鎌倉建て主塾 塾長
島津 健（しまず・たけし）
10年で自邸3軒+30棟超の塾生の家サポート！鎌倉の街並みのため、新築移住派には鎌倉・建て主塾が土地探しから建築家との家づくりへ誘導。中古派には、鎌倉の古民家の魅力を鎌倉古民家バンクprojectで発信するなど小さな街づくりビジネスを孤軍奮闘中。
鎌倉で古民家や借地を専門に扱っていますので、塾生さんから中古住宅の内覧に同行して欲しいという依頼が年に2〜3回あります。そんなときは屋根まわりと床下を中心に建物状態を見てあげるわけですが、いつも大きな懐中電灯を持って行ってました。
単1電池6本で照射力は抜群なのですが、鞄に入れるのも一苦労の大きさです。そこで、このたびLED電球のものを新たに購入しました。単一電池3本で70時間ほど使えるもので、LEDと言っても200ルーメンの明るさがあります。
さらに、優れていいるのはビームの照射範囲をフォーカスできる点です。床下点検口や通風口から床下の状態を見て、アレ？と思ったらその部分のフォーカスして照射すれば、より明るく見やすいというわけです。これで5000円ですから内覧の必須アイテムとしては安いと思いませんか？ただし、重いのが難点です。
昨日、鎌倉の老後のために建てた小さな家の工務店の点検がありました。点検と言っても簡単なもので外観の目視と室内で不具合が無いか？と確認する程度の簡単なものです。とくに大きな修繕を要する箇所は見当たりませんでした。
現在この家には、妻の両親に住んでもらっています（お家賃までいただいて、、、）。現代の住まいスタイルと、それまでの家とのギャップには戸惑いながらも、奇麗に住んでくれていているので、ありがたい気持ちです。ただ1つ。2年間住んだ中で問題なのはこのポストでした。投入口とこの箱の角度が悪いのか？新聞などを入れるときに押し込む音がうるさく早朝（というか3時台ですから深夜？）に目が覚めてしまうことがあるそうです。
そこで、この箱を7.5cm奥行きを足して、屋根の板金をしなおすということになりました。家具屋さんと板金屋さんの仕事なので材料は大したことないけれど人件費がかかります。2万円くらいは仕方ないか？と思いますが、あまり高いようなら、カワセミ工房さんに相談しようと思います。
線路のそばに住んでいる人はいますか？駅から近い物件ほど線路に近いわけで、先日見た駅から徒歩5分ほどの物件も線路沿いでした。
古アパートなのですが、手の届きそうな価格で、収益物件として検討したいなと思ったところ。線路際にあるので騒音が気になります。騒音や振動が気になる人は借りてくれないでしょうが、その分が価格に反映されている気もします。
ただ、線路際物件でも駅から近いほど、電車のスピードは遅いので騒音や振動は弱いはずです。駅5分といえばホームから300mほどです。また、近年JRではロングレールというのを採用しているらしいのです。レールの長さが100mあったりと、これまでより、つなぎ目の音が減って静かになっているとのことです。
価格的には、もう一押しという感じで検討中ですが、自己資金半分くらいで買えるなら欲しいと思う物件でした。
正月明けにクライアントから
FAXが届かないとメールをいただきました。
いろいろ配線を確認してみてもわかりません。
昨年の秋に買ったブラザーのA3複合機が
故障しちゃったのかと思いましたが、
NTTに電話してみたら見に来てくれるとのこと。
「外が終わったら中を見ます」という担当者。
結局、宅内の線ではなく道路上の線に問題あり、
新しい線に架け替えたということです。
そんな！外の電話線が切れるなんて！
思ってもいませんでした。
たからの庭の母屋の屋根の寄せ棟部に
長い間積もって取れなくなてる落ち葉があります。
こういうのが雨漏りの原因になります。
詰まった葉から毛細管現象で水を運びますからね！
今年の夏からずっと気になっていたのですが、
ようやく昨日これを取り除く作業にかかりました。
先日購入した高枝切りばさみの先に熊手をつけ
落ち葉を掻きだしますが、下の方が濡れ落ち葉がほとんど！
奥の方は届きませんでしたが、
落ち葉の大部分を取り除きスッキリしたところです。
何故か瓦の破片が1〜2枚一緒に取れたのは気になりますが、
どこかで屋根屋さんに点検補修をしてもらう必要ありですね。
鎌倉市内に購入した中古の階段下収納に
多少モノが入っているな〜と思っていましたが、
実際に中を引っ張り出してみると、
軽トラック1杯くらいの残置物が出て来ました。
売主さんも「うっかり」だろうし、
こちらも「うっかり」でしたが、
先日見つけた便利屋さんに1杯21000円で
大量の植木鉢とともに処分をお願いしておきました。
床も剥がしたし、残置物も整理したし
これでだいぶスッキリしました。
鎌倉市内の古家で借手が改装を自由にできる物件。
年末の入居に向けて、入居者がリフォーム工事をしています。
キッチンを入れ替えるため水栓を繋げようとしたら、、、
キッチン下の水道管が完全に腐食しており、
漏水しはじめたので、地中をしらべると劣化がひどく、
指で押せば錆びた管がもろくも壊れ漏水をはじめたそうで、
とりあえず状況を確認すべく現地へ出動しました。
普通は貸せる状態でない古家を借手の力で再生するという
貸家再生にずっと取り組んでいますが、
これまで雨漏りや木部の腐食が最大関心事です。
築後37年経過したこの建物のように
水道管が全滅というリスクもあることがわかりました。
やはり古家再生は甘くないです。
床暖房をしているのに、何となく床が冷たいと思ったら、
和室の換気をしようと1日窓を開けていたのが原因です。
とか言いながらもパンツ一丁でブログを書いていますが、
この床暖房の恩恵が我家の弱点でもあることに気づきました。
阪神淡路大震災では、
インフラの復旧に平均で以下のような期間を要したそうです。
●電気 ： ７日間
●電話 ： １５日間
●水道 ： ９１日間
●ガス ： ８５日間
●下水道 ：１３５日間
●ゴミ処理場： ３５日間
もし、この時期に震災があったら、
我家には夏用のエアコン以外に暖房器具はありません。
最初の1週間は電気も来ませんからどの家も同じですが、
その後、電気ストーブが欲しいですよね！
デロンギのオイルヒーターとか電気ストーブとか、
どこかに常備しておくのが良いと思いました。
あとはローテクで練炭ですかね！
このところ、すっかりおなじみになった床はがし。
昨日は、元松竹の大道具さんと2人で作業しました。
「たからの庭」のときは良かったのですが、
この時代（昭和48年）のものは合板で、はがすのに苦労します。
全体的に根太や大引や土台など奇麗な状態だったのですが、
掘りごたつのあった和室は、大引など腐っていました。
南側の基礎の通気口を、使わない植木鉢などがふさぎ
おまけに掘りごたつもあるので風通しが悪く腐ったのでしょう。
1日がかりで1階の床を壊して、床下の掃除をしますが、
これまで積もった埃などが払われて、
何十年ぶりに現れた床下が喜んでいるようです。
この後は、はがした材料や残置物などを
廃棄物業者に持っていってもらう算段をしないとなりません。
境界に争いありなんて不動産もありますが、
近隣の信頼関係があると境界の融通も効きます。
特に古くからの借地などは、もともと土地は地主のもので、
借りてる範囲は大雑把に決まっています。
今回のケースでは、住宅を建築するのに
どうしても間口が数十センチ足りないというケース。
既存の塀などはありますが、境界杭などはもちろんありません。
その部分の拡張をお願いし、新しく杭を打ちました。
たまたまお隣さんが測量士の資格をお持ちだったので
当事者同時で杭を埋めました。
もちろん、お隣さんにもメリットがあるように
私道権利をお持ちでない部分の通行・掘削などの合意書を
同時にとりつけることにしています。
古くからの路地（私道）や借地の多く残る鎌倉。
その中でも古民家などを専門にあつかっているので、
現在取り扱いの物件の3つが合意書が必要なものです。
こんなものは買わないだろうと思ってたものの1つピンポールです。
簡易耐震審査の際に役立つとのことでしたので
コーナンモールで買っておきました。
使い方を聞くと、地面などを突くためだそうです。
基礎の回りを突いて、基礎の根の張り出しがあるか？
また、周辺の土壌を突いて、軟弱でないか確かめることができます。
使ってみると結構便利だと思いました。
ハンマーやドライバーといった身近な工具よりも
地面などを突っつくには力が入ってよいのです。
床下の土などもこれで突くと、、、
まったく先端が入りません。
つまり土壌改良してあるということです。
これ1本でいろいろな事がわかるんですね。
主に旧鎌倉での住宅建築の際に60cm以上地面を掘る場合
発掘調査の必要があるか？まず試し掘りをすることになります。
そのことを試掘（しくつ）と呼んでいます。
建物が建つ範囲の中から1〜2カ所を1立米ほど掘ってみると
陶磁器の破片や獣骨、人骨の類が出る場合があります。
13世紀前後のものだそうですから人骨と言っても事件にはなりません。
先日も建築のサポートをしている敷地から
それら発掘が必要と思われるモノが出て来たそうです。
そうなると参ってしまうので建て主です。
土の移動などにかかる費用は個人負担となります。
（規模や敷地によりますが50〜100万）
共同住宅などの事業ともなると、発掘調査の費用もこちらもち！
（平米3〜4万円なので200〜300万は痛い出費です。）
我家の近所でも建て替えの時に発掘調査で半年もかかっていました。
その間の仮住まいなど、コストは他にもかかる場合があります。
鎌倉建て主塾では、これから土地を買おうとしている人に
地域の建築家を結びつける仕事をしています。
風致、埋蔵物、よう壁、崖、接道、借地など
鎌倉独特の建築に関する規制を熟知して
風の流れを読める建築家が集まっています。
土地を買う時は、契約の前に不動産業者とは別に
第三者の意見を取り入れることをおすすめします。
そのためにセカンドオピニオンを用意しています。
賃貸できるように改装する鎌倉市内の住宅ですが、
耐震簡易診断のために筋交いの有無を見る必要がありました。
エアコンの設置箇所だった壁を壊してみると、、、
筋交いは見当たりませんでした。
大家さんに許可なく穴を拡大して壁を壊しましたが、
事後承諾ということにさせてもらおうと思います。
筋交いが無いということは耐震補強のため入れるべきです。
主に1Fの壁の10カ所程を壊して筋交いを入れたいのですが、
果たして100万ほどの予算に収まるかは不安があります。
簡易診断はあくまでも目安なので、
10万円ほどで構造の専門家に診断してもらい、
どこにどのような補強を入れるべきか？
判断してもらうことも視野に入れています。
1Fの78平米のフロアには3回路の温水チューブが配管されてます。
そのうちの1つがどうも暖まりませんでした。
空気が入っているとお湯が回りきらず暖まらないのですが、
今回は、エアー抜きを何度やっても駄目で、
仕方なくダンハウスの設備屋さんに助けを求めました。
原因は回路を開閉するバルブの1つが固着していたためでした。
以前より回りの悪いバルブがありましたが、
どうもそれがロックのまま開かなかったようです。
スパナのようなもので少し無理矢理回すことで
バルブが回転するようなり無事お湯がまわりはじめました。
半袖、短パンでも冬も過ごせる床暖房の家が復活です。
それにしても、この設備屋さん。何度来ても無料でメンテしてくれます。
ダンハウスが数十棟のオーナーのために
年間メンテ費用を負担しているのかも知れません。
そういうところも顔の見える小さな地元ビルダーの良さかも知れません。
普通の人が敬遠するような建物が朽ちかけた物件。
率先して再生できるか実証しているところですが、
今回の北鎌倉駅2分のものは、床抜けに加え雨漏りもありです。
天井が濡れて悪くなっていたので、
思い切って壊してみたところ、
ここでも出ました！スズメバチの巣！！
直径40cmはありそうです。
フラッシュ撮影しても出てきませんでしたので
今はもう空き巣だと思います。
もしハチがいたら天井板を剥いだ瞬間に
攻撃が開始されていたと思います。
冬でも素足で過ごせる床暖房がモットーな我家ですが、
下の図の1Fのオフィスと会議室部分の回路が暖まりません。
原因は、その回路だけエアーが溜まって温水が回らないため。
他の回路を閉めて、そこに温水の水圧をかけ運転してエアー抜きをしますが、
今年は、何回か試してもまだ駄目なようです。
回路はこんな感じのバルブになっていて
入りと出の栓がそれぞれの回路についています。
今日も試して駄目なら設備屋さんに来てもらわないとなりません。
意外と温水蓄熱式床暖房のメンテは手間がかかります。
でも、快適な暖かさは半端ではありません。
瑕疵担保責任なしですから雨漏りがあろうと文句は言いません。
建物の価値は限りなく0円だったわけですから、、、
でも、実際に目立った雨漏りがあるのは初めてです。
2Fの洗面の上の天井がビッショり濡れていました。
外から見ると、この雨漏りの原因箇所は明白です。
屋根の重なり合う部分の軒下が剥がれれいます。
ここから雨漏りは始まっています。
よく見ると真下1Fの玄関の壁にもうっすら雨だれの跡。
そして、玄関の外のポーチの庇もやられています。
雨漏りは10万円くらいで直ると思います。
そして2Fの天井は一部張替え、
玄関先のポーチの天井は板張りにしようと思います。
駅から2分というのだけが取り柄の中古住宅を買いました。
時々覗きに行っては、改装のプランを考えています。
昨日は、元松竹撮影所の大道具さんだった方2人を連れ
現地の状況確認と大まかな計画の相談をするついでに
床の抜けかけたところを剥がして様子を見ました。
ここは状態が良さそうで根太もしっかりしてます。
15ミリの床材を探さないとなりませんが、
ここは床だけ貼ればよさそうでなのでコスト半分で済みそうです。
大引があって、その上に数センチの根太があって、
さらにその上に15mmの合板床が貼ってある状態ですが、
この合板床が通気性などが悪く、腐っていたのです。
この部屋は南側なの状態が良いのかもしれませんが
北側のキッチンや洗面所などは根太はやられているかも知れません。
さきほどの、松竹の大道具さん。
1人は映画の家具造作担当で1人は経師貼りなどしていたそうです。
その他にも植木の剪定や配管の補修まで何でもできるとのこと。
この映画のこのシーンと言ってくれれば、何でもできると心強いお言葉。
面白いコラボチームになるかも知れません。
鎌倉の古家再生により、街並み保全+ロハス+高齢者活用が一挙に解決しそうです。
古民家をシャアハウスにしたり、マネジメントプレイスにしたりと
独自の不動産のカテゴリーの創造に邁進する日々ですが、
住まいで、いちばん大事なのは安全ですよね！
まずは万一の初期消火ができるように消火器を設置します。
つい、消火器は邪魔なので、どこか奥底に置いてしまいがちすが、
やはり、一番目立つところに置くべきです。
みんなの古民家「たからの庭」では、
このようなボックスを購入することで、
印象づけながら見せることにしました。
ノーリツのメンテのスタッフが2回も足を運んだり
部品を手配したりで、ようやく床暖房の給湯器が直りました。
58000円は結構痛い出費ですが新品に替えるより半額以下です。
お湯を熱するお釜の部分とバーナーが壊れていたようです。
取りはずた部品を見せてもらったら、、、
こんなヒドいことになっています。
床暖房の温度目盛りをいつも最大の7にしていたのが悪かったのか？
数年ごとに数万円の出費は困りますので
今年から目盛り5くらいで運転していこうと思います。
まだまだ我慢と思って今年は使っていなかった床暖房。
先日の冬並の気温の日に、スイッチを入れてみると
操作パネルにエラーの表示が出ます。
温水パイプに空気が溜まっているのが原因かと
いろいろ試したのですが解決できず、
設置してくれた水道屋さんへ電話すると
給湯器が壊れてる可能性が高いのでメーカーを行かせますとのこと。
翌日メーカーの人が点検してみると
やはり給湯器のお釜（燃焼部）が壊れていました。
一般的な耐用年数は10年前後らしいのですが、
まだ6年目なのに壊れるなんて！！ショック！！
床暖房はそもそも冬の4ヶ月ほどしか使いません。
それなのに壊れてしまうので、
いつも温度を最大で運転していたからかも知れません。
幸い、給湯器全体でなく部品交換ですみそうなのですが、
定価の何割かですから、結構高いかも、、、
その部品が定価の50％くらいだったらネットで安売りを購入した方が安そうです。
でも、一日も早く床暖房を稼動したので、
そんな事している場合では無いかもしれません。
古民家の再生でボディーブローのように効くのが排水工事。
古い土管が割れていたり、排水が地中に浸透していたり、
現代では考えられない状態なことが多いです。
さらに敷地が広いために長い距離を延長する必要があります。
1人で来て掘って4日で23万ほどの費用がかかるそうです。
不動産を買う時は、とにかくインフラの確保ができているか？
よく確認することが大事ですね。
ガスや給排水を敷くようになると100万以上の費用がかかることがあります。
古民家再生で予想外のコストがかかるのが排水工事です。
そもそも配水管が土管ですから、所々割れてることもあります。
みんなの古民家「たからの庭」でもちょっとした工事が必要になり、
思わぬ水道工事のコストが発生しました。
とにかく、どのように配水経路かを把握する必要があります。
あちこち掘ってもわかならに事もあるそうですが、
今回は、一発で排水升を見つけました。
今はシャガの葉が群生している敷地の脇を
このあたりが怪しいと指差したところ
スコップで掘り始めた瞬間に固いものと当る音。
その後掘るというより土を5cmほどどけてみると
こんな金属製の蓋と、その下に升が見つかりました。
以前より把握している升と合わせて、
この家の排水経路の全貌がこれで把握できました。
あちこち、掘らされずに済んだ水道屋さんに
「旦那！さすがですね〜！」と褒められました。
先日完成した塾生さんの古民家のリフォームでの裏技。
ヤフオクでショウルームの展示品アウトレットを買ったものの
10cmほど家の幅が足りないことがわかりました。
とはいえ、落札した商品は届いてしまったそうです。
そこで裏技というか苦肉の策と言うか、、、、
備え付けの食器だなを10cmカットして入れたそうです。
棚板を上手に切って、ノミで削り塗装で色を合わせる。
言われないと気がつかないレベルです。
古民家のリフォームのノウハウが1つ増えました。
朝起きると愛犬霜太が変なものをくわえています。
どこから持ってきたんだろう？と不思議に思っていると
長女が木製バルコニーにこんなものがあるのを発見！
モルタルに土が塗られ、所々に麻紐のようなものが、、、
我家の外壁にはそんなところはありませんが、
重さから言って、近所から飛んでくるようなものではありません。
また、両隣の家は同じ時期の新築で
外壁はジョリパッドで塗り固められています。
近所で小爆発でもなければ、こんなものがバルコニーにあるわけありません。
落ちていた真上を見上げると、こんな感じです。
大屋根の頂点の部分。ここが怪しいと思わないといけません。
霜太がかじっていたのだから落下地点は疑わないとなりません。
この瓦組みの頂点から落ちて来たのなら納得ですが、、、
数年前に建てた家で、モルタルの上に土なんか塗るのでしょうか？
また、落ちたとしても、屋根の傾斜方向に落ちるはずで、
こちら側に落ちて来るのが不自然な感じです。
とっても謎です。
ただ、念のためダンハウスの社長に相談しておこうと思います。
大屋根の頂点（角）の部分が一番風あたりが強いので
傷み易いというのは聞いていました。
瓦の目地のモルタルが剥げていると台風などで雨が染みるので要注意です。
以前、長谷の宅地の売却をお手伝いしたときに、
お隣の水道管（使っていない）が宅地内を通っていて
引き渡しまでに撤去するのに苦労した記憶があります。
先日も塾生さんが購入した土地に隣地の水道管が通っている疑いが出て
あわてて調査することになりました。
宅地内には、水道メーターが1つしか無いのですが、
水道局の図面を見ると、宅地内を他人の水道管が通っているように見えます。
たまたま、問題のお宅の家主と助手が知り合いということわかり、
聞いてみると、購入した土地ではなく、
隣地を通過しているとのことでした。
つまり、水道局の図面の間違いです。
（忘れないうちに訂正してもらうと良いかもしれません。）
ちょっと、人騒がせな図面です。
新築してから1年半ほど賃貸でお預かりした塾生さんの家。
100坪の土地に建築家が設計した小さな家なのですが、
退出後チェックで無垢のフローリング床の汚れの目立つところがあり
それらを助手と二人で半日かけて補修してきました。
基本は、サンドペーパーで削りその上にワトコオイルを塗るだけです。
もともとの塗装色がクリアなので、削って白い木肌が見えても
さほど差がでないので良かったと思います。
家具を引きずった黒い汚れや、水などのシミ汚れのところが、
気になっていたのですが、目立ち度は半減しました。
はじめてリビングに入ったら、
それらは気にならない程度になったと思います。
先日電気屋さんが配線の確認のために廊下の天井板をはずして、
天井裏をのぞいてましたので、ついでに撮影しました。
ざっと見るとまだ野路板などしっかりしていそうです。
でも、よく見ると向こうの方に光が見えてます。
通気口なのかどうか？不明ですが、嵐の時には雨が侵入するでしょう。
これだけ開口があると、リスはもちろんアライグマも入りそうです。
今度また、大きな脚立を持って来て中を懐中電灯で点検しようと思います。
「たからの庭」と命名された北鎌倉のみんなの古民家。
ホール状の土間スペースの奥の上がり6帖の床下にあったのがこの鉄の塊。
もう使えなくなった電動のろくろです。
これを現場監督と兄弟大工さんと
芸大の彫刻の院生と5人がかり運びだしました。
とりあえず、家の裏のほうにおいておきます。
工事が終わったら、庭のどこかに、
先人の愛した道具としてオブジェ化しようと思います。
運び出した後は、床下はこんなにスッキリ！
来週からここにバーキッチンスペースを作ります。
ホールを利用する人がカフェごっこやパーティーで使えるようにするためです。
みんなの古民家「たからの庭」の再生活動のさなか
塾長助手が洗面所の手荒いでじゃぶじゃぶ雑巾を洗っていたら
足下の古い土管から水が溢れ出てくるではありませんか！
古い土管の中には土が溜まっていました。
どうやらこの先に、新しい配水管が接続されているようです。
つまり、その先が詰まってるということです。
トイレから出て手を軽く洗う程度（20秒放水）であれば、
溢れることは無いようですが、それ以上になると溢れます。
ただし、少しは流れているようで、どこでどうなっていることやら？
ちょっとした排水の詰まり除去作業と調査が必要になりました。
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