鎌倉に家を建てる

ヤァ！久しぶり〜！

明日の「たからの庭」での御昼ご飯の心配をしている塾長です。
山に入ると、コンビニまで往復20分以上かかります。

ところで今日は久しぶりにコイツに会いました！
壁についている獅子面ですが、、、
現在の塾長の大屋根の家を建てる前の
解体したコンクリート造の古い家にもついていました。

それも、そのはず。この駐車場（のトイレ）のオーナーは、
我家の土地（借地）を売ってくれた方と同一人物です。

それにしても、どこでこんなものが売っているのか？
もしくは、誰かに頼んで作ったものか？不思議です。
ちょっと魔除けっぽいというか？

駅2分の家買いました！

駅から遠い物件は安いから買え〜とか言ってるわりに、
自分の家は駅から7分+4分＋2分の塾長です。

ということで材木座の売却した家も含め
鎌倉で4軒目の家を買いました。
環境や建物は並以下の物件ですが、
駅2分（ホーム前）という立地が魅力です。

で，何のためにこの家を買ったかというと、
「古民家そっくりさん」事業の一号棟とするためです。

大正とか昭和初期の数寄屋風の古民家ではない
中途半端な築30〜40年の物件（ほぼ建物価値ゼロ）を
昭和の民家風にデザインして売り出すことで
鎌倉の街並みのキーワードである古民家風の佇まいを
増殖することを事業化しようと考えています。

このために不動産業者の資格も取得したので、
プロ情報の中からプロ並みの価格で物件を仕入れ
それに付加価値をつけて売却することで収益を得て
同時に鎌倉の街並みの維持向上に繋げるのが狙いです。

最初は2000万ほどの仕入れからスタートですが、
適正な収益を繰り返すうちに、毎年1棟くらいのペースで
4800万くらいの古民家商品を供給できるようになると思います。





・「買いどき」を知る５つの視点

敷き瓦の端材の有効活用

今日の午後はランドハンター号で北鎌倉へ
紫陽花シーズンですごい人出でしょうね！

さて、写真は塾生さんの家の敷き瓦の端材。
塾生さんが工務店に取っておくよう指示していました。

こんな感じの土間に使っています。
写真は浴室から玄関へ繋がる廊下（土間）。

先日庭師と現場で打ち合せしているときに
庭師が真っ先に着目したのがコレでした！
この端材を砂利と土などの見切りに使うのだそうです。
僕も気づかなかった端材の有効活用。
塾生さんのお手柄です。

建築条件付きのカスタマイズ 独創的な間取

2年程前に売却サポートしたお宅に遊びに行き
新住人の暮らしぶりをみてきた塾長です。
良い感じで古家の住み繋ぎが出来ました。

鎌倉の海30秒の塾生さんの家。
間取りに大きな工夫をしています。
鎌倉の建築家が塾生さんの家の真似っこですが、、、

階段の踊り場に1帖スペースを追加して
スキップフロアのような雰囲気を出しています。
上の写真は1階と2階の間の踊り場ですが、
ここにはトレイを設置しています。

2階と3階の間の踊り場の方は、書斎になっています。
階段空間が広くなることと
生活にちょっと楽しいリズムが出ます。

住宅デザイン 玄関編

愛犬霜太が階段を下りられるようになり
どにように柵をすれば良いか悩む塾長です。

鎌倉の海30秒の家をデザインしました。
まず玄関です。引戸はウォルナットの特性扉。
取ってはスンプルな金属無垢のものを選んでいます。

照明は建て主である塾生さんが選びました。
工業的なデザインのこの家にとてもマッチしています。

玄関ポーチは1坪と大きめで、
これもシンプルなコンクリート仕上げで
角は建築家の真似をして坊主面にしてあります。

ウォルナットの玄関引戸を施主支給

塾生さんが購入した借地の地主さんとの契約が
無事に終わってとても嬉しい塾長です。

さて、鎌倉の海見えの塾生さんの家の続きです。
こちらの玄関引戸ですが、
古材風な荒々しい感じで仕上げてもらいました。

図面は書かず口頭での指示なので心配でしたが
かなりイメージに近いものが出来たと思います。
引戸製作と取り付け作業などで合計17万円ほど。
その他に枠材などの大工さんの手間がかかっています。

建築条件付きの場合には、
どうしてもメーカー品から選ぶのですが、
引戸の場合はデザインが良いものがありません。

無垢材を使ったこだわりに引戸メーカーもありますが、
価格はかなり高く手が届かないため
写真の建具屋さんに発註し施主支給しました。

ウォルナット製の重たい引戸ですが
上から吊っているので開閉は軽いです。

もう一度家を買うなら？

家は絶対に買いません。創ります。
住まいは創るプロセスが大事だと考える塾長です。

すでに3軒の家を建てたので自邸は卒業です。
そうなると、次に所有するのは収益物件。
利回りを追求すると、どうしても中古になりがちです。

でも、どうしてもというなら
こんな長屋のレプリカ風集合住宅を建てたいです。
車の入らない旗竿地の土地でも構いません。
鎌倉で1階をお店にしながら
2階で1人かカップルで暮らすイメージです。

どんぴしゃ！冷蔵庫

連休終盤は雨で家に籠りがちでしたが、
おかげで、のどの炎症も少し良くなってきた塾長です。

こちらの写真は塾生さんの建築条件付きの家です。
建築家設計によるキッチン家具が設置されました。
例によって冷蔵庫の大きさに合わせて空間があります。

塾長の老後の家も同じように
冷蔵庫がどんぴしゃ！と入るようになっています。

つまりオーダーメイドキッチンということですが
建築家が図面をひき、家具屋さんが一から作るのでフルオーダーです。
ローコストから始めたけれど、
ところどこと贅沢な造りの家です。

仮設電気で電動工具が使えます！

昨日は連休らしい1日を過ごしました。
でも、また喉が痛くなりました。
黄砂か花粉で、喉が痛くなることのある塾長です。

先日、塾生さんと造園中の秘密基地に行くと、
仮設電気が設置されているのを知りました。
これで、板などを切る電動工具も使えます。

その気になれば、電子レンジや冷蔵庫も？
それと電気式の生ビールサーバーは欠かせません。
そう考えるのは塾長だけで、
都会暮らしの喧噪を離れ
鎌倉でワイルドな週末を過ごしたい塾生さんには
便利な家電は不要なようです。

家づくりキット

自分で小さな家を建ててみたいという夢は、
どこかで捨てきれない塾長です。根っからに建て主です。

楽天市場でこんなの見つけました。
小さな小屋のような骨組みのキットを送ってくれます。
住＋フレームシリーズというもので、2帖〜6帖くらいのものまで
いろいろなパターンのフレームがあります。

庭に物置や勉強部屋を増築するという
オーソドックスな使い方の他に
室内にさらに子供部屋として組み込む方法が考えられます。

鎌倉建て主塾では、子供部屋不要（最小限）論を唱えてますので
子供2人家族で10帖くらいの空間だけ用意しておき、
個室が必要になったら、これでお父さんが個室をつくる
そんなんで十分だと思います。

その他、鎌倉の古民家の小さな平屋で、
床面積が少し足らないときに自作増築したら良いでしょう。
いろいろな使い道が考えられます。

塾生さん1100人突破

今日は某ビルダーさんから住宅のデザインを受注しました。
おまけに、ホームページも！って何屋だかわからない塾長です。

そんな鎌倉建て主塾の活動も構想から8年経過、
塾生さんも、ついに1100人を超えました。
今年はこの勢いで1200人を突破しますね。

自然があり人間らしく暮らせて都内にも通勤できるリゾート都市。
世の中こんな不況でも、鎌倉に住みたいニーズは衰えません。
そんな大好きな鎌倉の街並みがつまらないものにならなよう
住宅のデザインコントロールという地域ビジネスを展開してきました。

現在では、建築とのハイクオィティな家づくりと
ローコストでシンプルな生成りの家づくりと
予算に合わせて2つのコースを用意できるまでになりました。




・ハイグレード

鎌倉海1分の家の玄関庇が出来ました！

のどの花粉症らしき症状が和らいできた塾長です。
外出後の「うがい」が効果的かも知れませんね。

さて、材木座海岸1分の塾生さんの家ですが、
外壁に防水紙が巻かれて、玄関の枠や庇が出来てきました。
図面なしに口頭で指示した割には良く出来ました。
庇の側面は木材にすることで素材感が出ています。

このような窓枠や建具の枠が出来てくると
塾長得意のオスモカラー作業が待っています。
早めに塗らないと養生が大変なので、
来週から少しずつ作業して行こうと思います。

アーバンエステートの坪単価24.8万

今日は水曜なので午後はお休みと思ったら、
そもそも祝日なことを忘れていた塾長です。

昨日の午後も一応お休みモードということで
かねてより気になってた坪単価24.8万から家を建てるという
アーバンエステートの鎌倉店舗に行ってきました。

建築家との家づくりでも30坪の家で2800万くらいはかかるので
土地を買って建築家と家づくりをしようと思うと、
鎌倉では総額で最低でも6〜7000万かかります。

それ以下の予算の方にはこれまで
中古の古民家をターゲットにと誘導してきましたが
塾生さんが気に入る程度の良いものは少なく
フルリフォーム1000万くらいかかるなんてケースもあります。

アーバンエステートの場合、35坪の家で1500万円台で
しっかりした家が建つとのことなので、
これに鎌倉らしい建物と外壁と外溝を塾長が選び、
多少、自然素材の部材に内装を変更して、
1900万円の家が出来ないか考えているわけです。

それには、この会社がどれだけ
基本の構造などをしっかり作るかを見極めないといけませんね。
さっそく、基礎について尋ねると、、、

ベタ基礎が標準なようです。
また配筋も写真の左のような太いものを使っているそうです。
施工写真をみせてもらいましたが基礎は合格だと思います。

1時間ほど施工の話を聞きましたが、
資料やサンプルを見る限り、基礎や構造はしっかりしているようです。

今後、建築現場などを見せてもらい安心できるようなら、
1900万の家＋塾長デザインとして
土地探しのときの総予算の指標にしていきたいと思います。

一方で建築家の仲間には、250万の設計料を確保して、
1650万で30坪の家がどのような仕様で出来るか？
問いかけて行きたいと思います。

電気配線の確認

火曜・水曜の午後はお休みの予定の塾長です。
床屋に行ったり、部屋の整理をして過ごす予定。

写真は、上棟になり工事がどんど進む海1分塾生さんの家。
電気配線工事が進んでいる現場で、
塾生さんと照明の位置や種類を確認しました。

建築条件付きの家の標準仕様では、
天井照明は賃貸同様のシーリング金具だそうです。
それではスッキリした照明が選べないので
大部分をダウンライトにしてもらいました。

ダイニングと階段の吹き抜けはペンダント。
ところどころのブラケットはスポットを選ぶ予定です。
その場で1時間くらいして決めたのですが、
始めての家づくりで塾生さんはいま1つピンと来てません。

また、決めたことを図面にして戻して欲しいというのも
とても時間がかかるのが建売り屋さん。
図面を待ってから、器具を選ぶか？
その前に、ざっとリストを出して確認すべきか？少し考え中です。




・家具つき賃貸がある！

売り物にウ○コするな！

会社で専任媒介でお預かりしている中古住宅。
内覧でも3度目の念押しという方がいるので
ご覧になる前に清掃しておくことにしました。


お部屋の床をクリクリとワイパーで掃除し
ホコリっぽい棚の上などを軽く拭いて
庭周りの落ち葉などを軽く履いたりします。

買主の方が見て、気持ちよく感じること
そんなオーラを家が出すように心がけています。

ところが、庭まわりをチェックしながら、
リビングの前のさしかかると、こんなものに遭遇。
植物の種子の多さから見ると、犬猫ではなさそうです。
ハクビシンとかアライグマとかそんな類いでしょうか？

買主さんが見たら、はやりトーンダウンですから
ささっとおかづけしておきました。

おやつ騒動 in 鎌倉！！

子供がドーナツを取り合う話ではありません。
1964年。僕が幼稚園の頃の事のこと。
鎌倉の鶴岡八幡宮の裏手を宅地開発する動きがありました。
その場所が御谷という場所なので、御谷（おやつ）騒動。

先日、借地付きの古民家を見にいくため
その付近に行ってきました。
駅から16分の立地にもかかわらず
写真のような緑豊かな場所です。

古都保存法、ナショナルトラスト運動のきっかけとなったこの騒動。
市民ぐるみで行政に開発反対を訴える一方、
主婦を中心にした文化人らがブルドーザーの前に
何十日間も交代で立ちふさがり、
「下敷きになっても悔いはない。通れるものなら通ってみよ」
と体を張って開発を阻止したそうです。

今は鎌倉風致保存会が維持管理しています。
なんとなく原っぱになっているのももったいない気もしますが
ここに面したお宅は、未来永劫この眺望を確保できます。

雨降って私道固まる！

鎌倉では長い事まとまった雨降りませんでしたが、
8月の終盤からは、しっかりと降ってくれました。
土とセメントを混ぜた私道もこれで少し固まったと思います。

固まったとは言っても、
車が入ると平板がズレる恐れがあるので
車止めとして写真のような平たい鉢を置きました。

平板の間と右側の玉石の側に
グランドカバーの植栽があるともっとよくなると思います。
雑草は雑草をもって制す！というアイデアで
我家のエクステリアに繁殖した雑草を植えようかと考えています。

住宅のデザイン契約を受注しました！

住みたい鎌倉・建て主塾の塾生さんが、海まで1分という土地を買いました。
しかし、この土地が建築条件付きで
建築業者さんの家づくりのセンスに物足りなさを感じていて
エクステリアのデザインまでの監修業務を依頼されたのです。

現在は、業者さんから出て来た間取りに対して
もう少しこうしたらよいという提案をしている段階です。
そんな中で浮上したのが、電柱の移設問題です。
はっきり言って、電柱移設とセットバックは得意分野です。

写真の電柱を手前の隣地（2分割分譲）との境界にもってくる
という業者さんの提案を検証しに現地に行きます。
この電柱自体は、建て主さんの給電には関係ないもので、
隣地の宅内で自己完結して欲しいという思いもありましたが、

現地を見てみると、古い電柱の方が海を見るのに邪魔です。
お隣は特にそうだし、こちらから見ても、これがなくなったら
かなりすっきりする筈です。

自分の土地に電柱が迫って嫌な気もしますが、
見たい眺望は海方向なので、これを撤去する方が良いとアドバイスしました。
写真だとわからないのですが、道の先に海が見えるんですよ！



・海の近くに住みたい

葉山の一等地

広さは250坪くらいで、さらに隣地の親戚の土地も合わせて500坪。
さらに、おじさんの別荘も合わせると750坪くらいの広さです。
って自分の親戚の土地の話ではありません。

先日、何十年ぶりかでメールでコンタクトを取った中学の同級生。
それも開のきっかけは神懸かり的でした。
簡単に言うと（文章下手なので簡単に書けませんが）、
高校の同窓生と女性と鎌倉で会い、彼女と同地域ということで
彼の名前を出したら、うっすら覚えてるとのこと、
その後、家に帰ると、彼からメールが入っていて、
これまた別の高校の同級生と僕の話をしていたとのこと。
同じ時間にそれぞれのことを思い出したわけです。

で、そんな彼が、親戚が葉山の土地を持っているので、
もしかしたら、売るかもしれないので見て欲しいと言われ
一緒に僕のボロチビ車でいったのがココ。

土地があるけど見て欲しいというのは、ありがちな話で、
昔買った分譲地の場末の土地くらいに思っていたのですが、
これが現地に行って驚き。
はっきり言って、葉山に住みたい人にとってはあこがれの土地です。
おまけに、高台になっているので、2階から海が見えます。

こんなの売り出したら、マンション業者が殺到します。
ただし、この空間をどうして行きたいか？
一部そのまま住むのかどうか？など
地権者の方々の思いを把握することが一番です。

まず今できることは、周辺の取引事例を調べてもらい、
相場をお伝えすることくらいでしょうか？

塾生さんでコーポラティブというのも夢描くとはできますが、
葉山の一等地ですから、数千万円予算では収まらないでしょう。
やはりある程度の予算がある方で環境をづくりをしないと
この価値は失われてしまうと思います。

・広い家

地代60万5040円払いました！

来年1年分の地代を年末に一括でお支払いしました。最初は毎月振り込んでいたのですが、どうも忘れそうで、地主のお寺さんに相談したところ一括でも良いという事になりました。払うものは早く払いたい質なのですっきり気分です。

地代とは、鎌倉の2軒の家の借地の地代のことです。それぞれ42坪＋セットバック10坪=52坪（駅4分）と36坪＋セットバック8坪=44坪（駅7分）の旧法借地権のものです。借地は地主が固定資産税を払いますから、それをざっと差し引くと40万円くらいの支払いとなるのでしょうか？旧法借地権というのは、所有権の60％ほどの価値が相場なので、40％の価値は常に地主に借金しているのと同じという考えが出来ます。今の価値にすると6000万円くらいと考えると、年利0.6％です。

旧法借地というのは、銀行の審査なしに年利1％以下で返済なしに借り入れ続けられるシステムだと見る事もできます。鎌倉の駅から近くの閑静な住宅街という希少価値も考えると、借地はやはり、よい選択だと思っています。住みたい鎌倉・建て主塾の塾生さんもすでに3人ほどが借地に建築家と家を建てています。ただし、借地権を買う場合は、銀行の担保価値が低いので、自己資金が沢山必要です。あんまりお金の余裕の無い人に借地を買われるのは地主にとっても不安要素ですからね。これからも、鎌倉の借地を塾生さんに薦めていきます。

好きな家。見〜つけた！

鎌倉を歩いていると「こんな家に住みたいな！」という家と出会うことがある。写真は鎌倉駅から10分ほどの谷戸の坂道にある小さな和風の家。現在計画中の老後の家用地は広さ36坪。ちょうどこんな家が建つのではないか？とのイメージにぴったり。また、どことなく私が設計依頼した森さんのテイストに似ている。

さっそく、森さんに「こんな家見つけましたけど、こんどの家のイメージに近いです。」とメールで伝えると、「それは、実は僕が設計したんです。」とのお返事。なんだ、やっぱりそうだったのか！

家づくりでは、創造力とちょっとした質感の差異を見分ける眼が必要だが、こうして好きな設計者の作品を見分られるようになったのも、3軒の家づくりの経験と塾生達の家づくりを見守ってきた活動の蓄積の成果かもしれない。ちょっと嬉しい出来事だった。

逆に、こうした住まいの完成イメージが出来ない人が、センスの無い住宅メーカーや工務店と家づくりをしてしまうことで、鎌倉の街並が壊れてしまう問題が今起っている。それを防ぐのは、地域の設計者と良い家をつくることが一番だと思いながら、日々、住みたい鎌倉・建て主塾の活動をしている。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

雑誌 美しい部屋に掲載されたキッチン

鎌倉に建てた我家（2軒目の方）のキッチンが、主婦と生活社の季刊雑誌「美しい部屋」9月号に掲載された。ナチュラルキッチンVS個性派キッチンという特集で6軒のキッチンがそれぞれ見開きで紹介されている。

それにしても、普段生活している我家とは思えぬほどフォトジェニックに撮影してくれたカメラマンの腕に拍手！したい。素敵に撮影してもらって、おまけに取材のお礼の5000円ゲット！

我家のキッチンの最大の特徴は、ダイニングとコンロが対面式キッチンに成っている事。料理を仕上げてすぐ出せる！せっかちな性格向きのキッチンである。また、料理をしながら会話を楽しめる仕掛けでもある。

※鎌倉に家を建てるサポーター　住みたい鎌倉・建て主塾

世界遺産のような家が建てたい！

25年前に見た白川郷（世界遺産）の大屋根の家。こらが私の住まいの原点でした。

そして大人になり、「どうしても大屋根の家が建てたい！」という理由で鎌倉に2軒目の家を建ててしまったのです。42坪（セットバック前は52坪）の敷地にダンハウス設計による大屋根3階建て床面積55坪（180平米以上）の家は、予想以上に建築費がかさみました。後になって思えば、土地代をセーブするために借地にして本当に良かったです。

鎌倉駅から4分という立地から、準防火地域に指定されており、木製サッシや外壁板張を基本とする木の風合いのある家が建てられるか？かなり苦労しましたが、市の完成検査も取れ、正規の3階建て木質住宅を実現できたのです。

塾長の家建築日記その2はこちら

鎌倉の借地（旧法）駅4分52坪2980万円

我家の借地は鎌倉駅から4分。駅近でありながら、周辺のお屋敷の緑に囲まれた静かな環境。借地権には新法と旧法とがあり、我家の借地権は旧法。大まかに解説すると、価値は所有権の60%くらいで20年に一度更新料を払います。地代は駐車場代程度（広ければ高くなります。）で我家の場合28000円程。更新さえすれば永代相続などして住めるので立ち退きを要求される心配はない権利です。

鎌倉には旧法の借地権が多くあります。鎌倉の公共建築（警察署）も借地に建てられているほどです。主に駅近くと商店街。それに神社仏閣の周辺にあります。つまり便利なところか鎌倉らしいところかにあるわけで、鎌倉で土地を買うなら借地を忘れてはならないと思います。

住みたい鎌倉・建て主塾は、借地を2人で分割購入し庭を共有した家づくりなどを進めています。借地で安いとは言え、100坪となると6〜8000万円以上。それに地代が6万円となると買える人がほとんどいません。そのような借地に地元建築家の設計した鎌倉らしい家を建てることを目標に活動しています。

8300万円の家を6700万円で売って損？

鎌倉の一軒目の家（左は模型）は、資金に余裕でれば、将来売却するつもりで建てました（とは言え4Bedroomで40坪程の永住できる床面積）。7年か8年住んで買い替えかな？と考えているところに理想の土地（借地）との出あいが！5年半での買い替えです。

売却損は1600万円。これって大損？と考えましたが、地価が下値傾向にあるその当時。住んでいた5年半（66ヵ月）で売却損を割ると25万円弱。このロケーション＋建築の家を25万円で借りていたということなら、満足できます。思えば、2003年くらいは鎌倉の底値の時期。こちらも新しい土地を安値で買えたことになります。購入されたご家族も満足しており、今でも交流があります。

それにしても、どうして買い替え？と読者の方はお思いでしょうが、答えは大屋根へのオマージュにあります。

鎌倉に建てた最初の家

鎌倉に土地を買って家を建てようと考えたのは1993年頃。その頃は駅から25分近く歩いても60坪の土地が7000万円くらい。土地を買うまで、少なくとも50件以上の土地を物色しました。

申し込みをしては親戚に買われたりを何度か繰り返し、結果手に入れたのは定価売却の国有地（登記費用や仲介手数料不要）。40坪弱で4240万円。駅から15分。海まで2分。小さめの土地で将来売り易いという判断で購入し、地域のダンハウスというビルダーで建築をしました。ダンハウスとの土地探しと建築の記録は建築日記（材木座国有地39坪に40坪の家）をご覧ください。

※塾長の家建築日記その１　つづきを読む