鎌倉に家を建てる

鎌倉の小町通りがいつの間にか、、、

鎌倉の小町通りで電線地中化工事が進んでいますが、地中化が終わった部分の足下を見てみると、土色に塗られていました。

鎌倉市は景観指定都市として、街並みの色彩をあれこれ考えなければならないのですが、自然な色ということで土色になったのだと思います。塗りたてでちょっと違和感がありましたが1ヶ月もすると味わいが出てくると思います。電線の地中化工事はまだ入口から数十メートルに満たないのですが、小町通りの北端まですべて電線が撤去されて路面が整備されたら、それはスッキリと美しいと思います。

心配なのは、あれだけの人が通行するので、すぐ剥げてしまうのではないか？ということです。それと残念なのは、せっかく道路を奇麗にしても、店舗の中には、売らんがために紫などピンクだのと奇抜な色や看板を出していることです。観光客は、鎌倉らしさを求めてくるのですから、街並みのコードというものを少しは理解して欲しいですね。

鎌倉の大銀杏の再生へ 対応の早さに脱帽！

最近はツイッターのつぶやきで満足してしまうのでブログの情報が遅れがちですが、鎌倉の鶴岡八幡宮の大銀杏が倒れた日に現地を見て来た写真がこちら。さすが御神木というか怪獣が倒れているという印象でした。

大銀杏もこれで見納めと思ったのですが、その後の対応が早いです。さっそく、その日に樹木医などが駆けつけます。そこでは再生は無理という評価でしたが、八幡様は無理とわかっていても再生すると決意表明。

翌日には再度、調査の樹木医（別の人かも？）が駆けつけて、（1）大木を4mの高さに切って植え直す。（2）残った根から芽が出るのを待つ（3）同じDNAを持つ苗木を育てるというような3方策を決めました。さらに、3日目には、チェーンソーで枝払いなどをして、クレーン車が来て移植完了しました。

いろいろな問題を、いつまでも、あーでもないこーでもないと意見ばかり空転しが日本の世の中ですが、リーダーシップと責任感をもって行動することが、どれだけ効果的か！万一失敗しても、やるだけのことはやって責任を持つ。こういう姿勢が政治や行政に必要なのではないでしょうか？随分短くなった大銀杏ですが、きっと芽が出て来ると僕は信じています。

ショコラティエの家？

逗子駅から数分のところに周辺のスケールからひときわ低く小さい建物ができていました。高級でおいしいチョコやケーキのお店と思って近づいてみると、なんと歯医者さんでした。

外壁が新建材風のものですが、一部の大谷石が貼られています。なんと言っても特徴的なのは箱形の家で高さが小さく見えることです。屋根をかけると庇も出るし勾配で高さも上がりますから、小さく見せるには箱形は有効なんです。

カーポートスペースもゆったりあるために道路から奥まってるのも小さく見えるポイントです。どれだけ周囲の建物とスケールが違うかというと上の写真を見れば納得いただけると思います。これまで土地の有効活用とかなんとか！ばかりが優先されてきた社会でしたが、これからは人口減少もあるし、スケールダウンの時代。街並みの美しさで東洋一を目指すなんてのも政府の目標にしても良いのではないでしょうか？

iTunesでハイチに寄付

未曾有の犠牲者を出しているハイチの震災ですが、ささやかな寄付をしたいと思っていたところ、AppleのiTunes Storeからクリックで簡単に募金できることがわかりました。寄付金額も500円〜20000円と懐具合に応じたバリエーションがあります。

昔、AppleのCMでPower to the People!!という力強い歌詞の曲が使われましたが、パーソナルコンピューターやインターネットは人々に力を与えるものです。それは力学的な力ではなく知的な力を拡張するというもの。寄付という小さな思い（行動）も寄せ集めれば凄い力になります。

それも、AppleのiTune storeから寄付するのって、ミーハーな視点ですが格好よいと思いませんか？ipodユーザーはものすごく沢山いるし、かなりの集金ができることと思います。あと、できれば寄付先を分野別に選べるともっと良いし、寄付した人にはWe are the world的な曲がダウンロードできるようにするともっと輪が広がるでしょう。

鎌倉らしさのあるベンチ

江ノ電の稲村ケ崎の駅のホームにある木製の古いベンチですが、かなり風化して味わいを出しています。ただし、決して壊れているわけではなく表面がささくれていることもありません。

どれだけの年月が経過したものかわかりませんが、良質の木材を使っていたためでしょうか？すり減っても、しっかりとした強度を保っています。古材と言ってしまえば簡単なことですが、このベンチの木肌をなでていると、もっと深い意味がある気がします。

日本の木造建造物（構造物）は、材料によって年月の「のりしろ」みたいのがあって、耐久期間を経たら交換するというつくりになっています。鎌倉の古家には、戦前の木造のものが多く残り、その木肌がなんとなく懐かしく、味わいを醸し出し街並みを構成しています。それが「鎌倉らしさ」です。

明治以来、人気の移住の街・鎌倉ですが、近年、新建材やインチキ外壁の家が増えています。それを、できるだけ阻止したいという思いで鎌倉建て主塾をスタートさせ建築家との家づくりへ年間数軒御繋ぎしています。また古民家を再生賃貸したり、活用するプロジェクトを推進する鎌倉古民家バンクも運営しています。

それらの活動の結果、何十軒か百軒かわかりませんが「鎌倉らしい」家が生まれれば良いと思っています。古くなってこそ味わいの出る家＝ラスチックな家。このベンチには、そういした家づくりと重なるものを感じてしまいます。

大阪府立国際児童文学館の地代2200万円

asahi.comによると大阪府の財政再建のためにリストラされる国際児童文学館は、
解体するのに2億円かかり、利用しない建物を残せば、
年間22000万の地代を払わなければならないらしいです。

日本万国博覧会記念機構から借りている
約3500平米の敷地に立つ建物だそうですが
借地シャンとしては、すぐ地代に目がいきます。

3500平米とは約1060坪ということになります。
敷地は我家の約20倍ですから大したことはありませんが
毎月の地代は毎月183万円と65倍とベラボウです。
坪単価で見ると1700円少々と3倍くらい高い訳です。

我家は鎌倉駅から徒歩4分の立地。
大阪の地理には詳しくありませんが、
この建物の立つエリアが鎌倉より地価が高いとは思えません。

児童に文学をという発想には大賛成ですが、
13億円で建てられた建物に年間2億円の運営費が25年間。
合計63億円もの税金が投入されたことになります。
利用者にとっては価値ある空間だったかも知れませんが、
やはり、ハコモノ優先の考えと言わざるを得ません。

借地契約の形態が違うからなど、
地代が高い理由はつけられるでしょうが
どうも日本万国博覧会記念機構にはオイシイ仕組みに映ります。
まさか、これら公共団体の天下りの人件費に消えていないでしょうね！

年金記録の詳細表が届くが、、、

これまで20数年間の毎月の年金納付記録が印字され届きました。
全体を把握しやすく、わかり易くなったのは事実ですが、、、

これまで、こんな基本的なことが何故できなかったか？
公的機関が基本情報を正しく整理把握することを
サボってきたのですから、、、罪は大きい！
それこそ殿様の時代だったら、社会保険庁職員は全員島流しものかも？

それはそうと記録を見ると、
これまで約340万円ほどの納付をしていて
65才〜85才までもらうと約1020万がもらえるらしい。

これから残り16年（64才まで）192ヶ月の間
1万5000円納付したとすると約290万ですから
合計630万を支払う事で満額の年金が貰えます。

もし75才で死んでしまったら、もらえるのは765万円。
支払った額に135万円の利息しかつかないことになります。
やはり自分で運用していた方が良かったことになりますね。

年金には、現役時代に死亡したときの遺族年金制度などもあるので
一概に上記の損得では割り切れませんが、
どうも魅力的な商品になっていないような気がします。
納付率が下がっているようですが、
魅力をアップしないと改善されないでしょうね！

案としては、宝くじつきにすることでしょうかね？
国民年金に加入した人に億万長者が続出すれば、、、
みんなこぞって加入すると思います。

手作りマスクの自作方法

ヤフオクでマスクが2万円近くの高値になったと知り
買っておけば良かったと思う塾長です。

ただ我家にはマスク1セットくらいしかありません。
それでも、あまり慌てないのは、
無いものは作れば良いと思うからです。
そこで、さきほど思いついたマスクの自作方法です。

1）手ぬぐいを広げる
2）ラップを中央にしく
3）マスキングテープなどで止める

4）上記を半分に折る
ラップも折れるサイズにすることと、
ラップが下から見えないよう調整することがポイント。

あとはこういう感じで
西部劇の強盗風につけてください。

これだと、いろんな手ぬぐいの柄が楽しめますし、
毎回洗えばすみます。
それに芯にラップが入っているのでウィルスの侵入を防ぎます。

ただし、鼻の横などに隙間が出来がちですから、
気になる人は、スポンジや綿を詰めてください。
バンダナでも代用できます。

家づくりでもいつも言ってることですが、
消費者になるな！創造者になれ！

それにしても蔓延間違い無しのインフルエンザですが、
どうも1957年以前に生まれた人は免疫があるらしです。
（残念あと4年です。）




・安心安全のノウハウ

無利子国債と相続税減額

借地ばかりの不動産保有なので相続税の心配の無い塾長です。

政府（自民党）は財政赤字解消のために、
政府紙幣につづいて検討を始めているのが
無利子国債だそうです。

詳しい仕組みは未定ですが、
その国債を買えばその分相続税が減免されるという事。
相続税取られちゃうより良いという判断になりますが、
10年くらい保有の義務が無いと財政効果がないので
換金に時間がかかるものになると思います。

相続税を払っていたら資産の何割の負担で良かったけど、
日本の国債がデフォルトしたりハイパーインフレで
パーになるなんてことにならなければ良いです。

一方、不動産は相続資産のキャリーオーバー機能があります。
実勢価格に比べて、評価額が低いからです。
だから、土地を担保に借金をして建物を建てるという資産家が多いのです。

もし、自分が今75才くらいで、
1億円の相続税課税資産（現金）があたっとしたら、
無利子国債よりも、土地購入＋借入＋新築をすると思います。

まあ、いろいろなアイデアは時限的に少しずつ試してみたら良いと思います。
政府や官僚のすることは、すべて正しいという前提は無理があります。
国民の理解を得て、試行錯誤し改良していくというのが普通でしょう。




・アイディアをつかいやすく

エコバックってエコじゃない？

折りたたみ式マイエコバッグを持っている塾長です。
レジ袋を使わないように持ちあるくエコバック。
確かに、レジ袋が減るのは良い事なのですが、
このエコバッグが最近、過剰に出回ってゴミになりそうです。

ギブアウェイというかプレミアムというか
いろいろな会社のオリジナルものをつくり配布しています。
とうとう全日本不動産協会の湘南支部のエコバッグも出来たりして
我家には無数のエコバッグが使われずに貯まっきました。

これを作るにもCO2が出るし、
不要だから捨てるような事になたら本末転倒。
そろそろプレミアム品としてエコバッグを使うのを
提案することを止めるべきだと思います。






・オール電化住宅

亀レス・ネット通販

鎌倉は結構商業的田舎なので
身の回りのものネットで何でも買います。
娘の旅行用バッグをL.L.beanで買おうと思ったら
お届けに10日から2週間。

最近は楽天市場でも翌日配達コーナーができるほど
アマゾンでも商品の到着はとても迅速です。
郵便の通販から始まった会社とはいえ、
少し配達に時間がかかり過ぎだと思います。

そういえば2年くらい前も
機内持ち込み用バッグを買おうと思って
間にあわないので買わなかったということがありました。
配達が遅いから買わないという人も
消費者の中には、結構いるのではないででしょうか？

違うローリングバッグを探さないとなりませんが
悔しいかなこの値段でこの品質のものは意外と無いのです。
仕方ないから、みなとみらいのお店に買いに行こうかと思います。




・お部屋も質で選ぶ？

鎌倉市道路課よ！これならOK!

景観地区に指定されいる鎌倉旧市街で
建物に使用禁止の色を道路に使うのはいかがか？と
以前、鎌倉市の道路課のセンスを疑いましたがが、
同じ道路。今度の舗装は合格です。

ただのアスファルトではなく、
ミドリっぽい色の石粒のようなものが混ざっていて
少し苔むした感じがします。
見た目の印象がとてもソフトでいいですね。

こちらは以前批判したビビッドな緑の歩道の色分け。
安全第一で考えれば目立って良いのですが、
申し少し工夫が欲しかったですね。

高齢者の資産減少

経済不安の影響出ていますね。
同じ日に、50代と70代の1人暮らしで子供のいない女性から
それぞれ1500万くらい資産が減ったという話を聞きました。

運用していたのは3000〜6000万。
そんな大金を新興国のファンドなどに全額預けていた様子。
やはり分散投資が欠かせなかったのですね。

1500万と言えばワンルームマンションが2部屋買えます。
資産を不動産にも振り分けていれば、
そちらからは10万円以上の家賃が入ったのにと思います。

もう1人も50台のご夫人からの相談。
土地を買って家を建てるので設計者探しの相談に来られました。
よくよく話を聞いてると、今の家の売却もあるようです。

ある会社に専任媒介をしていて、その売値を聞いて
1500万くらいは高値を付けている感じがしたので、
それでは売れないと思う！とアドバイスしました。

この方とはコンサルという関係上、媒介はしないので、
別の仲介業者から忌憚ない値づけ聞き出すことにしました。
さっそく、相談に行くそうです。

1500兆円とも言われる日本人の金融資産の
60％を高齢者が持っているそうです。
今回の経済不安で大部損をした方が多かったと思います。
意外と損をしなかったのが定期預金にしていた人達。

株は7000円台（一部では5000円台と買われている。）
為替はドル80円台が底値かと勝手に予想しています。
不動産はというと、サラリーマンが4000万くらいの家が買える
という構図は変わらないので、下げても2割くらいかと思います。

ストックヘーベルハウスはアリ？

鎌倉に古くからお住まいの方が新建材の3階建てなんか建てると
と〜ってもガッカリしてしまう塾長ですが、
そのため、古民家活用とか建築家との家づくりを啓蒙しています。

我家には、atohomeから週に2日、鎌倉・湘南地区の不動産情報が届きます。
200枚くらいのファクトシートの中で、
鎌倉辺りの土地や中古で検討に値するものはほとんどありません。

ただ、賃貸や売買の売値や業界動向を直に知る事ができます。
先日チラシの中で、複数枚発見したのがストックヘーベルハウスの情報。
新建材ハウスメーカーの家も30年くらい前のものは、
敷地にゆったり建っていたり、やはり耐久性とメンテナンス性が良いので
価格がリーズナブルであればアリかな？と思っています。

土地＋古いヘーベルハウス500万円くらいなら合理的です。
内装と水回りを軽くリフォームして見違えるでしょう。
とくにエクステリアは大事かも知れません。

スマッチの新ロゴ気になりませんか？

ローマ字からカタカナに変わったスマッチのロゴですが、
住まいの達人のトップのロゴが気になります。
もともとデザインの世界から住宅不動産へ転身中の僕なので
建築のディテール同様にこういうのが目につきます。

まず、スマッチのチの文字の横にあるグレーのゴミ。
これは液晶画面が汚れているのかと何度も画面を移動して確かめました。
そして、絵と顔のアイコンが裏の背景に白座布団で乗っていること。
透明かされていないということは、基本的にGIFでなく
JPEGを使っているようで、そのために画像のエッジが甘い事。

などと口うるさいことを書きましたが、
スマッチを愛してるからこそ！気になるのです。
気がつく人は少ないと思いますので、そのうち直してください。

で、自分のサイトはどうかというと
結構おかまいなしだったりするのですが、
天下のリクルートと田舎SOHOではステイタスが違いますから、、、

でも、前のローマ字のロゴ良かったな！
オリジナルTシャツは、Mしかサイズが無く、
妻の寝間着になっていますが、いつも羨ましく眺めています。

92年以来の物価上昇を実感する

1992年以来の物価上昇だそうです。
ガソリンや食料品の値上げは多少リアルに感じますが、
車の利用やエンゲル係数の少ない我家は実感がイマイチ！

ということで20年の人生と地価の動き照らしてみました。
立派な表の割に、あまり意味はありませんでした。

簡単にいうと、この間ずっとデフレで低金利だったわけですよね！
確か、95年はインターネット普及の年でした。
この後、ITミニバブルの時期で、物価上昇も見られます。

ハンバーガーが100円と子供時代に戻ったのもこの10年。
なんとなくヒステリックなデフレだったような気がします。
今だ100円ショップは健在ですが、10年後にはなくなっているかも？
物価上昇だけは高い確率で実現しそうです。

不動産に思いを巡らせると、
今後、土地の値段はそれほど上がらないかも知れませんが、
建物はモノなので価格はアップしていくでしょう。
中古でしっかりした建物を保有するのは、ここ数年内かも知れません。
まずは、土地値のしっかりした古アパートが欲しいなと思いますね。

これから数年の動きへの対応を誤ると、
人生大きく違いそうです。

散骨できる無人島

お墓はいらない！
おじいちゃんが死んだらインドの○○川に遺骨を流してくれ！
と義理の父が言っています。
孫にその遺志を託したいらしく旅行費用も貯めてあるそうです。
（そんなら僕が行きたいぞ！）

ただ、家族はいい加減なもんで、
インダス川かガンジス川か聞き忘れました。
たぶん聖なる川と呼ばれる方（どっち？）と思います。

それも、国内では遺骨をそこらに撒いていけないという法律があるからで、
もし蒔けるとしたら、インドまで行かなくて良いと言うかも知れません。

そんなところが島根県に丁度あります。
無人島を買って、遺骨を蒔けるようにした人がいるのです。
カズラ島という小さな無人島。

費用などはわかりませんが、渡し船が無いと渡れません。
お墓を建てることを考えたら1万円でも船賃は良いと思います。
ついでに、お花とかお線香も売ってくれるのでしょうか？
できれば、近くにリゾートホテルがあると良いなと思いますね。




・リゾートみたいな暮らし

「外こもり族」が増えているらしい

日本でフリーター仕事で100万円ほど貯金しては、
物価の安い海外で暮らす「外こもり族」が増えていると
ネットの記事で読みました。

3ヶ月ほど引越や現場のキツいアルバイトで50万円ほど貯めて
3〜4ヶ月海外で暮らすという生活をしている30代の男性など
いずれも独身で、離婚経験を持つ者も少なくないそうです。

つまり、こういう人は家が無いわけで
（実家はあるかも知れませんが）
我々が普段、住まいにこだわっていることからすると
縛られるものがなくフリーな発想とも言えます。

「外こもり族」の暮らし方が良いか悪いかは別として、
フリーな発想ができるのは、独身男性というのがキーワード。
所帯持ちは、そんな自由なライフスタイルを描けません。

でも、自分の不動産をすべて現金化したら、
どんな自由な暮らしができるか？
家が好きだからこそ！
自宅を流動化してライフスタイルを再構築することは
常にシミュレーションしながら生きています。

2軒の家とワンルームマンションを売って預貯金合わせて
全額オーストラリアドルで定期預金年利8％にすると、、、
セミリタイアライフを今は、想像だけして楽しむことにします。




・外こもり族むけ？？

バターが山積みのスーパー

因島のサティーによったところ
乳製品売り場にバターが山積みでした。
買いたかったけど、解けちゃうので断念しました。

島の人はあまりバターを買わないんでしょう！
こういう光景から日本の食料流通の問題が見えてきます。

ほかにも店内を見回してみると、
首都圏と同じような値段で野菜や鮮魚が売られています。
全国一律で統一化による流通効率を目指すのがスーパーですが、
地域性を無視した品揃えは、ちょっと感性足りないのでは？と思います。

瀬戸内海の島なのに地元の鮮魚コーナーも無いんですよ！
もう少し工夫があっても良いなと思います。

「コンピュータ」「コンピューター」どっち？

マイクロソフト日本法人が、ソフトウエアや説明書のカタカナ表記で、
コンピューターなどの表記のときに、
長音符号の「ー」を付けるようにすると発表したそうです。
これまでは末尾の長音記号は省いていました。

僕の古巣である映像業界でもプロデューサと表記することがあるし
本来の音から考えて、おかしなものだと思っていました。

これまでも「コンピュータ」はおかしいから、
「コンピューター」と書いていた人もいたと思いますが、
皆さんは、どのように表記していましたか？

本家のマイクロソフトから正すのですから
影響力は大きいはず。今後は「コンピューター」が主流になるでしょう。
ただし、Googleなどの検索エンジンで調べるときは
両方を合致させることができるので、
「コンピュータ」とした方が良いのでしょうね！

管理人がマンション積立金2億円着服

長崎市内にある戸数170戸のマンションでの事件。
管理組合の会合では銀行の残高証明を偽造していたそうです。
それにしても2億円とは、よく使ったものです。

（写真はまったく関係のないマンションのイメージフォト）

世の中、信頼と契約で成り立っているわけですが、
もしかして○○かも知れない？と
疑ってみる習慣を不動産の世界では重要です。

通常、「この人は本当の売り主で無いかも知れない！」から入ります。
だから登記簿謄本も取るし、決済時には司法書士が本人確認もします。

マンションの管理費や積み立て金のようにお金を預けるということは
横領されるかも知れない？という前提で考える必要が出てきました。

そのためにも、管理組合は
マンションを売った会社が用意する管理会社を信頼せず、
自主管理に近いような主体性を持ち、
納得できるチェック方法の確立が望ましいです。
当然、住人の労力が増えますが、楽して得るは有りません。

不動産を買うという場面では、
購入者は、お客さんになっては駄目だと言うことです。
あらゆる事を想定して、自分で考える力が必要だと思うのです。





・2億円あったら？

深夜営業権を売り自治体収入に！

省エネのためにコンビニの24時間営業をやめるべきだ！
という考え方があるようですが、一律全店というのは現実的でないでしょう。
そこで、思いついたのが深夜営業権を自治体が発行する仕組み。

現状のコンビニなど5〜10店舗の内、1店舗くらいの割合まで
深夜営業できる店の数を制限し、その権利を自治体が販売するのです。
10年権利で1店舗2000万円くらいなら買うのでは無いでしょうか？

僕の住む鎌倉市あたりでも100くらいに絞るとして
20億円の臨時収入が得られます。
入札方式すればもっと高値取引になるかもしれません。

自治体と権利を買えたお店はハッピーだと思いますが、
権利を買えなかったお店はどういう影響になるのか？
そこまでは読めませんが、
今のように、あちこちで24時間営業している必要は無いと思います。





・行政区、財政力指数ランキング

1.5車線に大賛成！！

土曜日の朝日新聞で読んだ記事によると
地方の県道など2車線でなく、
一部ですれ違い場所を設ける1.5車線規格にすることで、
工事費が7割近く削減できるとのことでした。

高知県が発案した方式で、他の自治体も追随する動きがあるそうです。
そもそも、時々すれ違い場所を設ける程度で渋滞にならないような交通量の道路を
正規の5.5メートル幅2車線の規格にしていたこと自体間違いなのです。

自然を壊して道路開発はいい加減にセーブすべきで、この動きには大賛成です。
道路について、国民ももう一度考え直してみる時期に来ているのだと思います。

このアイデアを市街地にも応用したいものです。
鎌倉の住宅地で生活幹線道路から一歩入ったところは
一律に4メートルを目指すのではなく
2.7メートルとし車と自転車がすれ違えれば良しとするのです。
残ったセットバック部分は植栽などで覆うよう指導していけば
街並み景観の向上にもつながります。

道路の法律も、少し時代遅れになってきたかも知れませんね！

せんべいを捨てるな！

観光客の笑顔で溢れる鎌倉が大好きな塾長ですが、
正月や花火大会、黄金連休など来訪数が極端に多くなると、
一定の割合で非常識観光客が来る事になります。

いつも我が家がターゲットにされてるのは、長男の自転車のカゴです。
今回は若宮大路で買ったせんべいの食べ残しが捨ててありました。
ジュースやマクドナルドの容器なども時々ポイ捨てされています。

長男は怒って、ゴミを捨てるな！と紙に書いて貼っていましたが
あまり効果はないと思います。

丁度よいところに、ゴミを捨てるのに都合の良いカゴがあるわけです。
自転車を別のところの置くか、カゴをはずすか？
ポイ捨てしたくなるインセンティブを除去しないと駄目でしょう。
観光客との共存が鎌倉生活の課題の1つです。

・観光してみる？

ゆとりある老後生活 毎月37.9万円

郵便局で配っていた資料。
ゆとりある生活費37.9万円から平均的な公的年金23.3万円を引くと
3504万円不足するという計算がまことしやか書かれていました。
60歳のサラリーマン夫婦の場合で20年間の費用だそうです。

生命保険協会が調べた結果だそうですが、
この数字。持ち家の場合とそう出ない場合には大きな差がでないでしょうか？
持ち家の場合は不足分を不動産売却で埋めることができますが、
そうでない場合は、37.9万円に家賃も含まれるので、
生活に10万円以上の差がでるはずで、大きな開きがあります。

国民年金のみで55歳アーリーリタイヤを目指す自分の場合
37.9万円×300ヶ月=1億1370万円
国民年金収入14万円×300ヶ月=4200万円
----------------------------------
7170万円不足するわけですが、
これは、現在住む大屋根の家を賃貸した収入で十分賄えそうです。
30万円（諸費用減額後）×300ヶ月=9000万円。

さらに、海外プチ移住生活なども楽しみたいし
老後は紀伊国屋さんで気兼ねなく買い物したいと思います。
（スーパーで398円以上のものはすべて高いと感じる自分）

それには、小さいアパートの1棟も買えばOKという感じでしょうか？
55歳までの10年間に25万円×120ヶ月=3000万円に家賃収入を返済に回したたとして
5000万円で実質利回り6％の物件を頭金2000万円で買えば良いことになります。

自分にとって不動産こそが、自営業の年金不足に対する対応策です。
サブプライムの余波で不動産市況に陰りが出る（予定）のここ2〜3年が
収益物件取得のチャンスだと思っています。

鎌倉の道路 奈良を見習え！

我が家の近く。若宮大路の東側の小町大路の舗装がこんなことに！
確かに車がスピードを出し歩行者が危ないと感じる道路ですが、
世界遺産を目指す鎌倉市のバッファーゾーンでこの色彩は疑問です。

先日、奈良旅行で法隆寺の近くの街並みを自転車で回りましたが、
道路はこんな感じに土色の舗装で、歩道との区切りは目立つように二重線。
これ！結構目立つでしょう！

景観地区決定したエリアでは、
建物の外壁に彩度の高い色は使ってはならないと決めたのに
道路がこれでは何にもなりません。

縦割り行政の弊害で、景観課の職員は頑張っていても
道路課の意識の低さにはうんざりしますね。

こちらは、同じく我が家の路地をずっと進んだ先の交差点。
せめてこちらくらいの色にしてはどうかと思います。
（できれば、もっと焦げ茶がいい！）

建築やエクステリアにはデザイナーという存在がいますが、
街並みにもデザイナーが介在しても良いと思います。

危険食品が我が家にもありました！

生協から届く買い置きのレトルトカレー。
どうやら危険食品の返品リストに入っていたようです。
餃子とはラインが違から絶対食べられる筈ですが、
やはり、万一のために返品することになります。

毒入り冷凍餃子の問題は人命や健康被害に留まらず
大量の食品の廃棄という環境への悪影響へも広がりを見せました。
いったいどれだけの量の食品が廃棄焼却処分になるのでしょうか？

加工食品は便利ですが、
その中身が外国食材ということに気づいていませんでした。
それでは、いくらスーパーなどで地産地消を心がけても
食料自給率は上がらない訳です。

せめて、39％とい言われている食料自給率。
国家戦略としては50％くらいまで上げないと駄目だと思います。
50％あれば、食べる量を25％減らして、25％増産すれば何とかなります。

フードマイレージ、地産地消、食育など言葉が先行しているようですが、
そろそろ皆で、これらへの行動を起こす時期が来たと思います。
まずは、鎌倉でお惣菜やお弁当の事業をする人を支援するなど
そういう活動から手をつけていこうと思います。

豊洲は凄いよね！

江戸っ子だった自分も鎌倉に10年も住むと、
東京に行ってはビルを見上げる田舎者に成り下がっています。
先週、豊洲に久しぶりに行きました。
豊洲とか武蔵小杉の開発が凄いとは聞いていましたが、、、

実際に行ってみると道路が広〜いし
タワーマンションがニョキニョキ建築中だしで驚きました。
ちょっと前は、NTTの関連会社があるだけだったのに
この街は大きく変化しました。
豊洲が凄いのは、まだまだ開発の余地があることと
巨大なララポートが出来た事ですね。

東京の会社に勤める生活だったら住みたい街ですね。
これから10年の発展と成熟が楽しみです。

ポイ捨てベンツS600

鎌倉の街を走っていたら、紀伊国屋さんの近くで高級なベンツの後ろにつきました。このベンツの一台後ろで踏切で並んでいたところ、後部座席の窓がフワーっと開き、いきなり鼻をかんだようなティッシュをポイ捨て！こういうのはちょっと許せませんね。

恐る恐る車の中の人影を見てみると、どうやら怖〜い関係の人では無いようです。ベンツでも最高級シリーズのS600に乗ったセレブ家族がゴミをポイ捨てとはイメージに合いませんよね。ゴミやタバコの吸い殻をポイ捨てする人って、ちょっとアウトローなイメージですが、こういう一見ちゃんとした人でもするんですね。

いずれにしても自分だけ良ければいいという発想で嫌です。そういえば外国でゴミや吸い殻を捨てたら罰金という都市がありましたが、鎌倉（まずは旧鎌倉からでも）もそういう条例つくると良いと思います。世界遺産目指すなら、そのくらい街の美化に意識がないとだめだと思います。我が家の前の路地も常に吸い殻が落ちています。

古くなっても味のある存在

日本の住まいは平均25年前後で建て替えと言われていますが、何かの間違いではないかと思える数字です。鎌倉には、庶民の普通の家で70年80年と使い込まれたものが多数存在します。家も25年間愛情を注がずメンテナンスもしないと、さすがに使えなくなってきますから、建築側の責任というより建て主の責任が大きいと思います。

車も日本では3年とか5年で乗り換えとか言われていますが、ドイツあたりでは20年くらい平気で乗る人が多いです。鎌倉の谷戸の一角に駐車するこのフォルクスワーゲンに至っては、20年を遥かに超えていますよね。確か自分が大学の時に、友人が古いのを乗っていましたから30年以上のヴィンテージカーです。

家も車も良いものを長く使うということが理想です。ただお金がかかっていれば良いわけではありません。シンプルな中に機能美とか性能とかが組み込まれたものこそ、古くなっても味のある存在だと言えるのです。上辺や広告に踊らされることなく、本質も見る目が建て主には重要なのですが、それが難しいんですよね。やはり経験が必要です。

鎌倉の世界遺産に土

鎌倉市の世界遺産申請のために必要な公文書が偽装されていたことがわかりました。地権者であるお寺さんや、化粧坂を所有する財務省などの同意書を偽装したらしいのです。そもそも、鎌倉の世界遺産登録には反対でした。登録自体に反対しているのではなく、世界遺産には力不足で世界的にみて恥ずかしいと思っているからです。

いずれにせよ関係者が純粋な思いで努力を続けていた事は間違いないので、それを踏みにじる行為であると思います。これを期に、もう一度、鎌倉の世界遺産について、立ち止まって考えることを関係者の皆さんにもお勧めしたいと思います。

核となる史跡とそれに連続するバッファーゾーン。段葛から50mに自宅があり、まさにその中に住んでいるわけですが、まだまだ景観に対する市民の意識も低く、世界遺産の街となるには課題や見直さなければならないところが沢山あると思っています。

今、ヘリコプターが沢山飛んでいます。空撮取材のヘリかもしれませんね。となるとテレビのニュースでも取り上げられるかも知れません。鎌倉の恥ですね。

温暖化と食料難対策の不動産

皆さん省エネなどを心がけてはいますが、それでも対策が追いつかない場合は、地球温暖化の進行が今後予想されています。今から2〜3度気温が上昇したりすると、鎌倉なんてもっと温暖になってくるのでしょうかね？気候変動が大きくなると、食料を輸入する日本にとっては、食料不足なども深刻になるマイナス面も大きいです。

その額は、多くない方だと思いますが、僕も、病気や妻子を残して万一のために掛け捨ての生命保険に入っています。年間十数万円。子供が生まれてから計算すると200万円以上支出したことになります。一方で、もっと実現の可能性のある地球温暖化というシナリオへのリスクヘッジはゼロに等しい。それを見直そうと最近考えているのです。

地球温暖化時代には、太陽光発電によるクリーンエネルギーを利用したり、食料を生産できる土地を広くもっていることがヘッジになるのでは？と考えています。もちろん、今住んでいる関東地方より北で、格安で、できれば1000坪くらいある土地。

そんな土地はどこぞにないか？と、ヤフオクの不動産公売情報を見ていたら丁度よさそうな土地があるではありませんか！宮城県石巻市網地島の港まで数分で歩ける1000坪の土地。なんと159300円です。掲載内容を見ると、この土地だけは市道にしっかり接道しています。国立公園の普通地域なので自由に建物は建てられませんが、1000坪もあれば、小さな小屋くらいは建てられるでしょう。それに、景観的阻害をしない配慮のもと畑の造成やソーラーパネルの設置くらいできそうです。

年間、生命保険に加入しているのと同じくらいの金額で、温暖化や食糧難へのリスクヘッジ用不動産を入手できるならリーズナブルだと思います。それに、自分も不動産を持っているとは言え、借地とワンルームですから、土地は無いわけです。課税対象地ではないのでランニングコストはかかりませんから、1000坪の大地を持つという満足感だけでも元は取れるかも知れません。現在入札受付中です。事前にしっかりと、入札参加権利はおさえておきました。

辻堂が狙い目かも！

東海道本線に乗ると、辻堂の駅前で大規模な開発が進められているのに気がつきます。JR東海道線の駅前でこの広さは尋常ではありません。もともとは、関東特殊製鋼という会社があったそうです。不動産屋さんによると、基幹として医療施設などができるらしいですが、当然、商業ゾーンや住宅ゾーンなども計画されていることと思います。

何年先の完成かは知りませんが、大型ショッピングセンター、映画館を初めとするアミューズメント施設、スポーツ施設、総合病院などが出来ていくそうです。10年くらいかけて街が完成するとのことです。

当然こういう開発が始まると、周辺の土地や建物が注目されます。大崎などの例では、開発でコアゾ−ンが出来上がってからも、周辺の開発が進むにつれ、人気も増しているようです。周知の開発計画でも、大多数の消費者にとっては、出来てみて初めて価値がわかるということでしょう。ですから先を見ての投資は、いまでも遅くはないと思うのです。

個人的には、この開発地の計画エリア内に不動産を求めることはありませんが、開発エリアから200〜300メートル離れた、ちょっと接道が悪いとか、古いとかいった変わった低価格の収益物件などを目星をつけていくのが良いかと思います。湘南地域に医療拠点が増えるのはとても意義のあることなので、きっとこの街は評価されるでしょう。

神宮前のカッコいいで囲んだ家

神宮前から渋谷に抜ける道を何故か歩く事になりました。月に1階くらいしか東京に行かないのですが、ちょっとお洋服を買いに！その道すがら見つけたのがこのブティック。この街にふさわしく錆びた鉄のデザインされたオリジナルの格子とモルタルとスチールドアで仕上げられた玄関。

でもよく見ると、普通のお家なんですね。それも僕の嫌いなコンクリートパネルの住宅（耐久性は良いですけどね。）たぶん開口部しか変更していないと思います。つまり、「建物はいじらないでね！」って大家さんに言われたのでしょう。でもその条件を旨くクリアしながらデザインされています。

持ち主の方には申し訳ありませんが、ちょっとダサイ住宅をカッコいい囲いで囲んだ家というかブティックなんですね。鎌倉でも、結構普通っぽくてちょいダサな家が沢山あります。それらで空室なのを借り切って、鎌倉らしい古色の囲いで仕上げたら良いなと思っています。近所に古いアパートがあって1F4室空室なんですが、そこなんかエクテリアをデザインしたら凄くよくなるんだけどな！手が空いたら、大家さんの直談判に行こう！と思います。

合衆国よ！地代くらい払え！

今朝の朝日新聞でアメリカ大使館が地代を滞納しているという記事を読みました。10年以上にわたり年額250万円ほどを払っていないそうなのです。アメリカと言えば、僕ら1960年代生まれにとっては憧れの存在でした。ウェストコーストサウンドやサーフィンやMade in USAカタログなどで文化を吸収し、それこそアメリカ人になりたいと思う若者もいました。

Googleマップで見たアメリア大使館を表示する僕のMacのデスクトップ！

そういう世代にとってアメリカは、同時多発テロ以降の戦争暴挙を批判されても、サブプライム問題で世界の投資家に迷惑をかけても、どこか根底から批判できないマインドシェアの高い国なのです。でも今回の滞納は論外で、その評価を地に落ちたと思います。

国庫へ入るべき地代を払わないということは、我々日本人に支払わせているのと同様です。1万3000平米といえば約4000坪。鎌倉の我家の借地の約100倍です。地代28000円を毎月払っていますが、広さだけ考えても毎月280万円/月です。鎌倉と赤坂では地価は5倍くらい違うでしょうから地代は1000万円/月でも妥当です（地代は主に固定資産税評価額をもとに計算するので、それほど開きはないかも知れませんが）。年間にすると1億2000万円が本来の相場かも知れません。ちなみに、英国大使館などは年間3000万円ほど地代を支払っているそうです。

本来払うべき10年分の地代で10億とすると、戦地に米軍が7000台配備予定の新型装甲車数台分の費用と同じくらいになります。鎌倉の借地人の代表（勝手に言ってる！）としては、寺社が幕府崩壊後の荒れ地（屍累々）を整え守ってきたから今の鎌倉があるとのリスペクトをベースに、地主との良好な借地関係を構築できると考えています。その考えの上で、自己資金のある塾生さんには、駅からも近く、環境がよく、購入時に4割も安い借地の購入を薦めています。それに比べ、アメリカの地代滞納は、地主である日本国＝その主権たる日本国民へのリスペクトが無いとしか思えない対応です。

そう、あと1月ちょいで12月でしたね。毎月払うのが面倒だし、忘れるといけないので、昨年から地代は1年分前払いにしてもらいました。12月になったら早々に、今の家（妙本寺さん）と老後の家（妙隆寺さん）へ地代支払おうと思います。

Brilla鎌倉御成町 見学者豪華インセンティブ

鎌倉の紀伊国屋の裏の一帯といえば、鎌倉でも一等地です。お屋敷が残り駅にも数分でかつ低層の住宅が立ち並ぶ地域で背後には山ものぞみます。そんなエリアに高級マンションができるのですが、この見学者へのインセンティブが豪華なんです。

マーケティングであなたは対象者ということでDMが届いているわけではありません。鎌倉の町並み番人としては、マンション計画は知っておかないと問いうことで資料請求したあと、ほぼ毎月のようにご案内が届くようになりました。

めったに予約の取れなかった薪能をはじめ、高級レストランでの食事。そして、今回は鎌倉芸術館で開催されるオペラ・カルメルのご招待です。さすがに、買う気が無いのにインセンティヴ目当てだけで見学するのははばかられれるので遠慮しますが、見学者には１夫婦で2〜3万円の予算がかけられていると推察できます。


そういえば、こうした費用は全額購入者の方が負担することになるのですねよね。このマンション。たぶん鎌倉で最高級のマンションになると思います。価格は1.5億から3億くらいでしょうか？配棟や間取りなども興味がありますよね。いっそ取材に行こうかな？なんて考えていますが、なかなか時間が取れないのが現状です。コンサートでも好きなアーチストだったら、見学いっちゃうかも知れませんね。

賃貸から持ち家 より 賃貸から大家さん

スマッチのお題に対して、、
400万円の年収を単に12月で割ると33万円の月収です。税金や社会保険などありますから手取りはせいぜい27万円前後でしょうか？若い世代ですから携帯電話も5000円以上使うし、光熱費は節約しても1万円は出ます。インターネット接続料なども含めて、残り25万円。朝は200円、昼は1000円。夜は半分自炊で800円としても1月の食費は6万円で残り19万円。お小遣いだって3万円は使いますよねで、16万円。その他つきあいや教養ためのお金だってかかります。ipod touchだって買いたいですよね。つまり家賃は10万円前後がせいぜいですね。これで妻子がいたらさらに家賃を下げるしかありません。つまり年収400万円の人の多くが家賃10万円くらいの借家に住んでいると想定できます。

一方、こういう人が持ち家を買おうと思うのは、現在の貸家からステップアップしたいからとローンと家賃のバランスを考えてのことです。家賃が10万円から13万円になるなら、いっそローンで家を買おうとなるわけです。ちなみに3％の固定金利で35年ローンを組むと3400万円くらい借りることが可能です。これまで堅実に貯蓄をして頭金が500万円くらいあると3000万円台後半の物件が買えることになります。都内や人気の湘南などは無理ですが、地方やバス便ならマンションくらい買えることになります。そもそも3000万円台がサラリーマンの持ち家の値付けと売る側が位置づけているわけです。

でも、金持ち父さん貧乏父さんには、「自宅は最大の無駄遣い」と書かれています。どういう意味か、不動産投資の視点で見ると明らかです。

30歳の人が、3800万円のマンションを買わないで、3800万円の賃貸収益物件を買った場合。わかり安く760万円の中古ワンルームを5戸買ったことにしましょう。上手く選べば、ワンルームの賃料は、このくらいの物件で6万円は得られます。5戸買ったのですから、常に満室であれば30万円の月収になります。管理費や諸経費や空室率を考えて手取りは23万円くらいとしましょう。さきほどの3％で35年ローンが組めれば返済額は13万円ですから、毎月10万円くらいは月収がアップするわけです。13万円の部屋を借りると、7万円のおつりがきます。35年後の65歳には、この人には、収益不動産とさらに2940万円の貯金が出来ていることになります。持ち家派は、古いマンション（せいぜい貸しても13万円）で細々と暮らすことになるかもしれませが、収益物件を買った人は、毎月20万円ほどの収入と3000万円ほどの余裕資金を持つことになります。年金と合わせれば、この3000万円で田舎に別荘でも買い悠々自適の暮らしができるはずです。

年収が400万円だろうが、2000万円だろうが、要するに、大切なことは人生設計トータルで不動産取得を考えることです。そして、不動産を買うべきかどうか？自体は地価の動向や金利動向に左右されるため、誰も予測も断言もできないのですが、
自宅を買うより収益物件を買う方が利は大きいということに関しては、断言したいと思います。マーケティングにつられて中途半端な持ち家を買うより、年収400万円の大家さんになった方が良いということです。

※年収400万円の人が一気に5戸のワンルームは買えませんが、家賃で返済し残ったお金を貯めて銀行に信用を築いていけば、何年かけて複数の不動産を所有するこは可能だと思います。

※実際には、ワンルームマンションを35年持ち続けるのは得策ではありません。何年かごとに新しい物件に買い換えていくことが大事です。

鎌倉市の基準地価

基準地価が発表されました。鎌倉市の場合はおおむね数パーセントのアップです。地価が上げてきたことが数字で示されました。人気のエリアで基準地価は25万円〜30万円。数パーセントですから15000円前後のアップですが、坪当たりに換算すると3.3倍で約5万円のアップです。

ただし、最近の市場価格を見ると、基準地価や路線価に比べて実勢価格は1.5倍から2倍ですから、坪当たり7.5万円から10万円のアップということになります。40坪の土地を買う場合には、300万円〜400万円の値上りしたということができます。

公示地価は、国土交通省による土地鑑定委員会が決めていますが、基準地価をそれをベースに都道府県が決めているものです。いずれにせよ不動産鑑定士の計算の助けを経て決めているものと考えられます。これまで鎌倉の土地の動向を10数年見続けてきたわけですが、傾向として、都内（世田谷あたり）の地価の動向から少し遅れた動きをすると考えています。

不動産は相続対策の要

先日、相続の視点からの不動産取得を相談したいという塾生さんのご実家を尋ねました。税務は専門外なので、渋谷に事務所を構える相続が専門の税理士Tさんに同行をお願いしご両親に助言することになりました。僕自身、頭では、なんとなくわかっていた相続時の不動産のメリット。税理士から的確に数字を示されながら聞いていると、目からウロコ状態に！

　　　（写真はイメージ）

相続の時に、現金や株式・債券などは100％相続金額に反映されますが、不動産の場合は評価額があるので、おおむね30％くらい評価が下がるのでお得！くらいのイメージでした。この日のお話では、建物はさらにその評価減が大きいということを知りました。

具体的には、木造ならば建物価値が、新築でも30％〜20％まで減額されるそうです。5000万円の建物で20％なら1000万円の評価。さらに、この建物を賃貸すると評価が下がりますので、1000万円の7掛けで700万円ほどに！4300万円も一気に評価減ができます。一方土地は路線価等を元に評価額を決めますが、鎌倉の我が家あたりでは平米23万円ですから坪あたり76万。最近の取引相場を見ると坪150万円は堅いので、市場価格とくらべ、評価も50％ほどだと言えます。

今回この塾生さんは、敷地建物の費用の全額を親御さんの資金＝名義で購入する方針ですが、相続財産評価を大幅に圧縮するには良い選択であるというお墨付きを税理士にいただくことができました。

税理士さんによると、妻と子供二人の方が相続税を心配する必要があるのは、おおむね1億6000万円以上（預貯金や株式債券と不動産評価額の合計）だそうです。もし、これを超えるケースの場合は、資産を不動産にシフトすることで評価額を半減することができるのです。

多くの人は相続税の心配をしないで良いわけですが、折角なので、妻子達に少しくらい心配させてやりたいなんて気もします。すでに取得予定の鎌倉の家2軒も評価額で言うと4000万円弱に！（1つは夫婦名義だから3000万円か！）それ以外に1億3000万以上の現金が死亡時に必要な計算になります。生命保険が3000万円くらい出たとしても1億。あと、ふた踏ん張りという感じですが、それだけのCASHがあったら早々セミリタイヤして使っちゃいますね。

路線価全国平均＝1平方メートル当たり12万6000円

路線価が発表になりました。前年比8.6%増！それって凄い上昇率ではありませんか？わかりやすい数字言うと5000万円の土地が5430万円になったという事です。この路線価は、相続税の評価の算定基準になったり、銀行の担保評価になったりする数字です。全国約41万地点の標準宅地の平均は、1平方メートル当たり12万6000円とのこと。

これは、今年の1月1日の数字ですから、さらに1年後の発表も上昇が予想されます（すでに8月ですから）。不動産バブル再燃とか一部で言われていますが、自分の住む鎌倉では、1年前と比べ1.5倍くらいの値付けがされていいて、さすがに行き過ぎ？という感じもしています。

路線価を坪単価に直すと、全国の土地の平均が41万5800円だということになります（路線価ですからあくまでも道路に接するような土地のみですが＝人がすぐ住める土地と考えてください）。住みたい鎌倉・建て主塾では、2年くらい前には、鎌倉駅から20分もすれば坪あたり50万円で買える土地があるので50坪買っても2500万円で建物と合わせ5000万円＋諸費用で、徒歩圏さえあきらめれば一戸建てが持てると言っていたのですが、最近ではそも難しいんです。それもそのはず、市場価格より低い路線価の全国平均で40万/坪を超えてしまっているのですから。

すでに不動産を複数所有していますが、喜んでばかりはいられません。まず固定資産税などがアップすると地代（借地なので）が連動してアップしてきます。それと、一番困るのは、庶民の移住の見方である住みたい鎌倉・建て主塾の活動に大きな打撃。だって1億円ないと鎌倉に一戸建て持てない時代になると、買える人も限られてきますからね。何事もほどほどが良いなと思います。

希な事例でしょうがバブルの絶頂期に不動産を全部売り、税金もしっかり納めて賃貸暮らしをした人がいるそうです。我が家の不動産の評価が倍になるような日が来たら、少なくとも1つは売り時だと思いますね。

軽やかな印象の木製ルーバーフェンス

近所のお宅が、大谷石の塀を一部取り壊して木製のルーバーフェンスにしました。とても軽やかな印象で街並み景観上もとても良いと思います。さらに、この木製ルーバーフェンスにはメリットがあります。

まず、風通しが良いことです。大谷石の塀でブロックされていた風の流れが復活しました。次に、緑が透けて見えること。木製ルーバーの隙間から、街並みを歩く人に目に緑が入り和ませてくれます。最後に防犯上のメリット。大谷石の塀だったときは、この裏側が死角になり犯罪者が通行人の目を逃れることができました。透けて見えることで防犯効果もアップしたことになります。

木製なので数年に一度の塗装メンテナンスも必要だし20年もすると交換するコストも観ておかなければなりませんが、上記のメリットを考えれば、良い選択肢だと思います。老後の我が家にも、ちょっと真似したいデザインです。良いモノは、さりげなく真似をすることで、街並みの向上のための良いサイクルが生まれるかも知れませんね。

お家に優しいmacのソフトパッケージ

パソコンのアプリケーションのパッケージが小さくなってきて嬉しいです。万引き防止や価格とのつりあいから、これまで大きな箱が標準でしたが、最近アップグレードしたphotosho CS3やillustrator CS3などとても小さいパッケージなんです。

とくに写真左のAppleのソフトウエアであるFinal Cut ExpressHDなどはCDサイズの小さな箱です。パッケージのコンパクト化は、マニュアルがPDFやHTMLによるものが主流になってきたことが大きいと思います。印刷したマニュアルより検索できる電子マニュアルの方が便利だし、省資源の観点からも歓迎です。

ご覧の書斎の棚の最上部には、最新のデジタルコンテンツ制作用のアプリケーションが並んでいます。さらに、階段下の収納スペースには2〜3バージョン前のパッケージが保管されていますが、この流れで数年もしたら、こられの箱の収納スペースが一気に1/8くらいになる可能性があります。とてもお家に優しいアプリケーションのパッケージだと思いますので、業界でどんどん進めて欲しいものですね。

最近は、オンラインでパッケージ無し版もダウンロードできますが、あれだと、ついつい自分のバージョンが今どの段階にあり、アップグレードの期限はいつか？など忘れがちです（とくにマイナーなツールは！）。やはり箱をずらずら並べて毎日目にすることで、次の決算前には、このソフトをアップグレードしようか？など日々考えることが出来るのも、自分にとっては大事なことです。

人感センサースイッチ

『住まいの設備、どれがいい？』というスマッチのお題に対して即答できるのが、人感センサースイッチです。我が家では、玄関を開けると自動で照明が点灯するようにしました。買い物の荷物で手が一杯なときや、子供を抱きかかえて（今は懐かし）帰宅したときに便利です。

この人感センサースイッチのもう1つの利点は、万が一の時の防犯効果ではないでしょうか？泥棒さんがドアを開けた瞬間に明かりがついたらビックリすること間違いなし。一石二鳥のこのスイッチは普通のスイッチに比べて、わずか数千円のコストで実現します。また、スイッチの場所によっては今からでも取り付けできる可能性がありますので電気屋さんに相談すると良いと思います。

そもそも、このスイッチとの出会いは、鎌倉に家を建てる前に住んでいた市ヶ谷の高級マンションのトイレです。トイレに入ると照明がつきます。ただ難点は、一定時間で明かりが消えてしまうので、ちょっと長い用足しの時は途中で消えてしまうこと。便座に座りながら、そういう時は、手を振ったりします。ちょっと情けないですね。

子供の教育にも良くないでの、今の我が家のトイレには着けませんでしたが、次に建築中の老後の家のトイレには着ける予定です。床暖房や食器洗い器など効果な設備ではなく、数千円のコストで追加できるものとしてはピカイチだと思いますよ！

神楽坂の低層マンションがいいな！

鎌倉に土地を買って家を建てる前は、神楽坂（市ヶ谷船河原町）の低層の小規模マンションに住んでいました。Smatchの今回のお題「大規模？ 小規模？ どっちのマンションが好き？」でえばもちろん低層＋小規模（30戸以下）＋高級です。

このマンション。某著名首相経験者のおめかけさんがオーナーで。4階の我が家の下には、その某首相似の息子さんが住んでいました。場所は、市ヶ谷の日仏学院の上の高台で外堀通りが一望できるマンション。さすがに日本列島を改造した人が目をつけた土地です。

今の鎌倉の家を売って、どうしてもマンションを買わなければならないとしたら、やはりタワーマンションよりも、こうした低層＋小規模（30戸以下）＋高級を選びます。そもそも、人と同じことをするのが嫌いな自分ですから、何百世帯も入居する大規模なマンションは好きではありません。共用スペースなど、いろいろなメリットはあると思いますが、知る人ぞ知る的なその町の資産価値の高いマンションが良いかな？

前述の神楽坂のマンション。実は賃貸でした。家賃は確か43万円くらい。というと驚く人も多いと思いますが、自宅の家賃と事務所の家賃を足すと、それほど高額でも無いという判断でした。事務所部分は経費になりますしSOHOならでは家賃感覚ですね。

最近は、鎌倉にもマンションが多くってきました。だいたい5階建てくらいあり、街並みとしては少し違和感があるのですが、中には外壁のデザインなどを含め、質感の許せるものも出てきました。狭小建売住宅群よりは、マンションの方が景観上よいという場合もありますね。マンションのおかげで、長男が通う小学校は教室が足りなくなって大変です。

中古住宅の消費税軽減のゆくえ

自民党と国土交通省が、財務省と調整をすすめているのが、業者が中古住宅をリフォームして販売する場合の消費税の軽減。現在、個人間の中古住宅売買の場合は消費税はかかっていませんが、業者がリフォーム工事して販売する場合は消費税がかかる問題を解消し、中古住宅を買いやすくするというのが狙いだと思います。

また、中古住宅の場合、土地がいくらで建物がいくらと明確に案分しずらいという問題があります。土地を銀行並の路線価程度に評価した場合は、建物の比重が大きくなるし、逆に土地を高めに設定した場合は、建物の比重は下がります。これまで、消費税計算のための建物評価は業者次第であいまいだったので、消費税が無くなればこの問題も解決することになります。

個人的には、建物の消費税は二重課税だと思っているので早期撤廃が望ましいです。5％の消費税が7％や10％になったらこの問題はさらに重要な問題となるでしょう。建物は耐久資産であり取得後、取得税や固定資産税を支払っていくのだから消費財ではないという考えにに立っています。今後中古住宅から論議が進み、新築も含めて建物には消費税はかからないようにしてほしいものです。

ただ、そうなると、

設計料も消費税が不要になるのか
キッチンに入れたミーレの最高級の食器洗い機も建築費に入れるのか
ならば、壁に埋め込んだ大型液晶テレビもオーディオシステムも入れちゃえ

ってもう！税の一貫性が保たれなくなるのでという理由で却下されそうですね。

裁判員日当１万円は安すぎませんか？

新たに国民の義務となる裁判員制度。最高裁事務総局は、裁判員に支払う「日当」の上限を１万円程度とする方針を固めたそうです。日当には、裁判員になった市民が本来の仕事を休まざるをえないことに対する補償の意味合いがあるとのことですが、個人的意見としては、安すぎると思うのです。

格差社会とかワーキングプアとか言われる昨今ですが、よく見聞きする統計によると、働いている人の平均年収は数百万円と言われています。仮に500万円と設定して250日の労働日数で割ると2万円です。1万円は、明らかに半額ということになり、低所得者にしか所得補償の意味をなさないと思うのですがいかがでしょうか？そもそも、1万円と決めた最高裁の事務総局の方々の日当はおいくらなのでしょう？

労働者個人が受け取る報酬としての日当という見方の他に、会社の社員1人あたりのコスト/1日という視点で言わせてもらえば、先ほどの1日2万円に加え、会社の管理費や福利厚生費など諸費用と目標利益が加えられるので、有能な社員が休まれた場合には、1日あたりの損失はもっと大きいものとなります。大手企業で1日5万円〜が妥当なところかも知れません。

日当1万円は、時給約1600円という設定です。コンビニやレジのアルバイトの1000円前後よりは多少良い数字ですが、一家の家計を支える僕らには到底納得できる金額ではありません。ただ、国民の義務ということですから、少しは社会に貢献すべく、差額は奉仕と考えるべきなのでしょうか？

日当という話題で終始してしまいましたが、そもそも裁判員制度は何故必要になったのか？から、国民として今一度勉強しなければならないと思い
そもそも最高裁の事務総局に市民が持つ日常感覚や常識というものが足りないので、日当1万円という一律の数字が出たのかもしれませんね。せめて、満額とは言いませんが、過去3年間の年収等を勘案し5段階くらいに日当設定すべきではないかと思います。

あなたの家庭4500万の資産ありますか？

家計が保有する総資産から負債を差し引いた純資産が、2005年末時点で2166兆円。国全体の純資産（国富）に占める比率は82％という数字をNIKKEI NETのヘッドラインの記事で目にしました。

日本の世帯数を4800万世帯とすると、1世帯あたり4500万円の資産があるという計算になります。これは不動産や株や現金から借金を引いた純資産。この世帯数には、20代のワンルーム住人も入るし、借家住まいで貯金が500万円も無い人たちも多数含まれています。持つ人と持たざる人の二極化がここでも感じられます。

20才から80才が世帯を構成するとすると平均が50才。この頃になるとローンの大半も終わっているし、4500万円の純資産は納得できなくもない金額という見方もできます。写真は、記事を読んですべての銀行口座からお金をおろして撮影してみた、、、（嘘！）でなく著作権フリーの素材集のもです。

皆さんの家計の純資産。果たしていくらありますか？4500万？
えっ！我が家はって？ふっふっふっ秘密です。

鎌倉の由比ガ浜商店街に葬儀場建設？

観光地鎌倉の由比ガ浜大通り沿いの斎場の建築計画に対して商店街や地域住民から反対の署名運動が起こっています。私も近隣にそういう問題が起きたら反対するかも知れません。でも、ここは冷静に考えてみたいと思います。

確かに、隣で葬儀が日々行われていたら？ちょっと良い気持ちはしないでしょう。人間は動物ですから、死という危険から遠ざかろうとする本能が備わっており、死を忌み嫌うのが普通だと思います。ただ、我が家から数十メートルの位置にプロテスタントの教会があり、ここでも毎週のように葬儀が行われていますが、生活していて不快感などまったくありません。もともとあった教会と、今回のように、普通の商店街に突然現れるものとは意味が違うので、住民や商業者が反対することは最もなことです。斎場というのは地域の人が利用するものなので、そもそも反対運動が起きていて成立するのかが疑問でもあります。

計画によると平屋の葬儀場だということです。この斎場の事業主は、結婚式場などで総合演出された空間づくりが得意な会社のようです。1日1組しか予約を入れない斎場で、次々に時間に追われる昨今の斎場とは一線を画しているようです。故人を平屋の民家のような空間で、ゆっくりと哀悼しながら送ることのできるもの。わざわざ斎場を避け、自宅で家族葬を選んだ私の家などは、実は、求めていた空間なのかも知れません。（でも費用は高そうですね。）

さらに、私が常に考える鎌倉の街並みという視点からはどうでしょうか？もし、反対運動が成功して、この会社が撤退したら、所有する土地を転売するか、他の目的で利用することになります。たぶん土地活用でもっとも良いのが、5階建てのミニマンションということになります。そうすれば、この通りにふさわしくない規模の建物で、借景の山並みなども見えなくなり、観光客や生活者が享受してきた山に抱かれた鎌倉の風情が一部失われる可能性もあります。

1日1組の平屋の葬儀場か？マンションやビル建設か？はたまた、どちらでも無い理想の解決策が生み出されるか？
この計画地から50ｍ離れてる住民だとすると、自分なら葬儀場を選び、送り出しの車は敷地奥で停めお棺など絶対外から見えないようにするなどの閉じた空間づくりなどの条件闘争に進むと思います。ただ、それより近い場合は、やはり嫌な気がすると思います。

それぞれ何に重きを置くかで、判断は分かれると思いますが、いずれにせよ、地域住民の思いを優先して欲しいと思います。ただ、その結果、マンションになるようなことは避けて欲しいと思いますね。

ずっ〜と売れない

駅からも近く、海にも近く、環境も良く、値段も手頃なのに、結構長い間売れない新築物件があるので、何故だろうか？と塾生と話していたら、この取って着けたような義岩の貼り物のせいだという意見で一致しました。建物に高級感を出そうと思って施工したのでしょうが、逆効果のようです。

消費者が言うのだからその視点はかなり正しいと思います。良かれと思ってした事が裏目に出ることが、世の中ではよくあります。ただし建築の場合は、完成してしまってからでは、取り返しがつかない事がはほとんどです。住みたい鎌倉・建て主塾では、そういう失敗をしないよう、地域の設計者との家造りを勧めています。建築ではデザインのことを意匠と言いますが、雑誌やインターネットで消費者の住宅のデザインに対する目も肥えてきているので、なんとなく的なデザインでは納得しません。建物の外観は表に出ている顔なので、とくに住んでいる人のセンスを代弁してしまいますから、最近の消費者も妥協しません。

このなかなかの物件の外観。「少し手を入れるだけで見違えるんだけどな！」と思います。住みたい鎌倉・建て主塾では、地域の設計者との家造りを推奨していますが、こうした建売業者さんの住まいのデザインをお手伝いする仕事も、街並みに貢献する地域ビジネスにつながるのではないかと思い始めています。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

月42000円の学童保育

民間の学童保育施設「キッズベースキャンプ」が人気らしいです。現在各地から出店依頼のメールが殺到しているという記事を今日の朝日新聞夕刊で読みました。

通常の学童保育の利用料金は1万円前後にもかかわらず、この「キッズベースキャンプ」は週5日で19時まで利用すると月に42000円。普通の家庭には、なかなか負担できないかもしれないが、年収の多い世帯。夫婦共稼ぎの世帯には、サービスの充実を考えると頼もしい存在と言えるでしょう。

キッズベースステーションに子供が帰ると、まず宿題をしておやつ食べ、その後にコーチといろいろな遊びのプログラムを実践しているらしい。下校時には各学校まで来るまで迎えに来てくれるので安全だし、夜10時まで預かってくれるので、急な残業にも対応できるとサービスは充実しています。我が家も子供が低学年の頃には、鎌倉市の学童保育を利用していましたが、その内容はというと、必要だから仕方なく施設を運用しているという感じは否めませんでした。こういう施設があれば、利用していたかも知れません。

せっかく、このような良いサービス＝ビジネスが普及してきたのですから、政府に提案です。こうした学童保育にかかる費用を全額税金控除できるようにしたらどうでしょうか？利用者の負担は減るし、事業者にとっては利用者が増える可能性が増大します。少子化対策の簡単な施策の一つにはなりはしないでしょうか？

欠陥住宅補償制度に一言

国土交通省は2009年度半ばをめどに、一戸建てやマンションなど新築住宅の売り主に「欠陥住宅保険」への加入か、補償に充てる資金の供託を義務付けることになりました。消費者保護の観点からは、あった方が良さそうな制度だけれど、これまで健全に家造りをしてきた業者やそれを選定する能力のある消費者には負担増にならないだろうか？という疑問が少し残ります。考えすぎでしょうか？

耐震強度偽装の再発防止策の一環として、被害者が保険金や供託金で補修や建て替えをできるようにすることが狙なのですが、そうした問題は、そもそも、これまで住宅建築行政において、その原因を放置してきた国土交通省や行政側の責任が大きかったはず。この制度、保険の形でその費用はいずれ消費者に転嫁されることにならないでしょうか？家造りを真剣に考え、健全な業者と家造りをする消費者にも負担増を強いるという結果になれば、個人的には不満が残ります。

「住宅業界には、悪意の業者や能力の著しく低い業者が必ずいますから、それを全部指導することはできません。だから、住宅業界全体と消費者の皆で分担して、そういう業者に当たったハズレくじを引いた人の損を分かち合いましょう！」（国土交通省）という制度に見えてしまいます。

「特定住宅瑕疵（かし）担保責任履行確保法案」という法律で3月6日にも閣議決定するそうです。この法案成立によって、「保険があるから良いさ！」と消費者の思考停止を招かないかがさらに心配になります。そもそもモノを買うように住宅を買う側にも問題があるのかも知れませんね。

一方この制度が無いとすると、ハズレくじを引いた消費者は損害を補償してもらえず泣き寝入りということに。でも、家造りのパートナー探しは、無作為にくじを引くのとは違います。インターネットや雑誌や口コミや現場を見て判断できるのですから、それを見抜けない消費者側にも責任があると思いますよ！家造りも自己責任という自覚を持ちましょう。

これを書いた後で柴田さんの記事も読みました！

さすが、もっと深い視点で書かれていますね。

◎消費者には多少の負担増になるが、悪質業者の排除力がある制度である。（そうなったら、とても良いですね。）

◎良質な住宅が増える制度となる。

などのメリットがあると、さらに不動産市場への影響も考察されてます。

閣議決定するのは間違いないでしょうから、柴原さんの言うように住宅建築市場の健全化につながると良いと思います。それでも消費者の自己責任は忘れないように！お上に手取足取り保護されないと駄目な国民にならない！という視点を持ちたいです。



※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

世界遺産にはほど遠い！

近所のお稲荷さん前の市道がアスファルト舗装された。鎌倉らしい風景として景観課と地域の建築家＆市民などで注目した場所。車の通行を考えた場合、アスファルトは機能的に優れた素材なので評価できるのだが、多少不便でも都市景観を考えた舗装仕上げを追求する姿勢が鎌倉市に欲しい。鎌倉は世界遺産登録を目指しており、中世の武家の史跡を守るべき遺産と考えている。道路舗装をする部課と、世界遺産の担当部課は違うのだろうが、舗装の仕上げなどをもう少し考えてみたいところである。

鎌倉らしい街並みの構成要素は寺社と明治以降の古い民家の面影である。史跡である稲荷そのものを残せば良いのではなく、それに接する空間のあり方も重要。建築基準法や都市計画法といったものだけでは、街並みを守ることはできない。すでに登録されている世界遺産の街並では、それを維持するために多くの規制が用意されていはずだ。これまでに無いプラスアルファを行政も市民も努力しなければ、鎌倉の世界遺産登録はほど遠いのではないか？と考えている。

最近、始まったドラマ「拝啓、父上様」（フジテレビ）では神楽坂の坂道や路地のシーンが登場する。狭いヒューマンスケールの路地はピンコロで舗装されていたり、坂道の階段が自然石だったり、道行く人を持てなす気持ちが伝わる風情のある街並（セットも多数だが）が見られて楽しいドラマだ。

実際にピンコロ舗装をするとアスファルトとは比べものにならないコストがかかるが、道路の質は街並みの質の差になって現れる。それを目当てに観光客も増えるし、宅地の資産価値も向上するはず。必ずしもピンコロが絶対というわけではないが、新建材ではない素材で、古くからの街並みや寺社仏閣に敬意を表した仕上げのあり方を、道路を整備する部課や都市景観を考える部下、それと市民や設計に携わるもので考えて行く場が欲しいものだ。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

移住・住みかえ支援機構だってさ！

大晦日の朝日新聞9面の移住・住みかえ支援機構の記事が目にとまる。国土交通省の支援する中間法人「移住・移住・住みかえ支援機構」が50歳以上の人の家を借り上げ、転貸するという仕組み。家賃は低めの設定になるが、一度契約が成立したら所有者が死ぬまで、その機構が借り上げてくれる。

ハコモノ発想ではない、サービス型の住宅政策であるところが評価できる。住みたい鎌倉・建て主塾でも貸家再生方式で、住宅を一度借り上げた上で責任を持ち、消費者がある程度自由にリフォームできる賃貸を1棟手がけたが、ここでも、借り上げ保証という点が課題だった。この機構の場合は、空き家が出たら国の税金でこの機構をの損失を補填するらしいので、住みたい鎌倉・建て主塾より恵まれている。

ただし、不動産は市場のものという持論の塾長。こうした制度に頼り過ぎると、賃貸不動産市場にねじれ現状が起きることも考えられる。何事もリーズナブルの積み重ねによって決まるのが一番だと信じている。こうした、国の支援に頼らず、住みたい鎌倉・建て主塾が10年以上の長期で借り上げ保証するとしたら、やはり2〜30パーセントは賃料との差益を確保しないと不安である。移住・移住・住みかえ支援機構の場合は10数パーセントのようだが、これが支援の有無の差である。

この仕組み。発想はとても良いので、ばらまき施策のようにならないことを期待している。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾


・いい部屋に安く住めるといいね

正しい床暖房

床暖房の普及は年々進んでいるのだろうが、ホットカーペットがわりにリビングの一部だけを暖めるものがまだ多く、つけっぱなしで使用しランニングコストも高いものがあるようだ。また、床だけ暖めても断熱が不十分の住宅では、暖気が窓などの開口部から逃げてしまうため効率が悪い。

床暖房で一番おすすめなのが、温水パイプによる蓄熱式床暖房。給湯器で沸かしたお湯をチューブで床下循環させる仕組みのも。この方式のメリットは家中の床全体を床暖房にできること。我が家は居室やリビングはもちろんのこと、玄関、トイレ、風呂すべてのスペースが床暖房仕様になっている。だいたい冬場の室内どこでも20度前後を維持して快適である。

ランニングコストも安い。真冬は朝晩1時間づつ運転するだけで、床が蓄熱し長時間暖かい状態を保つ。延べ面積55坪の家（3階は床暖房なし）全体を20度の保つガス代が月に1万円前後である。それを実現するのは、やはり住宅の断熱性能である。近年の住宅は、断熱はしっかりしてきているが、開口部はまだ弱い。我が家の窓はすべて3重ガラスの木製サッシのため、ここから熱が逃げる割合を最大限に抑えている。

やはり、正しい床暖房は、
●つけっ放しで利用しない（1日2時間程度運転）
●ランニングコストを考慮
●家の広範囲を暖める発想
●住宅の断熱性能とセットで設計
という考えがに立っていることが望ましいと思うのだが、、、

と結局、床暖房自慢になってしまったが、床暖房でいくつか困ることもある。

1）外の寒さがわからいので、一度窓を開けて、着る物を決める必要がある。

2）古くて寒い家に住む子供が遊びに来ると、毛細血管から血がでそうなくらい、ほっぺかが真っ赤になる。

3）将来、寒い家に住めない。　　などである。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

芦屋の宅地規制 鎌倉でも対策を！

良いマンションに住みたいの坂根さんの記事でも話題になっているが、芦屋では、住宅地のブランド価値を守るため（1）400平米以下の分割をしない（2）10メートル以上の建物を建てないという条例改正案が検討されているらしい。

芦屋ほどではないが、古いお屋敷や民家が多く残る町並み（上写真）が特徴である鎌倉市では、300平米以上の土地の開発（宅地の形状＋質の変更）の際に宅地面積を45坪以上せよという指導がある。芦屋の400平米＝121坪とは大きく開きがあるが一定の効果はある。ただし実際は、利益追求業者が一度100坪の土地を50坪ずつに分割した後、持ち主を変えて一定期間経過後に25坪ずつにして建売にしてしまうグレーゾーン行為による狭小開発があり、そうした行為による町並みの荒廃に地元民も困惑している。

芦屋市のような宅地分割面積の規制というネガティブや要素だけで、宅地の環境を保全しようというのは、行政も虫の良すぎる話ではないかと思う。何かを我慢させるのだから、ご褒美を出すのが道理というものである。一例としては、相続時に、余剰建坪分に対して税率を軽減する措置が望ましい。豊かな町並みを維持する相続人は、永代に渡り相続税をキャリーオーバーできるのである。その分の税収が減っても、町並み景観の価値により、周辺地区の地価への貢献や観光収入など、違う側面からの収入が見込めるというものである。

芦屋が先鞭をつけてくれるなら、鎌倉市もそれにならい、旧鎌倉地区は、主要道路添いの宅地を除き、すべて風致（建蔽率 40〜50％）をかけ建物の高さを8〜10メートル規制入すべきである。主要道路に面した商業価値のある宅地に限っては、建蔽率を60％とし高さを鳥居の高さに近い15メートルとするのはどうだろうか？世界遺産登録をしたいなら、そのくらいの努力をして当然ではないかと思う。もちろんこうした規制だけではなく、それに見合い税制メリットも考えることを望む。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

重説〜事前に文書を義務化

重要事項説明書は不動産契約の際に、契約直前に読み合わせされることが多かったのだが、国土交通省は、取引業者が口頭で説明する３日程度前までに消費者に説明文書を渡しておくよう義務化する方針を固めたらしい。

不動産業者は結果を出したいがために、契約を急ぐことが多く、そのため重要事項説明が契約当日ということが慣行になっていた。その場で重要事項を把握して納得しろと言われても、普通の人には無理である。やはり3日くらい前にゆっくりと目をとおしておきたいと思っていたものだ。

古い体質の不動産業界にも、改革の波がようやく届き始めたのかも知れない。最も大きな買い物である不動産だからこそ！悪しき慣習は見直し、消費者重視の環境を整えて欲しいものである。業界の一部の人達に既得権益のような仕組みは無くなるかも知れないが、こうした健全化により取引が増えれば、業界は潤うはずだ。そもそも不動産取引は楽しいものだ。中古車を売買するくらいの感覚で、住まいがどんどん流通するようになることが望ましい。そのために売買に関する諸費用なども見直すことがポイントかも知れない。今の売買数の1.5倍とかのレベルではなく、数倍や10倍以上の取引が発生すれば、不動産市況は活性化する。

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マナーハウス島津重富荘

今日のasahi.comの記事。九州の島津家別邸が結婚式場として生まれ変わった。もともと島津久光の息子珍彦が住む家だったが、しばらく旅館として使われていた。この築150年の家。3億円かけて改修したということだから、大したものだ。お屋敷庭園の写真はasahi.comの記事の記事で見る事ができる。

鎌倉でもお屋敷の保存が課題になっているが、結婚式場やパーティースペース、撮影場所としての利用価値が高いものが多く残る。川喜田邸などは、年に何回かしか公開せず収益期間も少ない。それでいて保存というのはお粗末で、山側の裏手の廊下などは湿気で痛みが激しくなっている。動体保存ということばがあるが、建物は使ってなんぼのものである。鎌倉市の文化推進課も少し、こうした事例を参考にすると良い。

こうした100〜200年経過した歴史建造物にの保存に関しては、どんどん利用して傷んだり壊れたりしたらこまめに改修する。それによって、建具や建築の技術が必要とされ、高度な日本のデザインと技巧が伝承されていくのだ。とにかく「触るな！」という保存の発想は、もう見直した方が良いのではないだろうか？

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その物件はご案内できません！

フォレントで見つけた鎌倉駅から徒歩圏の扇ガ谷の古家・家賃20数万円。
取扱いのK社に電話してみた。

塾長「鎌倉市扇ガ谷の○○平米の賃貸住宅はまだありますか？」

K社「その物件はご案内できません！」

塾長「もうどなたか決まってしまったんですか？」

K社「あっ！！お客様ですか？」

塾長「そうです。私ではないけど友人（塾生）です。」

K社「それなら、まだございます。資料も地図もお送ります。」

業者は、対業者に物件を隠すということを目の当たりにした。手数料が半分になってしまうことや所有者と他業者の接触をなどを避けるため、このような行動が黙認されていことは知っていたが、まさに実体験となったわけである。実はこの物件、先日も地元の不動産屋さんから物件確認をしているのだ。その時も決まっていますという返事。それから2週間ほど過ぎた昨日、鎌倉で家賃20〜30万円の古民家を探している塾生が訪ねてきたので、フォレントに掲載されていたこの物件を問い合わせたのだ。

このことでの最大の被害者は、物件のオーナーである。家賃の収益機会を情報隠蔽により奪う行為は、欧米なら確実に訴訟対象になるだろう。また、他業者から問い合わせた入居希望者もその機会を奪われたことになる。実際にこの塾生は、K社に再度問い合わせて物件を見に行けるようになったのは、たまたま消費者が直接問い合わせする形になったからだ。

不動産業界ばかりを責めるのではなく、ここで賃貸取引の問題解決策を提案をしよう。まず、不動産業界は、貸し手＋借り手双方から最大1月分の家賃額まで手数料を取れるよう宅建業法を改正してもらうべきである。そして、1社が貸し借り両方の仲介をできなようにする（これは売買でもそうありたい）。そうすれば情報はオープンになって、賃貸市場が活性化するはずだ。現状でも、礼金から1月分をオーナーから得る業者があると聞いているが、そのあたりは各社バラバラでグレーゾーンのようである。

と理想を言っても実現の途は遠いので、賃貸を探す場合は、希望の地域の不動産業者数件に3月前くらいからコンタクトをとり物件でたら知らせてもらうのが現状の得策である。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

瞬間蒸発で売り物件がない！

このところ売り物件募集のチラシが目立つ。1枚もののチラシも各社の集合チラシ（1社で複数の物件情報を掲載しているもの）の1物件を大きく紹介しているにすぎず、明らかに一戸建てや土地などの物件不足だということが伝わってくる。

地域の不動産営業マンに聞くと「各社元付け物件が少しずつは出るのですが、リーズナブルなものは各社で瞬間蒸発するようです。」とのこと。瞬間蒸発とは、売主が不動産業者に媒介を依頼して即、その業者の顧客などで買い手がつくこと。宅建業法では、不動産の媒介を専任で依頼された日から7営業日以内にレインズに登録をしなければならないが、その前に売れてしまうので品薄感が業界に蔓延する。

賢い消費者なら、この流れを理解し多くの営業マンとつきあうことになるが、数社もつきあうとFAXや電話攻勢で悩まされるというのは一昔前の話のようだ。当初レインズや自社物件をFAXやメールで顧客に知らせるが、顧客が興味ないと無視をしていると、営業マンはモチベーションが下がりその顧客に情報を流さなくなる。

物件情報をもらったら、丁寧に返事をし何故興味を示さなかったかの理由を添えて返信するすると良い。また、総予算より高望みをしている人も無視される。実際に物件を見て自分のターゲットゾーンを知る必要がある。賢い消費者という言葉があるが、不動産の世界は奥が深く、もっともっと賢くなる必要がありそうだ。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

東京都の宅建業協会の政治団体強制加盟

東京都の宅建業協会に加盟する際に、入会時に賛助金として20万円。年間費として3000円を加盟業者から強制的に徴収していることが朝日新聞の夕刊トップで問題提起された。では、私の住む神奈川県はどうか？さっそく神奈川県宅建業協会の電話で問い合わせたところ、入会金7万円。年会費6500円は義務のようである。ほかの都道府県でも同様の事態が想像できる。

業界団体が政治団体に意見を反映してもらうため献金するのは理解できる。それが自動的・強敵に行われている点と加盟時にセットで払う説明をしているのが問題の核心である。そもそも献金は、業界が陳情しなければならない問題が時代の流れの中で起き、その時に集中的にすれば良いのに、年中垂れ流しで献金をしているのだがら、もらう方もあたり前で、いざという時に効果が無いのではないか？と疑問に思ってしまう。

不動産業はかなり古い体質の業界であるが、インターネットとの親和性が高く、こうした問題をきっかけに新しい産業の体質へと変貌していくことを望みたい。それをリードするのは、一部の革新的な思想の業者（個人）と消費者自身であると思う。

火災保険料のムダ払い

火事に遭っても保険金がおりるのは中古価値で建替え資金には足りない。なのに保険料はず〜っと新築価格分を払って来た。またしても国民は、企業の私欲の罠にはまっていたことが判明。先日来、生命保険の特約の未払い。サラ金の利息の過払いなどの問題が紙面を賑わせいたが、これで3つめ。いわば過払い三兄弟（古い！）そろい踏みとなったわけだ。

私は、基本的に企業を信用しないことにしている。家づくりにしても、サラリーマンの営業＋設計という住宅会社には依頼せず、建築家＋工務店か社長が設計をするビルダーなど責任の所在が一個人で顔の見える相手とだけ組んで来た。大きな企業だから安心という選択は、思考停止の招く結果だと思っている。もちろん、企業人の中には、誠意を持って仕事をしている人々も存在するが、経済の世界では「悪貨は良貨幣を駆逐する」の言葉どおり、一度ズルが通るとそれが常識となってしまうのである。

我家の火災保険は、農協の共済にしている。地震の場合の保障が厚いというのが選択の理由である。火災に関しても再取得価格＝新築価格が出る事になっているので安心。念のため、電話で確認しておこうと思う。

現代人が家を建てるには、銀行、不動産会社、建築会社、保険会社、市役所などあらゆる企業組織の利益優先で考えられたシステムの中で行動しなければないが、そういう仕組みが無かったらどうなのか？一度考えてみると良い。まず、お金は借りられないから、家を造るだけの資金を用意しただろうし、土地は親類縁者の中から口コミで探す。建築は村人あげての作業であったし、保険は無いので火事になれば最後。などと家造りの原点を知ることはこれからの住まい教育に必要かも知れない。だれか、縄文あたりからの建築としてではく、家造りの社会学＋歴史の専門家がいないものだろうか？知っていたらコメントください。

斜面の崩壊防護壁も植栽で美しく

横須賀線から逗子に向かう途中で車窓から見えた分譲地。裏の山は、がけ崩れの危険のある急傾斜のためか防護壁の工事がなされているが、植栽を植えてあり自然の山の斜面のような景観を形成している。偉いぞ！逗子市と開発業者。

鎌倉でも急傾斜地が多いが、同じような植栽などを配したよう壁は見た事が無い。自然にあこがれて逗子や鎌倉に移住したのに、目の前はコンクリートの壁では興ざめだ。コンクリート剥き出しの壁に後でツタなどが這っている場合があるが、明らかにこの事例とは見た目が違う。個人住宅の場合、急傾斜による崩落の危険地域では、斜面の防護壁の建設費用を市役所が一部負担してくれる。当然こういう立地が地価が安いので、その費用は負担してもペイするかも知れない。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

鎌倉宅地の発掘費用は誰が負担するのか？

鎌倉は古都なので、多くのエリアで、建築の際に60cm以上地面を掘ると発掘しなければならなくなる。ではその費用は誰が負担するのであろうか？多くの人が、事業用建物の場合は事業者が、個人住宅の場合は市役所がと思っているのだが、それは大きな間違いである。

個人住宅でも土を堀り移動するなどの費用は施主持ちなのである。この家のように宅地が広い場合は、半分ずつ掘って調査をすることができる。それでも1回30万円前後の費用がかかり、2回で数十万円。その間の仮住まいの家賃も半年もかかれば100万円を超えるかも知れず。ざっと100数十万円の負担である。半分ずつ調査できる土地なら良いが、ダンプで土を移動し、また土を買ってダンプで運び入れるということも立地によってはあるので、その場合はコストがもっとかかるのだ。調査するのは、住宅が建築される部分のみで庭などは発掘しないそうだ。

この負担は多少あきらめるとしても、この調査をしているおじさん達のペースがなんとものんびりなのである。話によると3時には帰ってしまうらしい。コスト意識はかけらも無いようだ。市役所から依頼を受けた発掘調査の組織らしいが、のんびり調査している間も施主がコスト負担しているという意識で働いて欲しい。埋蔵金でも出れば良いか、たいていは価値のない土器のかけらしか出て来ないのが残念である。

一家に一台ウォーターサーバー

水への感心が高まる中。これから普及が見込まれるのはウォーターサーバーである。そこでドメイン取っちゃいました。waterserver.jp。このウォーターサーバーの魅力は、いつでも冷水とお湯が出てくることである。

写真は、ハワイウォーターのようにガロンボトルで宅配されるタイプではなく浄水機能付きのもの。ガロンボトル宅配タイプのものも試したが、これがあると水を沢山飲むようになり、月あたりの料金が数千円〜1万円にも達する。一方こちらは、水道水を注入すれば良いので多少の電気代と水道代だけでOK。東南アジアやオーストラリアではかなり普及しはじめているが、日本ではウォーターサーバー自体の知名度もイマイチ。今後、よりデザインと性能のすぐれたものが登場していくと思われる。いっそウォーターサーバー付き冷蔵庫も開発した方が良い。水道で冷却し、さらに冷却のための熱を給湯にまわす。冷蔵庫に洗濯機のように水道ホースがつなげられる日も来るかも知れない。その前にシンク下のビルトインが先かな？まだまだ発展途上のウォーターサーバー。松下や東芝など日本の家電メーカーが製造を始めたら本格普及の時代になる。そのときは、waterserver.jpのドメインは活躍するだろう。

国立駅舎解体！で新駅舎は？

JR中央線の国立駅舎（東京都国立市）の解体が今日から始まる。大正15年に開業し都内に現存する木造駅舎としては原宿駅に次いで古いらしい。この赤い三角屋根が印象的で市民に親しまれて来た国立駅舎。駅舎の外観写真をGoogleのイメージ検索で見てみると、大好きな大屋根ではないですか！

それで、、、解体後の新しい駅舎はどうなるの？

「国立駅＋新駅舎」で検索しても、結局よくわからない。ブログ等の記事から、解体して材料は保存するらしいが、それを再現する目処はたっていないという感じなのである。建物の再現はどうやら無いらしい。とても残念である。一方、解体が始まっているのだから、新駅舎のデザインは決まっているに違いないのだが、これも見つけられない。話題沸騰になるような情報をJRもインターネットに公開するはずはないか！

そういえば、近所に資産運用のための小規模なマンションが建った時も、工事中にもかかわらず、オーナーは「まだ細かい間取りなど設計は決まってないんですぅ。」と言っていたっけ！結局建ったのは、草1本の植栽もなく、おまけに自転車置場がない9戸の集合住宅。住民の自転車やバイクがセットバックスペースにあふれていて街並景観にはマイナス要因となっているのだ。この時思ったのは、嫌われても良いから、もっと注文をつけておけば良かったということ。今さら反省しても遅い。

さて、日本が「美しい国」となろうという21世紀。この国立駅舎の改修事業、景観的にマイナスということにならないようJR東日本に期待しつつ。新駅舎完成の記事を心待ちにしようと思う。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

建物減価償却 スケルトン・インフィル分離

木造住宅なら22年ほどで建物の法定経済価値はゼロに近づく。一般サラリーマンの自宅は建物減価を計上しないが、企業や中小企業オーナーは建物資産を減価償却している。2200万円のお店を建てたら、毎年利益が100万円控除されるから大きい。

法定消却年数をインフィル10年。スケルトン30年にしてしまうのはどうだろう。スケルトンとは建物主要構造部分。基礎＋柱＋床＋階段＋配管などがそれにあたる。インフィルは内装＋設備＋照明＋ドア＋窓などをを指定する。建物半分以上がインフィルだから最初の10年はこれまで以上に減価償却額が増えて節税効果がある。申請は、工事実施費用積算書を元にスケルトン・インフィルを計算し、国土交通省の天下り機関をつくり有料（数万円〜）で審査をすれば公平となり良いだろう。評判の悪くなった例の民間検査機関の仕事にしてもよい。これにより企業の建物投資熱は加熱し景気拡大は間違いない！

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

子育て支援 宅地取得費キャリーオーバー制度

経済学で分析すると、子供の存在の愛らしさなどから受ける精神的な利点を除き、先進国では子供を生み育てることは経済合理性に反することらしい。政府は出生率を上げようと、少子化大臣まで擁立する時代。安倍総理に進言しよう。子供を産みたくさせることは単純である。子供の養育に伴うプラスの金銭的価値を増やせば良いのである。

具体的には、宅地を取得する時、子供の数に応じて1人5坪の建築に必要な土地取得の費用を子供世代にキャリーオーバーできる制度。坪単価100万円の土地を購入し、50/100のエリアなら100万円×5坪。合計500万円を政府が25年間低利で貸し出し、子供が自立する25年後まで元本返済を据え置く。これで、子育て世代の住環境はかなり良くなる。子供が2人いれば1000万円高い土地が買えるというもので、返済は将来子供がすれば良いので親の負担も減る。問題は、売却したり買い替えしたりする時だが、その時は一度返済させれば良い。減価してしまう建物を担保にしないのはこのためだ。先ほどの建築の消費税減税と合せれば住宅建築ラッシュは間違いない。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

住宅建築の消費税を控除で減免

消費税今は5％だが、近い将来税率は10%になるのは必至である。3000万円の家が3300万円なんて許せない。税率アップ前に住宅の駆け込み需要は増えるが、一気に後は住宅消費が落ち込むのは目に見えている。

土建体質の日本なのだから、建築業界を優遇するのなんて簡単でしょうよ。安倍さん！住宅建築の消費税を0にして下さい！。いっそのこと、テレビや冷蔵庫やマイカーなども住宅と一緒にローンを組んで購入したら税金がかからないようにすれば、ものすごく消費が伸びると思う。具体的には、消費税は10％とするが、3000万円で300万円の消費税を、新居に関係するものの購入領収書をエビデンスとして控除できたら良い。でに駆け込み需要も作りたいから、税率アップ施行後に発表するようにしましょうね。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

建ぺい率余剰に応じた固定資産税減免

けっこう真面目に普段から考えてる減税案。鎌倉の街並を守りながら、移住者の家造りをサポートするという同時に2つの目的を実現しなければならない中、是非総理にお願いしたいのは、、、

建物を建てるときに建ぺい率一杯に建ててしまうケースが多いが、古くからあるお屋敷などは、20%も使っていないことが多い。街並は共有の財産と考えるのであれば、建ぺい率を余している宅地の固定資産税を減免すると良い。相続税にまで発展させ、建ぺい率を使わなければ相続税を金利だけで先送りできるというのもお願いしたい。地域限定の特区条例でも良い。でも、この法案が可決すると1つだけ問題がある。日本中のお金持ちが鎌倉の土地を子供に残すために買いに来てしまうこと。それもそれで困る。住みたい鎌倉・建て主塾は庶民の味方なのだから。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

鎌倉市の基準地価

2006年9月の基準地価が発表された。鎌倉市では、総じて微減である。周辺の逗子・葉山・藤沢・茅ヶ崎でも同様である。都心では住宅地でも上昇が見られるが、統計上は鎌倉もまだ下げ止まり寸前と言える。

この基準地価とは、7月1日の地価を不動産鑑定士が調査し都道府県が発表するもので9月に発表される。1月1日時点の地価を国土交通省が3月に発表するのが公示地価で、同じ意味あいを持つものだ。この他に路線価がある。路線価とは、務署が発表するもので、相続税評価額を算出する基礎となる金額である。いずれも実勢価格とは異なり、複数あることで、とてもややこしいと言える。

売買する人にとっては、実勢価格こそが重要で、次に重要なのが、税金額が決められる路線価と言えようか？実勢価格については、今後、国土交通省が売買実績をデータベース化する方向で進めている。地価の透明性が高まることを期待したい。

しかし、原則的に不動産は1対1の相対取引となるので、市場価格が、そのまま自分の売買に結びつくとは限らない。売り手の事情や買い手の事情が微妙にからみ合って、決まるものなのだ。先日も、ある不動産会社から住みたい鎌倉・建て主塾が支援している売主のために、過去の周辺事例の売買実績を見せてもらった。こうしたデータは現在消費者が得る事はできず、心ある不動産業者から入手するしかない。この土地（北鎌倉）のケースでは、だいたい広告価格から100〜300万円は値引きされていた。

鎌倉の地価の話に戻ると、由比ケ浜などの人気のある地域では、少し過剰と思える価格での売買が起こっているようである。30坪の土地で5000万円。1坪約170万円というケースが出ている。また、駅から10分以内で完成な住宅街も同様で坪150万円以上の土地が珍しくない。一方で駅から20分以上離れている土地や借地などの中には割安感のあるものあり、徒歩10分圏、海見え海近人気圏との格差が大きくなっている。

もう1つ重要な要素は、大きな土地は買い手が少ないので坪単価が安く、40坪前後の小さな土地は坪単価が高いということである。住みたい鎌倉・建て主塾では、100坪前後の大きな土地を塾生で分割して購入する試みを続けている。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

家具はヤフオクで買うべし！売るべし！

IKEA（イケア）も良いが家具はヤフオクか骨董屋でお古を上手に買っている。イームズとかヤコブセンとか柳宗理とかブランドのものなら、使い古しても高く売れるが、普通の家具はそうはいかないが、骨董なら買った値段に近い価格での落札が期待できる。今日も、軽井沢の別荘から取り寄せたが、別のもの購入して不要になった骨董家具をヤフオクに出品してみた。

この品物は、昭和の中頃の完全に職人の手によるものである。なにせ小刀でへりが微細に加工してある。厚さ4cmの無垢の天板が力強く、古民家やクラシックな洋館に良く似合うデザイン。まずは開始価格を1000円としてみた。これから1週間どのように落札されるか楽しみである。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

人口減っても世帯数は増える？

人口が自然減しているという記事を読んで、鎌倉に住宅を2軒持ち、さらにアパートなどに投資したいと思っている塾長には気になる問題である。人口が減れば、不動産の需要が減るので資産価値が減るからである。でも、これから家を買おうという人には、その方が都合が良いかも知れない。

所有している不動産は2つとも旧法借地なので、土地が下がっても損失は4割引になり、地代や更新料が上がらないというメリットがある。また、土地が上がれば、60％の価値を有しているのでそれなりの恩恵（売却すればだが）があるが、地代や更新料が上がるリスクがある。と結構ニュートラルなスタンスである。気持ちとしては、安定推移を願う。実際の鎌倉の不動産事情で言えば、最近は強含みである。我家の周辺では坪150万円くらいが相場だ。

将来のことは誰も予測できないが、勝手な希望的観測を言えば、人口は減っても1人暮らしのシングルや高齢者世帯が増え、世帯数はそれほど激減しないのでは無いかということである。また、ある程度不動産が下がると、今度は海外から買いが入るかもしれない。ただし、選別はやはり厳しくなる。鎌倉でも人気のエリアは、坪150万円くらいしているが、駅から遠いエリアは坪50万円前後のものもある。50坪前後なら売れ行きも良いが、100坪をコスト買い手が激減してさらのに坪単価は下がる傾向だ。

住まいの空間にしても、単身や夫婦だけ世帯の増加を見込めるとなると、1LDKや2LDKなどの需要が高まっていき、より豊かな暮らしを求める。これまでのユニットバスの6帖ワンルームは時代遅れになるだろう。また単純なnLDK的な間取りも同様で、吹き抜けやスキップフロア、土間、デッキなどプラスαの空間が住宅に求められるはずである。これからは、安くて良いものが当たり前になる時代かもしれない。

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壁面緑化＝水のカーテン

コーポラティブ住宅の勉強する人が、必ず通過する事例建築が経堂の杜（東京都世田谷区）である。定期借地型を利用した環境共生型の集合住宅である。これについては、ALL ABOUTの坂本ガイドがレポートしているので参考になる。このコーポラティブを住宅のコーディネートをしたチームネットの甲斐さんによると、壁面を緑化した植物が水のカーテンとなって夏場の暑さを遮断する効果があると言っていた。実際に私も見学し、ウメモドキなどが金属製の緑化のための格子に這っているのを見て、自宅でヘチマのカーテン（写真）を実践したりした。
ここで注意したのは、建物などに直接植物を這わせないこと。植物の根が毛細血管のように建物外壁から侵入し、建物構造の劣化を招くおそれがあるからだ。また、植物の水のカーテンと建物の間の空気層も断熱や通風に一役買っているである。イエカエルさんのブログにあるようなドライエリアのコンクリート壁は共用部分なので、上部からヒモをつるして、下に石等の重しをつるしたものを多数は位置し、そこに植物を這わせるのが良い。同じ鎌倉の建築家・アーキプラス総合計画事務所の小原沢さんの家では西洋アサガオを這わせているそうだが、これが年中飽き飽きするほど花が咲き続けるそうである。

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石垣島へ移住か？

昨夜22時のTXの番組「ガイアの夜明け」を見た。それによると石垣島がバブルらしい。市街から離れたエリアは、昔坪3000円〜5000円だったのが、今では数万円の値になっているらしい。そんなエリアの650坪や1000坪をコーポラティブで実績のある都市デザインシステムの社長が物色する。また、リゾート開発に反対する地元住民との話合いの場面なども取材している。プライベートビーチまでは5分ほど。海を見下ろせる低層のコテージを10棟くらい建てるというイメージの土地での話。

地元の人にとっては、何の気無しに海が見えたり山が見えたりした土地に、どんどん住宅が増えていくのは良い気持ちはしないだろう。自然の規模の違いこそあれ、鎌倉でも借景の山並みがマンションや宅地開発で失われることを嘆く人々も多い。

番組を見た感想としては、都市デザインシステムの梶原社長（41歳）がナイスガイという印象だったこと。彼なら、景観を守りながら低層のリゾート開発ができるかも知れない。低層で低容積による景観保全型の良質のリゾート開発の事例を示すことも、その他の無秩序な悪質なリゾート開発に待ったをかけるのに意義のあることである。同じマンションでも、一戸建て分譲地になるより、マンションで良かったという事例が鎌倉でもいくつかある。そういう21世紀型の景観遵守リゾートを是非梶原社長に実現してもらいたいと思う。

バブルとは言え、このリゾート用地650坪×4万円＝2600万円はやはり本土人には安い！市街近郊でも坪10〜15万円だということだ。300坪でも1000万円ほど。塾長なら石垣島の古民家（できれば伝統建築）で300坪くらいのものを買って、沖縄移住希望者に賃貸し、1部屋増築してリゾートにしたい。

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子供部屋は最小限論

子供部屋は、はじめは1つの部屋で大きくなったら間仕切るなんてのは序の口で、ほんとに最小限で良いと思う。まずその使用期間を考える。本当に必要なのは12歳から大学卒業程度までの10年足らず。11歳と9歳の我が子も学習机は使わずダイニングテーブルで勉強するし、夏は3階は暑いので1階の部屋で寝たりと子供部屋の使用時間は少ない。

その為に、土地数坪＋建築数坪の投資をしているわけである。私の住む鎌倉でも土地500万円＋建築300万円=800万程の投資増になる。その投資が子供の成人後、家賃収入にでもなれば別だが、親は結局子供に倉庫を提供しているか、最近覆いパラサイトシングルを生むことになる。

とはいえ、前述の思春期から青年期に子供部屋が無いのも困るので最小限のスペースを確保することになる。基本的には2.5畳ほどの納戸を2つこしらえて、そこをプライベート空間にすれば良い。勉強机もカウンター程でベッドも小型のもので良い。あとは収納棚を家族で工夫してこしらえると良い。なんならベッドも無くしハンモックで寝ても良い。そのくらい住宅の間取りを工夫しないと、鎌倉あたりでは簡単に家はもてない。数字だけ3LDKあるような建売住宅も、飽き飽きだし、こういう家はやはり建築家と建てるのが良いだろう。
（写真は鎌倉市由比ガ浜のハンモック屋さん）

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不動産を高く売るには 情報公開

住まいのテレビマニアさんの「高く売れる中古マンションって？」の記事で思い出した。不動産を高く売るには、1に情報公開、2に情報公開ということ。皆さん、査定！査定と騒ぐが、一介の仲介業者の査定はあくまで目安。少しでも高く売るには、市場に幅広く物件の存在を知らせること。それには住宅情報に掲載するのが一番（これじゃリクルートさんの回し者）。

詳しく説明しよう。目黒区碑文谷のあるマンションを売却した方の成功例。それまでの大手不動産会社査定より500万円アップで売れた方法とは、信頼できる不動産コンサル（この場合、売主の媒介）を通じて、物件情報をレインズに登録し、同時に売主の負担で住宅情報タウンズに広告を掲載したこと。これにより、問い合わせと見学が殺到したそうである。

仲介業者は確実に仲介料を得るために、売れる値段を付けたがる。一方、市場の仲介業者の営業マンにはマンションを買いたい顧客がいる。それを結びつけるには情報公開が肝心だということ。売主と媒介契約したら、本来レインズに登録しなくければならないが、それが遅延したり、最悪の場合は登録されていないこともある。売主から物件を預かった営業マンが売買双方の手数料（通常両手というらしい）欲しさに情報をコントロールしていると勘ぐりたくもなるが、それを確かめる術は、一般の売り主には無いので、売却のコンサルティングの存在はこの売主には非常に有効であった。この手法は、一戸建てにもあてはまる。

裁判で1人が検事と弁護士を担当するようなもので、売却と購入の仲介を同じ会社ができることに疑問がある。売主と買い主は、売却金額において双方利害が一致（売主は1円でも高く＋買い主は1円でも安く）しないのだから、そろそろ、1業者の仲介は一方に限定しそれぞれのプロがサポートして交渉していくというスタイルが理想ではないか？と思う。それにより、情報公開がパーフェクトに進み、健全な不動産マーケットに成長することが期待できる。

消費税と固定資産税って二重取りじゃないか？

消費税が8％〜10％になると、マイホームを取得する人は、
数十万円から百数十万円以上の税負担が一気に増える。
（土地部分には消費税はかからない）

住宅に消費税って馴染まないと、前々から思っているし
消費税と固定資産税って、なんとなく二重取り感さえある。
そもそも消費と資産って矛盾するではないか？

固定資産税を徴収する根拠は、建物が固く定まった資産だから
お金の持ちは、その価値の分毎年税金を払えというものである。
一方、消費税は、消えて費やすものにかかる。
「資産と消費」どうも納得いかないのは私だけだろうか？

まあ、国の旨味は税金を好きなように徴収できること
とくに官僚たちは、それを簡単には手放さないだろう。
選挙で国民が選んだ議員だけがそれを変えることができる。

消費税が上がる前の今、住宅業界に言いたい。
消費者と連携し建築の消費税軽減キャンペールを実施せよ！と
政治家も人気とりが出来るネタであり。得意の議員連盟でも作って。

もう1つ、固定資産税については、国民が損していることがある。
個人住宅は減価償却しても、減税効果がないことである。
企業や事業者の建物は毎年減価償却分を損金算入する。
毎年100万円価値が減る建物を持っていたら、収入から100万円損金にできるのである。

不動産に関する税金は、そろそろ個人重視の視点で見直してはどうだろうか？

かくいう私は、消費税アップ前の来年夏に3軒目の家を建てる。