将来新築を希望！
●古民家を買う予定です。別荘＋ギャラリーにした場合の運用のお手伝いを！
●古民家再生できるような中古住宅を探している。
●土地を買うのですが、ビルダーの選定で迷っています。
●商店街にある土地を売りたいのですが相談にのってください！
●造成が多少必要な土地を買うつもりですが、どう進めたら良いか？

などなど
このうち大半は相談や調査のプロセスで計画中断となります。
結論を急ぐものから、優先順位を決めて1つ1つ対応していきます。

43条但書道路

先日iPhone+GoogleMap片手に視察に行った土地。
43条但書と言って、
普通には建築ができないものです。
おまけに斜面で地目は山林。
ひやかしのつもりで見てきました。

ややハイクラスの国産車くらいの値段で
斜面も含む全体の広さは60坪弱。
このような道路でもその気になって手続きをすれば
結構、家は建てられることが多く、
これまでも何軒か建築家と家づくりを支援してきました。

一方で、この緑の斜面を無くしてしまうのは景観的にどうか？
との意見もあるでしょうが？
理想はこのまま保全（隣地の人が買う）と言っても
そうそう思いどおりの結果にはならないでしょう。

売り出されたものは、業者やその他の購入者によって
自分たちが考えるよりも
景観的に好ましく無い結果になり得ると
常に想定するのが正しいと思います。

マウンテンバイクなどが趣味で
車に乗らない、夫婦向けで
小さな家なら総予算は3000万円未満。

ほんの少しだけ平地もあり、
景色も良いし何しろ駅から6分。
山小屋風の景観にまとまれば、考え方によっては悪くないです。

iPhoneがつくづく便利に思えた日

タッチパネル操作のため携帯電話としてのレスポンスはイマイチですが
こんな時はiPhone便利だな〜！と思うシーンもあります。
不動産の現地視察の際の情報端末としては最高峰だと思います。

事前にパソコンで調べておいた地図のURLをクリックし
現在位置ボタンをタップしたら、
GPS機能により自分の今の場所を確認しながら現地にたどりつく事ができます。

不動産のプロとしては必須アイテムではないでしょうか？
携帯でも地図は見られますが、画面が大きいのと
移動拡大縮小などのタッチインターフェイスはiPhoneならではです。

iPhoneとGoogleマップとWEBデータベースを組み合わせた
不動産会社向けの物件情報アプリを開発したらニーズはあると思います。




・不動産サイトの新しい使い方

CADはないけどデザインします！

建築条件付きの家を買った塾生さんのために
室内の造作家具の提案をしています。
予算コントロールが大事なのでシンプルで安いものを
大工さんが（最悪自分が）作れるものに留めてています。

こういうの書くときとCADがよいのでしょうが、
デザイン出身のためadobeイラストレーターで書いています。
また本格的な図面を書くことは今後もありません。

あると良いなと思うのはサイズを表示するための
両端矢印を描く線ですかね！
賃貸不動産の略図を書く時のドアの円弧などツールは欲しいですね。
まあ、素材を作っておいて拡大縮小変形コピペすれば済む話ですけどね。

ひな壇分譲地の最適な段差

鎌倉での人気の分譲地の中の物件調査です。
普段は崖とか狭隘道路とかそんなのばかりが守備範囲。
そんな経験から見ると、分譲地にはなるほどという要素があります。

だいたい分譲地の宅地は南に向かってひな壇になっていますから
お隣とは段差があるわけです。
この物件の場合は高さのが約1.2メートル。

このエリアは風致地区に指定されています。
分譲地開発の申請段階から
市役所と協議してそうなったものと思われます。

風致地区の家を建てる場合、隣地との間を1メートル空けます。
土地の段差などがあった場合に、
建物の土圧は、斜め45度下方向にかかるものと計算します。
そうすると、お隣の家の土圧は、丁度この物件の土地の高さに収まり
1.2メートルのよう壁に加重がかからないようになっています。
これなら崩れたりする心配はありませんよね。

外壁の素材選び

建築条件付きの土地を買った塾生さんの家。
住宅のデザインサポートをしています。
売立て注文住宅にデザインを付加しようとう試みです。

1Fはコンクリート造、2Fは本物のガルバニウム板金の壁にしたいのですが、
予算がいつもの建築家との家づくりの6割くらいなので
一般の普及品の中から選ばなければなりません。
それでも、選んだものは標準仕様より高いもののようです。

アルミサッシは既成のサイズのもの。
外壁は標準的なコンクリートサイディング。
室内は壁紙。間仕切りを極力排してなど
コストアップにつながらないような工夫をしています。

空き家ポストはチラシの宝庫

お預かりしている七里ガ浜の戸建てのポストには
1週間くらいでポスティングされたチラシが一杯になります。
宅配メニューと並んで多いのが不動産チラシです。

内容を1つずつ見てみると、このエリア特有のもので、
自分が住むエリアの物とは違うことがわかります。
見る人からすると情報の宝庫と言えます。

この分譲地は西武が開発したものですから、
西武系の不動産会社が地域にコマメにチラシを配布しています。
やはり、移住するなら、住みたいエリアを絞って賃貸で住む事です。
そうすれば、こういう身近なエリアの情報が得られます。

売り出し前の宅地を発見！

お隣が解体されて売り出されるらしい！
という情報をある方から教えてもらいました。
さほど大きくない土地なのですが2分割分譲。
これから業者さんを通して売り出されるらしいです。

正確な広さはわかりませんが1区画30坪あるか無いかとう感じ。
でも江ノ電の人気駅に近く、海にも近い好立地の土地です。
また建ぺい率も60％なので、30坪の土地でも2階建てで36坪の家になります。
庭なんかより立地と考える人向きかも知れません。

僕の予想では、坪単価120万円以上で売り出されると思います。
30坪だと3600万円。もっと上値をつけてくるかも知れません。
それに2000万円の庶民的な家を建てて5000万円台の家づくり。
鎌倉の海側で江ノ電の駅近ではなかなか無い条件です。

容積を沢山使ったとしても品の良いシンプルな家が建つと良いですね！
ここを買った人から、建築の相談がくるとい〜な！
そしたら、鎌倉の空気を知り尽くした建築家を紹介します。

心肺ではなく心配能力

「こうなるかも知れない？」と思う心配能力が高いので
いろいろな事態を想像します。
たとえば昨日設置した結界。

夜暗いときに敷地に車が迷い込んで来て、
結界をバックで轢いてしまったらバラバラ。
折角の新品が台無しになってしまいます。

それを避けるために100円ショップで購入した反射板をつけました。
自然素材でないので、少し興ざめですが、竹のグリーンに合わせました。
車のライトで光ってくれますので多少効果ありです。

ソーシャルネットワークをつくる

XOOPSとかいろいろ試してみましたが、
設定とデザインが大変で断念していた自前SNSの構築。
よいASPを見つけたので上手く行きそうです。

10人まで1000円（追加1人あたり月100円）の費用がかかります。
950人の塾生さん全員入れたら大変な出費になりますので、
熱心に不動産探しをしている塾生さん限定にします。
場合によっては有料にしても良いかもしれません。

このSNSいろいろなことが出来るのですが、
ソースをいじって機能やメニューをどんどん削っているところです。
ミクシィで言う所のコミュニティーとトピックスだけに限定します。
コミュニティが物件のエリアで、トピックスが物件情報。

沢山の物件の中から、塾長が注目したものを毎日更新。
それをもとに、現地写真や資料を追加して、
塾生と意見交換しながら物件探しと同時に見方を学んでいきます。

リアル崖の上の土地 建築相談

先日塾生さんが購入した葉山の本当に崖の上の土地見てきました。
海が見えるし、高台なので山や周辺の環境も気に入って買われたそうです。
ただし、土地が旗竿の上斜面になっていたり建築が難しい。

大手住宅メーカーにも相談したそうですが、
規格外でとんでもない見積もりが出て来たそうです。
規格外といえば、そもそも建築家の出番ですから
葉山まで車で現地視察に行きました。

住みたい鎌倉・建て主塾では、
この少し何はあるけど海の眺望の良い土地に
設計者と家を建てる事をお勧めしました。

その候補の1人として建築家Kさんを紹介し、
現地や図面をみて一緒に考えたコンセプトとしては

「自然の形状に逆らわず設計する。」

小さなセカンドハウスのような海の見える家。
はたしてどのような展開になるかが楽しみです。




・海の近くなら

ルーツな名刺を発見！

10年前鎌倉に移住した時の名刺が
旅行カバンのタグから出てきました。
ちょっとタイムマシンな感覚ですね。

環境建築研究所というタイトルで
ご丁寧に1軒目の家のイラストまで描かれております。
街づくりの視点で不動産や建築を考える活動のルーツがここにあります。
いわばその証拠品のようなものですね。

当時は今のように，実態はほとんどなく
檜と植物オイルで仕上げた家具を楽天市場で売ったりしていました。
もちろん、今のように不動産の知識も建築の人脈もありませんでした。
でも、こういうことをしたいとう思いが詰まった名刺です。

レインズが見たい！

先日、友人の不動産業者に頼んでレインズを見せてもらいました。
不動産流通機構の業者向けデータベースで、
元付け業者が、他の業者向けに物件情報を登録したものを
閲覧することができます。

つまりB to B情報なので一般消費者は見る事ができません。
聞く所によると、不動産情報で公開されているものは
このレインズと先日もサンプルを取り寄せたathomeのファクトシートで
ほぼすべてと言えるそうです。

試しに鎌倉の借地で検索すると7〜8軒リストされます。
お〜！
半年前より1880万円も安くなったものがあるではないですか！
（でも地代が高いのでそれでも買う人いない不幸な設定）

この日の体験で、レインズ絶対見たいと強く思いました。
よって、これは宅建業の営業許可を取るしかないか？と、、、
不動産のプロシューマーを目指すなら、
プロと同じツールを使いこなすのは有効なはずです。




・鎌倉で土地を探す！

鎌倉FMの出演番組放送

かなりの早口だということがわかりました。
話したい事が沢山あるからか？普段もそうなのか？
よく自覚できていませんが、自分が聞いてもそう思います。

つられたらのか司会の方も少し早口気味に。
かけあい漫才くらいのスピードで、
編集しているから尚に間も縮まります。

内容の方はというと、自分自身の鎌倉や住宅への思いと
住みたい鎌倉・建て主塾や鎌倉古民家バンクのことを
わかりやすくお話できたとおもって満足しています。

早口だから30分の番組でも聞き応え十分だと思います。
この放送の後半は、8月17日にもオンエアされます。

美しい路地の中古

ランドハンター号出動です。
鎌倉駅徒歩圏で3000万円台半ば。
海までも10分で行ける立地は魅力です。

しかしながら、例によって車は入りません。
それにしても美しい路地です。建物もセンスが良い。
車のらない人には絶対おすすめなのが、こんな物件ですね！

投資的にみても家賃15万円で貸して10年で1800万円。
10年後（気長！）に更地として転売したりアパートを建てても良いです。
バイク乗りのためのアパートならば道が狭くても問題ありません。



・賃貸生活？

路地の媒体効果絶大！

我家の路地に面した植栽スペースにベンチの上に
時々イベントのチラシなどを置いています。
先日も交通量調査したとおり1日に千人以上の人が通りますので
結構、気に留めてくれる方がいらっしゃいます。

先日、皆でお掃除をした北鎌倉の千坪のお屋敷の冊子をおいたところ
半日で3枚ほどがなくなります。
さらに、そのうち1人の方から、問い合わせもあったほどです。

古民家のバリューアップや街作りをテーマにした活動をしているので、
こういう形で地域へ情報発信ができることは
とても有効ではないかと思っています。

建築条件付きにデザインを

塾生さんが購入した海岸まで数十歩で3000万円以下の土地。
（当然車は入らないからその分安い！）
買ってみれば建築条件付きということでしたので、
建物外観、内装、エクステリアに至るまで全
体のデザインサポート（デザイン料70万円）をしています。

工務店から出て来たプランを大幅に修正した新しいプラン。
1/50立面図が出来てきたので確認をしているところです。

やむなく3階建てになるので、天井高さをできるだけおさえ、
さらに屋根は道路側になるべく低くすることで
奇麗なフォルムになるようにしていましたが、ここは風致地区。

北側斜線がかかるため、上記の狙いのプランでもぎりぎり斜線にかかると
工務店の設計士さんから指摘がありました。

あと10cmほど北側の高さを下げてください！
屋根の勾配も、あと少し角度を緩やかにしたい！
天井高さや天井裏梁の太さなど1cm単位で調整して欲しい！

こちらは、指示するだけですが、実際に図面を書く人は大変です。
もう一度、図面を読み込み、明快な指示をしたいと思います。
天井の高さは建具の高さと連動しますし、
階段の蹴上げも均等にしかなければならないので簡単では無いのです。

管理物件草むしり中

老後の家と言っても、義理の両親に賃貸しているのでこれも管理物件の1つです。
しばらく放っておいたら、道路にかなり雑草が生えていました。
あまりにも見苦しいので、暑い中草むしりをしてきたのです。

1時間ほど草むしりにスケジュールを割いたのですが、
知り合いが通りかかると立ち話になり遅々として進まず。
この日は写真の部分だけで作業終了となりました。

草むしりをしているのは実は公道部分。
市役所が手入れをしてくれるわけではありません。
路地に面しているので道路が平板と土になっており、
自然と雑草が生えるわけです。

年に何度かお手入れは必要で、はっきり言って面倒な手間ですが、
土がある風情と温暖化防止効果は捨てきれません。
こういうのを普通は、やせ我慢といます。
鎌倉の街に住む事はやせ我慢の連続かもしれません。
でも、そのデメリットを埋め合わせるだけの魅力があるんだと思います。

管理物件増えました！築山のある庭の洋館

七里ケ浜の一戸建て賃貸。築山のある庭のが特徴の洋風住宅です。
鎌倉市民の方から、新たに賃貸募集管理の委託を受けたものです。
築20年とはいえ、造作家具など良い材料が使われていて味わいが出ています。

海まで坂道を降りれば10分ほどなので、
小さいお子さんが築山で遊ぶのに最適ですから、
サーファーで子育て世代の方に住んでいただきたい家です。

階段なんかも無垢の材料がいい色合いになっています。
新築で出せない渋みとツヤがでています。
その他にも造作家具が壁などに組み込まれていて、
昭和の豊かな家という佇まいを醸しています。

このリビングにある壁面収納なんかは、
下の方にエアコン置き場がルーバーで仕込まれていたり
建築家仕様並みの贅沢なつくりになっています。

オーナーはおおらかな方（実はまたしても同じ業界）で
ペット可だし、お教室やサロンなどを運営してもよいとのことです。
家賃はそれなりにしますが、鎌倉七里ケ浜のステイタスを感じられる家だと思います。
素敵なご家族に住んでいただければと思います。



・一戸建て賃貸ってたくさんあるの？

鎌倉FMで収録

鎌倉でしか聴くことのできないローカルFM局ですが、
住みたい鎌倉・建て主塾や鎌倉古民家バンクの
活動について話す機会をいただき昨日はその収録をしてきました。

短い生番組はこれまで1度主演したことがありますが、
今回は30分番組で収録の後で編集するという丁寧な作りです。
毎回、鎌倉で注目すべき人を紹介しているそうです。

話すことは山ほどあるので、あっという間の収録でした。
鎌倉に3軒の家を建てたというくだり、
あまり時間が無くて2軒目で終わってしまったくらい。

「たりたい事が沢山あるんですね！」と司会のMさん。
そう！やりたい事は、鎌倉家づくりに沢山かかわること。
草をちょっと植えてもらうとかの、おせっかいをする！
なんて、発言をしていました。



・やりたいことを実現した人！

管理物件増加につきキーケース購入

鎌倉の古民家などを賃貸管理する仕事を続けていますが、
先日も七里ケ浜の素敵なお宅の管理業務を委託されました。
自前の物件も合わせ管理物件が7棟になりました。
よって、鍵の数も増えたので、キーボックスを買いました。

10本しか入らないのは、少なすぎたと反省していますが、
室内の分電盤などに吸盤でくっつくタイプですから
ボックスを買い増しても良いと思います。

鎌倉における賃貸管理の目標は古民家10棟。
古民家以外にも依頼が来るでしょうから自前物件も合わせ20棟が限界でしょうね。
それ以上になったらスタッフを雇う必要も出てくるかも知れません。

セミリタイア気味に、好きなことを気楽にやるために始めた不動産管理ですが
数年は1人で頑張って（←やっぱ！頑張るかい！）
その後スタッフに任せても良いかも知れませんね！

ネットの情報発信を手伝ってもらったり、管理物件の案内をしてもらったりと
様々な業務をスタッフがこなしてくれてると、
小さな不動産ビジネスのオーナーという感じになれるかも知れません。

そのためには、やはり宅建業の免許が必要。
妻の資格を活かすときかも知れません。

植木が壁を叩きます！

鎌倉古民家バンクでサブリースしている古民家の庭の樹。
大きく伸びすぎてしまい、隣の壁まで接しています。
強い風が吹くと木々が揺れ、壁を枝が叩くので塗装が剥げてしまう。
うるさいし、なんとかして欲しいとクレームがきたそうです。

現場を見に行くと、こんな感じで、おとなりの主張はごもっとも。
さっそく植木屋さんを手配して見積もりを出させました。
写真以外にもこの土地に接しているのが数十メートル。
沢山の木々がはえており、剪定を長い間サボっていたようです。

これだけの植木を切ると剪定した枝の廃材も沢山でます。
それだけで18000円の捨て賃。さらに3人日の作業日数となり、
トータル10万円近い出費となります。
これはオーナー負担なのですが広い土地を持つと、
固定資産以外にも緑の管理にコストがかかるものです。

宅建主任者証届きました！

今や、ちょっと難関な試験に合格し、様々な煩雑な手続きを経た上で、
宅建主任者証が我家に届きました。と言っても主任者＝妻です。
宅建の試験というのは、暗記と理解の他に、
どうも日本語力が問われるようです。

このブログを読んでくれている人はわかると思いますが
僕の場合、若干日本語力に難があるため、
適材適所を考え、妻に受験してもらうことにしました。
みごと一発合格してくれた妻には感謝の気持ちで一杯であるとともに
今後の不動産関係の仕事の面でも頭が上がらなくなるでしょう。

晴れて、我家に宅建主任が誕生したことで、
いつでも不動産屋さんになれる状態になりました。
不動産屋さんになったら、良い事はいろいろあります。

1）プロの不動産情報を得る事ができる
「レインズやatohome業者向けチラシなど見放題！」

2）自己売買について、生涯不動産手数料が不要になる。
「ふっふっふっ！これだけで元が取れるかも？」

3）自分で仕入れて付加価値をつけた物件を一般に売れる
「古民家をリフォーム数年貸して、その後転売など」

4）鎌倉古民家バンクの運営原資として、賃貸仲介料を期待できる。
「ボランティア精神だけでは、事業は広がりません！」

などなど

ただし、宅建主任者がいるだけでは、不動産屋さんになれるわけではありません。
宅建業の免許を申請取得し1000万円もの供託金を預けたり
いろいろと個人にはハードルが高いのも実情なのです。
これらメリット・デメリットを考え業者免許申請に臨みたいと思ってます。

建築予算の勉強会

逗子市内に新築の30坪弱の3人家族の家を題材に、
建築家が工事内訳について細かく解説する勉強会を開催しました。
実物を前に、リアルな予算を見ながらの解説はとても有意義なものでした。

どうしてもクローズになりがちな建築予算。
業者側は消費者の個人情報のため、そもそも公開できませんが
建て主側も自分の財布の中身を見られるような気持ちになるものです。

だからと言って、クローズのままでは、
いつまでたっても、消費者の知識経験は蓄積共有できません。
建て主として経験を共有していくのが、
住みたい鎌倉・建て主塾のあり方ですから
今回勉強会参加者に限定して、公開してもらいました。

参加した塾生さんは2組と少なかったですが、
工事費の内訳がどうなっているか、予算管理のポイントは？
建築家とのコミュニケーションのポイントは？
など質疑応答もはずみ、みんさん勉強になったと言って帰られました。

今後もできる限り、予算内訳なども勉強会に限り
公開してもらうようにしたいと考えています。



・予算は年収の5倍ってホント？

食品衛生責任者になります！

鎌倉の古民家でカフェを開業したい人などを支援しています。
そういう立場上、やはり取っておきたいのが食品衛生責任者。
鎌倉で開催される今年の夏の講習会に参加しようと思います。

費用は1万円のみ。
ばい菌ちゃんに対する知識を学ぶのが主な内容だそうです。
別に、事前に予習しておかなくてもよさそうです。

老後の家に移り住んだ後の将来は、
自宅2階で日替わりカフェを運営しようと思っているし
どこぞの古民家でレンタルカフェスペースを事業化するかも知れません。
そういう時にために、講習を受けておくのは役に立つと思うのです。

建て主勉強会 開催

ミニ開発分譲地で周囲を隣家に囲まれた旗竿敷地。
買ってしまったんだけど、業者工務店のセンスには不安がある。
よくある状況ですが、この方は、そこで建築家に依頼。

32坪という限られた土地に28坪と小さいながら
伸びやかな暮らしが実現できる家を建てることができました。
住みたい鎌倉・建て主塾では、このお宅の御協力で、
建築家との家づくりのコスト管理に焦点をあてて
塾生さん向け勉強会を来週末の6/22（日）の開催予定です。

土地の取得価格。工事費の内訳。設計料のなどを
来場者にはプリントで見てもらいながら、
設計時のコスト管理のポイントを実際の家を見ながら学ぶことができます。

建築家にも工事会社にも依存しない立場である
住みたい鎌倉・建て主塾だから出来る内容であると考えます。
消費者（＝建て主）の視点で常に家作りを考え、
そのノウハウを共有蓄積していきことが
住みたい鎌倉・建て主塾の目的の1つだからです。

格安階段物件見てきました！

稲村ケ崎の駅から数分という立地で2000万円を切る所有権。
階段の上ということはわかっていても環境が良く海が見えれば
賃貸住宅も成り立たなくはありません。

ひぃひぃ言いながら登っていくと御覧のような土地。
こういうよう壁は現在は不適格なんです。
ただし土地が広ければ土圧をかけなければ
そのまま建築ができる場合もあります。

上の方がこんな感じで平地になっています。
奥の方に家を建てればなんとかなるかも知れないと思いましたが
横からみても、よう壁がありました。

下の斜面の木の枝や竹を剪定すれば、
海が見えるかも知れない立地でしたが、
これは、さすがに建築するには手強いです。
おまけに建材も階段を運ばないとなりません。

私道の整備 現場で仕様確認

5軒の私道に面する家が各8万円ほどを出し合って、
私道の整備工事をすることになりました。
総予算は40万円ほど、予算合意は非常に円滑にできました。
とても理解のあるご近所さんで良かったと思っています。

既存の万年塀のコンクート板は撤去し、
30cm×30cmと30cm×60cmの平板をランダムにならべ
その周りは雑草が生えないように防草シートを敷き
土壌改良材で土を固めてしまいます。

新たに新築した2軒のために工事が必要になったわけですから
僕らも均等割負担というのは心苦しいので
それぞれ2万円の予算の合計4万円ほど植栽など追加負担していこうと考えています。
工事は天気を見て間もなく始まります。

海1分で坪100万円以下

鎌倉の海近物件。
最近は土地だけで坪150万円なんてのも出てきます。
そんな中で塾生さんが見つけたのがこの路地に面した土地。
路地を分ほど歩くと海です。

車が入らない分安いわけですが、僕は好きです。
路地だけど海に近い暮らしは満喫できるし駅までも20分ほど。
自転車とバイクがあれば、鎌倉中どこでも行けます。
雨の日はバスを使えば良いし。

ところがこの土地。建築条件付きで工務店は決められています。
しかし、提示された3階建ての住宅建築予算はかなりローコスト。
そこにデザインをなんとか入れていこうと塾生さんと画策中です。

芸術新潮に載りました！

芸術新潮6月号は横尾忠則さん特集。
それとは関係ありませんが、半ページほどのコーナーで
住みたい鎌倉・建て主塾の紹介記事が掲載されました。

鎌倉の街並みの魅力や借地のすすめなど
取材をうけた内容が、何故か1人称で書かれています。
誤解がないように言っておきますが、
僕はこれほど文章が上手くありません。

インタビュー中に、鎌倉の街並みに優しい家づくりのスタイル。
その景観基準をつくるなんて言ってしまったようで、
またライフワークが増えてしまいそうです。
僕のような草の根のイニシアチブを評価してもらえて嬉しいです。



・芸術的な家

自然素材の小さな家 売却サポート

数年前に建てた自然素材にこだわったコンパクトなお宅。
小さいと言っても3人家族がゆったり住めます。
持ち主は、鎌倉に移住を計画されている塾生さん。
相談をうけて、サポーター役の不動産屋さんと見学に行きました。

板張りか霧島塗り壁の壁面。ステンレストップのキッチン。
ホーローのキッチン扉。すべて大工さんの手による収納家具。
小上がりのような和室。すべての部位に渡り、建て主がこだわった家です。
工務店と一緒にチルチンびとを読みながら、勉強しながら造った家だそうです。

しかし、一般の不動産業者による評価は、こうした部分には及ばず、
単純に築年数と広さだけで評価することになります。
だだし、同様の家を造り上げられる人は少ないと思います。

相当の建て主エネルギーの詰まった家です。
設計には建築家は入っていませんが、
この家族こそが建築家と言ってもおかしくない住まいでした。

私道のペイブ（敷石）のサンプル到着

鎌倉の老後の小さな家の接する私道のデザインをしています。
建築家に仲間にいろいろ調べてもらった結果。
太平洋プレコンという会社の平板がデザインが良いといことがわかりました。
ウェブサイトもカッコいいので見てみてください。

この会社の沢山あるラインナップの中から、
もっともコンクリートに近いものを選んでいます。
洗い出し風とかいろいろあるのですが、庶民的に仕上げるというのが
近隣の皆さんとのコンセンサスです。

30cm角のものと30cm×60cm角のものを組みあせて
車椅子が通れるような平板の敷石を仕上げます。
ところどころは植栽を埋めて自然な感じになれば良いなと思っています。
現在、この素材をベースに見積もりをしてもらっています。

路地だけど広々した立地の家

鎌倉駅から10分ほどの江ノ電の線路を越えた路地にある宅地。
30坪少々と小さい敷地に塾生さんの家が建ち、
先日、オープンハウスを開催してもらいました。
設計は、鎌倉の老後の小さな家と同じMさん。

まず驚いたのが、家からの周辺の眺めでした。
写真の左下が路地で当然車は入りませんが、
まわりにはこんな緑が開けています。こちらは海側を見たところ。
山側を見ると鎌倉の山並みが見えるし、江ノ電が走る風景も眺められます。
路地＝狭小という概念は鎌倉ではあてはまらいケースが多いです。

建ぺい率が60％までのエリアに50％ほどの建ぺい率に抑えています。
奥に総二階＋ロフトという高さのブロックと手前にバルコニーとルーフバルコニーの
あるブロックを組み合わせた形で、小さく見える設計になっています。

この塾生さんは、塾生の中の優等生みたいなご家族で、
まず賃貸で移住し、意中の建築家と3年がかりで土地探しをしました。
通勤を考え徒歩圏で由比ケ浜近辺という条件から、
普通の土地をあきらめ住みたい鎌倉・建て主塾流に、
路地で車に入らない小さい土地を見つけました。

広告にも出た土地なので、価格から沢山の方が見学に来ましたが、
路地で私道（持ち分も無い）ですから、
住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家のアドバイスが無ければ
購入に踏み切るのは難しかったでしょう。

内部も、のびやかで明るい、このご家族らしい空間になりました。
塾生さんの家がまた鎌倉に1つ完成しました。

夢の土 カッチンコッチンやで！

水だけで固まり雑草が生えないという夢の土。
1袋20キロ入りを注文して試しています。
植木の水受け皿にいれて水を撒き乾燥させたものは、
もうカッチンコッチンです。

老後の家の前の私道整備では、雑草が生えない
車いすやバイクが通る耐久性と安定性があることが課題ですが
この土を5cmほどの厚さ撒けばすべての要件をクリアできそうです。

ただ、こちらの写真のように、色が少し問題です。
オーストラリアとかカリフォルニアという感じの土色で
和の質感を大切にする鎌倉の街並みには少し浮いてしまいます。

現在、住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家2名が、
様々な素材を業者さんのネットワークを駆使して探してくれています。
それもボランティアで！大変助かっています。

・夢の家

宅地陥没 その２

家の裏が陥没しているという報告がありました。
見に行くと、本当に円形に60cmくらい陥没しています。
これはいったいどういうことかというと、、、

この家を建てた塾生さん。
土地を買った時に、ここに井戸があったのですが、
工務店さんにガラと土で仮埋めしてもらっていました。
今は使わないためですが、将来は井戸の復活も検討しています。

このお宅。残土には事欠きません。
裏山に積んである残土をスコップで20分くらいかけて埋めておいたのですが、
また、雨が降ると10cmくらい沈むかも知れません。

・沈まないように

盛り土の分譲地

塾生さんのリクエストで物件視察に出動しました。
今回は葉山の海の見える分譲地です。
土地も広いし建物は30年以上経過していながらも程度は良いです。

こんな感じで5メートルくらい道路から高くなっています。
ということで、駐車場はこんな感じに掘り込んである
古い分譲地にありがちなタイプの宅地です。

こういう盛り土の宅地の場合に注意したいのが地盤の不同沈下。
単に盛った土が多い部分ほど多く沈むので、
よく見ると、建物がほんの少しよう壁に下方向に傾いていました。
30年かけて、こうなった結果ですが、
これからも、どんどん傾くということは考えにくいです。

こういう土地+建物を買う場合は、
建物は価値が無いと考えます。
リフォームにお金をかけないで、まず数年から10年だけ住んで
将来、建て替えるなど、割り切りが必要です。

腕のいい工務店なら、建物をジャッキアップして基礎を打ち直すなど
本格的に直してしまうことも可能です。

土地代＋リフォーム代500万円で10年住んで解体し
100平米ほどの家を3000万円で新築すると
リフォーム500万+解体300万+新築3000万で3800万円かかります。

建物をジャッキアップして基礎を調整しなおすのに500万円かかるとして
その他フルリフォーム＋増築で2000万円の合計2500万円。
僕だったら後者で考えます。

古民家移築専門家との出会い

知人から紹介してもらったのですが
鎌倉で古民家移築の専門家の建築家と出会いました。
写真は蔵の扉を移築した事務所の開口部です。

さっそく、北鎌倉のお屋敷1000坪の古民家再生分譲プロジェクトで相談し
お力をいただけることになりました。
古民家3棟を再生し、中古住宅として販売しようというものです。

売り主の方も、開発業者の打診価格では納得できず、
もう少し高くエンドユーザに売れないか？ということで相談がきました。
山の中で課題も沢山有りそうですが、
鎌倉の古民家保存と宅地のコーポラティブを組み合わせた良いモデルケースになりそうです。


・間取りを自由に変更できる！

塾長Hanakoに登場！

先日取材を受けた雑誌Hanakoが発売されました。
2008年5月は鎌倉＆湘南特集です。
取材は2時間以上に及んだのですが出ているのはコレだけ！

小さくのっていますので、見逃してしまいそうです。
残念なのは、ちょっと固い表情で写ってしまったこと。
皆さん笑顔で楽しいポーズをとっているのですが、
僕だけ前で手を組んで、ちょっと固い笑顔。

それはさておき、特集をペラペラめくると
あたらしいカフェやお店が沢山できていることに気づきます。
お店の情報発信も別のブログでしていますが、
なかなかついていけそうにないペースでニューカルチャーが生まれる。
結構、勢いのある鎌倉の街です。

・勢いがあるのは？

ビオトープのある家

鎌倉市内で1000坪ほどあるお宅の売却コンサルをしています。
相談されている敷地は山の斜面にあり、見晴らしの良いところ。
庭には写真のようなビオトープがあります。

これをビオトープと見るか？水たまりと見るか？は人それぞれ。
山の水が宅地に流れ込まないように掘ってある溝があり、
その先は川のようになっています。

古家が3棟＋五右衛門風呂という珍しい配棟なのですが
広い敷地を共有した形で3家族が新たに住むような
お屋敷のコーポラティブ分譲とおうスタイルを検討中です。

一般の方が買えるようにするには、
お役所と協議しないとならない事が沢山あります。

・珍しい家

自宅＋賃貸のフレックスハビタ

鎌倉で流行らそうと思っているのが賃貸ルーム＋小さな家の住宅。
賃貸収入でローンが返済できるので、
ワンランク上の住まいづくりの可能性があります。

この模型は塾生さんの家。
階段を昇って2階が賃貸部分です。
その他は自宅となっています。

この塾生さんの場合は、単純に収入のために賃貸を計画されたのですが、
ご両親を呼び寄せたり、様々な利用方法が考えられます。

住みたい鎌倉・建て主塾では、中学まで子供部屋は不要と提唱しています。
14歳くらいから20歳すぎの一時期のライフスタイルのために
住まいを固定してしまうのは、鎌倉のように土地が高いところでは無駄です。

子供が小さいときは、小さな家に4人家族で暮らし、
その間は賃貸収入でローンの負担を減らす。
子供が大きくなったら、賃貸部分の壁を一部抜いて、
1つの家のように暮らします。
子供達が巣立った老後は、また賃貸で年金アップ。
夫婦どちらか1人の独居老人になったら、
賃貸部分に住む、小さな家を貸すか、子供を呼び寄せることができます。

こうした住宅のプランを、
僕が勝手にフレックスハビタと命名します。

・ローンの計算

雨の中の地鎮祭

地鎮祭で雨が降ると、神主さんが、
「雨降って地固まるというのでよろしい」と言ってくれます。
それでも実際は、びしょはびしょになりながらの進行は大変です。

今年になって2軒目の地鎮祭。
建設地である小町の氏神様だという理由で
今回は八幡宮さんにお願いをしました。

八幡様の地鎮祭は、他の神社と違って、
建て主が最初にカマで草を刈ります。
（多くは、これを設計者がやります。）

今回の地鎮祭では、
住みたい鎌倉・建て主塾が奉献したお酒を開けて
最後に飲んだのですが、
「これは！うまいっ」
という声が参加の一同から出たのは初めてでした。
この日本酒。銘柄は塾生さんだけにしか教えません。

トタン板雨漏り補修完了

サブリースをしている鎌倉の古民家の補修。
老後の家の施工を依頼した工務店に昨年からお願いしていましたが、
ようやく補修作業が完了しました。

ここはサンルーム的な納戸。
トタン部が一部割れていて豪雨の時に少し水が入る状態でした。
これで安心して家財などを置く事ができるでしょう。
入居者の方には、長い間ご不便をおかけしました。

今回、補修作業完了まで時間がかかったことの反省点は、
自分の家を施工してくれているという理由で、
手近な会社に依頼してしまったこと。

何千万円もの建築を依頼しているのですから、
彼らにもこのくらいサービスという気持ちがあったわけです。
ただ、彼らは日々建築家の設計の家の施工で忙しい！
サービスだから！どうしても後回しになってしまったのです。

途中、市内の小さな工務店にお願いしようと思いましたが、初志貫徹。
オーナーの方にも気をもませてしまいました。

建築家との家づくりは、細部にこだわってなんぼですが、
補修やリフォームは迅速さが求められます。
そうした施工体制を住みたい鎌倉・建て主塾で今後も増強していかないとなりません。
ただ、一朝一夕にはならず、こうした作業の積み重ねでご縁が増えていくのです。

宅地売却のご相談

たまに鎌倉市民の方から宅地の売却の相談があります。
階段140段とか、建築家と小さな家を建てるとか
分割して土地を購入とか、ひと工夫のある
家づくりスタイルをごらんになって、
ご自身の土地の課題を克服してもらえるのでは？
とういう思いでコンタクトしてくる方が多いようです。

先日、現地を拝見した土地も
古家あり解体などにコストがかかる。
また、通常分割して売るには土地がそれほど広く無いなど
難しい要素をもっているものでした。

でも駅から15分以内。鎌倉らしい自然に囲まれている。
だいたい平坦で歩ける。車も駐車することができる。
と良い要素も沢山あります。

全体で110坪ほどの土地なのですが、
30坪程が山林で宅地部分は70〜80坪。
普通のファミリーが2分割して購入するにはちょっと小さい土地なのですが、
リタイア後ための20坪程の家を2棟ほど配棟するには十分の広さがあります。

建築を合わせて5000万円未満になれば、小さくても買い手はいるのでは？
まずは、そのあたりから建築企画をして行こうと思います。
今回の売り主さん、じっくり時間をいただけるそうなのでありがたいです。

土地を買うのに悩むケース 水路

鎌倉で土地探しをしているといろいろ課題のある土地に出会います。
山林が急斜面で迫っているとか、写真のように接道側が水路とか、
対処にいくらコストがかかるか把握できないまま
土地を買ってしまうのは、あまり懸命ではありません。

一口に水路と言っても、
鎌倉市が管理している水路だったり、
県が管理している河川だったり、
いろいろな種類があります。

住みたい鎌倉・建て主塾では、土地購入前に
建築家などのサポートを経て、
これらの課題を調査し解決策を明確にした上で
土地取得にかかるコストを明確にします。
ときには、その分を売り主に減額してもらえる場合もあるでしょう。

そうした鎌倉の土地の多くある課題解決法を
建て主の代表として塾長がノウハウを蓄積していくことが、
住みたい鎌倉・建て主塾の目標の一つでもあります。

・どんな家にするか

北鎌倉駅徒歩圏の里山風景

北鎌倉の駅から10分少々歩いたところでこんな風景に出会いました。
このあたりの方に聞いたところ、
古くからの地主さんが残している田畑だそうです。

鎌倉には、こんな里山的な風景も結構残っています。
鎌倉駅から徒歩圏で畑をもつ農家の方も複数いらっしゃいます。
こういう土地の地目は畑になっているんでしょうね。
少しでも良いから、原風景を残しておいてもらいたいです。

鎌倉の資源と言えば、観光です。
つまり都市を見に来るのですから
街並みや自然と歴史の風景を予算をかけて
バリューアップすることは、経済原理にかなうはずです。

ただ、観光客が増えて欲しく無いと思う市民も
多数いるとことろが課題です。

変形土地には変則家づくりで

変形した土地を買おうか？という相談が多くあります。
旗竿敷地は序の口で、さらに変形して奥が斜面という
谷戸の宅地に多いこのような土地。鎌倉の土地の特徴でもあります。

そんな土地は、やはり少し価格的にも低くなるとことがあり、
立地と環境が気に入れば、買ってみようか？と考えるもの。

昨日相談があった土地はこんな形。
奥（北東）の斜面側の方が広がって使いにくい形状。
急傾斜地なので、山から家を離して建てる必要もあるでしょう。

ただ、手前の土地の部分で30坪ほどの家が十分建ちます。
相談された塾生さんは、もう少し広い家を希望されていますが、
その分は、離れとして増築すれば良いのではないか？と提案しました。

まずは、お子さんが小さいので、2LDK+スタディルームくらいの間取りにし
将来的に離れを趣味室や子供部屋にすれば良いと思います。
ライフスタイルの変化の合わせ一部は後で増築という変則プラン。
その土地に合わせるという意味では素直な考え方だと思うのですが、、、

私道の舗装デザイン計画

鎌倉の老後の小さな家の前の私道（持ち分はすべて地主）の舗装計画を考えています。
と言っても予算に限りがあるので、あまり仕上げをすることは難しいでしょう。
イメージとしてはコンクリートパネルを縦2枚ずつ並べていく方法。

ちなみに、この図は、住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家の
Yさんが作図してくれました。
住宅だけでなく、街並みを良くしていくためには
労を惜しまず協力してくれる仲間にいつも感謝しています。

このあたりは、大御所と言われる建築家K氏の設計の家がもともと2軒あり
その佇まいを気に入って塾長と同級生が借地を分割して購入しました。
その後、公道を隔てて上の土地が2分割で売り出されたので、
1つを塾生さんに紹介し、来週には地鎮祭が始まる予定です。

話をもとに戻しますが、私道の整備と言っても、
感覚的に近隣の方が払える金額というのは数万円それも低い方くらい
我々は新参ものであり、我々がセットバックしたために、
私道の整備が必要になったわけですから倍くらい負担したとしても
総額で25万円ほどが限界なのではないかと思われます。

現況はこんな感じになっています。
その昔、K建築家が選んだコンクリートのパネルが1本敷き詰められています。
とてもセンス良いなと思っていました。

周辺のお宅も高齢な方が多くなり、平板以外の土の部分も
草むしりやその他の手間がかからないように、舗装したい気持ちもあるのですが、
予算的には難しいような気がします。
あとは自分たちの手作業でやるしか無いと考えています。

・手作業なのかも

雑誌Hanako2年連続登場！

4月末に発売されるマガジンハウスのHanako鎌倉特集。
ここ2〜3年。お店情報より暮らしのシーンにシフトしてきています。
昨年に続き、取材をお受けしました。

我が家から数分の素敵な古民家に移住したジュエリーアーチストの家と
その家の壁の補修をお手伝いした塾長ということで、
小さなコーナーで顔写真入りで登場するらしいです。

WEB用の動画も撮影されており、そこにも登場する予定。
スタッフが住人を撮影しているところを逆取材しました。
この3人のスタッフのうち2人は鎌倉在住ということで
住みたい鎌倉・建て主塾流の移住のコツの話には、熱心に聞き入ってました。

小さなコーナーなので30分もお話する必要なかったのですが、
僕のやっていることを、よくご理解いただけたと思います。
それにしても日だまりが暖かい素敵な古民家の暮らし、羨ましいです。

業者さんからの情報が来るように

とってもお屋敷チックなアプローチのお宅。
知り合いの業者さんからの公開前情報です。
おおきな敷地に素敵な洋館のある鎌倉市内の物件。

さきほどの記事はエイプリルフールのネタでしたが、
こちらはリアルな情報です。

この土地の他にも、大手デベロッパーさんが仕入れた
鎌倉の一等地の200坪の古民家お屋敷の売却情報も
こちらは、あまりに高価なので、住みたい鎌倉・建て主塾では
対応できないと、丁寧にお断りしました。でも嬉しいです。

そうした、企業からの話が持ち込まれるということは、
社会が認めてくれているということです。
ボランティアから始めて8年以上の活動で
2年くらい前からコミュニティービジネスと宣言し
そろそろ仕入れ販売なども視野に入れると業者さんになる時期かも知れませんね。

・一戸建ての説明書

本日の相談メール

住みたい鎌倉・建て主塾には毎日いろんな相談が
塾生さんや一般の人からメールで送られてきます。
本日は、鎌倉の霊の存在を心配する方からご相談がありました。

まとめるとこんな質問です。

「鎌倉は古都だけに霊の存在を恐れています。 霊（金縛りなど）に悩まされるということはないのですか？また、土地を買う場合、お祓いをするとよいのでしょうか？」


基本的に霊というものが存在していても、
感知することができない塾長には上手く答えることはできないのですが、
簡単に言うと、異常に寒気がするとか嫌な感じがする土地には手を出さないことです。

ただし、土地探し素人さんの場合、
それが、建物が朽ちているためとか、
大きな木が日当りを悪くしているだけで
暗い印象を受けることが多いので、
実は、それが、良い土地である場合もあるのです。

住みたい鎌倉・建て主塾の先輩塾生さんの
借地、階段140段、再建築不可、など悪条件の家づくりなど沢山をみて、
建築家の力によるどのように生まれ変わるかなども
勉強していただければと思います。

僕の場合、変な土地や物件に行くと
デジタルカメラがちゃんと機能しなくなることがあります。
上の写真は、ただのレンズフレアです。

結界をつくっています！

茶道の家元の家なんかにいくと玄関から庭へ通じる入り口に
ここからは入らないでね！という意味で結界が置いてあります。
竹の棒を横に渡したものや、丸い石を縄で縛ったものなど様々です。

今、住みたい鎌倉・建て主塾で管理している一戸建てが旗竿敷地なのですが、
新築のため門などができておらず、なおかつ敷地内が広いので、なんとなく落ち着きません。
近所の子供など、勝手ひ入ってきて遊んでしまいそうな雰囲気です。

そこで我が家で余っていた材料をつかって、結界をつくることにしました。
物干の竹竿くらいの太さの竹を抜き差しして使う仕掛けです。
今日の午後、建築家のY君と現地に行って設置してくる予定です。

パイン材なので1年もしたら朽ちてくると思いますが、
その時は入居者に好きな色のペンキを塗ってもらえればと思います。

いいもの預かっちゃいました！

先日の塾生さんのオープンハウスの後、
材木座の設計者のYさんから良いものを預かりました。
Yさん手書きのオープンハウスの看板です。

この看板を16日にオーンハウスを開催する
「老後の小さな家」の前にも設置しようと思います。
目印になってわかりやすいので有効です。

オープンハウスは不特定多数の人を対象としないのですが、
この看板を見て見ず知らずの方が来る可能性もあります。
一声かけていただき、ご近所の方でしたら歓迎ですけど、
中には、泥棒さんの下見という話もありますので芳名帳は必要かも知れません。

広〜い！小さな家のオープンハウス

塾生さんの小さな家が完成しました。
110坪と広い敷地に12.5坪の建坪で総床面積も23坪少々。
まさに、小さな家に相応しい仕上がりです。

先日の日曜日に、建て主さんのご好意により、
住みたい鎌倉・建て主塾向けのオープンハウスを開催しました。
塾生さん数組と地域の建築家の仲間7〜8人がかけつけてくれました。

小さな家というと、狭小と思いがちですが、
この家は外の空間を視線に取り込む設計で
決して狭いと感じさせることはなく、
空間としてもリズムを感じる楽しい家になったと思います。

設計のYさんとは、小さな家のコンセプトを共有し、
知り合いの不動産屋さんが預かった土地に、
小さな家のプランと模型をつくり、それをチラシにして
その土地の周辺、数百軒にポスティングした同士です。

その思いと、この土地を購入した塾生さんのライフスタイルが合致して
この日のオープンハウスが実現したことは感慨深いものがあります。
建て主さんには僭越ながら、かわいい我が子という感じもします。

住みたい鎌倉・建て主塾では、
鎌倉の100坪弱の土地を2分割して分譲するとき
均等に半分にせず、こうした小さな家用の土地と
敷地延長の広い土地にわけて分譲することが良いと考えています。

建て主同士が強調して街並みを形成することが
住みたい鎌倉・建て主塾の狙いです。
日々、一歩一歩実現へ向けて歩みを進めています。

床のセルフ塗装は塾生さんの基本です！

先日完成した塾生さんの小さな家。
男達が庭の土木に精を出していた頃に、
女性陣は、床と建具のオイル塗装に汗を流しました。

今回は設計のYさんの勧めで
ワトコオイルという
かなり粘度の低い塗料を塗る事で
手早く作業を終えることができました。

住まいを買うのではなく、創るという気持ちを大切にする
住みたい鎌倉・建て主塾では、
建て主によるDIY塗装は基本となっています。
家作りに参加することで、住まいの愛着も高まります。

みんなの土木

塾生さんの小さな家が完成しました。
建て主、建築家、友人、不動産屋さんなど勢揃いで
皆で110坪ある宅地の中を整備しました。

この土地に小さな家を建てる前は更地だったのですが、
前に建築されていた建物の解体ガラがいたることろに埋まっており
地面も平ではなかったので、つるはしとスコップを購入し
一日がかりで関係者総出の土木作業となりました。

上の写真はガテン系の肉体なので造園屋さんにみえますが、
アプローチの飛び石を埋めてくれたのは建て主のお友達。
すっかり造園土木作業にはまっていました。

ガテン系の重労働は若者にまかせ、
塾長の担当はこちらの石垣積みです。
かなりヘタクソですが、石の間に草を埋め込んでみました。

そんなこんなで、土木三昧の1日でした。
筋肉痛は3日後に来たりします。

鎌倉の新たなコーポラティブの芽

鎌倉でこれまでコーポラティブにかかわり
コーディネーターが地主や物件を抑えきれず
集客では8割以上成功した案件で実現に至らなかった経験が複数あります。

基本的に売り主ときちっと契約しておくことが大事で
できることなら、自分が買い上げ売り主になるくらいが理想的です。
ただし、億のお金が動きますから、そう簡単には行きませんよね。

今回相談いただいたのは、鎌倉市内で駅から15分ほどの
大半が斜面の1000坪以上ある大きな土地です。
市街化調整区域が含まれ、開発業者も手を出しにくい物件だそうです。

この土地を効果的に売却するプランを提案して欲しい！
それが今回の課題です。
お風呂に入りながら日夜考えるのですが、
なかなかオーナーの希望する価格での事業化のプランが出ません。
建築家をはじめ少し違う頭脳も巻き込んで思案をしていこうと思います。

宅地内には、お風呂の棟を含めて離れが4棟建っています。
これを再生するのも手ですし、新たな住宅も建ててみたい気もします。

土地の利用制限や開発指導など課題は山積ですが、
建築家設計による山の中コーポラティブ住宅の可能性が出てきました。

螺旋（らせん）階段は家具が入らない！

小さな家に螺旋階段の話の続きですが、
前の記事を読んで階段だけ真似しても駄目ですよ！
2Fのソファーや大きなタンスを運びこもうとすると
こんな空間を通さなければなりません。

主に住みたい鎌倉・建て主塾の考える小さな家は
2Fは寝室などのスペースなので大きな家具と言えばベッド。
ベッドは分解できますが、マットレスなど入れるのに苦労します。
そこで、セットで考えているのがコレ！吹き抜けです。

写真はロフトから2F寝室を撮影しているのですが、
この家の場合は障子で区切られていますが、
4畳ほどの吹き抜けが下み見えます。
ここから大きな家具を搬入すれば良いのです。

住まいの間取りって、
いろんな必然性から構成されているんです。
こういうところが設計者と作る家の魅力です。

小さな家には螺旋（らせん）階段

住みたい鎌倉・建て主塾の塾生さんの小さな家の螺旋階段。
すでに1度紹介していますが、あまり良い出来なので再度。
ロフトを除き20坪少々の家です。

9坪ハウスよりひとまわり大きいのが
住みたい鎌倉・建て主塾の推奨する小さな家。
だいたいフットプリントで12.5坪くらいで
吹き抜けがあって2Fが7.5坪。
さらにロフトに子供部屋という構成です。

そんな家に最適なのが螺旋階段です。
それもごらんのように踏み板が木製のものが良いです。
金属製でも良いのですが円形のものだと
足の踏み場が狭いし、外側の手すりが邪魔で
荷物の上げ下ろしが大変です。

写真の階段は、材木座の建築家Yさんに設計によるもの
約2畳のスペースの中心に心棒を置き、
そのまわりに壁を支えに踏み板を置いています。
空間を有効利用するため、手すりは内側につけました。

螺旋階段が良いのは、省スペースなことにつきます。
さらに、見た目もオープンで10畳のリビングに2畳の広さを追加します。
これが普通の階段室だったら3畳くらいのスペースをとります。

それだけではありません。
螺旋階段には上下の空間をリズミカルにつなぐ効果があります。
わかりやすく言うと、楽しくルンルンに繋がっている感じです。
（ぜんぜん抽象的な表現ですが、、）

一方で、年とっての上り下りなど心配しますが、
結構、はいつくばって上り下りもしやすい形状です。
自分の老後の小さな家にも螺旋階段を考えましたが、
妻の両親が住む事を理由に断念しました。少し悔やまれます。

現在住む小町借地の大屋根の家でも2Fから3Fはらせん階段を予定していたのですが、
準防火の3階建てという条件で、設置を断念しました。
リフォームでも良いので。いつかこの螺旋階段の家を建ててやろうと思います。

後頭部にお餅が直撃！

週末に塾生さんの家の上棟がありました。
例によって車の入らない土地を買って、
住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家が設計しています。

珍しく、奥さんの実家のある地方の風習で
上棟の建物から施主がお餅ちを巻くという趣向でした。
ご家族の幼稚園仲間も沢山集まって、こんなに盛り上がりました。

遠慮しながら、数個拾えればよいかと考えていた僕の
後頭部を上からお餅がボコボコ直撃してきます。
みなさん抱えきれないくらいのお餅を拾うことができました。
僕も始めての経験でしたが、非日常的トランス感覚を味わいました。

表通りでは恥ずかしいかも知れませんが、よい趣向だと思います。
上棟の時はお弁当奮発してとなると2000円×10人でも2万円。
その分、お餅を撒いて地域の皆さんと触れ合うことも大切。
今度、新築でもすることがあれば、やってみたいと思います。

遠慮しながらも、これだけの数のお餅をいただきました。
翌日のお昼は、さっそくお雑煮と焼き餅。
手でついた本もののお餅はパック餅には無い食感と旨味がありました。
HMR塾生さん、ごちそうさまでした！

手押し車買おうかと思います！

住みたい鎌倉・建て主塾の塾生さんの新築の家。
100坪と土地が広いのは良いのですが、
かなり荒れ地で、コンクリートのガラなども埋まっています。
その石ころやガラを集めて山の防空壕跡に投げ込もうと思うのです。

しかし、それらを手ではんこでいたら時間がかかって仕方ありません。
そこで、見つけました。ガーデニング用の手押し車。
左官屋さんが使うようなネコ車という一輪車では置くとことに困ります。
これなら、畳んで我が家の外に置いておくことができます。

布製なので、石ころは沢山運べませんが、
手で運ぶよりは早いと思います。
また、買ったら使い勝手を報告します。

さぼってるうちに塾生23人増加！

このところ3週間ばかり映像制作でパンパンでした。
そのため住みたい鎌倉・建て主塾の登録メールがあっても
そのままにしていたのですが、今日見てみると
なんと23人も増えていました。1日1人以上のペースです。

さきほど手動でブログに登録しました。
数が多いので、それぞれへのコメントは今夜にまわします。
内訳を見ると、鎌倉山派17人。鎌倉海派4人。逗子葉山5人。藤沢湘南2人。

建物込みの総予算は、下は4500万円から、上は8000万円。
もちろん賃貸移住を希望されている方もいます。
それぞれの家族構成や住まいに対する希望が登録されています。

参考までに、こんな感じです。

新築戸建購入か土地購入か
土地建物込み総予算6500万円くらい
3人家族です。大町・七里ガ浜・稲村ガ崎・長谷が希望です。新築戸建購入か土地購入の新築を考えております。
駅から徒歩30分可。古民家。
土地建物込み総予算5500万円くらい
駅から徒歩30分くらい離れていても大丈夫です。古民家の中古住宅を探しています。庭が付いていると
嬉しいです。車があるので、狭い道路は通れないと思います。よろしくお願い致します。
自転車に乗る生活が夢
土地建物込み総予算4500万円くらい
現在夫婦二人と子供1人で私は葉山で育ち現在も借家で葉山に住んでおります。葉山で探しておりますが海が見えなくても駅が近くなくても雰囲気が良ければいいと思ってます。山の上の住宅街に住んでいたため自転車に乗る生活が夢です。
スポーツ満喫住環境
土地建物込み総予算4500万円くらい
趣味のサーフィン、シーカヤック、トレイルランニングを満喫できる住環境を希望してす。
鎌倉・逗子駅に徒歩30分以内
土地建物込み総予算4500万円くらい
鎌倉・逗子駅に徒歩30分以内の中古戸建・もしくは土地を探しております。夫婦+子供2人+親1名です。よろしくお願いします。
古家自分で直して住む覚悟
土地建物込み総予算4500万円くらい
現在賃貸で葉山に住んでおりますが、戸建の購入を検討しています。雰囲気のある古屋つきの土地が希望です。自分で直して住む覚悟ですので、中途半端に古い家屋よりかは雰囲気重視で古めの家屋が良いのですが。
海近、住環境のいい葉山土地
土地建物込み総予算4500万円くらい
夫婦2人。30代前半。海近、住環境のいい葉山の土地を探しています。日辺り重視です。
子供ができても住める家
土地建物込み総予算4500万円くらい
現在夫婦2人のみ。年齢:30台前半。子供ができても住める家を探しています。
海が見え、静かな環境。
土地建物込み総予算6500万円くらい
海が見え、静かな環境。
御成小学校区がベスト
土地建物込み総予算7000万円くらい
・夫婦+子供2人(3歳男、0歳女)です。東京へ通勤のため、交通の便が気になります。江ノ電やバスを使わず通える距離だと絶好です。御成小学校区がベストです。
都心にマンションと鎌倉に一戸建
土地建物込み総予算8000万円くらい
ぼんやり山がみれる。都心にマンション、家が鎌倉というやり方で考えております。家族構成は、現在二人ですが、やがて3人になることを想定したいです。
のんびり落ち着けて安全な家
土地建物込み総予算4500万円くらい
一人暮らしのおばあちゃんでも快適に住める家を探しています。建て替えを視野にいれつつも売却して(または賃貸に出して)移住も検討しています。藤沢を離れるのもかまいません。のんびりと落ち着けて安全な家が欲しいです。小さい犬がいます。仕事は今後10年は続けます。逗子葉山方面に興味があます。
古くて格安物件希望
賃貸移住希望
家賃:65,000〜75,000円。広さ:30平米以上(2DK程度)。
最寄駅:鎌倉駅、和田塚駅、由比ヶ浜駅、長谷駅あたりで駅からの距離:徒歩20分くらいまでは可。
できれば海側希望。築年数は古くても構いません。古くて安いみたいな物件が理想的です。
逗子周辺の山側の家
賃貸移住希望
逗子周辺の山側の家を借りたい。
海からもそんなに遠くない
土地建物込み総予算4500万円くらい
4人家族。緑が多い。海からもそんなに遠くない。
土地探して10年経過
土地建物込み総予算5500万円くらい
藤沢駅を中心に鵠沼中学学区地区希望。4人家族。予算内で希望の立地となると小さな土地で建ぺい率も低くなかなか思い切れず10年経過してしまいました。
日当たりの良い、南向き
土地建物込み総予算4500万円くらい
・景色の良い場所。・子供2人の4人家族。・日当たりの良い、南向き。
鎌倉移住は20年後くらい?
土地建物込み総予算5000万円くらい
いつか(20年後くらい?)は鎌倉の緑あふれる静かな環境に、家を建てて暮らしたいと思っています。今は夫婦二人ですが、家族も増えることも想定しながら、のんびり考えたいと思います。
まずは駐車場経営で将来住宅に
土地建物込み総予算8000万円くらい
夫婦2人。子供はこれから。実家は材木座。購入希望場所は由比ヶ浜あたり。現在、ほとんど家賃がかからない社宅に住んでいます。金利の低い今、まずは土地を購入し、駐車場等にして運用後、ゆくゆくは家を建てようと思っています。
都内への通勤のため鎌倉駅利用
土地建物込み総予算5000万円くらい
鎌倉の雰囲気が気に入りました。都内への通勤を考えているので鎌倉駅利用を考えています。

海が一望に見える鎌倉古民家

海が一望できる古民家ありませんか？って
多くの塾生さんが希望しています。
先週見学に同行した古民家の180度相模湾パノラマは絶景でした。
場所などは秘密です。

ただ、例によって3重苦の訳あり物件。
それらは価格に反映しているからこそ
海一望の立地で中古住宅が気軽に買えるわけです。

この塾生さん買い付けすぐにで入れる予定です。
リフォームの見積もりやローンの審査など
これから住みたい鎌倉・建て主塾のサポートで進めます。

買い付けは、塾長も2番手で入れさせてもらおうかと
万一この塾生さんのローンが通らなくても
僕が買った家を、この塾生さんが借りてくれれば良いのですから、
そうすれば、いずれにしてもこの塾生さんは
この家に住めることになります。

この土地買って良いですか？

塾生さんから相談がありました。
鎌倉駅から20分ほどの谷戸の奥にある土地です。
有名な寺社の参道近くにあり雰囲気はとても気に入っているそうです。

ただ、市街化調整区域であることと
土地の周囲をぐるりと囲む道路の狭いため
60坪ある土地が40坪台に減る可能性があること
おまけに土地全体が斜面なので建築には工夫とコストが必要
など大きなマイナス要因があります。

この土地は、200坪近い土地の一部分で、
これから分筆分割して売られるそうなのですが、
建築の方法によっては開発指導がかかるはずです。
そうなると、さらに大きな負担がかかることが予想されます。

値段は、一見鎌倉では手頃なようですが、
かなり未知数が多い物件なので、
1）市街化調整区域内で新築できる根拠とその規模
2）開発指導がかかる場合の買い主の費用負担
を販売業者に確認して、
納得してから判断するようにアドバイスしました。

予算的にも土地以外に出せるコストが限られているらしく
今回は無理しない方が良いのでは？とお話ししたところ、
ご自分で市役所にヒアリングに出向くことを決意されました。

不動産購入では、お客になってしまったら駄目なんです。
自分はマイホーム取得会社の社長だ！
くらいの意識で取り組みたいものです。

ネットで登記簿をゲット！

住みたい鎌倉・建て主塾では、塾生の依頼により
物件の調査をすることがありますが、
不動産の売買に欠かせないのが登記簿の調査です。
今回始めて、インターネット登記情報提供サービスを利用してみました。

これまでの、歩いて10分くらいの法務局に行き、
申し込み用紙を記入し提出し、しばらく待って
登記簿が出てくると印紙を買って貼って出すという手間が無くなります。

登記簿は購入しようとする土地や建物だけでなく、
その周辺の私道や隣地なども必要に応じて入手します。
時には10通ということもありますから、パソコン上で出来るのは大変便利です。

塾生登録800名を超えました！

主に鎌倉に土地や借地を買って家を建てる人を支援する活動である住みたい鎌倉・建て主塾の登録者数は800人を超えました。昨年このブログで700名を超えたことを報告しましたが1年で100人ほど増えている計算になります。ということは3日に1人くらいのペースで登録があるということ？

鎌倉・逗子葉山に移住したい塾生さん1人ずつの登録内容を見て、自己資金や家族構成ならびにライフスタイルなどわかる範囲で、移住のためのコメントを書いています。予算が少ない人には、はっきり無理であることを伝え、賃貸での移住を進めます。またリタイア前のご夫妻などには、本当に今持ち家が必用なのか？老後の生活設計で他の選択肢は無いのか？などを示唆してきました。

大事なのは、住宅をいう商品を買う事ではなく、人生のロードマップに中にどのように不動産をきちんと考えて組み込んでいけるか？ということです。その上で、やはり買いたいという人には、購入時における所謂コーチングをしたり、サポートしてくれる不動産業者が情報提供する物件を一緒に吟味したりします。

これまで10棟以上の不動産購入＋地域の建築家による設計をサポートしてきましたが、このペースでやっていけば、生涯の間に100棟以上の家づくりのお世話をすることは無理な話ではありません。この地域の住宅のごく一部かも知れませんが、そういう住宅の外観やエクステリアに影響を与えることで、街づくりにささやかな貢献をしているというのがこのビジネスの誇りです。

サイト真似されました！

住みたい鎌倉・建て主塾のサイトをすっかり真似されました。東京に住むというサイトで、同じようにエリアごとに予算や希望条件などを不動産購入希望者が登録したものをエントリーしています。ブログも同じココログを使っています。

これだけだと、けしからん奴ということになるのですが、このサイトを運営している田園社という会社のトップ2人（というか2人だけ）が、運営方法やブログのデザインなどについて相談したいということで鎌倉まで挨拶に来たのです。会ってみると、けっこう若い2人で、建築の勉強をしたあと工務店で施工マネジメントをしていたとのことです。

不動産マーケットのあり方への日々の疑問などをお互いに共有しつつ熱く語りあいまいました。地域が違うので競合しませんし、世田谷周辺と湘南で情報交換がしながら共に成長していこうということに。彼らへのアドバイスといしては、自ら私財を投入して街づくり方の住まいを建てる塾長と同じことはできないので、違う強みを出すこと。それは、僕の経験にない建設行程管理能力と彼らの古巣である工務店との太いパイプ。

ユーザーのウォンツを取り込むというインターネット的なサイト運営という真似から始める彼らの営業スタイルも、今後自らの強みを発見しながらオリジナリティーが出てくるものと思われます。半年後にまたお会いしましょうと言ってお別れしました。ミーティングの後の彼らからのメールには「島津さんの目の輝きを見ていると、恐縮ながら、勝海舟さんのように見えました。」だそうです。

古民家廃墟探訪

スマッチの特集で廃墟探訪とかやってましたが、鎌倉でも廃墟手前の物件を購入して再生する試みを推進しています。稲村ケ崎の廃屋とか大町の山の中の廃屋とか、おまけに車が手前までしか入らないようなもので格安物件。

写真のように屋根が一部壊れていて1〜2年経過しています。当然壁の中も濡れて家の中まで雨が入り込んでいます。それゆえ床の根太が腐っていたりします。「人間が創ったものだから直せない訳はない！」という考えで取り組もうと努力はしているのですが、稲村ケ崎では、結局土台が埋まっていることと再生には新築同等の費用がかかることから断念しました。大町のケースでは、自動車並みの価格だったため先に他の人に買われてしましました。

そのうち一棟丸ごと再生というのを目指しているのですが無理は禁物ですね。今のところは貸家などの再生で経験を積みながら少しずつ経験を積む時期かも知れません。これという物件の出会いは、そんなに頻繁には来ませんから、じっくり待ちます。来年あたりから不動産価格は下げ気分のような予測もしていますので、少し下げたときがチャンス到来かも知れませんね。

築30年の土地値の中古住宅

建築家を同行して、塾生さんが買い付けを入れた物件の内覧視察に行きました。不動産を売ったり仲介で利益を得る側の立場でないものとして、セカンドオピニオンの要請がありました。現在も居住中のこのお宅。聞くところによると築30年のお宅だそうです。西鎌倉の分譲地の一角にある土地が70坪以上ある中古の家です。

基本的に売り主は解体して更地で売っても良いと思っている方で、地域の不動産屋さんが中古で売れるかもしれないということで、案内していたものです。築30年ですから、最新の耐震基準は満たしていないので、耐震性は劣ります。ただ床下の状態をみると奇麗に乾燥しており、あまり劣化は無いようです。南東ひな壇で風とおしの良い分譲地の利点です。

築30年の古家。買うか買わないか？は塾生さんご本人が決めることですが、アドバイスとしては、物件ほぼ土地値に近く建物はタダみたいなもの。その割には、和室を始め各部屋の内装建具や造作家具などが上等なので魅力があることを伝えました。耐震基準も満すとなると壁を剥がして内装も広範囲にしないとなりません。今すぐ1000万円以上のリフォーム費用を出せればそれも良いのですが、それが無理なら、これから20年かけて少しずつ順番に直して行く住まい方もあるとお伝えしました。

耐震性は、別途耐震診断を受けないと数値や図面で明示できません。それには壁天井など剥がしてみないとなりません。購入前だからそうもいきません。年末に押し迫っての不動産買い付けの決断をこのご夫妻をしないとなりませんが、いざ購入されるということになれば、建て主の先輩として、じっくりセルフリフォームの指南はさせていたくつもりです。中古住宅って、掃除するだけでも見違えたりするものです。

古民家売れちゃいました！

塾生さんが別荘用に検討していた古民家。先に買い付けが入ってしまったようです。とにかく訳ありのオンパレードみたいな物件ですが、アトリエや別荘としての利用や賃貸用物件としては価格的に絶対買いだったのです。だってキャンピングカーより安いんですよ！車検や維持費を考えても地代の方が安いです。

相談があってから、大工さんと調査に行くまで数日。その後、リフォーム費用などを概算しているとことろでした。最低限住めるようにするのに400万円少々。ちょっと素敵な空間にするのに700万円少々という試算が出て報告する矢先でしたので、ちょっと残念です。

先に買い付けだけは、入れてもらっておくべきだったと反省しています。ただ、決めるのはご本人ですし、買い付けを軽い気持ちで入れて、後でキャンセルするのは売り主にも、不動産業者にも迷惑なことで、住みたい鎌倉・建て主塾の信用を失いかねません。

と、ここで通常あきらめるところですが、この物件は改修してアトリエハウスとして貸し出せば、投資物件としての指標に乗ってくるので、塾長自身が2番手で買い付けを入れるという悪あがきをしておく事にします（万一、購入権利を獲得したら塾生さんに譲ることも可能）。多分、1番手の方は、この建物を解体して新築をするでしょうから、土地の制約や建築費用の関係で諦める可能性もあります。敷地が斜面の上なので通常の基礎では現在と同じフットプリントの建物が建たないし、解体だけでも手運びで300万円近くかかります。建築費用も1割増しくらいでしょう。

住みたい鎌倉・建て主塾で大工さんと考えていたのは、この家を1年くらいかけてじっくりと直すという方法です。少しずつ工事が進みますので、材料も廃材も少しずつ運んで行きます。また、大工さんに習って建て主も週に1日くらいは工事に参加することでコストを削減します。そういうスロースタイルな改修ができれば、廃屋に近い古家も蘇らせることができると信じているのです。

紅葉の鎌倉を見渡す物件

鎌倉は紅葉のピークを迎えました。今週末くらいがいちばん色づいて奇麗なのではないでしょうか？紅葉の色づき毎年違うんですよね。今年の紅葉の程度は5つ星評価で★★★★くらいです。駅から4分の立地になれてしまうと、自然とも多少の距離がありますが、この写真の物件の場合は自然のど真中という感じですね。180度紅葉パノラマでした。

それにしても屋根が大分傷んでいます。よく建物の構造をみてみると、かなり古い（昭和初期）の建物の周りに増築してることが推察できます。不思議と古い部分はしっかり残っていて、新しく増築した部分が傷んでいるようです。屋根の大部分は葺き替えが必要で、同時に垂木なども組み直しになるでしょう。庇もほどんどが傷んでいます。

やはり山の中の家は、落ち葉などが屋根に積もるので住んでメンテナンスしないと朽ちてしまいます。この家も廃屋一歩手前の状態です。ご縁があれば、再生して再び力強く住宅としてオーラが出せるような改修を手がけたいと思います。葉山で古材を活かしたリフォームをする大工さんも物件を見てやる気満々でした。

物件を見た後、大工さんと例のどんぶりカフェbowlsに行ったら知っている人に沢山会ってしました。塾生のAさんの奥さん。三井のリハウスの女性の賃貸担当。子育てガイドのスタッフさん。などなど。

階段30段の鎌倉古民家

階段30段。当然車は入りません。それに駅から歩くにはかなり遠い。ましてや借地で所有権ではありません。おまけに廃屋寸前の古民家で崖に立つ家。そんな条件の住まいなら、だれもが買いたくないと思うでしょう。でも、価格が極端に安ければ、そして自分のライフスタイルに合っていれば買っても良い場合があります。

鎌倉駅から徒歩25分強。宅地までのアプローチの最後はご覧のような階段です。土地の広さは標準的な宅地並み。鎌倉駅徒歩圏の宅地は安くみて坪100万円。それが30分あるくと半額近くになります。控えめにみて坪60万円。次に借地ということで、所有権の60％ですから坪36万円。最後は、階段で車が入れないというマイナス要因と崖というマイナス要因で20％減として坪28.8万円。建物の価値はゼロです。

土地の広さから考えると、1000万円は安いと言えます。別荘として使う。賃貸住宅として運用する。車は環境に悪いので乗らないし山の中で暮らしたい。そんな人向なら買っても良いのではないでしょうか？やだし、廃屋寸前の家ですから、住めるようにするには相当覚悟も必要です。そんな住まいの購入相談があったので、これから内見をして、リフォームにかかる費用の概算をしたいと思っています。

天井裏に散乱していたある物体

住みたい鎌倉・建て主塾では、中古住宅を購入する際には、かならず第三者の専門家に建物の基礎や土台と天井裏の梁などの構造を見てもらうように塾生の皆さんに勧めています。半日で25000円〜の費用だから、これから一生住む家のことを考えれば安い出費ではないでしょうか？

天井裏を覗くと、たまに色々なものが出てきます。だいたい売り主一家が住んでいる場合が多いのですが、その方々も記憶にないものが目に飛び込んできます。写真に映っている物体は、どうやら食品のトレーやプリンのカップ、お豆腐のパックなどのようです。

たぶん、お子さんが小さい時に、押し入れから屋根裏に忍び込んで遊んだ跡だと思います。当人も忘れているので、なんでそんなものがあるんだ！と驚いたりしますが、別に、誰かが知らない間の屋根裏でこっそり暮らしていたわけでは無いのです。

そんな、床下＆天井裏調査隊をやっていると欲しい道具が1つあることに気付きました！そうファイバースコープです。理由は？というと何かSATとか専門家ぽくって格好いいからだけです。そのうち買っちゃうかも知れません。そしたら壁の中の断熱材の状態とかも覗けますし、基礎の通風口とからからも映像が見られます。あと炭坑夫みたいにヘッドライトが頭についてるヘルメット姿というのもそれらしいですね。

ちょっと寄ってく？って800坪かよ！

先日葉山在住の建築家Uさんに、中古住宅の購入契約前の診断を依頼しました。調査は1時間少々で終わったので、時間に余裕もありましたから、彼のアトリエに寄っていくことにしました。南葉山の海岸線の道路から少し入った高台に車を進めると、そこには800坪の山の斜面住宅が広がっています。

塾長なんて言ったって、鎌倉の2軒の家は借地で足しても80坪少々。あとは茅ヶ崎のマンションだから共有持ち分で、本当の地面というものを所有したことがないのです。それにしても800坪とは凄いではありませんか？市街化調整区域ということで、切り売りなどはできないそうですが、海も見えるし大変な資産価値だと思うのです。

でも、この謙虚な建築家Uさん。「住宅の設計者という稼業は所詮儲けとは縁の無い世界なので、この地所も親の代かぎりで、自分が維持していくのは大変」だと言っていました。そんな事いわないで、この海一望の斜面に素敵な建築家の家を建ててもらいたいものですよね。

葉山の森山神社の参道の木を残せたら！

葉山の方からメールで参道沿いの私有地で分譲地開発があるので、木を少しでも残してくれる購入者がいないか？というお話をいただきました。葉山の中古住宅を購入される塾生さんがいましたのでついでに建築家Uさんと現地見てきました。

この参道と神社の境内は町民の方の憩いの場となっています。参道の右側は住宅になってしまいましたが、左側の大木などが残っているので緑の風情があります。できるかぎり、木を残して、また古くからある神社のふさわしい私有地の境界のデザインを町民の方々模索しながら、開発業者さんと話し合いをしているところらしいのです。

でこの塀の向こうをのぞいてみると、なんと海が見えるではありませんか！葉山の御用邸のそばで海の見える宅地といえば、いまやサラリーマンでは買えない値段となっています。1区画は45坪ほどの大きさで、数区画分譲されるらしいのですが、僕の販売価格予想では、坪100万円を超えて5000万円以上と推定しています。

そうなると、なかなか塾生さんの中に買い手も少ないです。だって、建物と合わせて8000万円コースは軽いですからね！近々販売価格も決まるとは聞いてますが、せめて、宅地の境界から1メートル以内の木は残して欲しいものだと思います。ただ大木ですから、聞くところによると根っこの大きさは、木の枝葉の大きさと同じくらい張っているそうですから、45坪のうち15坪くらい根っこになってしまうと、さすがに限界もあります。

やはり、そうした根っこをよけて家を建てるには、建築家の設計力が大事になってくると思うんですよね。我が家も桜の大木をよけて住まいの形が決まっています。是非この宅地を購入される方は、地域の設計者と樹木を残す工夫をしていただければと思います。販売価格が決まったら一応、塾生さんにはご案内していこうと思います。

※写真の桜の木付近は基礎に見えますが玄関ポーチなので、深くコンクリートを流しているわけではないそうです。

葉山の中古住宅の契約直前調査

住みたい鎌倉・建て主塾では、鎌倉・逗子・葉山地域で土地を買ったり中古住宅を購入する場合に、インターネットでは無料で、建築家を同行する場合は半日25000円で住宅の状態を会にしと一緒に見てセカンドオピニオンを提供しています。

今日は、葉山の南側の海まで徒歩10分程の中古住宅の調査に行きました。契約当日で、何か大きな問題が無ければ購入するというお話でした。幸い、床下も天井裏も状態は良く、大きな問題はなく、築30年前後の中古住宅としては、このまま住んで問題は無いという結果でした。

こういう築年数の経過した住宅は、価値がゼロに近いので土地代とほぼ同等で住宅が取得できます。住みたい鎌倉・建て主塾では、こうした古家の取得を塾生の皆さんにおすすめしています。そして、住みながら少しずつリフォームするのが良いと思います。はやり生活してみないと、住みごこちはわかりませんから、最初に大掛かりなプランニングをしてリフォームするよりも、実利のある改修ができると思います。

こういう場合は、地域の大工さんや水道屋さんと住まい手が直接やりとりしながら工事をすすめるのがよいのですが、そういうネットワークが無い方にも、地域の建築家が信頼できる業者さんを紹介してくれます。建築家にしてみれば、設計の仕事も入らないし、まったくボランティアに近い仕事ですが、住みたい鎌倉・建て主塾とかかわってれば、そういう仕事も時々回ってきますから、持ちつ持たれつで運営されているわけです。こういう、非合理的な運営方法も、家作りというシーンでは、有効なものかも知れませんね。

ついに英語で移住登録

住みたい鎌倉・建て主塾の移住希望者のフォームから、ついに英語のみで登録される方が登場しました。名前はジムさん。こちらの英語力を考慮してかわかりやすく内容を整理してくれています。

一戸建てで130平米以上の広さがあり、中古でも新築でも構いません。駅から歩けるところ逗子で予算7500万円。という内容です。新築するには4000万円台で土地を見つけなければならないので、ちょっと難しいかも知れませんが、中古で6500万円で1000万円をリフォームにしたら良いと思います。外壁は例の乾式工法のレンガで仕上げたら格好いいですよね。

さっそく、パートナーシップを組んでいる不動産屋さんに逗子駅から徒歩15分で7000万円以下の中古を検索してもらいましたが、2件ほどしかありませんでした。駅から8分の山の根という線路から山側の中古の家6980万円と駅から15分の桜山1丁目の5850万円。どちらも築10年未満です。海側は人気のせいか出物は少ないですね。

シンガポールといえばアジアの貿易や金融の中枢を担う国で、日本人に比べると資産家のレベルが違う。今後もアジア方面からの移住ならびに不動産投資は増えていくのだろうと思います。今円高気味なので、10％くらい円安になると割安感が増すと思います。

アルジェリアから鎌倉へ移住

先日入塾された方。なんとアルジェリア勤務ということです。3年後には鎌倉移住を考えているということで、物件情報などどのように入手したら良いかと相談がありました。住みたい鎌倉・建て主塾ではNYやパリなどからも移住希望登録があります。

でも日本から離れてると、不安ですよね。衛星放送のニュースや口コミなどから、日本の不動産が値上がりしているらしいなんて聞くと尚更です。でも焦りは禁物です。不動産は現地で探すが大原則です。とくに賃貸なら、まだしも、購入となると大事な資金を注ぎ込むわけですから、じっくり調査して相場などの把握が必要です。

全国から、さらには世界中から移住希望登録のある住みたい鎌倉・建て主塾ですが、特別なサービスができるわけではありません。ネットだけでの不動産探しには限界がありますので、なるべく、まず賃貸で移住してからじっくりと地元で不動産探しをするよう皆さんにお伝えしています。

鎌倉 海近狭小格安土地の瞬間蒸発

先週末にサポーター業者さんからathomeに出たということで紹介のあった物件ですが、55平米と鎌倉では狭小ですが海まで早歩きで3分くらいで駅からも15分以内という条件のそろった土地情報が出ました。

さっそく塾生さんにご案内したところ。塾生さんの中には、すでに売れたらしいという情報を得ている人がいらして、その裏を取るべく元づけ業者さんに電話したら、つれない感じで「もう申し込みが複数入っている」とのことです。知らない間柄では無いので、先に教えてくれれば塾生さんが買えたし、この業者さんも手数料両方得られたのににと残念に思います。

個人的にも半地下＋1階＋2階くらいで階高をおさえた1LDKの3層賃貸住宅を検討したのに、価格が2000万円以下ですから4000万円で賃貸住宅を利回り7〜8％で建築できたのです。サーファー向けに人気の物件になったでしょう。

でも結果的には、素敵なご家族が買い求められ、地域の雰囲気にとけ込んだ住まいを建築してもらえれば、うれしく思います。できれば、こんな狭小土地を買ったんだけど、建築家を紹介して欲しい！なんてメールが来ると嬉しいのですが、、、

鎌倉の建築家との出会いづくり

地域の住む建築家と自然な出会いをつくるのが住みたい鎌倉・建て主塾の仕事です。塾生の家が完成したときのオープンハウスやそれぞれの建築家の作品が完成したときなど、実際に作品も見てもらえるよう心がけます。

建築家はそれぞれ10棟前後の自信作の資料を持っているのですが、事務所にいくとこれらも見せてもらいながら、自分たちの家作りのヒントを探していく方が多いです。よくある建築プロデュースやコンペ会社ではないので、1人ずつご紹介していきます。建築家が疲弊するようなコンペは行わないで、あくまでも自然に複数の設計者と出会えるような流れをつくるのです。

それぞれの建築家の話を塾生と聞く機会が多いのすが、これにも特徴があります。人の話をとにかく良く聞く人。さりげなくかわしながら、自分のポリシーを知ってもらおうとする人。作品をたくさんみせてくれる人。などです。

写真の建築家Kさんなどは、住宅写真を一流のカメラマンに撮影してもらい丁寧にアルバムにしていて感心します。最近はこうした住宅作品の写真を見ると、解説が自然とわき出してきます。あまり出しゃばらないようにしようと思うのですが、

「あえて！シンメトリーに配置した玄関ドア空間の向こうに植栽を置くことで、アプローチのストーリーを表現しています。」とか
「モダンで普通の素材を使いながらも、鎌倉の和のテイストにおさまる」とか
ちょっと歯の浮くような台詞がどんどん出てくるのが不思議です。

多くの庶民の家を鎌倉に建てる建築家の作品を見ているので、見る目も養われてきたかも知れません。住宅評論家という職業にもなれるかも知れませんね。できれば、建築界とか権威に属さない庶民住宅評論家くらいの肩書きが良いかなと思いますね。

古民家の木製建具補修

障子やふすまなど古民家の建具がこわれると、どこに修理を依頼したら良いか迷うのは、最近鎌倉に移住してきた住人に限らないようです。昔からのごひいきの建具屋さんは廃業してしまい、生き残っているお店となると高級な建具専門で手間賃が高くつくときています。

現在、子供部屋のリフォームで藤沢の建具屋さんにドアを発注していますが、これも工場に発注しているそうで、最近は、街の建具屋さんも自分で制作はあまりせず取り付け調整だけをするケースが多いのだそうです。

でも、こうして手すきのガラスが割れ、さんの一部が壊れた建具は修理して永く使っていきたいものです。住みたい鎌倉・建て主塾としては、鎌倉の町並みはこうした古民家の存在によって、ゆるやかで落ち着いた佇まいを形成していると考えていますので、これらの建具などを補修してもらうネットワークづくりは重要です。設計者の知り合いに相談したところ、引退した建具職人さんがいるそうなので、補修してもらえるか聞いてもおうと思っています。

湘南で暮らす本

雑誌湘南スタイルの別冊で「湘南で暮らす本」が発売になりました。鎌倉に住んでいると湘南に住んでいるという実感がないのですが、マーケティング的には湘南は強いキーワードですね。この本には、家づくりに実例やノウハウなどが特集されていて参考になるでしょう。

登場している家族の中には顔見知りもいたり、後半のノウハウのところで、現在このブログでリフォーム実況中継をしている子供部屋の塗装材であるポーターズペイントを塗っている僕の姿とともに住みたい鎌倉・建て主塾の紹介もしていただきました。

そもそも、この担当の編集ライターの方が塾生さんなんですね。それで葉山の住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家とローコストの家を建てて住んでいます。その建築家であるMさんは、塾長の老後の家を設計してくれた方なんです。そんな地元のつながりで出来ている誌面です。

防犯意識の高い家

鎌倉出身または在住の設計者が建てた住まいを見に行くことがありますが、それぞれの施主の思いが詰まった内容に仕上がっています。家づくりは、その家族や施主の性格が出ます。何を大切にしているか？また、美的センスなどはもろに表に現れてきますね。

暮らしの中で何を重視しているか？どんなことは不便に思っているかを聞き出し、住まいを考えるのが設計者の仕事です。先日見学させていただいた家は、防犯意識の高い方の家でした。写真の窓は全開しませんし、仮に窓が壊されても人間の頭が入らない幅に設計されています。その他にも、大きな窓はすべて中庭に面することで風通しをよくしているそうです。

このように、家を建てるにあたって心配ごとの上位が地震や火災や防犯になるのでが普通でしようか？それを重視してヘーベルハウスなどを建てたが良いが、防火性能を偽装されたらたまりませんね。耐震や防火性能などは、現代の住宅施工方法ではある程度守られていると考えていますから、あまり過度に心配するより、暮らしやすさや快適さを重視したいと考えています。

塾長が家を建てるにあたって一番心配なこと？それは、美しい外観と町並みに優しいエクステリアというところですかね！あとは風の通り抜けるさわやかな空間にしてもらえば良いです。

塾生さんからのプレゼント

鎌倉に移住する人をサポートしてる住みたい鎌倉・建て主塾には、いろんな方が来ます。土地を買うんだけど地域の設計者を紹介して欲しい人。古民家など鎌倉で暮らしたい人。そして鎌倉でお店を開業したい人など。

とくに、古民家で店舗開業の希望は10人〜20人に1人くらいの割合でいらっしゃいます。業種も様々ですがやはりカフェなどが多いですね。ざっと記憶でランキングすると、
1位　カフェ
2位　天然酵母パン屋さん
3位　ケーキ屋さん
その他　カレー屋さん　レストラン　文房具屋さん　など

先日も、ケーキ屋さんを開業して移住したい塾生さんがお見えになりました。そういう時は、その人の事業計画の概要や資金などをお聞きしてアドバイスします。家賃はどのくらいまで出せるか？などで実現性が変わってきます。この方の場合は、自宅とお店と兼用してなんとかという家賃設定です。

そういう方のサポートをする場合は、やはり実際に商品や作品を見てみたいと思います。催促するわけではなないのですが、「どんなケーキですか？」とかしつこく聞いたりしているので、写真のような可愛いパッケージの商品が届きました。中身は、ふわふわっとした○○ケーキで中に○○が微妙に入っていて、、、（○○は企業秘密）美味。

住みたい鎌倉・建て主塾では、お店などの商いの力が古民家の活用や街並の維持につながると考えていますので、こうしたプレゼントを糧に開業支援をして行きたいと思います。開業希望の方を見ていると、力のある方は、3月以内にどんどん勝手にお店を開業していきます。それ以外の方は開業できていない方がほとんどです。何か機が熟していなかったり、足りないものがある場合です。

住みたい鎌倉・建て主塾から派生した鎌倉古民家バンクでは、今後古家を借り上げて、こうした起業を支援しているくらいの資金力をつけて行ければと思います。

庭石を山分けします！

老後の家の建築現場の向かい側が解体になり、その時にもらった庭石。くつした塾生の造園用に持っていったものの他にこれだけ余っていました。幸のこの家を更地にして2分割で売り出された土地を塾生さんが買いましたので、その方と塾長で山分けすることにしました。

古材を使った茶室の和風の家＋賃貸ルームという間取りのこのHG塾生の家にアプローチ用に大きくて平たいものを確保（右）。もともと確保していた縁側の踏み石として使う大きい石と、小さめの踏み石。大きなものは、塾長の老後の家で使います。小さなものは、現在の家の裏の通路やバイク置き場の地面などの配してみようと思っています。

この写真は、石をよりわけた後ですが、当然最初は混在していたわけで、これだけの石を選り分ける為に、少し転がすだけで筋肉痛になってしまいました。この後は、この石を現在の自宅まで運ばなくてはなりません。たぶん1つあたり20キロから30キロあります。このくらいの重さの子供は簡単に抱きかかえられるのですが、何故か石は持ち上げるのがやっとです。無理せず、現場視察の度に1つずつ持ち帰ろうと思います。

鎌倉一戸建て購入アシスト自転車

しばらく前、鎌倉駅西口の家賃のすご〜く高い店舗にて、貸し自転車屋さんがオープンしました。その名もレンタサイクル鎌倉西口。ヤマハの電動アシスト自転車を貸し出しています。最初はヤマハがマーケティングのために営業しているのかと思っていましたがそうでも無いようです。

このお店がユニークなのは、昼間ユーザーと夜ユーザーに分けて自転車を長期契約で貸しているところです。昼間は観光客などが利用します。夜はというと、朝返して、夜乗っていくというまさに通勤の方向けなんだそうです。そして価格も月極夜間レンタル2900円。この電動アシストなら徒歩30分くらいの立地で多少の坂でも克服することができます。

住みたい鎌倉・建て主塾では、鎌倉の土地が駅から15分と駅から25分くらいで価格が半分になることに着目して、「徒歩圏の壁を破れ！」と提唱しています。（そんな自分は駅から4分に住んでるじゃん！と突っ込まれそうですが、ここは借地＋狭隘道路で取得価格を抑えています。）

これまで、住みたい鎌倉・建て主塾で提唱してきたことは以下のとおり。

・徒歩圏の壁には2000万円程の価格差あり。（土地代はほぼ半額）
・余計に10分歩く人の1歩の報酬は2.82円
・通勤を労働と考えると時給は13536円
・車で送迎する人の時給は6800円
・ローンを多く組むより駅近駐車場代は月5万円の得
・谷戸の緑、近隣の佇まい、自然との触れ合い→プライスレス！

そう！この通勤に使える貸し自転車は、実は鎌倉一戸建て購入アシスト自転車だったのです。駅から15分くらいで閑静な立地の45坪の土地。今なら、ざっと6000万円からと言う所でしょう。それが、駅から30分となると、場所によっては3000万円台。多少広めでも4000万円くらいでの土地が見つかる可能性があります。さあ！塾生の皆さん！この電動アシスト自転車通勤で鎌倉移住を目指しましょう！

鎌倉の広〜い土地に小さな家の地鎮祭

このところの地鎮祭は雨続きでしたが、こちらは天候に恵まれました。鎌倉駅から徒歩圏内に100坪以上の広〜い土地を購入した塾生さんが建てる小さな家の工事がいよいよ始まります。

写真は土地の入口付近に立ったところから撮影しています。36坪の土地にチマチマと家を建てている塾長に比べ、この塾生さんの土地のゆったり感は、なんとも羨ましい限りです。車が入らなくても、まわりを崖に囲まれていても、土地が100坪あれば食料難になっても芋や野菜が作れるし、崖を取り込んだ造園も楽しめる。とにかく自然に囲まれていて、バーベキューをしても恥ずかしくない環境なんですね。

さらに、この土地。実測売買ではなく登記簿売買だったようですが、工務店の現場監督が測ると1メートルくらい土地が大きかったようです。100坪以上でさらに1メートルも土地が大きいなんて！この土地の間口から考えて坪数にすると4〜5坪。坪100万円もざらな鎌倉の土地でこれだけおまけがあったら嬉しいです。そういうこともあって、建物の位置を南側に1メートルずらそうということになりました。

今回の地鎮祭の神主さんは、長谷の御霊神社から来ていただきました。祭壇や飾り付けなどを皆で手伝うことで、とても一体感のある地鎮祭になりました。塾長の担当は鍬入れの砂盛り。川砂をきれいにならして、なかなか良い感じにできたと思います。


・1000万円台からの広〜い家

小さな家で建築コンクール入賞

住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家の1人O設計者の設計した住宅が神奈川建築コンクールの住宅部門で入賞しました。県内にある別荘地の住宅で、リタイア後夫婦のための小さな家です。世間的な間取りの表現でいうと1LDK。このような小さな家でもちゃんと評価されたことに意義があります。

この賞は『神奈川の建築文化・建築技術の向上を図り、魅力あるまちづくりを推進するため、県及び１２市が主催』。すでに半世紀も続いていて全国の中でも歴史ある賞だということです。住みたい鎌倉・建て主塾が提唱してきた小さな家を建てようという試み。設計によっては、豊かな空間の広がりが感じられる住まになることが証明されたわけです。

この０建築家の入賞作品は、塾生さんの家ではありませんが、畑仕事のためにトラクターまで購入してしまうというこだわりの施主と建築家との共作と言えなくもありません。この家の見学会のときに、建築家や造園家と話した「施主力」が発揮された住宅だと言えます。

住みたい鎌倉・建て主塾でいう小さな家とは、だいたい建坪が12.5坪ほどで、2階までの総床面積で25坪程度のことです。これまで、国有地に25坪ほどの家族4人の家や、100坪の訳あり敷地に25坪と家なぢ2組の塾生が小さな家づくりをしています。塾長自らも、ちょっと面積オーバーしましたが27坪程度の両親のための家が間もなく着工になります。

賃貸併用住宅で5坪買い増します！

先日来、塾生2組で分割購入しようと思っていた鎌倉駅から7分の借地。35坪と50坪で進んでいたのが、50坪の方の塾生さんがファイナンスの都合で断念しました。そこで残る買い主さんの選択肢は、業者が指定する40坪のみとに。購入金額の差は数百万円以上。

さて！どうしよう？と家族会議を何度も重ねてもらい、賃貸住宅を併設するという条件で5坪を買い増して購入することに決定しました。計画地は借地なので、やはり賃貸となると住職の許可が必要です。方針決定後、さっそく不動産屋さんに直談判に行ってもらい。本人が住むなら、一部を賃貸にしても良いという柔軟なお返事をいただけました。

購入前から、どのようなボリュームの家が建築できるかを建築家のサポートを受けながら進めるのが住みたい鎌倉・建て主塾の役割です。当初からサポートしてくれていた材木座在住の建築家Yさんにさっそく賃貸住宅併用のプランをいくつか描いてもらいました。

施主側は自宅スペースにあれも欲しい、これも欲しいと詰め込んでしまうので、どうしても賃貸スペースが思ったように取れません。借地を高く購入した分と建築費用の増額分で表面利回りは最大10％ほどと提案した都合上、やはりある程度家賃の取れる賃貸部分をプロデュースするのが僕の役割です。間に立つ設計者には苦労をかけるかもしれませんが、施主の理想の家と成功する賃貸住宅を両立させるよう、これから調整を重ねていくつもりです。

ところで、この自宅と賃貸住宅の長屋スタイル。これもコーポラティブのひとつかもしれませんね。街並みへの配慮も忘れないようにしないとなりません。

鎌倉の塾生の家オープンハウス

久しぶりに塾生さんの家のオープンハウスでした。江ノ電の駅から30秒で会社までほぼ傘無し通勤できるというA邸のオーナーご家族も1日居て後輩塾生に各部屋を案内してくれました。塾生さん数組。地域の設計者数名が参加しての楽しいオープンハウスでした。

写真は、2FのDKとリビングを繋ぐ中庭状のバルコニーです。屋外を室内に取り込んだ意欲作です。当初ハウスメーカーも検討していたAさんですが、住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家であるUさんのこのような中庭プランが気に入り、建築家と家づくりを決断したのです。そう！建築家のつくる家は空間がまったく違うことを証明してくれました。

住みたい鎌倉・建て主塾では、塾生さん同時がお友達だったり、オープンハウスに他の建築家も遊びにくるというユニークな家づくりコミュニティーです。この家の設計を担当したUさんも、地域の先輩建築家の目もあるし、街並み景観への配慮や室内の仕上げなど、これまで以上に気を遣ったと言っていました。建築家同士の目が光ることで、住みたい鎌倉・建て主塾の塾生の家の質は高まるのだなと思いました。また、部材やちょっとした仕上げの方法なども、各自知らないものがあれば情報交換したり、とても良い関係になっています。

3Fのルーフバルコニーから海が見えるA邸の家のお子さんも、内と外が連続した楽しい家でのびのびと明るく成長していくことでしょう。ご主人も、早く帰宅したくなる家です。海見え＋駅30秒と塾生の希望を全部叶えてしまったようなこのお宅ですが、塾長が実は一番好きなのが、キッチンから臨む山の眺めです。キッチンのカウンターで江ノ電のゴトンゴトンという音を聞きながら山並みを眺め、コーヒーを飲む昼下がりは、奥様にとっても至福の時間となるでしょう。

これからも塾生さんの家は続々完成していく予定ですが、どの家も、塾長が羨ましいな！と思える何かを持っています。それが1つでも2つでもあれば、家づくりは成功したと言えるのでは無いかと塾長なりに考えています。

2階に見える3階建てをお願いします！

オープンハウスは、住みたい鎌倉・建て主塾による地域の建築家との家づくりを実例で知ることができる有効なイベントです。今月末に塾生さんの家が新たに完成します。駅から30秒の立地で坪単価が高いため、手に入れた土地の広さは鎌倉では狭小と言える30坪台。そのために3階建てプランがはずせませんでした。

プランニングにあたって、建築家と施主に対して、住みたい鎌倉・建て主塾からお願いしたことが1点ありました。それは「なるべく3階建てに見えないようにしてください！」ということです。そのことを、担当のU建築家も施主もご理解（気を遣っていただいた）いただいようで、完成した建物は、3階部分墨色に色分けしさらに一部の壁を下げた設計となりました。小さな効果かもしれませんが、街並みへの配慮に感謝します。

それでも3階建てが建つと、どうしてもノッポに見えます。写真は完成前の外観と植栽の合成写真（電線消しに1時間もかけてしまいました！）ですが、少しでも3階建ての建物を低く見せるために、植栽が大きな効果を発揮するのです。幸いこのお宅には、シンボルツリースペースや小さな植栽スペースがあるので、1F部分を覆い隠すような植栽が育てば、3F建ての違和感を、さらに和らげられると思います。

この塾生さんの家の新居のオープンハウスが9月23日（日）に開催されます。参加は、700名を超えた住みたい鎌倉・建て主塾の塾生の中から最大10組限定です。

塾生700名を超えました！

鎌倉に土地を買って住まいを建てる人をサポートする活動＝住みたい鎌倉・建て主塾の塾生さんの登録数が700名を超えました！　土地を買うときのお手伝いと、地域の風土を理解している建築家のご紹介をしています。移住者の皆さんには、ハウスメーカーや建売よりも、鎌倉らしい住まいを建てて欲しいからです。

これまで鎌倉に移住に成功した人も十数組を超えました。土地や借地を買って地域の建築家設計による新築、中古住宅の購入＋リフォーム、賃貸での移住など様々ですが、皆さん、鎌倉のライフスタイルを存分に楽しまれています。

活動を始めて、すでに8年以上経過しましたが、2年ほど前、ボランティア的な運営から地域ビジネスとして体制を変えたのを転機に、本格的に移住者サポート事業のスタイルが確立してきました。運営費用は地域の建築家や工務店、不動産業者さんからの支援金やアドセンスなどのインターネット広告等で賄っています。この住まいの達人ブログからアクセスされる方も沢山増えました。

700人の次は、800人、900人、1000人と、これからも移住希望者は増えて行くことと思いますが、この数はあくまでも移住希望者の数＝媒体力に過ぎません。大事なのは、1人でも多くの塾生が自分らしい移住を実現するためのきめ細かいお手伝いをすることだと考えます。オープンハウスを通じて、先輩移住者の経験を後輩につなぐ活動も重要です。これまでの成果として、年内には2〜3軒のオープンハウスが開催できる予定なので楽しみです。

住みたい鎌倉・建て主塾のホームページはこちら

鎌倉市のハザードマップ

稲村ガ崎の山の上にある43条但し書き（このままでは建築はできない！）の道（階段100段以上登る）に面した古家付きの土地を買いたいという塾生さんのサポートをするため、鎌倉市役所を回りました。まず、43条但し書きについてのリスクなどを確認し、つづいて斜面などの危険性について担当部課へヒアリング。

そこで見せてもらったのがハザードマップ=鎌倉市防災地図です。急傾斜地崩壊危険地域や津波や洪水になりやすい地域などがおおまかにわかります。我が家のある小町2丁目を見ると、幸い冠水地域にも指定されていません。「この防災マップ。鎌倉移住希望の方を常時サポートしており便利なので頂けませんか？」と伝えたところまずは若宮大路周辺と江ノ電の稲村ガ崎周辺の2部頂くことができました。他にも地域によって何枚があるようです。

さて、この古家付きの土地ですが、広さもあり海の眺望も素晴らしいのですが、将来建て替えるという資金計画的面とその時に建て替えできる保証は無いという点から、もう少し安く買えると良いとアドバイスしました。そういう方向で、ご本人も納得しましたが、蓋を開けてみると、隣接した土地所有者が満額で購入したそうです。今回はご縁がありませんでしたが、このような買付をしては諸事情で断念または買えないという経験は、不動産取得のためのステップなのですから、有意義な体験ととらえることができます。この塾生さんのように市役所に自ら足を運び手間暇を惜しまない人は、いつか自分らしい不動産と出会いその取得に成功することでしょう。

ちなみに、今回のサポート料。通常は2.5万円なのですが、不動産屋さんが登記簿（隣地周辺含む）と給排水の現況の資料などを大部分の調査のための用意してくれたので、市役所同行とミーティングの2時間ほどでしたで1万円におまけしということにしました。帰りには、この塾生さんの友人である東大卒の才女（私学歴に弱いです！）と3人で由比ガ浜のマクロビフードが美味しいカフェで歓談してお別れしました。

目指すのは、鎌倉の街並みにとけこむ庶民の家

設計者からR社（こちらが推薦した工務店）の見積もりが出たというので金額を聞き唖然となりました。設計料から建築費＋外溝など総額にすると4000万円弱。たった25坪＋ロフトの小さな家でこの金額はちょっとNGです。設計者曰わく、工務店がかなり大工仕上げなどの質に拘っていること、家具やキッチンの見積もりがこれまでの建築の倍以上だったことなどが原因のようです。

さっそく、設計者の誘いで、間もなく完成する塾生の家（上記写真）を拝見させてもらい、仕上げなど確認してきました。本格伝統的な日本家屋の仕上げと比べれば木枠など少しラフな感じだという差が理解できました。庶民の家の仕上げにはふさわしいし、上質な材で木枠など磨き上げられてツルピカになるのはそもそも好きではないので納得です。

住みたい鎌倉・建て主塾では、常々、塾生に建築は70万円/坪×建築坪数＋外構費という目安を塾生の皆さんに伝えています。ロフトを入れても28坪台の老夫婦の家。総予算は設計料やすべて込みで2800万円（消費税含む）。今回の場合、28坪×70万円=1960万円＋設計料255万円＋外溝250万＋贅沢予算200万と考えていました。それでも建て主としては結構奮発しているつもりです。100万円/坪の総予算では、庶民の家の枠を超えてしまいます。設計者もその点を十分理解してくれているようで、すでにガス設備工事では大幅な値引きを確保しています。

今年になって、各種の材料が軒並み値上げされるなどの要因もありますが、なんとか予算内で仕上げられないか、この設計者がいつも工事を依頼しているD社の見積もりが本日届くそうです。なるべく、予算に近づくことを祈るばかりです。目指しているのは、お屋敷ではなく、鎌倉の街並みにとけ込むことのできる小さな庶民の家なのです。

エクステリア協調型宅地分譲を目指す！

鎌倉では80〜100坪くらいの土地は、一度業者さんが買い取った後、2分割で売られるのですが、分譲となると土地を等分に分けることが多いのが現状です。住みたい鎌倉・建て主塾では、街並み景観の観点から、可能な限りそれに少し注文をつけさせてもらいたいと思っています。

売りやすいという意味では、80坪の土地はそのまま縦に2分割が不動産業界の常識です。40坪同士等分の土地にして売るわけです。ただ、これが街並み良いか？と言えば、必ずしもそうではないケースもあります。

上図の場合は、住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家であるYさんに作図してもらいました。現在実際に販売されている宅地なのですが、等分ではなく50坪でゆったりした区画が欲しい人と30坪で小さな家が建てたい人の組み合わせで検討してもらっています。

赤い線は、縦に50坪と30坪で分割した場合です。これだと30坪の宅地は50坪の宅地の建築内容によっては陽当たりが悪くなりますし、道路が狭いこの宅地の例では、車の取り回しも苦労します。そこで、この配棟では、旗竿敷地と手間の土地に分け、カーポートとアプローチをひとまとめにしています。ただでさえ、庭などのスペースが取れない現代の住宅において、互いの2軒の空地をできるだけまとめることで、日だまりのような空間をつくり、同時に街並み景観も向上する狙いです。エクステリア協調型宅地分譲＝分割購入コーポラティブというわけです。

ただし、いつでもこういうプランを提案できるわけではありません。基本的に売り主の理解がないと提案すらできないのです。また、仮に理解が得られても、2組の買い手が揃うまでは消費者が勝手にやっていることですから、先に業者さんの決めた等分の分け方で買い手がつけば、こうした努力は一瞬で終りです。

それでも、可能な限りの努力はさせてもらいたいと思っています。小さな家を設計者と工夫して建てたり、庭やアプローチを協調したデザインにしたりすることは建て主にとって大変なことなのですが、後々になってその宅地の景観的な価値を高めることになります。そうした、家づくりを提案していくのが、住みたい鎌倉・建て主塾とサポーター建築家の仲間達なのです。

解体現場から庭石救出！

お向かいさんの解体現場の庭から踏み石を10個ほど救出しました。自分の老後の家のエクステリアに使おうを思いましたが使う場所が無いので、鎌倉の100坪と大きな土地に小さな家をローコストで建てる予定の塾生さんにもらってもらいました。

写真のように軽トラックに積んで小町から市役所方面へ運びます。この塾生さんの購入した大きな土地は旗竿敷地で車が入りませんから、着いたらトロッコで職人さんに1つずつ手運びしてもらいました。手間暇掛けて運んでもらうことができましたが、些少の運び賃だけで庭石をゲットできたので塾生さんも喜んでいます。

この解体現場は、事情があって2分割で売りにだされる鎌倉駅から7分ほどの住宅地のお寺の借地権ですが、現在、塾生2組で分割購入するパートナーの選定を始めています。1組は50坪前後を買いたいという意志がある程度確定しています。もう1組30坪前後で買いたい人を塾生さんの中から募集しているところです。もし、住みたい鎌倉・建て主塾の塾生でペアが成立しない場合は、予定どおり業者さんが40坪ずつくらいで売りに出します。

よく土地を2分割で売るケースを不動産広告などで見かけることがありますが、どれも面積や条件が半分になるようにしていますね。住みたい鎌倉・建て主塾では、あえて大きい区画と小さい区画の組み合わせを推奨しています。このような80坪程度の土地の場合は30坪＋50坪の組み合わせで、小さな家と普通の家を建てるのが、街並みにとって良いことがあります。

もう1つ、縦に分割する方が土地の条件が良いとの理由で間口を2等分して分けるのが、不動産業界では当たり前ですが、あえて1つを旗竿敷地にして、お互いのカースペースとアプローチの空間を1カ所に固めることで、日だまりをつくり努力をしています。土地を皆で購入してマンションを建てるコーポラティブとは違うすたいるですが、外溝を協調デザインするコーポラティブのスタイルは鎌倉の町並み形成に有効だと考え実践しています。

鎌倉の古民家管理人さん養成中！

鎌倉の古民家をオーナーから借り上げてサブリースする事業。順調に進めば数年以内に現在の数戸から20戸くらいまでは増えると思います。「塾長さんを頼りにしているので、いつまでも元気で我が家を管理してください」とオーナーに言われるんですが、僕にも寿命があるし、高齢で管理が大変になった人に変わって大家さん代行をしているので、自分が高齢になったらどうしたらよいのでしょうか？

「塾長65歳になりましたので、明日から管理人やめます！」などと無責任なことは言えないでしょう。だからと言って人を雇うほど利益の出る事業ではありません。20年後のそのころはサブリースや自己所有物件、単なる物件紹介など合わせて50戸くらいはかかわっていると思うんですが、そこまでいくと、もしかして家業？と言えませんか？

「本業はデジタル映像制作で、副業として鎌倉移住のサポートをしている」とこれまで言ってきましたが、今では「A面は映像制作でB面が不動産」というくらいになってきました。このA面B面が入れ替わる日も間近です。そういう意味でも家業となってしまいますね。だったら、今のうちに子供に管理のお手伝いくらいさせておこうと、先日アルミサッシの網戸の交換を一緒にしました。

鎌倉古民家の管理人を継がされるかも知れないことなどつゆ知らず、楽しそうに網戸のゴムをローラーでしごく長男に対して、「コツ」を伝授している自分に、ちょっと変な気がしました。自分としては、20年後なんて明日くらいの感じがしています。まあ、長男が継がなくても、若い人達に事業をNPOとして残せたら、それも良いかも知れませんね。

塾長 湘南よみうりに登場！

先日取材をうけた湘南地域のフリーペーパーである「湘南よみうり」の最新号が発行になりました。鎌倉で古民家の活用や建築家との家造りを推進している住みたい鎌倉・建て主塾の活動を上手く伝えてくれています。

その昔、街並みを守る問題を建築家や不動産関係者と論議した中で、個人的に出た結論は、街並み形成の問題は、不動産売買の最前線で起こっているのということ。それに関わらずして改善は無い！との判断で、それまでのボランティア的な活動から、地域ビジネスとして活動のスタイルを変え、ここ1年〜2年かなりの成果が出始めました。

ここに来て、地域ビジネスの流れが出来たものは2つ。

1）借地や接道の悪い土地などを購入検討している人を建築家とサポートすることで、鎌倉の街並みに似合う家造りを移住者に啓蒙していくと。
2）古民家のオーナーと交渉し自ら借り上げ、改修などで付加価値を高めて活用の機会を増大すること。

このうち後者は、実績も複数棟でてきたことや、住みたい鎌倉・建て主塾がリスクを取ることで様々な発展性が期待できることなどから、独立した活動とするためLLPを設立する予定です。（LLPとは有限責任事業組合のこと）。鎌倉で古民家を活用しているカフェやアーチストなどの取材や、塾生をはじめ、古民家に住んでいる人の暮らしぶりなどをレポートしたフリーペーパー＝広報誌を発行する予定です。

ようこそ！鎌倉へ

鎌倉に土地を買った人向けのビデオレターを制作しました。土地売却後に鎌倉らしかならぬ家が建たないようにしたいと地主から相談を受けていた土地が契約になります。幸いにも、100坪以上の大きな土地を一括で買っていただいたので2分割にせずに済みました。

ただ、家を建てる場合、多くの人が経験が少ない＝初心者のはずです。鎌倉の自然や歴史文化そして街並みを愛して移住してきた人が、残念ながらツルピカの新建材の家を建ててしまうことが良くあります。「どうしても、それが好きだ」という人は仕方ありませんが、気づかずにそうなってしまったということが無いように住みたい鎌倉・建て主塾では、鎌倉での家づくりの作法を微力ながら説いてきました。

普通は、なかなか買い手にコンタクトできるチャンスは無いのですが、今回が売り主をサポートする立場であったために、買い手にビデオレターを渡すことになりました。このビデオでは前半は鎌倉の魅力を紹介し、後半は鎌倉の建築家の作品を紹介しています。少しでも鎌倉の風土や街並みを知り尽くした建築家との家づくりに誘導できればという思いで制作しました。それも、今回の買い手がアメリカ人ということで、つたない英語で英語版を、、、

普段は、鎌倉らいし家づくりを、「古くからある街並みに調和した家」「自然素材の家」などと表現せざるを得ないのですが、映像だとさらに詳細かつ強烈に伝えたいことが伝わることを実感しましました。制作時間数時間。これもMacのおかげです。Mac1台で家3軒建てるようになった自分ですが、今度はMac1台でブログや映像を駆使して、鎌倉移住者の家づくりに影響を与えようとしています。

設計料は言い値で結構です！

塾生の古民家再生で2社から建築費の見積もりをもらうと、なんと2000万円台前半。道路が狭いことや解体が手壊しになることなどを考えても、これに設計料を入れると新築と変わらない費用がかかるのです。それも建て主はある程度覚悟していたものの、見積もりを依頼した工務店の棟梁に土台など見直してもらうと一部は土の上に置いてある状態のものも発覚しました。

やはり、かなり傷んでいる状態で、上記見積もり以上の費用が十分予想されます。そこで大きな決断をしなければなりませんでした。この廃屋の再生をあきらめるということです。既存の住宅の縛りから間取りの自由度が無いこと。贅沢な仕上げなどしなくても新築以上に費用がかかること。構造上の安全が新築とくらべ著しく低いこと。などマイナス要素をあげればきりがありません。

また廃屋再生の可能性はゼロではありませんが、その可能性は9割？以上。ここで問題になるのは、これまで関わった設計者の設計報酬です。図面を起こし、間取りを決定し、実施設計のための図面が大分進んでいました。ただ、設計契約はまだしていないとのことです。設計料を200万円としても半分払うと100万円。これから家造りをしようという建て主には大きな負担です。この塾生さんに建築家を紹介したのも住みたい鎌倉・建て主塾ですから、これは責任重大です。

そんな不安をかかえつつ、建て主と設計者と僕とで喫茶店でミーティングを開くことにしました。建て主からは、古家再生を断念しようとしている理由を伝え、設計料の支払いについて相談すると、「設計料は言い値で結構です！」とのお返事をいただきました。建築家曰わく「お互いお金でもめたくたくないでしょ！」とのことでした。「設計料については払いますが、できるだけ協力をお願いします。」という姿勢が受け入れられたものと思います。金額は、これから建て主が自分で決めるそうです。

これで、鎌倉の古家再生もリスタート。再度ゼロからの出発になりますが、これまで設計者以外にも各方面から助言をいただいていますので、皆さんの善意を形にできると良いと思います。

古民家 瞬間蒸発！

不動産屋さんから鎌倉の上質な古民家の空家情報を得て、600名近い塾生へメールで案内した翌日。数名の問い合わせの中から、その日のうちに東京から見学に駆けつけた夫婦が、この物件の申込みをしました。ほぼ48時間ほどの間の出来事です。まさに、瞬間蒸発と言える出来事です。

このように、よいと思った物件情報には即行動が大事です。住みたい鎌倉・建て主塾では、鎌倉の古民家を借り上げて改修したり、不動産屋さんと連携して入居者募集をしていますが、空きが出てから入居までの空室期間がゼロに近い入居付けを実現しています。

たぶん、よい古民家との出会いと、消費者感覚での価格設定力が大きいのだと思います。一方の不動産屋さんには、この集客力は驚異的なものとしてとらえられるはずです。まだ、鎌倉には磨けば光る古民家が多数存在しているはずです。それらを発掘して、消費者のニーズに結びつける仕事は、利益は少ないけれどやり甲斐はとても感じています。

こうして、住みたい鎌倉・建て主塾の関与する古民家物件は、いつも満室なのです。鎌倉の古民家の魅力を皆さんに理解してもえて、うれしいことです。

キッチンのステンレス板金補修

鎌倉の古民家物件のガステーブルを交換したところ、キッチンまわりのステンレスの板金がガタガタになってしまいました。「こんなはずじゃな〜い！」と言うと、太陽設備の担当者の計らいで、費用は業者持ちで板金屋さんに直してもらえることになりました。

写真のように見事補修されています。地元の板金屋さん。朝現場を訪れ、仕事場に帰り材料を加工したのち、昼には取り付け完了していたようです。約半日のとは、あざやかな作業でした。自分で依頼したらいくらかかるのか？知りたいので職人さんの日当を尋ねると、22000円/日とのこと。半日の日当と材料で15000円前後ということでしょうか？

太陽設備は鎌倉最大手の設備会社（ガスや水道）。板金を担当してくれたのは大町の銅徳板金さん。アンチ大手嗜好の塾長は、ついつい小さな設備屋さんとの連携を模索していましたが、今回の対応はとても好印象。次にガスや水道工事が発生する場合は声をかけようと思います。

別に、工務店になりたいわけではないけれど、自分で各職工さんに的確に発注できる能力は、古民家のサブリース事業には必要となります。今回のこの物件では、経師屋さん（襖や壁紙貼り）、畳屋さん、板金屋さん、設備屋さんとの出会いがありました。今後そうした職人の輪を広げることで、安心して古民家の管理ができるようになります。

古寺ではありません！古家再生の地鎮祭

写真中央の袈裟姿の方はお坊さんですが、ここは古寺ではありません。塾生さんが見つけた海まで1分の鎌倉の古家なのです。今日は仏式の地鎮祭ということで声をかけていただき、参加してきました。

仏式と言っても、基本の流れは神式と変わりません。四方をお清めしたり、鋤入れしたり、拝礼の代わりにご焼香したりします。お酒やお供物を奉納するのも同じようなスタイルです。地鎮祭にお招きいただくと、いつもは奉献酒をお持ちするのですが、今回は勝手がわからず、大町の大くにさんの和菓子をお持ちしました。

さて、古家再生と簡単に言いますが、紆余曲折、難題山積なのが普通です。具体的にはいろいろあって、このブログでは書ききれませんが、幸い鎌倉在住の建築家H氏が、様々な場面で機転をきかせた提案で解決しながら、ここまでたどり着いたのが今日の海近・古家・訳あり？不動産であるこの現場なのです。今年の夏には縁側でビールの予定でしたが、色々あって、半年以上予定がずれこんでいるそうです。

などと、かなり他人事のように書いていますが、地域の設計者と建て主を繋いでしまったら、あとは見守るのが住みたい鎌倉・建て主塾のスタイルです。もし、家づくりの中身まで参加したら、それこそ塾長、こだわりを見せて余計なお世話＆大迷惑というもの。良い土地と地域の設計者との出会いの後は、建て主と設計者との二人三脚で鎌倉らしい家づくりを進めてもらいたいと思っています。

ランドハンター号 緊急出動！

稲村ガ崎の100坪以上の借地で駅から数分の高台。と聞いてランドハンター号緊急出動しました。道路からは海が見えます。敷地からは生い茂った緑で見えないけれど、冬に落葉したらもしかして？と淡い期待を抱ける土地です。

不動産業者さんや塾生さんから入手した物件情報に対して、塾長の反応によって、オススメ度合いがわかります。基本的に消費者と同じ視点で、自分が買いたいかどうか？というとてもシンプルで正直な反応だと考えてください。

1）ランドハンター号緊急出動
（かなり良さそうな物件で、なんなら自分も買いたい。）

2）2〜3日中に見に行く
（良さそうな物件なので、塾生の皆さんにお知らせしたい。）

3）そのうち見にと思いつつ忘れてしまう。
（塾生向きかもしれないので、現地を見ておきたい。）

そもそも、この借地は住みたい鎌倉・建て主塾の塾生さんが購入検討ということで相談がありました。借地やこの土地の特性などアドバイスをして、かなり前向きに検討されましたが、リタイア後の住まいなので、この土地へ至る坂道を理由に断念されました。

このように、ある塾生が買わない物件でも「これは良さそう！」と思える物件は放っておかず、住みたい鎌倉・建て主塾の塾生600名の中で、他に買う人は無いか？声を掛けることにしています（もちろん最初の塾生が買わないという意志を確認して）。それに応えて数名の問い合わせがあります。中でも、かなり購入意欲があるという塾生さんを担当業者さんにご紹介することができました。

借地や斜面、接道、用途地域など課題が多い土地ですが、それらは住みたい鎌倉・建て主塾のサポーターである地域の建築家の経験で解決できそうな問題。購入にあたっては、崖の対策やアプローチ、駐車場の問題など総合的にな視点で建築アドバイスをしていきます。

海の見える高台のテラスでランチ！

江ノ電のとある駅から徒歩10分の高台の家に招かれました。海の目の前一望だと塩害が大変だし、高台から海が臨める土地希望という人が住みたい鎌倉・建て主塾の塾生には多いのですが、そこには正に、鎌倉に移住したい人の理想の景色がありました。

自宅の裏山で採れたという旬のタケノコと地元と魚屋さんのお刺身とビールなどをごちそうになったこのお屋敷は、山1つ分の敷地（広さ不明）があります。玄関までは道路から階段を登らないとなりませんが、それと引き替えに得られるのが、この素晴らしい眺望です。

このお屋敷にお住まいの市民の方に聞くと、ご近所でも最近は、建売やミニ開発で古くからの街並みや山並の借景などが減ってきてるそうです。相続などで土地を売り、それを不動産業者が開発するのですが、ある意味仕方ないとはいえ、もう少しなんとかならないかと思っているそうです。

古い鎌倉の街並み（戦災を免れたため残る古民家など）をできるだけ残したいと思う気持ちは一緒でした。こうした街並みの開発の問題の責任は、開発業者に向けられがちですが、その前に所有者自身にその気持ちがないと始まりません。また、それを残すために原資もなくてはただのボランティアになってしまいます。保存と開発のバランスが大事なのですね。

楽しいランチでの会話の中で、住みたい鎌倉・建て主塾の活動に賛同していただき、これからも定例ランチミーティングをしながら、このお屋敷を維持していくために、市民がどのようなことが出来るか一緒に考えていくことになりそうです。

塾生さん600名を超えました！

鎌倉・湘南に地域の建築家と家造りをしたい仲間が600名を超えました。一番多いのが土地を買って新築。2番目が中古購入。3番目に多いのが賃貸移住です。

鎌倉グループ山派、鎌倉グループ海派、逗子葉山グループ、藤沢湘南グループと地域別に移住希望地域別に登録してもらっていますが、鎌倉地域はなんと全体の2/3を占めています。塾長のお膝元が鎌倉だから当然ですね。

これまでに土地を買って建築家と家造り成功させた塾生さんは数組。現在、建築家と家づくりを進めている方が数組と実績も大分増えてきました。実績と言っても、これは、住みたい鎌倉・建て主塾というより、塾生さん自信の実績なんですね。そもそも一生に一度くらいと言われてる住まいづくりのノウハウをインターネットで蓄積することで消費者軽視と言われている不動産のマーケットで消費者の力を発揮できるようにする運動が住みたい鎌倉・建て主塾の活動の根源です。

サイトはブログを利用しているもののWEB2.0には対応していませんが（WEB1.5と自分では思っています。）、塾生登録のぺージなどを読んでもらうと、なんとかして鎌倉の一戸建てに住みたいという塾生さんの思いがひしひし伝わってきます。

もう1つの社会的な目的は、鎌倉の景観価値を損なわない家造りへ誘導することです。これも、地域の建築家の力で上手く行っています。また古民家を借り上げて改修するサブリース物件も管理物件が複数になり今後の柱となりそうです。古い家の価値を再発見できれば、街並み景観の維持につながります。

この住みたい鎌倉・建て主塾の活動。当初はボランティア＝NPOというスタイルでしたが、現在ではビジネスとして運営しています。塾生さんが500人を超えたあたりから社会貢献型地域ビジネスとして小さいながら回り始めました。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

26日発売の雑誌Ｈａｎｋｏに登場

先日の雑誌「大人組」に続き、マガジンハウスのＨａｎａｋｏに住みたい鎌倉・建て主塾がちょこっと登場しました。春と秋に毎年のように鎌倉特集をするＨａｎａｋｏですが、最近は地元密着型で観光というよりプチ鎌倉暮らしという感じの編集方針になっていて、移住という視点で鎌倉を紹介したいという依頼から取材となりました。

是非、鎌倉好きの方は、コンビニ書店などでお手にとってみてください。72ページの「鎌倉に住むのならやっぱり古民家」というコーナーにちらっと住みたい鎌倉・建て主塾の名前が出ています。写真は、住みたい鎌倉・建て主塾が地域の不動産屋さんと連携して入居者を募集しているような古民家の物件を掲載しました。

実はこの号のＨａｎａｋｏ。楽食組として地元グルメの紹介コーナーでも登場しています。58ページをご覧になると、お恥ずかしながら顔出しで「地元住民が心から愛する、隠れ名店」のコーナーに掲載されています。

雑誌Ｈａｎａｋｏを見て、鎌倉に移住したいという人が増えたら嬉しいですね。パパママストアが残る、多くの古民家と古都として街並みが残る鎌倉は東京駅まで50分少々ですよ！通勤圏！都会暮らしに疲れた方、平日もぶらぶらできる自由業に方お待ちしています。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

古民家サブリース物件の引渡

鎌倉の貸家を大家さんから借り上げて改修して居者を募る活動をしています。立地と建物の魅力から改修期間の20日間を除き、入居者は即決まりました。東京在住のご家族が別荘代わりに利用されることになったのです。家賃は18万円。

今回は改修と言っても、畳替え、襖と障子の張り替え、窓の建て付けの調整が主。95平米の平屋の住まいですが建具や畳の枚数が多く、かなり費用がかかりました。礼金2月分36万円を超える金額に。この不足分は、住みたい鎌倉・建て主塾が入居者からいただく家賃と大家さんに支払う家賃の差額から一部負担します。大家さんには家賃の85％をお支払いすることになっていますが、5％は各種の建物メンテナンスにあてる計画です。残りの10％は管理と募集費という感じの構成です。

まずは、6年間借り上げの契約ですが、今後、礼金2月分と家賃の5％を改修費用に充てれば建物の価値はアップします。次に募集するときは家賃20万円も可能かも知れません。今後、ガスコンロの入れ替えなどを予定していますが、次の入居者が入る時には、トイレ洗面、キッチンの壁の塗装などを予定しています。その時は、壁紙の上からポーターズペイントで和の色彩を取り入れるつもりです。最後は、浴室と便座、キッチンを交換して、照明と和の骨董家具を少し配置すれば、さらに家賃アップも可能かも知れません。

先日、鍵の引渡は済ませましたが、呼び鈴ブザーが壊れているのをホームセンターで仕入れた機材と交換すること、ガステーブルの交換が目の前の課題として残ってます。人様のお宅を改修させていただく夢は広がるばかりです。こういう事も塾長自身が普請道楽だからなせる技でしょうか？

鎌倉古民家の貸家再生での出来事

前の住人の家具。子供が壊した襖や障子。古民家には様々な物語が残っています。今月末に入居者に引渡をする鎌倉のある古民家での出来事。写真のような小銭が下駄箱の奥から出てきました。

中には500円玉も多数あり結構な金額です。「オーナーさんと前の住人と3人で山分けか！」と目論見ましたが、どうやら前の前の住人が社長さんで小銭を帰宅時に放り込んでいたのだろうと言うことで、オーナーさんから連絡をしてお返しするということになりました。

鎌倉の古民家を借り上げて、改修して一般の人に貸すという疑似大家さんの仕事。地域の古民家の価値向上のために有意義ですが、収益はそれほどありません。でも、ビジネスとしての利益以外に、こうした出来事や人との出会いが得られるといういう喜びもあります。何と言っても自分にとっての最大の楽しみは、住まいを綺麗によみがえられること。今回も襖や障子、畳を全部入れ替えます。そうした住まいに前向きのベクトルに反応して、オーナーさんも窓や雨戸の調整費用負担を検討しはじめています。

愛情を注げば、いくらでも良くなるのが住まいです。自分で古家を買って、それをしたら資金がいくらあっても足りませんが、古民家の貸家再生事業なら何軒でも、取り組むことができます。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

雑誌 大人組に掲載されました！

人生やモノの味わいのわかる人のための雑誌「大人組」の「ああ憧れの鎌倉らいふ。」で見開き2ページで住みたい鎌倉・建て主塾の紹介記事を書いていただきました。それも塾長の顔写真入りです。

「鎌倉に家を持つための5つの法則」と題して、住みたい鎌倉・建て主塾の視点をまとめていただいています。担当はお若い女性編者でしたが、鎌倉の街並みの魅力を十分理解してくれた内容となっていて大満足です。地域の建築家の皆さんと町歩きして撮影した路地や生け垣、塀などのカットが利用されています。こうした雑誌に掲載されることで、鎌倉移住の魅力が今後も発信できればと思っています。

空襲を免れたために残る大正末期や昭和初期の風情が鎌倉の街並みの魅力です。鎌倉の古い家を活用するためには、比較的資金のある（大人組の読者にような）方々が、古民家を借りたり、購入してリノベーションして住むことが有効だと思っています。また、土地を買って新築するにしても、鎌倉の街並みの空気を読める人でないと、ちょっと浮いた建築が生まれたりして困るわけで、雑誌掲載により、古くからある街並みと調和した家づくりを皆さんにしてほしいというメッセージが少し発信できたかな喜んでいます。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

襖と障子の張り替え費用

鎌倉の古民家を借り上げサブリースするサービスを始めています。持ち前のインターネットの発信力があるので入居付けに関してはとても自信があります。オーナーに変わって賃貸住宅を改修して付加価値をアップするために、家賃の15％は、住みたい鎌倉・建て主塾の利益と改修のための資金。これに加え、礼金が改修のための軍資金となります。

建築家の紹介で、経師屋さんに襖と障子の張り替えの見積もりを依頼したことろ、この古民家の場合だと、建具の量、細工も多いことから、想定外の見積もりが来ました。総額37万円。畳替えが27畳で12万円くらい。それにハウスクリーニングと、クーラー新設。壁の一部造作費用などで70万円前後の出費予定。

畳替えと襖障子の張り替え＋クリーニングくらいは礼金でと思っていましたから、ちょっと誤算。でも、地域ビジネスとしては利益優先ではないので仕方ないかな？とも思ってます。よく、2つの目的を達成しようとすると成功しないのが教訓ですが、社会貢献と地域ビジネスの経営の両立ができれば、それで良いのです。

こんな古民家サブリース物件を10軒くらいに増やす予定（現在3軒）です。そのくらいになると、鎌倉で古民家と言えば住みたい鎌倉・建て主塾と評判ができ、地域で古民家チャンピョン？？？になれると思います。

そうなった段階で、次の事業構想としては、予算も掛けれらず静態保存して悪い朽ち方をしている鎌倉市内の文化財級の邸宅などを借り上げカフェなどの商業スペースとして運営することです。建物は動態保存し改修しながら利用してこそ価値があると信じているからです。（でもちょっと火の管理だけは心配ですね。）そこまでいかなくても、鎌倉の奥座敷といわれるような立地ので借地の古民家などを自己資金＋私募ファンドで購入し、外国人や女性のための民宿を経営するのも有望な事業計画です。集客はインターネットの力でバッチリ。どなたか一緒にこのファンドつくてみませんか？名付けてステイ鎌倉古民家ファンド！

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

先週あちこちで雨漏りが！

先週、管理人をしている北鎌倉の古民家の入居者から雨漏りの報告がありました。オーナーが中古で購入してから一度も雨漏りは無かった住宅。いよいよ老朽化が出てきたのか？と少し心配になりました。入居者の予定を調整の上、ようやく今日地域の工務店の社長の軽自動車に同乗していざ現地へ。

調べて見ると、大屋根と庇のちょっと変わった接合部分。ここが怪しいという棟梁の判断。ここに雨が強風で吹き付けたら、水が防水の板金を超えて筐体内部に吹き込む可能性があるとのこと。ただ、通常の雨では雨漏りしないので、今回は特殊な天候によるものとして、ただちに応急処置はせず様子を見ることになりました。

実は、雨漏りのあった日はちょうど鎌倉にバケツをひっくり返したような雨が強風とともにふりつけたらしく（あいにく東京に行っていた）、私が4年ほど前に売却した材木座の家のバルコニーの下の窓からも雨漏りがあったと買い主から報告があったのでした。

こちらの方は、ビルダーの社長に電話したところ、棟梁がかけつけバルコニーの板を2枚ほどはずし、雨を巻き込んだ部分をシリコンで防水処理してくれたそうです。

雨漏りは放っておくと建物の筐体を悪くしてしまうので迅速な対応が必要です。住みたい鎌倉・建て主塾では地域の古民家を借り上げ、改修しサブリース事業をしていますが、建物の老朽化によるさまざまな問題を背負い込む気合いが必要です。今のところその気合いは十分ですが、60代になったら、いくら普請好きでもつらいので引退しなければなりませんね。

塾生の家 地鎮祭

今年2軒目の地鎮祭でした。住みたい鎌倉・建て主塾では、地域の設計者に設計を依頼し自分らしい住まいを鎌倉に建てることを応援しています。塾生さんの地鎮祭には必ず参列するようにしていますが、なんと今回は施主の特別の配慮で鋤入れをさせてもらったのです。

最初は「僕も？」と戸惑いましたが、高らかに「えい！え〜い！」と鋤入れをしました。少し遠慮もありましたが、どちらかと言えば嬉しい経験。また、地域の設計者を紹介するということは、建て主の家づくりに大きな影響を与えることだと、鋤入れで強く実感しました。

住みたい鎌倉・建て主塾では、塾生の家づくりを地鎮祭→上棟→完成（見学会）という形でレポートしています。建て主の経験と成果を次の建て主へ引き継ぐことができるからです。この江ノ電沿線に建てられる家。完成は今年の秋。今度は上棟の勇士をご紹介できればと思います。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

建築家と家を建てるということ（1）

多様化した住まいのニーズに対応する

鎌倉に移住する人に土地探しの段階から建築家のサポートを得手、家づくりを地域の建築家の依頼することを奨励する活動をしています。では、何故建築家と家を建てることが良いのかシリーズでまとめてみたいと思います。

まず、工務店やハウスメーカーなら無料で簡単な図面を引いてくれるのに、設計料を払ってまで建築家を選ぶ人が何故いるか？ということですが、それは、現代の住まい手のライフスタイルが多様になっているためです。昔は、同じ地域に住み同じような階層の人には、大工さんの経験を元に多少のアレンジで間取りを決めることができました。

現代では、同じ地域に住む同じような階層の人でも趣味嗜好など自分の暮らしにこだわる人が増え、住宅に対する価値観が多様化しています。それらの建て主は、敷地の条件も家族構成も予算（建築坪単価など）もそれぞれです。そうしたニーズや条件に対応する住まいの間取りの設計には、やはり専門で取り組む建築家の力が必要だと多くの人が気づきはじめているのだと思います。

また、工務店やハウスメーカーから出てくる設計と、独立した住宅建築家の設計の違いがわかる人こそが、大切な自分の家を建築家というパートナーに託してるのだと思います。逆に言えば、誰が住んでもそれなりに住めるが特徴はさほど無い家が良いという人は、建築家と必ずしも家づくりをしなくても良いのだということです。

住みたい鎌倉・建て主塾で、特にこだわるのは、住まいの外観と植栽や外溝が鎌倉の街並みに融合するか？ということなのですが、これまでの経験では、それらを満たしてくれる能力があるのは、やはり主に建築家でした。個別のオーダーに柔軟に対応することに加え、住まいの意匠の関する取り組みが深いというのが建築家の仕事の特徴だと思います。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

古民家サブリース事業に進出！

鎌倉の古民家を借り上げて、多少手直しし、入居者に転貸するサブリース事業を始めます。と言ってもすでに実績が1棟あります。その時2年少々前は、知識不足で、サブリース契約という意識があまりなく、大家さんから住みたい鎌倉・建て主塾が一度借りて転貸するという方法をとりました。よって、仲介手数料2度払うなど失敗した点もありました。写真は古いタウンハウスを入居者の負担240万円で改修して住んでいる事例です。

サブリースに関してはトラブルもあることから、財団法人日本賃貸住宅管理協会のサブリース協議会が契約の基本モデルなどを書式として示しトラブルを減少させるべく努力をしています。

そこで問い合わせると、まずサブリース事業には宅建業などの免許は不要だということ。言い換えれば誰でも事業に参入できるということでした。「鎌倉の古民家を借り上げて、必要なリフォームをし大家業務を代行するようなスタイル」というお話をしたところ、古民家の戸建てのサブリースは空室リスクが高いので、家賃に対する割合契約をすると良いと親切なアドバイスまでいただきました。

契約期間は6年くらい。改修費用を住みたい鎌倉・建て主塾が負担し、その総額÷60月分と10〜15％の維持管理費で運営する。これにより、大家さんは、住宅の改修や入居者からのクレーム。不動産屋さんとのつきあい。などから解放される。何より、良質な改修をしていくので、古民家の価値はアップするのが大家さんにとっての魅力。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

建築条件付きで売ります！

建物建築を売り主に発注することを条件に売られる土地取引を、建築条件付土地取引という。土地を仕入れた業者が建築を請け負うのだが、建築家や好きなハウスメーカーで自由に建てたい消費者にとっては、疎ましい商習慣であった。ネットでは

住みたい鎌倉・建て主塾では、この建築条件付きをやり玉に挙げようというのではない。今回は、鎌倉の街並みを守りたいという土地の売り主のために、その建築条件付きが使えないかと考えたのである。日頃地域で街並みや景観に配慮した建築家と工務店をチームにし、かれらに建築を依頼することを条件に土地を売却するという取引が実現できないかと、、

不動産業界団体で組織する不動産公正取引協議会では、消費者に不利益が無いよう様々な自主規制をしている。さっそく、問い合わせ窓口に訪ねてみると、数年前までは、建築条件付土地取引の売り主＝建築業者でなければならいというルールであったが、最近ではその自主規制も撤廃し、建築の依頼先は売り主と別でも良いということになっているらしい。つまり、普通の個人の売り主が、相続などで土地を売却する場合、どこどこの建築業者に建築を依頼することを条件にすることができることがわかった。

もし同じ売却価格で売れるとしたら、こうした建築条件付きも売り主の気持ち次第では実現可能な手法として考えられる。ただ、あくまでも、街並み景観維持のために活用したい裏技であり、親戚の工務店に依頼させリベートが欲しいからというような動機では運用しないで欲しい。

また、こうした相続で売却が発生するケースでは、分割して売却する必要性が多く、開発規制をクリアし、なおかつ、宅建業法の反復継続して不特定多数に売却するケースにあたらないというお墨付きを行政からいただく必要がある。あくまで、不動産と建築の専門家がサポートしていく中で運用していきたい。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

脱コーポラティブ宣言

これまで3回ほど逗子鎌倉でコーポラティブの募集にかかわってきたが、事業者が所有者を掌握しきれていないケースですべて失敗。一番大きかったプロジェクトでは、所有者が最終的にマンション業者に土地を売ったしまった。つまり反省すべきは、土地を抑えていないことであった。

そもそもコーポラティブはＲＣ集合住宅で使う用語。鎌倉逗子葉山あたりで住みたい鎌倉・建て主塾が目指す大きな土地を複数で分割購入し、戸建てを協調して建築する試みとは目指しているものにズレがあった。また、宅地建物取引業法上も所有者（売り主）が不特定の人に繰り返し土地を売るというのは法律違反である。また300平米以上の土地の分譲には開発指導がかかり、自由なレイアウトも難しくなるケースもある。

などひととおり学習した数年間であった。これからは、この学習を活かさなければならない。

●土地の所有者と組んでプロジェクト化する。

●土地の所有者は宅建業者であることが望ましい。

●開発指導のかからない計画的な分譲
（良い街並みを形成するための善意の開発手法）

ということを学んだのだが、ここに来てその条件にピタリのパートナーが登場した。

写真はＪＲ横須賀線の東逗子駅から5分ほどの200坪の土地。この土地の所有者である株式会社キュリアスとパートナーシップを組んで、住みたい鎌倉・建て主塾がプロデュースする街並みを実現できる可能性が出てきた。

実は、コーポラティブを募集する際にも不動産業者には制限がある。この土地を不動産業者が所有していたとしても一括売却でないなら、広告をする時は、それぞれの宅地の面積から価格など完全に消費者に誤解のない販売資料を用意して望む必要がある。そもそも消費者の意見を調整して進むコーポラティブを不動産業者自ら広告するなどして進めることは難しいのである。

そこで、消費者のニーズのまとめ役として、住みたい鎌倉・建て主塾の存在意義が出てくると考えている。買いたい人にニーズをまとめて提案するまでは、消費者側の活動とし、それを受けて、土地分割配棟など事業プランを決めるのは所有者である事業者がすすめる。その事業へのバトンタッチライン＝線がしっかり別れていれば問題はない。

2月10日（土）この宅地でまず消費者が集まってワークショップを行う。
詳細は住みたい鎌倉・建て主塾のホームページで


※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

最強住宅地図ブルーマップを買いました！

不動産購入のプロシューマーを目指す自分としては、不動産の販売資料から住居表示を割り出す必要が時々ある。不動産屋さんの営業マンのペースではなく、自分のペースで物件探しをしたいからである。そのために最強のツールがゼンリンのブルーマップ。

インターネットでも詳細な住宅地図が見られる時代に、鎌倉版だけで1冊3万5000円もするブルーマップのどこが違うかって？

この地図には、通常の○丁目○番地○号の他に青い文字で、458-3とか法務局に登記していある地番が書かれているのだ。不動産屋さんからの物件資料には、住居表示地番でなく、この登記の地番が書かれていることが多いのだ。物件資料におおまかな地図が載っている場合もあるが、どの家かわかりにくことも、、。そんな時はこのブルーマップが役に立つのだ。

今年は、毎週土曜日には自宅を開放し、家造りを目指す塾生のサロンとして環境整備をしていく年である。今回購入したのは、住みたい鎌倉・建て主塾の守備範囲である鎌倉市と逗子葉山。合計7万円の投資になったが、自分1人で利用するわけではなく、塾生500人が利用できるのだから高い買い物ではない。と思う。

ただ、塾生の皆さん。メールや電話で住居表示を調べてくれ！というのだけは勘弁ください。あくまでもサロンでも閲覧目的です。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

広告前の物件情報をください！

最近鎌倉でも物件不足で広告前に売れてしまうものが多いらしい。売り主から媒介契約を得て2週間以内に売れてしまうので、業界不動産データベースであるレインズにもチラシにも出てこないものだ。

住みたい鎌倉・建て主塾では、レインズに掲載されている情報は、すでにサポーターである業者から常時入手できるので、その他の地域業者に広告前の物件情報を提供してもらう依頼をしている。ただ、それでも簡単に情報は入らない。そこで、借地や道路狭小などの少しクセのある物件を主に情報提供をお願いしている。建築家のサポートがあるので、こうしたクセのある物件でも消費者が安心して買うことができるからだ。

ちなみに写真の物件は、鎌倉駅から7分。海まで10分という好立地の34.5坪で4200万円の土地。ごらんのように道路が狭く、軽自動車がやっと入れる程度の幅である。ただそれは隣地1軒だけなので、将来立て替えが発生すれば、道路は2.7メートルほどに広がるだろう。その場合は資産価値はアップする。一昔前なら自分でも買っていたかも知れない土地である。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

建築予算1500万？ならば、小さな家から始めませんか？

鎌倉駅から徒歩圏の人気のエリアに格安の土地を見つけた塾生がいる。相場の4割くらい。なるほど、車が入らないし、通常は建築不可の土地。ただし、従前より宅地として利用されていた土地なので建築審査会の指導を得れば再建築は可能で確認申請も一度とおっている。

こうした敷地のマイナス面も価格と立地さらに107坪という広さを考えると納得できる。車は無くても生活できるし、必要なら駐車場を借りることもできる。ということで購入を決断しようとする塾生だが、格安な土地と言っても3000万円台後半の支出。総予算から差し引くと残り1500万円少々で家が建つか心配という建て主に対して、

「予算が限られているなら、小さな平屋で我慢して、将来お子さんが思春期になったら、6畳ほどの小屋を増築したらどうですか？それなら、この予算でも地域の建築家とともに、しっかりした家ができます。さらに、家は買う物ではなく、家族で継続的に造り上げるものであり、その姿を子供に見せることは親として価値のある行動だと思います。」という発想を伝えた。

住みたい鎌倉・建て主塾では、小さな家からはじめようというコンセプトを以前より提唱してきた。現在小学校6年と4年の子供をかかえる親として、12歳くらいまでは個室は無くても十分暮らせるという実感を持っているからである。子供には自分のコーナーだけを与え、勉強はダイニングですれば良い。寝る部屋も、日中はお茶の間として利用できる和室などの布団を敷いて寝かせれば良い。

こうしたコンセプトに強く共感してくれた塾生HGさん。住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家からの最小限住宅の提案を受け、家造りが進んでいく予定である。狭小住宅というと都会の3階建のような印象であるが、鎌倉では自然にかこまれた風情ある町並みの中に、空地を活かした小さな家がもっとも似合う。

のべ床面積55坪もある家に住みながら言うのも何ではあるが、小さな家は住宅の原点である。また、将来増築の余地があることも重要。今後もこの小さな家の進捗は、このブログなどでレポートしていこうと思う。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

建築家によって違う最初の設計プラン料金

土地を買った人家を建てる人からの相談で、地域の設計者を紹介しているので、それぞれの設計の流れを把握する必要がある。十数人のサポーター建築家に電話して聞くと、最初のプラン提案は設計事務所によって無償な場合も有償な場合と様々だということがわかった。

鎌倉逗子藤沢地域で、住みたい鎌倉・建て主塾の活動をサポートしてくれている建築それぞれの対応は以下のとおり、

●建築家Kさん　ファーストプラン10万円
●建築家Hさん　意見交換をして依頼があれば事前調査と設計料の見積もり提案をする。
●建築家Oさん　プラン一式20万円
（話の流れによって、簡単なラフは結果無償で書くケースもあり）
●建築家Yさん　無償で提案可能なケースあり
●建築家Uさん　無償で提案可能なケースあり
●建築家Kさん　ファーストプラン10万円
●建築家Yさん　ファーストプラン10万円
●建築家Mさん　費用概算提案後　設計契約
●建築家Mさん　無償で提案可能なケースあり
●建築家Iさん　無償で提案可能なケースあり
●建築家Kさん　ファーストプランは無償
●建築家Iさん　意見交換＋建物見た上で　お見合いの上決める　結果として図面が出る。

重要なのは、プランが無償で集まることではなく、自分の価値観を共有できる設計者と出会えるかである。住みたい鎌倉・建て主塾では、施主の希望や敷地の条件などを考慮し、同時に設計者の繁忙度を把握しながら、2〜3名の設計者を紹介するようにしている。

その中には、無償で提案する若手建築家もほぼ必ず含まれる。結果的に無償1案→NG、10万円のプラン1案NG、10万円のプラン2案目決定！という流れになっても、最後に決定した建築家に支払う設計料からは10万円は減額されるので、支出は2番目の方への10万円だけということになる。

10万円の出費を躊躇する方も多いが、そもそも、プランを出すには、どんな手早い設計者でも調査を含めて数日を要するのだ。世間の平均年収800万を250日で割ると日当3.2万円、経費など加味すると日当5万円ほどの職能の建築家が5日労働するのだから25万円の価値は最低ある。それを10万円で得られると思えば、割安と感じることはできないだろうか？

そもそも、住みたい鎌倉・建て主塾は、建築プロデュース会社のようにシステムで設計者を紹介しているわけでない。また施主や建築家それぞれの個性があるので、一律の仕組みをつくることが好ましいとは思わない。結果的に1人目の建築家に設計依頼をすることになっても良い、大事なのは、両者の価値観が一致することである。それが出来ない場合、順番に、建築事務所の門をたたき、お見合いを重ねていくという進め方で運営している。そのお手伝いを日々することで、建て主の満足と同時に、地域の設計者の家が増えることで町並みの価値を維持向上することにつながると信じている。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

移住登録＝塾生500人突破しました！

住みたい鎌倉・建て主塾のスタートから苦節8年。鎌倉に一戸建てを建て移住する人をサポートするコミュニティーの登録数が500名を超えた。当初、ボランティアベースだった活動も、今年秋からコミュニティービジネスとして進化し、これまでの移住成功事例8棟。現在設計または建築中の物件8棟（うち共同購入1組）。地主からの売却相談実績1棟。地主からの売却ならびに賃貸住宅企画要請1件と実績も、ここ3年で顕著になってきた。

（写真は、塾生の家見学会の様子）
消費者が集うメリットを最大限発揮できるよう、今後も住みたい鎌倉・建て主塾の運営に舵取りをしていく必要がある。まず、不動産業者からの情報入手力をアップ（各社専任物件）。次に、地図や地域の資料ならびに建築家工務店情報などの収集共有。そして毎週定期的な塾生のサロン開催などの実現を2007年度の目標としている。これらは、消費者である塾生の意見と協力を得ながら、進めていきたいと思う。
また、消費者が集まることで可能なコーポラティブ住宅への取り組みも継続していく。まずは土地を2組で共同で購入する事業をプロデュースすることを軸に、2組のうち1組を投資家が担う方法も模索していく。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

売り主＋買い主揃ってフルコース

建築＆デザインを担当する買い主の妹夫婦が建物の下見に再度訪れるということで、売り主の奥様が食事会に招待してくれた。オードブルから野菜スープ、本格的なパエリア、リンゴのデザート、それにワイン（塾長はランドハンター号で行ったのでテイスティングだけ）とすばらしい手料理によるフルコースをいただいた。

海外経験の長い売り主のKMYさんだけあって、料理は地中海風の本格派。ご主人もサービングを率先しててきぱきと接待してくれた。
このKMYさんの中古建物は30年前に建築されたモダンな建築。当時で最先端のセントラル冷暖房や近代的な間取りが魅力的な家。売り主と買い主を結びつけ、古い鎌倉の町並みを残す努力をする住みたい鎌倉・建て主塾の活動が実った事例であるが、契約は今月末。

通常の不動産取引では、売り主と買い主がこれほど深いコミュニケーションをすることはない。仲介業者がブラックボックスを作ろうとするのがこれまでの慣行だからだ。住みたい鎌倉・建て主塾では、できるだけオープンな不動産取引（とくに売却相談があった場合）を目指し、業者を売り主と一緒にコンロールしていく。前に大手の不動産業者に依頼していたときは、見学者は僅かだったそうだが、今回、不動産データベース（レインズ）、インターネットを駆使することで、十組近い見学者を集客することができた。

見学もちょっと普通とは違い、オープンなので同時に何組か見学することもある。最大では3組の見学者がKYM邸を訪れたこともある。その都度、見学者はこの家のリビングでお茶をいただきながら、住まいについての夢や売り主と共通の趣味などの話題で時を過ごしていく
のだ。そんな時間も心地よいとオーナーのKMYさんは語っていた。

住みたい鎌倉・建て主塾の活動、ビジネスとしては小さなものだが、こうした売り主と買い主を結びつける仲人役として、成果が得られた時の喜びは大きい。そして、何よりの願いは、住まいを受け継いだひとが最大満足して鎌倉に暮らしてくれることである。来年からは、この家の一部リフォームも始まる。業者の紹介など、家造りのお手伝いの機会もあるだろう。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

地主訪問！木立と落葉が美しい！

土地の一部を売却するにあたり、隣地の水道管が敷地を通っているため移設工事の見積もりなどをお手伝いしている地主のお宅。大きなイチョウの木が数本あり、丁度落葉し地面は黄色に美しく染まっていた。

そもそも、この地主宅内の古民家に塾生が住んでいて、その紹介により土地の売却コンサルティングをしている。数百坪の敷地を先代が守り、親戚が仲良く暮らしてる一団地である。親戚のよしみから水道管なども手近のところから引いてあるため、このようなケースはよくある。鎌倉の海の近くで駅まで歩けるこのような立地では地価も高騰しおり、これだけの空間を維持するのは大変なことである。それでも、住みたい鎌倉・建て主塾の新しく住む人と、古くから住む人の橋渡しの活動に賛同してくれていて、昨今のような容積率を一杯に使った三階建てが建ったり、むやみに木を切ったりすることは望みではないそうだ。年末年始は、この地所を有効活用しながら、どのように環境を維持するか知恵を絞るつもりである。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

鎌倉のビンテージ古民家

鎌倉の古民家と言っても様々だ。よくある農家のようなものは少ないが、空襲を免れたため関東大震災〜戦前の建物が多く残る。その価値はだいたい天井の高さランクづけされると言っても良い。窓などの建具がアルミサッシに交換されていないことや建具の質などにも差がでる。

住みたい鎌倉・建て主塾では、こうした価値あるビンテージな古民家を活用することを提唱していおり、最近ようやく、オーナーや不動産業者から情報提供が得られるようになってきた。写真の古民家は、こうした物件の中でも最上ランクに位置づけられている。代々、分筆家などが借りて住んできたもので庭が広く静かで陽当たりも良いという希少なもの。これが家賃20万円前半で借りられるのだから、趣味の合う人にとっては魅力だ。鎌倉に家を建てようとする人も多いが、この古民家のように、土地の広さから換算して買えば1億円以上する不動産に住む事ができるので、賃貸で住むことも選択肢として欲しい。とくにリタイア後の富裕層の人が元気なうちに、鎌倉の自然と文化に親しみながら暮らすのには最適である。そういた方々の水先案内人として、住みたい鎌倉・建て主塾の古民家情報を今後充実させていきたいと思う。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

借地を半分こしたお隣さんの家上棟

塾長と鎌倉の借地を半分ずつ買った同級生の家が上棟した。現場に行くと昨日まで基礎だけだったところに突如家の骨格が出現している。とても重厚な造りで柱の太さ120mmと3階建ての我家と同じものを使っている。これなら地震にも強そうだ。

上棟式は地鎮祭ほど堅苦しいものでは無い。まず施主が工務店の誘導で家の四方にお神酒とお米をまく。あとは集合して挨拶をして乾杯の後に宴会突入となる。上棟の時は助っ人が多いので職人さんの人数も最大となる。施主はご祝儀を配ったり、お土産を手渡したりと忙しく。ゆっくり自分の家を見る事ができないので、早めに行って準備をしながら、明るいうちに眺めると良い。

最近、住みたい鎌倉・建て主塾の塾生で物件購入した人が相次いでいる。そのほとんどが、住みたい鎌倉・建て主塾サポーター建築家と家造りを進めている。来年は塾生の家2ケタ達成も近いかも知れない。このペースで65歳くらいまで頑張れば鎌倉に100棟以上の熟成の家ができるかもしれない。そのくらいやると、鎌倉市から感謝状の1枚くらいもらえるかも？と期待している。

滝と露天風呂のある家

管理している古民家のオーナーの紹介で案内されたのはAさんの豪邸。家の中に滝があり、そのすぐそばには露天風呂もある。室内の部材はすべて有名な料亭から移築してきたというこだわりの家。お茶とごちそうになり、高価なお香もいただくことができた。

普段は5000万円から1億未満の塾生の家づくりをサポートしている塾長だが、とにかく、ケタ違いとはこの事。アメリカ人で気さくなAさんの英語による案内で家の中を一周して庭を散策させてもらう。写真は家の庭先の山の斜面に造園された岩々。このお宅の場合は、造成と庭だけで億かかっているだろうか！まさに豪邸である。聞くと、こんな立派なお宅に1人で住んでおり、なおかつ、世界中に家のあるAさんがここの住むのは年間何日も無いそうである。なんと贅沢なことか！

こういう豪邸を見たとに、いつかは自分も持ちたい！という強い欲求が産まれれば、持てる可能性があるのだが、小さくまとまっている自分には別世界に思えたので、その可能性は無い。ただ、まったく影響が無いと言えば嘘である。この家の持つ強い印象が、価値観の壁をほんの1ミリでも押し広げてくれたような気がする。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

建築家の物件購入前アドバイス

100坪くらいの土地で業者が2分割で売っても良いという北鎌倉駅数分の宅地。土地取得費用以外にどのくらいかかるか？購入前診断を塾生に依頼され地元の建築家の倉澤さんにサポートしてもらった。道路から2メートル高い土地。各戸に駐車場を確保しようと思うとその造成費用がかなりかかるという診断。

写真のように、宅地からは山並みが一望できる立地で周辺の家並みも風情がある駅から数分の立地。塾長でも「こんな所に家を建てて住んでみたい！」と思わせる環境である。北鎌倉でも一等地と言えよう。購入希望の塾生は、半分の50坪の土地で数千万円は覚悟しているが、それでも建築費を考えると予算がギリギリ。駅前の甘味処で作戦会議をして解散。
住みたい鎌倉・建て主塾では、このように鎌倉に土地や中古を買おうという消費者のサポートをし、消費者の良い家造りを推進すると同時に街並景観形成に貢献している。地域の風土が読める建築家と、鎌倉に3軒の家を建て塾生の家づくりの経験を蓄積する塾長のサポートにより失敗しない不動産購入と建築が可能にしている。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

ランドハンター号出動！

塾生の要請を受け由比ケ浜の土地へ。先日購入した物件視察用バイク・ランドハンター号で出動して見てきた鎌倉駅から10分の32坪の土地は、海岸まで8分という好立地で3000万円未満。車は入らないが近くに駐車場を借りれば良いし、そもそも車の必要は無い立地（レンタカーとタクシーが経済的）。

車が入らなくても良い！という覚悟は多くの塾生には出来ている。5000万円台でこの立地に新築できる土地は滅多にないからこれは久ぶりの注目物件。ただし、この土地の難点が1つだけある。それは小学校に隣接してうるさいこと。たまたま見に行ったときは休み時間のためか子供達の奇声が響き渡っていた。朝8時から夕方の16時までの8時間（月曜から金曜）。そのうちの始業前＋各休み時間＋終業直後がうるさい。
そういう意味では老後の家には向かないだろう。共稼ぎの家であれば、このうるさい時間帯は家にいないので買っても良い。老後はこの家を売り、マンションにでも移り住めば良い。逆にメリットは、小学生のいる家庭なら、忘れ物がフェンス越しに渡せること。遅刻しそうになったら、こっそりフェンスから通学できることである。あと、チャイムで時間が分かるので生活にリズムができること。この騒音だけ、克服でれば、絶対に買い！の物件である。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

雑誌タイトルに掲載された管理物件

東京R不動産のMさんのおかげで、雑誌タイトル11月号に住みたい鎌倉・建て主塾の管理物件を掲載してもらうことができた。今回の号はニッポン縦断！建もの探訪というタイトルでかなりユニークでデザインされた住宅が多数紹介されて面白い。

これはもう！不動産好きにはたまらない内容だ。「鎌倉の古い街並に合う伝統的で自然素材の家」だけが住宅ではないぞ！と思わせる多数のユニークな住宅事例を総力取材した内容。湘南周辺にもこういう面白い建築が増えるのも悪くない。特に賃貸住宅の質の向上にかなりのヒントが詰まっている。

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地鎮祭の見せ場〜四方清祓之儀

四方清祓之儀（しほうきよめばらいのぎ）と読む。地鎮祭の後半で、神主さんが土地の四方を清めてくれるのだが、紙吹雪が舞ってとても美しい。だから、やはり地鎮祭はお天気が良い。

このところ塾生の地鎮祭続きである。自分の家で2回。塾生の家で2回。これで4回目の地鎮祭体験。駆け出しの建築家より場数を踏んでいるだけあって、冷静に観察できる。地鎮祭の中で一番好きなのは、四方清祓之儀（しほうきよめばらいのぎ）だということが分かった。土地を清めて欲しいということが、地鎮祭を執り行う施主の本来の願いである。その大事な一場面でかつ美しい光景。鍬入（くわいれ）の儀がメインイベントと思う人もいるが、あれは「えい！えい〜っ！」とか言わなければならないし結構格好悪い。鍬入はどちらかというと建築工事の安全を願うもの。やはり、それより地の霊の礼を尽くすことの方が肝心だと思う。

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友人が稲村ケ崎の廃屋を買っちゃった！

「鎌倉の古い家を大切に住み継ぐ」なんて活動をしていたら、友人が買ってしまいました。稲村ケ崎の古民家＝廃屋。ところどころ屋根は抜けていて雨漏りだらけ、中に入ると、肖像画があったり、最後にお住まいになっていたお婆さまの布団なども積んであり、映画のセットのような超リアルな風景に唖然。

稲村ケ崎から数分の高台という好立地の60坪に建つこの家。路は狭いし建物は廃墟だしで普通の人が買うには相当勇気が必要。ただし、勇気を出した人にはメリットはある。価格が安いのだ。坪単価は50万円以下。人気の稲村ケ崎で2階から少し海が見える。東京生まれの友人は40歳を過ぎてサーフィンと稲村ケ崎にはまり、ついに廃墟まで手にいれてしまったわけだが、建物改修を誰に依頼するかを決めるところから家造りが始まろうとしている。今は廃墟であるが、1年後には見違える素敵な住まいとなるよう、住みたい鎌倉・建て主塾として微力ながら応援していこうと思う。多分、身ぐるみ全部剥がしての大改装が待っているだろう。友人も改装予算については新築並みの覚悟はしている。さすが塾長の友人。長い付き合いになりそうだ。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

地鎮祭のお酒は奉献と記す

塾生の地鎮祭には必ず、近所の石川酒店で「かまくら大町」（2200円也）というお酒を買っていく。その店の女将さんの筆耕による奉献の文字。最近の地鎮祭続きで、顔を覚えてもらったようだ。

「一度聞いたら忘れない名前ですね！」と言われたので、住みたい鎌倉・建て主塾の活動内容を少し話したら、ご近所の家の相続のことやら借地のことやら、すっかり話が長引き20分も立ち話してしまった。鎌倉はこうした地域のパパママストアが結構元気に生き延びている。最近では、同じようなチャーン店ばかりの町が多くなってきているが、鎌倉はお店のオーナーシップを感じられる町なのだ。だからこそ、スーパーなどではお酒はかわず、こうして地域の酒店で買いお店を守っていく気持ちが住民にもある。また、お店もお祭りや行事、防災などで地域活動の中心的な担い手となって街の生活を支えている。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

雨の中の地鎮祭はこうして行われる。

塾生の住まい着工が今後いくつか予定されている。今日もザンザンぶりの雨の中の地鎮祭。奉献のお酒（かまくら大町）を持参したものの、集合時間を1時間勘違いしてすっかり遅刻してしまい面目丸つぶれの塾長。遠巻きに地鎮祭の模様を撮影させてもらった。

これまで鎌倉の2軒の自邸（材木座と小町）の地鎮祭では天候に恵まれていたので、初めて雨中の地鎮祭の様子を拝見した。そうか！このように工務店がテントを這ってくれるのかと納得。この土地の建て主は、塾長が推薦した地域の設計者数名と丁寧に面談を重ね、そのうち1人の建築家に設計依頼をして家づくりを進めている。それができたのも、この土地が借地のため。駅から十数分。海まで数分の材木座の立地で60坪の敷地の奥には山並みも見え、周辺の住まいも閑静な佇まい。この立地で所有権であれば6000万円は下らないであろう。やはり借地権の価格は、所有権の60%というメリットは大きい。それでいて、売却も相続も賃貸も可能なのである。

1ケ月の入塾生が26人。スマッチ効果か？

鎌倉・逗子葉山への移住サポートをしている住みたい鎌倉・建て主塾の入塾者が1ケ月26人を達成した。これまでで最高のペース。毎年正月開けと夏の終わりは多いのだが、それにしてもこのペースはすごい。やはりスマッチ効果かな？

アクセス数は、メインサイトである住みたい鎌倉・建て主塾の方が倍以上あるが、スマッチを姉妹ブログとしていることで、また違う層のアクセスを得られているようだ。街並保全と移住を両立できるよう、古民家や借地に目を向け、メーカー住宅ではなく、建築家や地元ビルダーとの家づくりを進める活動をしているが、理解者が増えて行くことは心強いし、活動のエネルギーにもなる。当初目標（8年くらい前）の塾生500人を年内に達成できるかもしれない。
（写真は、塾生の家見学会の様子）

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

北鎌倉のロッククライマー向き賃貸住宅

管理している鎌倉の古民家の中で、ロッククライマー向きの家がこちら。100坪の敷地に建つこの家、写真の手前部分はリビングで18帖吹き抜けとなっている。窓の無い高さ8メートル強の壁があり、リフォームフリーなのでフリークライム壁が自作できる。

バンクーバーの森ブログのインドアロッククライミングの記事を読んで、いつも見学者に、「薪ストーブ設置」か「ロッククライミング壁」ができると話題にしていることを思い出した。そうだ、ミクシィのロッククライミング・コミュニティにPRしておこう。ここは、庭の裏が山の斜面なので、そちらでもクライミングに挑戦できるかも知れない。北鎌倉の台峰山頂付近の住まいである。現在、入居者募集中。写真は、シェアリングで入居希望のアーチストによる撮影。この物件、シェアするなら、アーチスト＋ロッククライマー＋音楽家＋天然酵母パン研究家＋陶芸家などがふさわしい。もちろん1世帯での契約の方優先である。

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水曜日は植木のゴミの日

鎌倉で古民家の管理人をしている。現在空き家の1棟の見学希望者の対応に追われるなか、アプローチのつもった落ち葉に、早くも秋の気配を感じる。落ち葉と言えば、鎌倉市は毎週水曜日は植木剪定の枝葉のゴミの日。

さすが緑の多い鎌倉。鎌倉の特徴は、戦災を免れたため多く残る古民家と伸びすぎた庭木。それだけに毎週植木のゴミを出せるのはうれしい。さっそく、管理している北鎌倉の古民家の落ち葉をほうきで履いて、、と思ったら。ゴミ袋を忘れた。ということで階段だけ清掃してこのまま。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

塾生の家見学会盛り上がる！

住みたい鎌倉・建て主塾の春と秋の定例ワークショップ。今回は、長谷の塾生の家見学会。50坪の土地を隣地と接道調整しながら苦労して手に入れた我が家。もともと国有地だったものを買い入れた人一倍の努力で得た住まいである。

格安で国有地を買ったものの、建築許可が降りるように鎌倉の設計者と不動産コンサルタントがサポートした。3軒の隣地にメリットを与える配棟と地元の工務店の協力により調整をして晴れて建築開始。25坪の床面積の家ながら、木の風合いを前面に出したナチュラルな家。室内の壁の珪藻土は、すべて主人が今も塗っている最中。家が小さくてかわいらしいので、車のレガシーからミニクーパーに乗り換えてしまったほどの徹底ぶり。とても素敵な庭や鎌倉の谷戸を見渡す高台に建築家と国有地に建てた家のリビングは総檜。階段は檜の予定ではなかったが、棟梁が「床檜だから、階段も檜にと材料を追加費用なく入手してくれた。」など思いで話に塾生7組が聞き入った。鎌倉のバニラというケーキ屋さんのロールケーキと塾長特性カプチーノで楽しいひとときは、あっと言う間に過ぎたのだった。

※この塾生の移住成功事例を　もっと読む

鎌倉エリアで賃貸管理が4棟に

大家さんから依頼を受けた古民家3軒に加え、投資家の所有するアパートが加わり、賃貸の管理物件が4棟になった！一般の不動産会社がその価値を見いだせない古い民家などを中心に少しずつ増え、インターネット広告に加え、住みたい鎌倉・建て主塾運営の一助となっている。

新しく増えたこのタウンハウスは、逗子市の小坪というところにある。丁度、逗子と鎌倉の中間のエリアで逗子マリーナがあることで有名だ。2Fからは海を遠望できる高台で家賃は2LDK13万円。駐車場の広いので車を2台持つファミリーにも対応している。

住みたい鎌倉・建て主塾では、古民家を中心に、ペット可、シェア可、カフェなどの営業可、リフォーム可なども物件を開拓していき、今後10棟くらいの管理人さんになろうと思っている。もちろん、格安の土地または借地を購入して、自己所有の投資用賃貸住宅も1〜2棟は運用していきたい。そのためにも、手間がかかると言われる賃貸物件管理業務にあえて力をいれている。

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陽当たり信仰はほどほどに

鎌倉に土地を買って家を建てる人をサポートをしているが、皆さん陽当たり信仰はかなり強い。写真の土地。電柱を境に右（東）と西（左）では250万円の価格差が実際にある。右側は東からの日照が確保できるので、陽当たり条件がやや良い。あなたならどちらを買うだろうか？

もちろん予算内であれば、条件の良い方を買うのが不動産の鉄則である。ただし、土地購入費用が建築費を圧迫するような場合なら、あまり陽当たり信仰にこだわるのはどうか？と思うのだ。このケースでは、左（西）の土地でも、南側道路なので南側の日照が確保できる。また、北側は駅のホームで高い建物がなく、山並み眺望が保全されている点は東側より条件が良い。右（東）の土地の家が建つので、空間は遮らえるが、その分建物の側面の仕上げのコストダウンができる。

こうした条件を考えないとしても、25坪の建物を建てようとして、かけられる坪単価が10万円違うというのは著しい建築の差となる。土地代に予算を使いすぎて、建物が建売り住宅並になるようなら、少しくらいの陽当たりの差は気にしたい方が良い。周辺を建物や山で囲まれているような土地なら、ともかく、事例のような抜けの良い土地は風通しも良いのだ。ましてお天道様は、東西南など水平方向にあるのではなく、上にあることを忘れないで欲しい。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

アーチスト・イン・レジデンス北鎌倉

北鎌倉から徒歩10分少々の高台に建つ古民家の賃貸管理をすることになった。現在、芸大卒のアーチストが複数で借りてもらう交渉中。45坪の庭があり、18帖の吹き抜けのある4LDKに3人ほどのアーチストや工芸家が共同生活を始めることを考えるとワクワクしてくる。

写真を生業とするアーチストには、1Fの小部屋を暗室として利用できる。それ以外に7.5帖×2と4.5帖×1の間取りである。家賃は20万円（管理費込）を予定しているが、3人でシェアすれば7万円足らずで都心ではワンルームの家賃。急な坂道をのぼったり、小型車しか駐車できないデメリットがある古民家だが、室内の雰囲気はアーチスが暮らすのには最適な物件なのだ。住みたい鎌倉・建て主塾では、こうした鎌倉の古民家をアーチストや工芸家のタマゴがシェアするアーチスト・イン・レジデンスを数等管理していきたい。たとえば、礼金を1月に減らし、作品をオーナーに贈るというのも良い。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

大型犬の飼える北鎌倉の賃貸

北鎌倉から徒歩圏の古家の売却相談受けているが、なかなか希望額での売却は難しそうだ。建物が素敵なので壊して更地にするのはもったいないしコストもかかる。そこで考えたのが5〜10年賃貸すること。それもニーズの高いペット（大型犬含む）可の賃貸。

この一戸建ての住宅の管理は全面的におまかせしますとのことなので、大型犬の室内飼育可能物件ということにした。100坪近い敷地で庭も広いのでペットには嬉しい環境である。また、すぐ敷地の裏はハイキングコースとなっていて、別荘街のような山道を散歩コースにすることもできる。北鎌倉から13分くらいの立地だが、源氏山を抜けると35分くらいで鎌倉駅西口にいける。ペットに買い物に持つを背負わせて毎日紀ノ国屋さんに買い物に行く生活も可能だ。

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ある投資家との出会い

住みたい鎌倉・建て主塾と連携してくれる投資家と出会った。これまで中断した鎌倉でのコーポラティブの敗因では土地を押さえられ無かった事がすべて。今後は、投資に見合う物件であれば、一度買い入れてもらえる可能性がある。それ以外に様々なパートナーシップが組めるので、月に2回定例会をしてプロジェクトを進めるということが即決した。

写真は、この投資家が所有する逗子市の200坪程の物件。駅から5分で山並みも見える素敵な住宅街。ここに賃貸でも分譲コーポラティブでも一緒に夢を描いていけることになりそうだ。通常のデベロッパーなら4〜5軒に区割りして分譲して安普請な家並が生まれるところだが、そこは住みたい鎌倉・建て主塾も知恵を出し、美しい小さな街づくりをしていきたい。分譲と賃貸。そしてその融合がこの計画地のコンセプトかもしれない。持ち家感覚で住める賃貸。賃貸並みのコストで住める持ち家。そして空間の共有。井戸をつくり、、、いろいろ夢はひろがる。

不動産オーナーも売却vs賃貸かで迷う！

これから家を買おうという人が、持ち家か賃貸か迷うのと同じく、不動産オーナーも売却か賃貸で迷うのである！
そんな相談をオーナーからされたときは、住みたい鎌倉・建て主塾では、「同時に募集しましょう！」って言う事になる。だいたい、希望額で売れないなと思ってきたあたりで、それなら貸そうかとなる。この北鎌倉の一戸建ても、現在不動産屋さんの市場分析が終わり、希望額から1000万円近く値引きする必要が出てきた。オーナーもその覚悟は出来てきたようで、希望の家賃で住んでくれる人がいたら数年貸して、その後に売却することになりそうだ。20万円の家賃で5年貸せば、1000万円以上の収入になる。それを希望額から下げた分に補填すると考えれば良いのである。時間効果だが、この場合に借り手が建物の程度を著しく損なった場合には、手直しも必要になり、思った収入にならないことも。ただし、不動産の値上がりの場合には、良い結果となる。いずれにせよ時の運はついてまわるのだが、それは買い手の持ち家vs賃貸の選択にも同じことが言える。

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土地の減額交渉と買い増しに成功！

塾生の家が上棟すると聞いて現場を見に行った。鎌倉駅西口方面（紀ノ国屋側）の徒歩圏の山並みが平地から眺められる開けた一角にこの塾生の宅地がある。この土地は旗竿敷地で実質建築面積が狭く、見送っていたいた物件だったが、不動産データベースを常時チェックしている不動産コンサルタントのS氏から価格が下がったことを知り交渉を開始した。まず、さらなく価格交渉に成功。（S氏には減額分の20%が成功報酬として支払われる。）それをうけ、現状駐車場である隣地の持ち主（=売主）に接道巾2メートルを4メートルにさらに南側の土地の買い増し交渉に成功した。2メートル接道の土地、4メートルで駐車台数も違うし、土地価格を大きくアップする。塾長も羨ましいような土地の買い方である。
この塾生の1つめの成功ポイントは、新規で出てくる注目物件はライバルも多く、多忙な人には対応できないので無視し、皆が見送っていた物件から掘り出しものを探しだしたこと。2つめは、それをサポートする設計者や不動産コンサルタントの存在があったことである。
これから土地を買おうという人。家づくりのサポーターも決めずに不動産探しをして良いのか一度真剣に考えた方が良い。一般の不動産業者は、売れればそれで良いので、ここまではサポートしてくれない。

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逗子湾一望マンション 欲しいぞこりゃ！

逗子湾に面するタウンハウス。3150万円。築30年と古いが、海に面した41平米の専用庭が魅力だ。現在は容積を72%しか使っていないゆったりした配棟。敷地持ち分は40坪ほどある。土地だけでも4000万以上の価値があるはずだ。建替えになっても、等価交換で自宅の建築費は半減できるだろう。広い専用庭では、海を見ながらのベーベキューもできるし、愛犬のスペースとしても十分である。

塾生（住みたい鎌倉・建て主塾の移住希望者）が、老後の家として海の見えるマンションの希望していたので、最近の売り出し物件をサポーターの不動産業者リストアップしてもらった。それら数件の中でもこの物件ピカイチである。

見ていると、ムラムラと不動産アドレナリンがわき出して、自分が欲しくなっている。大半をローンにするれば買えるかも？など、考えているうちに1駅電車を乗り過ごす始末である。まだ、反応が無い所を見ると、当の塾生はあまり興味が無いみたいだ。是非、一度内部見学したい物件である。ロケーションはこんな感じ

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家づくりワークショップin鎌倉

今年の家づくりワークショップ。鎌倉に家を建てたい人が、移住成功者の先輩の家を見学するというシンプルなものだが、やはり施主自らの声で、土地を買って家を建てた体験を聞くのはとても意義がある。今年は9月16日（土）の開催。住みたい鎌倉・建て主塾では、建売り住宅を買ったり、住宅メーカーに建築を依頼するよりは、地域の設計者や工務店と手をとりあって家づくりをしてもらいたいと願っている。その結果、鎌倉の街並に配慮した新築住宅ができると思っている。実際に建築された家を見るとその通りになであることをこのワークショップで体感してもらえる。鎌倉駅徒歩圏の人気エリアの高台の国有地を格安で購入して、地元建築家と小さな家を建てた4人家族の若夫婦の暮らしぶり。とても素敵なのである。このワークショップは定員制（塾生限定なので、まず入塾登録の必要あり）で、嬉しいことに、すでに半分近く申し込みがある。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

北鎌倉の古民家 入居者募集活動

オーナーがロンドン赴任中なので住みたい鎌倉・建て主塾で管理を代行している北鎌倉の古民家家賃21.8万円（管理費含）を不動産業界データベースに掲載するため地元の仲介業者さんで情報シートを作成してもらった。図のようなシートが不動産業界のデータベースに登録されるのだが、何かもの足りない。モノクロなので写真が無いのだ。この古民家の魅力がこれで伝わるのであろうか？庭や茶室。丹下健三門下生が設計したという41年前のモダンな和風な雰囲気など。これで反応が少なかったら、やはりカラーのプレゼンブックを作成して、鎌倉中の主要な不動産会社をまわるしかないか？オーナーにとっては家賃が入らない状況が続くということは心配なことである。

レインズ登録に加えて、ヤフオクの不動産カテゴリーにも出品することにした。これには3000円ほど出品料がかかるが、媒体力は魅力である。本来、賃貸の項目はないのだが、その他のジャンルに賃貸物件がいくつか出品されているので、それにならうことにした。

※鎌倉の古民家移住　住みたい鎌倉・建て主塾

鎌倉に土地を買って家を建てる人を支援します！

鎌倉建て主塾では、土地や住まいのあり方について塾生の皆さんと一緒に考えます。それぞれのライフスタイルに合わせた住まいの建築企画を地域の建築家らとご提案することが、小さな街づくりにつながってきています。鎌倉らしい古くからの街並みに配慮した古色づかいや、自然素材を重用する家づくりスタイルと街から見える植栽や配棟を常に考えています。土地を分割して購入したり、大きな土地を共有して共に暮らすコーポラティブ提案なども続けてきました。つまり、不動産や建築に知恵とクリティティブを注ぎ込むことが、鎌倉建て主塾の仕事です。入塾は無料ですので、まずは移住登録ください。現在1000名ほどの塾生さんがいます。

これまで土地や借地の購入をお手伝いする中で、消費者同士の土地分割を試みてきました。しかし、300平米以上の土地は開発許可が必要だったり、接道の状態からそれが不可能であったり色々な課題があります。平地なら良いのですが、高低差があると造成費用が事前にかかるので売り主に事前負担を強いることになり難しくなります。またま、これらの諸条件をクリアして複数の買い手が決まっても、売り主は一括して代金を決済したいので共同購入者の足並みを揃えるのも難しいです。これまで、唯一、借地の分割購入に成功しています。自己資金が双方に潤沢にあったことや、総面積が300平米を超えないことが成功の要因です。

一方で売主の立場からすると、不特定多数にくりかえし不動産を売るということは、宅建業の免許が必要であり、本来は出来ないでもあります。これに対し、売主が宅地建物取引業者であれば、それが可能になります。2008年の9月には、将来の分割購入の担い手するために、塾長みずからが経営する会社で宅地建物取引業の免許を取得しました。

鎌倉建て主塾のコンテンツ

●移住成功事例
●塾長の家づくり遍歴
●サポーター建築家たち
●エリア別移住登録
●塾生としての心得

【塾生の移住成功事例】

以下、土地探しの段階から、情報提供や助言をし、ほとんどの事例で地域の建築家による家づくりへ誘導することができました。

移住コンサルティング実績（土地＋新築編）

●鎌倉市長谷/谷戸の眺めのすばらしいシンプルローコストの家
●鎌倉市稲村ケ崎/階段150段で借地だけど海一望の家
●鎌倉市二階堂/鎌倉の奥座敷に広い庭の中古の家
●鎌倉市佐助/建築不可を克服し100坪の土地に小さな家
●鎌倉市材木座/古家を残し新築と合体したクリエーターの家
●鎌倉市二階堂/崖がせまるも緑豊かな土地にモダン和風の家
●鎌倉市由比ガ浜/車進入不可の接道に小さくてシンプルな家
●鎌倉市由比ガ浜/接道難を乗り越え暮らしと仕事の融合する家
●鎌倉市小町/賃貸と自宅の融合したマルチ利用のできる家
●鎌倉市材木座/建築条件付きの家をデザインで価値増大した家
●横須賀市秋谷/変形斜面地に逆らわず段差の床を活かした家
●葉山町堀内/最小限住宅を設計料込みで1600万円で建てた家
●鎌倉市由比ガ浜/駅30秒の狭小宅地に立体的中庭のあるの家
●鎌倉市佐助/緑豊かな環境に光を取り込んだ自然素材でできた家
●逗子市桜山/斜面造成分譲地を活かした省エネルギーの家
●鎌倉市小町/借地を分割購入しゆったりと配置した30坪の家
●鎌倉市材木座/60坪の借地を購入し門のある潮風を感じる家
●鎌倉市大町/日照を天窓を多用することで確保した週末リゾート的な家
（一部サポート中のものもあり）

移住コンサルティング実績（古家再生編）

●鎌倉市浄明寺/3000万円以下と手頃な中古を購入しゆっくりリフォームの家
●鎌倉市西鎌倉/分譲地のこだわり中古を購入し将来リフォームする家
●鎌倉市稲村ガ崎/接道難の廃墟を購入し再生または新築を予定の家
●鎌倉市稲村ケ崎/ドラマのロケにも使われた海180度パノラマの小さな古い家
（一部サポート中のものもあり）

移住コンサルティング実績（賃貸編）

●鎌倉市大町/RCのタウンハウスを借り手が240万円かけて再生
●鎌倉市二階堂/池と庭と山しか見えない縁側のある大正時代の古民家
●鎌倉市長谷/大家さんの離れをサブリースした物件を別荘として利用
●鎌倉市佐助/建築家の建てた新築戸建てを自宅兼サロンとして利用
●鎌倉市小町/古い小さな貸家をセルフビルドで壁を補修
（一部サポート中のものもあり）

【売却サポート事例】

売却相談＆コンサルティング実績

不動産の売却方法についてアドバイスしています。塾生さんとのコミュニケーションから、また自ら移住者として買い手の心理を熟知しています。ただデータだけにたよらず、古い家を最大限評価してもらえるような売却の仕方をご提案しています。下記のうち北鎌倉の古民家は塾生が購入することができ、市民と移住者の素敵な出会いをつくることができました。

●鎌倉市山ノ内/古いけど外国生活の長かったオーナーのセンスが光る家の売却
●鎌倉市長谷/分割せずに木を残すため、1億以上の土地を個人購入に結びつけた事例
●鎌倉市山ノ内/1000坪の敷地にある古家3棟を活かした売却を提案
●鎌倉市七里ガ浜/築20年以上経過も可愛い庭としっかりした建物の価値をアピール

古民家の管理人やっています。

住みたい鎌倉・建て主塾では、古民家オーナーからお預かりした住宅の管理業務を活動の1つとしている。時には海外赴任のオーナーに替わり、借り手募集の一切を責任もたなければならない。写真の物件は、北鎌倉から徒歩圏の明月院というアジサイで有名なお寺の先にある住宅。築年数が古いが茶室や庭があり、床面積が40坪と広いのが魅力。9月3日にこれまで入居していた家族が退出されるので借り手募集活動を開始した。

まずは、住みたい鎌倉・建て主塾のサイトや塾生400名以上に告知。次に、不動産業者へレインズ登録を依頼。今回のような魅力的な物件の場合、他のサイトの協力も得られる。さっそく、掲載協力を受け入れてくれたのは、あの東京R不動産。また、そのつながりで月刊誌Titleの企画でも紹介される可能性も濃厚。

いずれにせよ、管理業務で重要なのは、未入居期間を限りなく少なく賃貸運用のお手伝いをすることである。さあ、これからが本番である。

※住みたい鎌倉・建て主塾の　管理物件

湘南の住宅写真集のサイト運営

新しいサイトを作るのは、結構大変なのである。中でも情報を集める交渉を要するものは時間がかかる。このサイトも同様で、実際に湘南に建っている家か、湘南在住の建築家やビルダーに家に限定して写真付きで紹介しているため、なかなか掲載点数が増えない。ようやく100枚を超えたところだが、目標の1000枚までは長い道のり、コツコツと設計事務所やビルダーとコンタクトをとり、消費者の参考になるような住宅施工事例を集めていく。しばらくは、苦労だけだが、やっているうちに、住みたい鎌倉・建て主塾のサポーター建築家が増えたり、サイトを通じて、設計者と消費者の出会いが生まれたり、成果も出てくる。

※湘南の住宅写真集は　こちらをclick!

鎌倉 住まいの相談

住みたい鎌倉・建て主塾では、移住の相談だけでなく、すでに鎌倉に住んでいる方から、土地の売却やリフォームの相談を受け付けている。相談内容はコーディネーターが整理し、地域の建築家にメールで配信される。時間がある時に返信してもらった内容を相談者に伝える仕組み。だいたいは、メールでは事足らず、設計者のうち誰かが相談者宅まで足を運ぶことが多い。建替えや売却などの相談ケースでも、鎌倉の街並にとって有益で、かつ相談者に利益のある方法を提案するようにしている。

※住まいの相談事例　住みたい鎌倉・建て主塾

茶室付きの北鎌倉の古民家

春と秋は転勤などで住み替えの季節だそうである。私がオーナーから委託をうけて管理している北鎌倉の明月院奥の古民家。本格的な茶室と庭がある。昨年東京から、鎌倉へ移住したいというカップルが入居したが、仕事の都合などで退出。それでも1年弱は、茶室付き、庭付き、猫付き（オーナーの猫を預かっています。）、家具付きと、鎌倉の生活を楽しんだらしい。

9月頭に仕事の都合で退去するので空室になるこの家は、昭和39年築ながら大屋根の外観と本格的茶室のある和風＋モダンな住宅で、聞くところによると丹下健三さんの弟さんが住んだ家で設計は丹下健三氏の門下生。4人家族が住みながら1Fはギャラリー工房や事務所として利用できる十分な広さがある。駐車場な無いが、近所の空き駐車場を利用できるかも知れない。家賃は21.8万円（管理費込み）。事務所ギャラリー等の営業も相談可能。

詳細プレゼンシートはこちら！（仲介は鎌倉市内の不動産屋さん）

茅ヶ崎中海岸コーポラティブ

茅ヶ崎市中海岸1丁目（写真は中海岸通り）といば高級な住宅街と言える。加山雄三通りとサザン通りの間の道を歩いて駅から7分。海までは8分の好立地。住みたい鎌倉・建て主塾に相談にきた土地のオーナーは建築家。子育ても一段落し、建物も老朽化してきたので、自ら湘南に相応しいコーポラティブ事業を計画したのだそうだ。全体で約82坪の土地に景観に配慮しつつ3棟の一戸建てを建築する。狭小地において、いかに建売りっぽくない豊かな空間にするか？が課題である。

ここが良いのは、敷地いは南北に道路接道があるため、南側をメインエントランス。北側をサブエントラスにでき、賃貸＋住居、アトリエ＋住居、二世帯など様々なシーンでの利用が可能なことである。募集住戸は120平米程度の大きさ。予算のイメージは6500万円程度である。3区画のうち1つはオーナー棟で残り2組を募集している。

※茅ヶ崎コーポラティブ　計画の詳細を見る

塾生の家では、6面蚊帳でムカデ対策！

連続アップですみません。ムカデで思い出しました。先日、鎌倉に建築家と家を建てた塾生の家に取材に行きました。駅から20分少々の緑に囲まれた環境に25坪程の小さな家を建てて4人家族で住んでいます。

2Fは写真のようなワンルームですが、6面蚊帳のドームのようなものでキングサイズのベッドでムカデが入ってこないよう防御しながら寝ているそうです。

ついでに宣伝させていただくと、住みたい鎌倉・建て主塾では、土地探しの前にサポーター建築家を決めてもらい塾長のコーチを受けながら家づくりをします。土地を買うには、建築家の専門的な視点と経験が欠かせないからです。現在、塾生は400名。うち数名が設計者と家づくり進行中です。

はじめまして！

こんにちは！smatch読者の皆さん。住みたい鎌倉・建て主塾の島津です。鎌倉に移住して8年程。家好きが高じて、現在設計中の老後の家を含め、10年で3軒の家を建ててしまうことに！
建築日記を公開してから、多くの方に鎌倉での家づくりのコツ（特に不動産探し）などメールで質疑応答しながら、現在の住みたい鎌倉・建て主塾という家づくりコミュティーへと発展してきました。

地域の建築家や工務店。税理士や不動産コンサルタントなどサポートしてくれる仲間も増え、土地を消費者が共同で分割購入したり、地主からの相談を元に古家を残し、庭先に小さな家を建てるなどプロジェクトが発動するようになりました。

このブログでは、塾長の現在進行形の家づくりを始め、塾生の成功事例やプロジェクトのお知らせ、さらに鎌倉での暮らしなどをご紹介していきます。