鎌倉に家を建てる

国土交通省土地鑑定委員会からの調査

先日仕入れた土地（古家付き）の登記情報を元に、
国土交通省の土地鑑定委員会から調査票が届きました。

いくらで買ったのか？相場より安く買ったのか？
などアンケート形式で記入することになっています。
これまで5つほどの不動産を自己取得してきましたが、
こんなのが届いたのは初めてです。

これをもとに、地価評価の参考にするのでしょう！
自分では少しは安く買ったつもりなのですが、
それには接道や崖とかの理由があるわけで、
そのまま相場になったらどうか？と思いまして、
細くそれらを補足して記入しておきました。

人骨など出でくること多々ありです。

主に旧鎌倉での住宅建築の際に60cm以上地面を掘る場合
発掘調査の必要があるか？まず試し掘りをすることになります。
そのことを試掘（しくつ）と呼んでいます。

建物が建つ範囲の中から1〜2カ所を1立米ほど掘ってみると
陶磁器の破片や獣骨、人骨の類が出る場合があります。
13世紀前後のものだそうですから人骨と言っても事件にはなりません。

先日も建築のサポートをしている敷地から
それら発掘が必要と思われるモノが出て来たそうです。
そうなると参ってしまうので建て主です。

土の移動などにかかる費用は個人負担となります。
（規模や敷地によりますが50〜100万）
共同住宅などの事業ともなると、発掘調査の費用もこちらもち！
（平米3〜4万円なので200〜300万は痛い出費です。）
我家の近所でも建て替えの時に発掘調査で半年もかかっていました。
その間の仮住まいなど、コストは他にもかかる場合があります。

鎌倉建て主塾では、これから土地を買おうとしている人に
地域の建築家を結びつける仕事をしています。
風致、埋蔵物、よう壁、崖、接道、借地など
鎌倉独特の建築に関する規制を熟知して
風の流れを読める建築家が集まっています。

土地を買う時は、契約の前に不動産業者とは別に
第三者の意見を取り入れることをおすすめします。
そのためにセカンドオピニオンを用意しています。

大家さん壁に穴開けてご免なさい！

賃貸できるように改装する鎌倉市内の住宅ですが、
耐震簡易診断のために筋交いの有無を見る必要がありました。
エアコンの設置箇所だった壁を壊してみると、、、

筋交いは見当たりませんでした。
大家さんに許可なく穴を拡大して壁を壊しましたが、
事後承諾ということにさせてもらおうと思います。

筋交いが無いということは耐震補強のため入れるべきです。
主に1Fの壁の10カ所程を壊して筋交いを入れたいのですが、
果たして100万ほどの予算に収まるかは不安があります。

簡易診断はあくまでも目安なので、
10万円ほどで構造の専門家に診断してもらい、
どこにどのような補強を入れるべきか？
判断してもらうことも視野に入れています。

やるき満々大家さん！

鎌倉市内の少し朽廃しかけた古家ですが、
再生して貸し出そうということで改修相談をうけています。
耐震補強も含め700万近い試算が出ました。

賃貸住宅だからコストをかけるにも限界があります。
頑張る大家さんは、塗装や清掃の大半を自分でやることにし、
全体で500万以内に収まるよう努力しています。

先日、打ち合せに行ったときも
大家さん自ら、床を剥がしはじめ根太の状態をチェック。
他人に任せ切りにしない強いハウジングスピリットをお持ちです。

鎌倉建て主塾はリフォームのお手伝いをしますが、
工事で利益を上げるリフォーム屋さんではありません。

いわば、自分でリフォームをしたい人のコンサルタント。
中身はしっかり、コストを下げるという目標は、
大家さん＝建て主と同じ目線で仕事しています。

一目瞭然な工事見積書式を発明中

これまで古民家の貸家再生に投入した金額が6棟で800万円弱。
次第に改装費用の概算も漏れなくできるようになりました。
そこで、これまでの工務店の見積書を全否定して、
建て主にとって分かりやすいフォーマットを考えてみます。

工務店は下請けの職工さんごとに上がってきたものを
木工時、設備工事、内装工事、など工事費目ごとに分け、
それぞれ内容を箇条書き的にリストして集計しています。

これでは、空間ごとにどんな工事があるのかわかりずらいので
見積りを部屋ごとに図面と共に表記するようにしてみました。
リフォームの場合は、天井はそのままとか、
予算によってはここはあきらめようとかで総額を調整しますので
この書式だとユーザー側にとって分かりやすいと思います。

そもそも自分自身がユーザーでもあるので、
一目瞭然で予算がわかるようにしたかったのです。
できれば、造作工事一式と書かれているものをクリックすると
さらに詳細明細がインタラクティブに表示されたり、
施工の職工さんごとの支払い総額集計ができたりしたら良いなと思います。

見積にない仕上げに感謝！

鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」のキッチンのガスコンロが業務用なので、
大工さんが防火仕上げを念入りにしてくれました。
12mmのケイカル板でガスコンロ部分を仕上げてあります。

これは、見積りには無かったのですがサービスです。
こういうチームとなら、今後も古民家の修繕を頼みたくなりますね。
木工事も、いよいよ今週で終わります。

何年ぶりかの通電です！

今日は休日で鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」 に入り草刈りなどした塾長です。
ちょっと腰が痛いです。

この日は東京電力も呼んでおいたので
通電のテストもしてもらいました。
これだけ古いと漏電などの恐れも心配しましたが、
無事そのような問題もなく通電できました。

ブレーカーは20アンペアだったものを30アンペアに
それ以上になると宅内配線の全取替と分電盤の交換が必要で
4〜50万円の費用が発生する可能性もあります。

ここは0コストの選択で30アンペアで利用することにしました。
あくまでも別荘的な利用なので、
冷蔵庫と照明とラジカセとエアコン1台くらい
なるべく昔ながらの暮し方から学ぼうと思います。

電気は無事通じたということで、
次はガスと浄化槽の試験です。
それに井戸のポンプもあります。
これらが正常に動くとなると初期費用はかなり抑えられ
仕上げ材や備品などに使うことが可能です。

シーガルフォーとハーゲンダッツ

鎌倉の「老後の小さな家」に設置する浄水器はシーガルフォー。
さっそくネットで最安値を探し出し注文しました。
シンクの下にビルトインするタイプで送料込みで103000円

10年前に材木座で購入したときは15万円くらいでしたから
だいぶ買い求め易くなってものだと思います。

さらに嬉しいことに、商品の箱の中には
コーヒー豆とハーゲンダッツのギフト券。
ダイエット中ではありますが、さっそくユニオンにて
●黒糖●チョコ●抹茶●イチゴの4種をゲットしました。
折角だからお店のリンク先を紹介しておきます。新築の方おすすめです。
（アフィリエイトじゃないからね！）

LED電球1コ7000円は使えるか！

電気代1ヶ月1万円計画を進めています。
省エネが第一の理由ですが、
どうも毎月取られる光熱費としては
そのくらいがリーズナブルかなと思うからです。

先日は電気代の契約形態の見直しをしましたが、
次は、電灯の見直しです。我が家では既に、
蛍光灯型ダウンライトや蛍光灯電球はあたり前になっており
さらに、省エネなLED電球を試してみようと、、

楽天市場で1個7000円のを買ってみたのですが
暗いので室内の照明には使えません。
だいたい予想はついていたのですが、やはりがっかりです。
仕方なく、坪庭の間接照明に使っています。
屋外では意外と明るく感じるものですね。

LED電球も後数年の進化を待つ必要があるかも知れません。
でも、いつか実用に耐える照度を発揮してくれるでしょう。
日本のメーカーはこうした省エネ技術で世界をリードして欲しいものです。