鎌倉に家を建てる

腰越の貸家再生しています！

そのままでは住めない住宅を再生して賃貸する仕事をしています。今取り組んでいるのは腰越の貸家です。100平米ほどの広さで随所が傷んでいます。半年ほど大家さんと協議見積り繰り返し、必要最低限のリフォームに絞りこみました。

まずは、下地が一部腐りかけていたり接合部から雨漏りのあった下屋根部分のガルバリウムの葺き替えです。色は青から、金属は金属らしくとシルバーを色に変更しました。

この家の改装の最大の見せ場はキッチンです。かなり古く汚れているので再利用不可と判断。L字型で特殊なレイアウトになるため家具屋さんにオーダーをして制作します。300万の改装費のうちキッチン部分は25％くらいの比重になります。家具で造作して天板をステンレスをオーダー。これまで無かった冷蔵庫置場をつくります。

貸せない家を貸せるようにするのですから、この事業には実は競合がありません。はっきり言って手間ひまがかかりますからね！工事は直営で各業者の費用をガラス張りにし管理費は10％しかもらっていません。リフォーム屋さんなら明らかに赤字ででしょう。

ただ、不動産業の免許があるので、賃貸が決まれば仲介料や毎月の管理費をいただくことができます。トータルで長いおつきあいができればようやく収支が合うと思います。建物を活かしながら賃貸経営をして利益を出すという目的は大家さんと一致しています。5年〜10年というおつきあいでようやく利益の出る仕事です。

貸家の再生 おまかせで！

鎌倉市内の戸建てを貸家に出すために改装をしています。当初は、古民家らしさを強調するよう床には無垢材などを選ぶ方向でしたが、賃貸ということもあり抑えるところは予算を抑える方向になりました。予算は300万未満にということでスタートした工事のため材料選びをしています。基本的には大家さん。「塾長におまかせ」ということでした。寿司屋じゃないんだけどね。

まず、傷んでいた下屋根部分の葺き替えのガルバリウム鋼板の色はシルバーを選びました。当初は青でしたが、金属素材は金属らしい色にしたいと思います。

次はフローリングです。キッチンダイニング部分に使用するため、水回りということで無垢材は断念。他の部分の古さに合うよう、よくあるフローリングの中から暗めのミディアムカラーを選ぶことにしました。

あとは洗面所につかうクッションフロアです。持ち家ならバスマットの上で身体を拭き、床を濡らさないようにするでしょうが、賃貸だとどういう使い方をされるかわかりませんから、どうしてもクッションフロアになるのですが、一番趣味が良さそうだったのが、コルクタイル調です。少し汚れてくれば本物と見分けがつかないかな？と思うのです。

最後はビニールクロスですが、繊維調のもので白（というかアイボリー）をセレクトしています。他の木枠などが古いので、右の白っぽいのではなく左のくすんだ感じの色を選びました。

古家の貸家再生で心がけるていることは、なるべく古いものは古い味わいを活かすということです。それに合わせて新しい素材も、なるべく光沢がなく、くすんだ幹事のものを選ぶようにしています。前からそうあるように見え方で、とって付けたような感じにしないのがポイントだと思います。

立って半畳、風呂1畳

賃貸から一戸建てとなると足をゆっくり延ばせる御風呂が欲しくなるのが人情です。かくいう自分も、鎌倉の1軒目の家では1坪サイズ。現在の2軒目の家では1.25坪サイズにしました。でも所詮そんなものです。実際にあまり湯船のサイズが大きいと、お湯が浅く冷め易いことも経験しています。そこで3軒目の老後の家は0.75坪。これで充分です。

上は、先日見て来た古民家の御風呂ですが、1畳だから0.5坪ということになります。間取図面では、この御風呂は使えずリフォームが必要だなと思っていましたが、実際に見てみると結構十分では無いか？という認識です。

憧れの一戸建て派には受け入れられないでしょうが、古民家派には許容範囲ではないでしょうか？まして古民家の賃貸物件としては充分です。畳1枚分の御風呂というのも間取りの選択肢かも知れません。長屋風賃貸を建築するようなことがあれば採用しても良いかも知れません。その分タイルで造作風呂だったりするとトトロの家的で可愛いです。

貸家の再生 下地無用の塗り壁材

普通の不動産屋さんが相手にしないような古家を再生して入居者探しまでやっています。大家さんがお金を出せない場合、サブリース方式でこちらが改装資金を拠出したいりする貸家再生方式なども。今回は大家さんもどうやら普請好きのようで、トータル300万ほどの費用を出してくれます。

その辺の工務店に頼むと、古い大壁の家にもバンバン石膏ボード貼ってビニールクロスにしてしまいますが、そんな呼吸しない家では、鎌倉移住派には受け入れられませんので、頑張って塗り壁にしたいと思います。

こんな古家再生に良いのが、アトピッコハウスが開発したパーフェクトウォールという塗り壁材。これが革命的で、下地が合板だったりクロスだったり土壁だったりしても一発で塗れるんです。

色もこんな沢山の中から選ぶ事ができますが、賃貸なのでやはりベーシックな白系から選ぶとこれらに絞られました。現在見積り依頼中ですが、材料の無駄が無いように1色に決めました。これから見積りが届く予定ですが、通常3800円/平米の塗り壁コストなのに対して、条件が揃えば2000円/平米を切る事も可能だということです。

新築テラスの1年点検

先日、管理しているテラスハウスで1年点検がありました。室内では、サッシの開閉時に軋む音がする部屋と、キッチンのパネル壁にヒビが入っている部屋が確認されました。また、当然のことながら建物の外部は問題なかったようです。建物の方は、想定内という結果でした。

翌日は、オーナーも立会でのもと、植栽の1年点検をしたのですが、2月という時期のせいか、どの樹木も元気がありません。1年保証だからこの時期にするのではなく、春先まで延ばした方がクレームが無いに決まっています。どうして、この時期に点検をするのか？ハウスメーカー側の姿勢に疑問を感じます。

オーナーが1本1本植栽を点検しているうちに、複数マンサクの木に青色のテープが巻き付けられているのを発見しました。造園担当者は「そのようなものがついていることはありません。」というので、もしかしたら？住人がクリスマスの飾りなどを着けるために巻き付けたのでは？しかし、別の場所のマンサクを見てみると、テープやワイヤーが成長した木に食い込んでいるのが見つかり、やはり当初からあったものと判明。あわてて造園屋さんが1本1本テープを取り除き始める始末です。あわや管理側の責任になりそうな一幕もありました。

大手だから完成後のアフターフォローが良いかというと、まったく気持ちが入っていません。このテラスハウスの植栽は、三井ホーム→都内の造園業者→植木屋さんという流れの仕事になっています。そもそも住宅という、その場に固定されたものを全国規模の大手企業が受注する自体に疑問を感じます。そんなダークなムードの点検でしたが、このテラスで生まれた赤ちゃんとオーナーが点検の途中で出会ったことが、この日最も愛のある場面でした。

雨戸の表の合板張替え

鎌倉でサブリースしている古民家です。家賃の15％を管理費＋サブリース経費としていただく代わりに建物の維持費は鎌倉建て主塾が負担しています。この家の雨戸は表面のベニアが剥がれはじめ戸袋でひっかかるようになっていました。

このところ何でも手作業を御願いしているカワセミ工房さんに、悪くなったところを張り替えてもらいました。仕事が早くて助かっています。

このあと、他の雨戸に近い色に仕上げるのですが、表面の質感も違うしちょっと難しいですね。水性塗料で全部塗り直さないと駄目かもしれません。この2枚だけを他に合わせようとするのは出来なくもないそうですが、結構大変なんです。

手描き風の間取図作法マスターしました！

イラストレーターというグラフィックソフトで手描き風の間取図を作る手法を昨日発見し、実際にお預かりして賃貸募集している海一望マンションの間取図を描いてみました。所用時間は20分ほどでこんなのができます。

線を引く度に不思議なユラギが出るので描いていも楽しいです。見る人もカチカチの図面に比べて想像力が掻き立てられるのではないか？と期待しています。

鎌倉の宅地の魅力は、画一的な分譲地にはない、曖昧な境界だったり，変形だったり、曲線だったりしています。そういう魅力もあるのだと考える塾長は、図面にもユラギを求めてみたのです。

悪夢の下水詰まり不動産

古家や廃屋に近い物件を格安で貸すかわりに、屋根からの雨漏りと床下配管以外の補修は入居者が行う。ただし、その気があればリフォームや改装を自由にしてよいという7年長期の定期貸家で貸家再生を推進しています。

鎌倉市内にある物件では、入居者がキッチンを付け替えで水道管切り替えをしようとしたら、ボロボロに錆びた管が、地中で漏水しはじめ水道管全滅でした。結局、給水管は温水も含め28万近くかけて全面的に交換しました。

さらに、下水の升も壊れて流れが悪いことが発覚したので、24万→38万→20万と大きく幅のある3社相見積りを経て工事に着手したところ、排水管と升を全部交換する他、増築した部屋の床下にある最終升が滞って汚水が溜まっていました。

まず、宅内の管をすべて流れるようにした後、最終升を何時間かかけて掃除し、道路への引込みを調べたところ、そこが滞っているとのこと。市役所の下水道関係の人も含め15人くらいの人が出て大騒ぎになったそうです。幸い、最終升から引込みまでは市の方で補修してくるとのことで何よりです。

結局、オーナーは給湯器交換も含めて50万以上の出費になりました。オーナーも痛い出費に頭を抱えていますが、こうして汗をかいて補修しない限りこの家は貸せなかったのですから、納得されています。

今回の経験から、老朽化した不動産の賃貸管理募集仲介は普通の不動産屋さんが敬遠するのが良くわかりました。しかし、逆に考えれば、貸家再生不動産のマーケットは無限にあり、塾長の独壇場であるとも言えます。でも実際に古家の賃貸は手間がかかります。好きでなければ出来ない仕事です。

鎌倉の海一望駅10秒マンション

すでに築十数年とは思えない外観のしっかりした物件でした。オーナーから賃貸に出す事を検討したいということで現地に行ってみると、江ノ電の駅の改札から10秒。4階のお部屋の窓からは相模湾や江ノ島が一望の物件です。

これで80平米〜90平米あったら25万〜30万の家賃となりますが、このマンションは60平米前後とややコンパクトなお部屋が多いようです。そのため賃料も10万円台後半に抑えることとなるでしょう。

壁紙を張り替えるか？どうか？迷われていましたが、ペット可にして壁紙は汚しても良い事にしたらと提案しました。また、都内の会社に勤める独身OLさんなどが2人でシェアするケースや、住居ではなくSOHOなどの事務所に利用するケースなども了承いただきましたので、引き合いは強いかな？と思います。

もちろん、僕が媒介を扱う場合に、かなず管理（家賃5％）を請け負うことにしていますので、その分、仲介手数料は他社の客付け会社の取り分とすることができるので、レインズやathomeなどの大々的に公開し、広告も可とすることで、全国の不動産会社の営業マンの力をフルに活用することができます。これから春の引越シーズンだし良い結果が出せると思っています。

路地でなく水路

路地好き＆借地好きで不動産を物色していますが、ここなんかも昔っぽい下町の路地に見えますよね！場所は鎌倉のお隣の駅から数分の立地。土地の広さは凄く狭いのですが近隣商業地域のため建物は結構建ちます。

しかし、現地を見て思いました。これがセットバックした土地が1/3くらい無くなってしまうのではないか？さっそく売主側の業者さんに疑問をぶつけると、これは水路なのだそうです。よってセットバックも必要なく、道路斜線もかかりません。

こんな路地の物件と思うでしょうが、実は表側の道路はこんなに広いのです。駅から近いので商業立地性や若者向けの賃貸需要はあります。狭小変形地なのでメーカーでは建築はできないでしょう！建築家の出番だと思います。6000万円以内で新築の収益物件ができそうです。少しだけ検討候補にしておきます。

線路沿い物件の騒音は？

線路のそばに住んでいる人はいますか？駅から近い物件ほど線路に近いわけで、先日見た駅から徒歩5分ほどの物件も線路沿いでした。

古アパートなのですが、手の届きそうな価格で、収益物件として検討したいなと思ったところ。線路際にあるので騒音が気になります。騒音や振動が気になる人は借りてくれないでしょうが、その分が価格に反映されている気もします。

ただ、線路際物件でも駅から近いほど、電車のスピードは遅いので騒音や振動は弱いはずです。駅5分といえばホームから300mほどです。また、近年JRではロングレールというのを採用しているらしいのです。レールの長さが100mあったりと、これまでより、つなぎ目の音が減って静かになっているとのことです。

価格的には、もう一押しという感じで検討中ですが、自己資金半分くらいで買えるなら欲しいと思う物件でした。

仕事納めは塗装指南

他人の物件も自分の物件のように思える塾長です。
貸家にするための改装費用はできるだけ抑えたいもの
それにビニールクロスでペタッと仕上げたくないし
なるべく古い家の良いところは残したい考えです。

そんな考え方に共鳴していただいた腰越の大家さん。
自ら塗装をするということで指南に行ってきました。
これが今年最後の仕事となったわけです。

築後数十年経過してパサパサになった柱に
オイルを染込ませて本来の美しい木目を出します。
カンナのかかった柱にはオイルが染込みにくく
3度から4度塗らないとなりません。
鴨居などの材質は一発で良い色合いが出ます。

お正月に何度か来て作業されるそうです。
年明けからは予算を確定して
本格的にリフォームが始まる予定です。
周辺相場＋1万円の家賃を目指し再生したいと思います。

自作の結界はまだ健在でした！

鎌倉の建築家による家の賃貸管理をしていましたが、
最初になんとなく防犯上必要かな？と思って
管理人として自作した結界ですが、
先日、見に行ったらまだ健在でした。

無印良品のベッドの部品と竹でできています。
雨ざらしでも2〜3年保つ仕様で、
作ったつもりでしたので予定どおり。

これからオーナーが戻って来て
来春から暮し始めるようになります。

管理物件定例巡回

今年のはじめに管理契約をいただいた
海数分＋江ノ電駅数分の新築4棟賃貸住宅。
月に1回は巡回してレポートするお約束になっています。

周囲が、お屋敷の緑に囲まれているので
落ち葉が心配でしたがそれほどでもありません。
もしかしたら、住民の皆さんがコマメに掃除しているのかも？
共用部分の落ち葉を集めてもたったこれだけ！

しばらくは雑草も生えない季節なので楽できそうです。
2月くらいになると、地面からいろいろ生えてきます。
その頃から、また助手のNさんに頑張ってもらおうかと、、、

鎌倉の伸びすぎた庭木伐採

鎌倉の街並みの特徴は「伸びすぎた庭木」です。
最初は生け垣だったような木が
何十年も経過して大木になることも！

先日も管理している古民家の庭木を切りました。
お隣の駐車場を借りてチェーンソーで伐採しています。
覗きにいったついでに「ローぷを引っ張るように」と、
言われるままに手伝だわされてしまいました。

切った幹が車や塀を傷めないようにするためですが、
切れた瞬間に全ても重さがロープにかかります。
それに適度テンションをかけないと自由落下なので、
結構、力がいる作業でした。

古民家オープンハウスで入居申込3組

先日オープンハウスを開催した鎌倉市大町の古民家。
古民家というには中途半端な時代のもので、
床ゆる雨漏り若干あり物件にもかかわらず
3組の申込をいただきました。

犬猫多頭ペット可！改装自由が売りなはずだったのですが
結局、入居者はペットのいない若い夫婦に決まりました。
さらに定期借家2年にもかかわらず人気の理由は、
駅から徒歩圏で建物が大きいということでしょう。

今回のオープンハウスには、
前後も含め十数組に内覧がありました。
これまでの経験から10組以上内覧があれば
賃貸でも売買でも決まると思っていました。

行列のできる物件募集には、どうしたら良いか！
まずは、的確な値付けや条件設定からはじまり、
続いて、レインズ等への業者間の物件情報の公開です。
それができるのは、大家さんと管理契約をしているので、
客付けの仲介手数料が無くても良いからです。

同時に、不断の努力で鎌倉の古民家に暮らす魅力を発信していること。
古民家や鎌倉の魅力の本質を理解してくれる
地域の不動産会社の仲間と連携することです。

改装フリー＆ペット可ハウスに内覧12組

古家で多少床がフワフワだったり雨漏りの跡がある。
そんな物件を修繕してサブリースしていますが、
確実に2年ほど先には解体の予定のある建物なので
この物件は、お金をかけるわけには行きません。

ということで改造も自由でペットも犬猫多頭飼い可能。
店舗や事務所やシェアも可能で10万円としたところ、
鎌倉駅から徒歩圏ということもあってか、
昨日のオープンハウス前後に12組の内覧があります。

物件は他業社向けにレインズやathomeに公開していますが、
結局、他業社さんからの顧客はゼロで、
すべて塾生さんか、athomeのインターネットサイトを見た方。

業界では定期借家は、まだ敬遠されているようです。
多分、定期2年の文字を読んでリストから外したのでしょう。
法人の中には定期借家は社宅契約しないというところもあります。

しかし、鎌倉の古民家を短期貸しする場合や、
サブリースする場合には、定期借家は有効な手法です。

うれしい残置物

塾生さんの家を賃貸していたのですが先日退出になり
退居状況をチェックしていたところ、、、
こういう嬉しい残置物もあります。

ゴミなどは、嬉しくない残地物ですが、
こういうのは、かわいくて良いです。
住人も抜いて持って行くのは大変なんですよね。

その他、庭の道具類がだいぶ増えていますが、
植木鉢などは微妙なところです。
でも、大家さんも庭のものなど置いていたりしますので
このあたりはお互い様という感じですね。

鎌倉の100坪庭付き貸家空室になりました！

本日室内のチェックをして鍵を受け取った賃貸戸建て。
土地は100坪以上ありますが、家は小さくかわいい建築家設計です。
このあと壁紙を補修などしてオーナーに引き渡します。

こんな、カワイイお家に住みたいという人は多いでしょうが、
来年の春にはオーナーが住まわれる予定なので、
半年ではさすがに賃貸募集できません。
ただし、期間限定のギャラリーとか、別荘とか、
撮影などには使う交渉はできると思います。

5分でできる煉瓦バーベキュー台

昨日は「たからの庭」に中学の同級生が視察に来ました。
というか、そうなるとプチクラス会ですから、
バーベキューでもしようということになります。

しかし、あいにくの天気で屋外バーベキューができるか不安。
そこで、皆が来る直前5分で玄関前に小さいバーベキュ−台をつくりました。
これなら多少の雨でも、飲食だけは室内でできます。

この煉瓦即席のバーベキューですが、造ってみると
いつでも撤去できるし、大きさやデザインのその時の気分次第で
とてもフレキシブルで良いと思います。

皆さんもご自宅の庭に耐火煉瓦を50戸ほど常備し
毎回工夫して積み木のように造作したら楽しいですよ！
これなら、賃貸の庭でも実現可能ですよね！

「たからの庭」には500個ほどの耐火煉瓦が廃材として残っています。
これを使って、モルタルで固定したアウトドアキッチンを造る予定でしたが、
あまり固めず、煉瓦の形の調整くらいの気持で土で組んで行こうと気が変わりました。

机上で描くプランよりも、現場で五感を使って導いたプランの方が
はるかに優れているということがわかりました。

これも古民家だよ！

スマッチリニューアル対応に追われる塾長です。
こんどはサイドバーのレイアウト調整しないと、、、

さて、先日ちょっとしたご縁で拝見させていただいたのは
いまだにトイレが和式という物件。
（先日も江ノ島の古民家で和式を洋式にしたな！）

こういう段差があるタイプだと、
床をフラットにして最新の便器を置くのはコストがかかります。
やはり、和式の上の置くタイプになるのかな？

お風呂は昭和レトロで可愛いです。というかトトロっぽい！
この古アパートですが6戸中2戸しか住んでいません。
やはり和式トイレの物件なんて不動産屋も相手にしないのでしょうか？

でもお部屋なんか見ると古民家そのものです。
小さいけどお庭風の空間だってあります。
貸家再生の力でなんとかバリューアップしたいですね。

自作ベーベキュー台 大谷石バージョン

晴れたり雨が降ったりの天候の中、
稲村ガ崎の大家さん宅を訪問した塾長です。

海が見える140坪の庭にあったのがコレ！
大谷石で自作したバーベキュー台です。

これなら片付けなくても良いし、
そもそも市販の金属のものでだと錆びてしまいます。
土台をまず石で作ってあり、
その上のある石で上手に組んでいますね。

焼く所が横長で無くて、縦長というのも良いですね。
火のコントロールがし易いかも知れません。
鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」でのバーベキュー台づくりの参考にさせていただきます。

古民家の引き渡し前のお掃除

今日は海に見える古民家を貸したいという方の
お宅を拝見に行く塾長です。

昨日からずっと雨でバイクでも行けず電車になるかも知れません。
雨と言えば、機能の朝はこんなに快晴だったんですよね。
時給1000円でおばさん達に掃除をしてもらています。

キッチンやトイレ、お風呂などの水回り清掃
棚や建具などの水ぶき、窓や網戸の清掃
そして床の掃除と、家のまわりの雑草抜き。

だいたい、このような作業を2人で1日で仕上げてくれます。
ダスキンなどに比べると1/3以下の費用で済みます。
普通の企業なら、ここで大きく利益を乗せる所ですが
そういうのは好きではないので
ほとんどスルーで大家さんに請求することにしています。




・お掃除のコツ

鎌倉海一望の貸家ゲットか？

今日は海の日で休日だというのを忘れてた塾長です。
いろいろな実務をこなさないと、、、（汗）

写真は昨日内覧の行った鎌倉の賃貸戸建てからの長め。
実際の目で見ると、もっと海が迫る感じです。
当然潮風なども凄いですが、この景色に一目惚れ。

家賃もリーズナブルということでお客さん申込されました。
現地に行き大手不動産会社の美人担当者の案内で
その時はじめてわかったことですが、、、

大家さん、貸す前にフルリフォームしてくれるとのこと。
新築そっくりさん並に新しくしてくれるそうです。
将来にわたる資産価値の維持のためでしょうが、
お家賃を考えると、大変なことだと思います。
まあ、借りる方にしてみれば、とてもありがたいことです。

まだ、申込中なのでお返事待ちですが
良いご縁になることを期待しています。