鎌倉建て主塾 塾長
島津 健（しまず・たけし）
10年で自邸3軒+30棟超の塾生の家サポート！鎌倉の街並みのため、新築移住派には鎌倉・建て主塾が土地探しから建築家との家づくりへ誘導。中古派には、鎌倉の古民家の魅力を鎌倉古民家バンクprojectで発信するなど小さな街づくりビジネスを孤軍奮闘中。
リビングに座ると海しか見えません。そんなマンションが鎌倉にはいくつかありますね。この度、市民の方から海見えマンションの賃貸物件をお預かりしました。先週そのマンションの内覧希望があったのですが、内覧希望の方とお客さんが埼玉こられるとのこと。渋滞でなかなか現れません。
現地で待つ頃30分。でも、景色がこんなところだったら、待つのはまったく苦になりません。海の音や江ノ電の風景を楽しみながら、陽当たりの良いリビングでくつろぐと、ついつい和んでしまいます。
内覧にこられたのは若いご夫婦で小型犬を飼っているとう方。このお部屋は、購入してから壁紙を一度も交換していないので、壁紙交換をして欲しいというリクエストがありました。壁紙だと10万円くらいで交換できますが、その上から一発で塗れる塗り替え材だと20万円くらい。できれば塗り壁にしてしまおうとオーナーもやる気になっていました。
先日、管理しているテラスハウスで1年点検がありました。室内では、サッシの開閉時に軋む音がする部屋と、キッチンのパネル壁にヒビが入っている部屋が確認されました。また、当然のことながら建物の外部は問題なかったようです。建物の方は、想定内という結果でした。
翌日は、オーナーも立会でのもと、植栽の1年点検をしたのですが、2月という時期のせいか、どの樹木も元気がありません。1年保証だからこの時期にするのではなく、春先まで延ばした方がクレームが無いに決まっています。どうして、この時期に点検をするのか？ハウスメーカー側の姿勢に疑問を感じます。
オーナーが1本1本植栽を点検しているうちに、複数マンサクの木に青色のテープが巻き付けられているのを発見しました。造園担当者は「そのようなものがついていることはありません。」というので、もしかしたら？住人がクリスマスの飾りなどを着けるために巻き付けたのでは？しかし、別の場所のマンサクを見てみると、テープやワイヤーが成長した木に食い込んでいるのが見つかり、やはり当初からあったものと判明。あわてて造園屋さんが1本1本テープを取り除き始める始末です。あわや管理側の責任になりそうな一幕もありました。
大手だから完成後のアフターフォローが良いかというと、まったく気持ちが入っていません。このテラスハウスの植栽は、三井ホーム→都内の造園業者→植木屋さんという流れの仕事になっています。そもそも住宅という、その場に固定されたものを全国規模の大手企業が受注する自体に疑問を感じます。そんなダークなムードの点検でしたが、このテラスで生まれた赤ちゃんとオーナーが点検の途中で出会ったことが、この日最も愛のある場面でした。
路地好き＆借地好きで不動産を物色していますが、ここなんかも昔っぽい下町の路地に見えますよね！場所は鎌倉のお隣の駅から数分の立地。土地の広さは凄く狭いのですが近隣商業地域のため建物は結構建ちます。
しかし、現地を見て思いました。これがセットバックした土地が1/3くらい無くなってしまうのではないか？さっそく売主側の業者さんに疑問をぶつけると、これは水路なのだそうです。よってセットバックも必要なく、道路斜線もかかりません。
こんな路地の物件と思うでしょうが、実は表側の道路はこんなに広いのです。駅から近いので商業立地性や若者向けの賃貸需要はあります。狭小変形地なのでメーカーでは建築はできないでしょう！建築家の出番だと思います。6000万円以内で新築の収益物件ができそうです。少しだけ検討候補にしておきます。
大家さんの依頼により貸家の再生をしている中で、大家さんが譲れなかったのが耐震補強です。「耐震性の弱い建物を貸して地震で万一のことがあったら、、、最低限のレベルにはしておきたい。」のだそうです。
自分自身建築の専門家ではないし、鎌倉建て主塾の仲間の建築家達も構造設計は専門家に念のため依頼しています。そこで耐震補強の経験のある鎌倉市内の設計者さんに耐震診断および補強設計をしてもらいました。それがこの図面です。
図面で見ると簡単そうですが、壁を剥がしたり天井や床下を開けたりと手間ひまがかかります。横浜市の耐震補強の標準単価を元に見積もってもらいましたが、そのコスト240万円です。なんだかんだと家賃1年分に近い金額ですね。この見積りには、壁を壊した後の仕上げ費用も入っているので、今回そのコストは別に見積もってありましたから、もう少しコストダウンできるはずです。
耐震200万。屋根外壁150万。内装設備リフォーム300万。これが現在の見積り概算です。これに鎌倉建て主塾のデザインおよび監理費10％が加算されます。なんとか総額700万を切りたいと大家さんとさらなる工夫をしていきます。
線路のそばに住んでいる人はいますか？駅から近い物件ほど線路に近いわけで、先日見た駅から徒歩5分ほどの物件も線路沿いでした。
古アパートなのですが、手の届きそうな価格で、収益物件として検討したいなと思ったところ。線路際にあるので騒音が気になります。騒音や振動が気になる人は借りてくれないでしょうが、その分が価格に反映されている気もします。
ただ、線路際物件でも駅から近いほど、電車のスピードは遅いので騒音や振動は弱いはずです。駅5分といえばホームから300mほどです。また、近年JRではロングレールというのを採用しているらしいのです。レールの長さが100mあったりと、これまでより、つなぎ目の音が減って静かになっているとのことです。
価格的には、もう一押しという感じで検討中ですが、自己資金半分くらいで買えるなら欲しいと思う物件でした。
鎌倉市内の古家で借手が改装を自由にできる物件。
年末の入居に向けて、入居者がリフォーム工事をしています。
キッチンを入れ替えるため水栓を繋げようとしたら、、、
キッチン下の水道管が完全に腐食しており、
漏水しはじめたので、地中をしらべると劣化がひどく、
指で押せば錆びた管がもろくも壊れ漏水をはじめたそうで、
とりあえず状況を確認すべく現地へ出動しました。
普通は貸せる状態でない古家を借手の力で再生するという
貸家再生にずっと取り組んでいますが、
これまで雨漏りや木部の腐食が最大関心事です。
築後37年経過したこの建物のように
水道管が全滅というリスクもあることがわかりました。
やはり古家再生は甘くないです。
先日ひさしぶりに表参道に行きました。
というか都内に出るといつも表参道なオシャレな塾長です。
表参道ヒルズの一角にある同潤会アパートの保存部分。
うっとりしながら眺めてきました。
数寄屋造りの古民家などと違って趣があります。
目測だと4.5m×6.3くらいの建物のようです。
こんなのを鎌倉の近隣商業の狭小地に建てたいなと思います。
建て方によっては木造でローコストにできるかも知れません。
ただ防火仕様が求められるので、
このような木製の窓は難しいと思います。
すると鉄製の窓を特注してと思いますが、
きっと結露が大変なことになると思います。
内側にアルミサッシを納めておき、
窓の外に化粧として窓のような木製格子をつける
これなら建築基準法をクリアするかも知れません。
想えば現実に近づくと言いますが、
先日のシェアハウスセミナーからずっと
湘南地域でシェアハウスをしたいと考えていたら
あるオーナーから物件の提供オファーがきました。
東海道線の駅から近い旧商店街にある3階建ての店舗付き住宅。
これを、シェアハウスとして運用したらどうかとのことです。
住むだけななら店舗部分は使いませんから、
せっかくのスペースはアーチストの卵のためのシェアアトリエにと、、、
自室がワンルームのように狭いと、
思うように絵を描いたり、創作活動ができないのが、
若手アーチストやその予備群達ということで、
1階店舗をアトリエスペースとして利用し
居室を複数の入居者でシェアするという方針になりそうです。
今後は必要な備品や運営にかかるコスト。
その他契約のスタイルを検討していき、
来春には稼動できそうです。
賃貸できるように改装する鎌倉市内の住宅ですが、
耐震簡易診断のために筋交いの有無を見る必要がありました。
エアコンの設置箇所だった壁を壊してみると、、、
筋交いは見当たりませんでした。
大家さんに許可なく穴を拡大して壁を壊しましたが、
事後承諾ということにさせてもらおうと思います。
筋交いが無いということは耐震補強のため入れるべきです。
主に1Fの壁の10カ所程を壊して筋交いを入れたいのですが、
果たして100万ほどの予算に収まるかは不安があります。
簡易診断はあくまでも目安なので、
10万円ほどで構造の専門家に診断してもらい、
どこにどのような補強を入れるべきか？
判断してもらうことも視野に入れています。
鎌倉市内の戸建ての賃貸を改装する予定で
昨日は簡易耐震審査を一級建築士である助手としました。
数値は、助手が持ち帰り計算して出されます。
簡易診断では床下の状態も見ますので、
例によって床板を剥がして覗いてみると
大引や根太はまだ使える状態でしっかりしています。
この家はすでに何度かリフォームがされており、
そのどこかの時期で、床下にも手を入れたものと思われます。
床下の地面をピンポールという道具でつつくと、
カチンコチンで鉄製の棒が土に入っていきません。
これは、床下を土壌改良したということです。
簡単にいうとセメントを土に混ぜて半固めしてある状態です。
これにより、湿気が地面から上がる度合いも減ります。
古民家の地面からの湿気を抑えるのには有効です。
さらに、この固まった土の下に、
防湿のビニールシートでも入れてあると良いのですが。
そこまでは、地面を壊してみないとわかりません。
今回は根太も使えるとなると、床貼りのコストは、
みんなの古民家「たからの庭」の時より大幅に削減できます。
その分、断熱材を入れてあげると、冬の底冷えを軽減できるでしょう。
先日購入しておいた駅から2分の物件。
昭和48年と古民家というには中途半端な物件ですが、
これを、できれば古リフォームしたいと目論んでいます。
火曜水曜の休みの時間を使っては掃除を始めました。
庭まわりの雑草を抜いてだいぶスッキリです。
これから冬なので、3月ほど放置できますね。
大量に出た雑草をゴミ袋に入れて、
植木にゴミとして持ち帰ろうと思ったら、、、
垣根越しに、となりのおばあちゃんが、
もう少し放っておき量が減ったら、
袋に入れると良いとアドバイスくれました。
十数戸ある管理物件は古民家がほとんどですが、
中にはテラスハウスのような物件も含まれています。
こうした物件は共用部分があるため管理の手間が戸建て以上にかかります。
8月に見たときはグランドカバーに良さそうと思っていたツル草。
こんなに大きくなっていました！
たまたま大家さんが観に行ったときに指摘されてたもので
あわてて、助手と2人で出向きツル草を取りました。
中の樹木は、ごらんのとうり無事でした。
すっかりサッパリして、気持ちよくなりました。
新築してから1年半ほど賃貸でお預かりした塾生さんの家。
100坪の土地に建築家が設計した小さな家なのですが、
退出後チェックで無垢のフローリング床の汚れの目立つところがあり
それらを助手と二人で半日かけて補修してきました。
基本は、サンドペーパーで削りその上にワトコオイルを塗るだけです。
もともとの塗装色がクリアなので、削って白い木肌が見えても
さほど差がでないので良かったと思います。
家具を引きずった黒い汚れや、水などのシミ汚れのところが、
気になっていたのですが、目立ち度は半減しました。
はじめてリビングに入ったら、
それらは気にならない程度になったと思います。
鎌倉建て主塾が100万円ほどの予算で基本部分を再生し
塾生さんのAさんとその仲間達が、その後店舗内装をDIYした
江ノ島の島内の古民家物件のお店がオープンしました。
プレオープンということで一般のお客さんはいませんでしたが
スタッフ総出で用意された自然派のお料理をいただきました。
こんな感じの手作りスローフードが江ノ島で食べられるのはありがたいです。
江ノ島の島民だけに配られる島札も
サブリースの大家さんという立場で、特別に貰いました。
生涯、全メニュー100円引きだそうです。
こういうの貰うと、他人に自慢したくて
誰かを連れて行きたいと思いますよね。
なかなか憎いサービスだと思います。
本日室内のチェックをして鍵を受け取った賃貸戸建て。
土地は100坪以上ありますが、家は小さくかわいい建築家設計です。
このあと壁紙を補修などしてオーナーに引き渡します。
こんな、カワイイお家に住みたいという人は多いでしょうが、
来年の春にはオーナーが住まわれる予定なので、
半年ではさすがに賃貸募集できません。
ただし、期間限定のギャラリーとか、別荘とか、
撮影などには使う交渉はできると思います。
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