鎌倉建て主塾 塾長
島津 健（しまず・たけし）
10年で自邸3軒+30棟超の塾生の家サポート！鎌倉の街並みのため、新築移住派には鎌倉・建て主塾が土地探しから建築家との家づくりへ誘導。中古派には、鎌倉の古民家の魅力を鎌倉古民家バンクprojectで発信するなど小さな街づくりビジネスを孤軍奮闘中。
鎌倉で古民家や借地を専門に扱っていますので、塾生さんから中古住宅の内覧に同行して欲しいという依頼が年に2〜3回あります。そんなときは屋根まわりと床下を中心に建物状態を見てあげるわけですが、いつも大きな懐中電灯を持って行ってました。
単1電池6本で照射力は抜群なのですが、鞄に入れるのも一苦労の大きさです。そこで、このたびLED電球のものを新たに購入しました。単一電池3本で70時間ほど使えるもので、LEDと言っても200ルーメンの明るさがあります。
さらに、優れていいるのはビームの照射範囲をフォーカスできる点です。床下点検口や通風口から床下の状態を見て、アレ？と思ったらその部分のフォーカスして照射すれば、より明るく見やすいというわけです。これで5000円ですから内覧の必須アイテムとしては安いと思いませんか？ただし、重いのが難点です。
賃貸から一戸建てとなると足をゆっくり延ばせる御風呂が欲しくなるのが人情です。かくいう自分も、鎌倉の1軒目の家では1坪サイズ。現在の2軒目の家では1.25坪サイズにしました。でも所詮そんなものです。実際にあまり湯船のサイズが大きいと、お湯が浅く冷め易いことも経験しています。そこで3軒目の老後の家は0.75坪。これで充分です。
上は、先日見て来た古民家の御風呂ですが、1畳だから0.5坪ということになります。間取図面では、この御風呂は使えずリフォームが必要だなと思っていましたが、実際に見てみると結構十分では無いか？という認識です。
憧れの一戸建て派には受け入れられないでしょうが、古民家派には許容範囲ではないでしょうか？まして古民家の賃貸物件としては充分です。畳1枚分の御風呂というのも間取りの選択肢かも知れません。長屋風賃貸を建築するようなことがあれば採用しても良いかも知れません。その分タイルで造作風呂だったりするとトトロの家的で可愛いです。
中古住宅を購入する場合には、建築家をはじめとした第三者のアドバイスがかかせません。最近は、建物診断サービスも普及しはじめており良い事だと思います。購入申込をしてから契約前の間に行われることが多いようです。
先日も鎌倉建て主塾の塾生さんの依頼により、内覧に同行してきました。これは、建物診断（ホームインスペクション）よりも簡易なもので、売主さん側にも「家づくりのアドバイザーが同行します。」と伝えるだけで許可を取り易いし購入申込前に手軽にでき費用も半日分の人件費しかかかりません。
1）床下の点検口からの目視
2）外部からの基礎まわりの目視
3）1階床の状態の確認
4）天井の雨漏り染みの有無の確認
5）軒裏の状態の目視
6）屋根の状態の確認（できる範囲で）
7）雨樋や破風の状態確認
8）建築基準法および風致違反の有無
9）接道の確認
10）隣地境界の状態の把握
11）路線価からの積算適正価格推定
12）周辺環境の考察
13）登記簿による売主の債務状態の把握
（ネットで入手できる分のみ）
だいたいこれだけで25000円です。
ただし、これは鎌倉市内のみで市外の場合は費用2倍。
幸にも？今回の土地は道路から大きき落ちているので。
写真のように屋根の状態もしっかり観ることができました。
売主さんによると数年前に吹き替えたそうです。
子供の頃に月極駐車場の看板を見て、「げっきょく」さんて土地を沢山持っていてお金持ちだなと思った塾長です。昨日は、塾生さんが鎌倉駅から数分の階段物件を購入するということで駐車場を探しでご近所をぶらりお散歩しました。
探してみると、物件から歩いて数分内には、数カ所の月極駐車場があることが判明しました。鎌倉駅に近いエリアなので料金は2〜2.5万円と結構高めではありますが、意外とあるものです。
でも階段物件の価格とこの駐車代を考えると、年間25万×20年で500万。40年と考えても1000万。そのくらいは土地の評価は下がってます。階段だからこそ駅から数分で買える値段なわけです。そういう、ひねくらた物件ばかりを塾生さんにはおすすめしています。中には階段300段なんてのを買った人もいます。
20年以上前に「眠らない都市東京24時間」（テレビ東京）の特番をプロデュースして、イマイチ眠たい番組と局Pに言われてしまった塾長です。その時に流行っていたのがウォーターフロント。ジュリアナとかベルファーレとかですね。ということでウォーターフロントには甘美な響きを感じる世代なので買ってしまいました。目の前が川の物件。
鎌倉には滑川という川があります。小さな河川ですが、浄明寺の方から蛇行しながら相模湾まで流れています。そこに面しているので眺望が良いのがこの物件の最大の魅力です。それも南向きですから、現オーナー曰く「陽当たりは最高」だとのこと。
もう1つのメリットはデメリットと表裏一体ですが、土地の川沿いに鎌倉市の土地（青地）が存在すること。約12坪以上あり事実上庭として使っている点です。デメリットとしては、この青地が十数軒にも横に繋がっており、境界確定が出来ないことです。昔は登記所（法務局）で、その場所の境界確定をすれば筆を分けられたのですが、平成に入ってから、まず全体の面積を確定して、その上で分筆しないといけないという決まりになったためです。
ちょっと真面目な人は、境界が不明瞭な土地として敬遠すると思いますが、相手が個人ではないし、ちょっと立地が良いと坪100万円する鎌倉で十数坪もおまけがあると考えると、メリットと位置づけられると思います。さらに昭和56年築の36坪ほどの家が土地値でついているのが利点です。少しお手入れをして付加価値をつけて売り出そうと考えてます。
鎌倉駅からほど近い中古住宅を塾生さんが購入するということでお手伝いさせてもらっています。建物はちょっと庶民のレベルを超えた作りで70坪もの床面積があります。また、築20年経過して減価償却は終わっているものの、まだまだ快適に住むことができます。
塾生さん（買主）の希望により、先日建物診断（ホームインスペクション）が実施されました。通常より広い建物なので2名の建築家が来てくれて、主に床下と屋根裏をチェックしてくれました。
中古住宅の建物診断ですが、最近普及しはじめています。中古住宅を買いたい人が増えてきていることや、それを実施する団体・企業などの活動が周知してきたためです。費用は数万から十数万円。今後、自分が中古住宅の媒介を扱う場合には、サービスメニューに入れて行こうかと思います。仲介手数料に含んでも良いと思うのです。
今回は、居住中でありながら3時間以上におよぶ診断に御協力いただいた売主さんには、ご負担もあったと思いますが、実施した結果、屋根の塗装補修、床下と小屋浦の施工不良の軽微な補修、板金部分のチェック補修が必要ということがわかり有意義でした。今後、こうした診断は、売り主側でも実施していくという流れになってくるかも知れません。測量費用に比べれば安いものです。
駅から2分の接道の悪い土地値の中古住宅を買いました。「改装して賃貸に出してその後売却か？駅から2分という立地を活かせば賃貸住宅を新築しても鎌倉で8％くらいの利回りが出る！」という目論見で仕入れたものです。
ちょっと別件で知り合った営業マンにこの家の話をしたら、すぐにお客さんを見つけてきて買いたいということになり、予定外の早期転売となりそうす。接道が悪いため、銀行ローンに苦労されており、まず中古では無理ということになり、次は建て替えでの審査となり、最後は建物完成後のローン実行という条件が出て来ました。
そのように、なかなか引き渡しの目処が立たないのですが、この場所を気に入っていただいており、何とかその夢を実現したいと思っているのですが、土地の代金をいただく前に第三者が建物が着工するのはトラブルの種です。何か良い方法が無いか？探ってもらっているところです。
先日の晴れた日に、現地近くの神社から建物を見下ろすと、冬の午前にもかかわらず、大陽が燦々とふりそそいていました。一部屋根の接合部に雨漏りはありますが、その他は奇麗な状態で、解体するのも勿体ないという気持ちも沸いてきます。週末には、結論が出ますが、皆にとってハッピーな方向に進むと良いと思います。
先日購入した古家ですが、若いご夫婦が買いたいとうことで売却契約をしました。数百万かけてリフォームと思っていたそうですが、例によって接道が悪く担保評価が低いため新築でないとローンが降りないことに。もともと古家再販のための素材として購入したので目的は違ってしまいますが、若い御夫妻がどうしてもその場所に住みたいという気持ちも最優先しないとなりません。
しかし、結果良かった点もあります。2年前に不動産業者になったので、個人と違って瑕疵担保責任を2年間負わなければなりません。築35年経過した建物の瑕疵担保をと言われても売る側にリスクが大きくのしかかっていましたが、更地にして新築というお話に変遷したため、気兼ねなく物件情報報告書に雨漏りやシロアリなど実際以上に使えないと記載できます。設備等は全部使用不可と書いておきました。
これまで、賃貸では軽い雨漏りや大きなすきま風などのある古民家に、何か不具合があっても借主が自分で補修するという約束でトラブルはありませでした。また今後仮にトラブルなどがあってもこちらの責任で対応できますが、売買となると事情は違いますので、周到に用意をしておかないとなりません。古家を何故もっと活かさないのか？という考えで古家再生に取り組み、不動産業者にまでなったわけですが、プロになればなるほど、土地値に近い古家を再販する難しさを実感しています。
先日、高校の同窓会の幹事会があったついでに、都内の借地物件を視察してきました。こんな感じの路地で車が入らず30坪で3000万くらいです。都内の土地の相場がわからないのですが、路線価からするともう少し価格交渉したいところです。物件の立地などは、やや気に入りました。
その後、時間をつぶすため、谷根千をウロウロ歩きました。周辺にはギャラリーやトラットリアなどオシャレなお店がいくつも点在しています。そして路上で小物を売る作家さんに、このような人だかり。
「かばんや えいえもん」という屋号。モノづくり＋路上＋ブログのライフスタイルが素敵ですね。さらに坂を上野桜木町方面目指し歩くと、こんな露天ディスプレイのお店。猫グッズ専門店です。
人通りも多くなく、決して商業立地ではありませんが、谷根千歩きをする人達が立ち寄るのだと思います。さらに進むと、なんとなく、子供の頃自転車で走りまわっていた記憶にある通りに出て来ました。
大きな木の下にある、古い昭和のままのパン屋さん。なつかしいです。もう歴史的保存すべきだと思います。子供の頃に、きっとラムネとか買って飲んだ事があるに違いありません。
そんな、谷根千あたりも神楽坂に続き好きな場所です。これから10年くらいかけて、鎌倉、神楽坂、谷中根津千駄木に借地物件を保有するというのを小さな目標にしても良いなと思います。
昨年仕入れた車の入らない駅2分の中古住宅の近くで、お隣のあばあちゃんを見かけたので付いていくと、表通りまで近道の秘密の小径があることを発見しました。
権兵衛さんとう地主の家の近くの権兵衛踏切より手前に、こんな小さな踏切があることにすら気づいていませんでした。ここをするっとぬけると、横須賀線のホーム沿いに、通路というか小径があるのです。
ここをホームの真ん中くらいまで歩くと、表の県道に抜ける道があり、これが表通りに抜ける最短コース。権兵衛踏切よりは3分以上ショートカットできます。こういう発見って、ちょっと嬉しいですよね。
境界石で十字のマークがあるものはその十文字の中心が境界の位置を現していますが、こんな矢印のマークの石があった場合はどうんなんでしょうか？ここでクイズです。
（A）矢印の三角形の重心（B）矢印の先端に決まっているでしょ！（C）境界石の角じぇね？と言われると少し迷いませんか？
土地や土地付き建物を購入する時は、境界の場所を売主が示すことが求められますので、売る人も買う人も知っておいて損はありません。答えはWEBでというか↓↓↓スクロールしてご覧ください。
答え！矢印の示す方向の境界石の角が正解です。
海見えの高台の土地があると聞いて、さっそく江ノ電の某駅に向いました。まるでハイキングコースのような坂道をえっちらと登っていくと細長めの平坦な土地が現れました。
そして、雑草をかき分け、海が見えるという宅地の先端部分に立ってみたのですが、海が見えません。冬で落葉樹の葉が落ちている時期にもかかわらず海が見えないなんて残念と思うのですが、建物を建てて2Fからは、きっと海が見えるのだと想像します。
樹木が生い茂る斜面部分は地主さんの土地なので、頑張って枝を剪定していけば、宅地からも海が見えるようになるかもしれませんね。そういう意味で楽しみのある土地かも知れません。個人的には「自然と向き合う苦労を背負い込む感じが」大好きな土地です。
売却の専任をあずかる物件に内覧の申込があります。エンドユーザーではなく業者さんからのお話。11時に鎌倉を出るという話だったので11時から外でまっていました。
ポカポカ陽気だったので、外で交差点の車を眺めながら「やはりプリウスって結構走っている！」と実感しながら、待つ事45分。連絡も取れず現れないので、仕方なく売主さんに「来たら案内しておいてください！」とお願いしました。
その後健康のために、家まで35分の道のりを気持ちよくウォーキングして帰りました。後で電話で12時頃に着いて内覧したとの知らせがきましたが、残念ながら購入申込には至りませんでした。
たからの庭の運用が開始されて初めての冬。石油ストーブを2台買ったりと寒さ対策をしていますが、陽当たりの悪い敷地は、やはり冷えます。
鎌倉駅周辺とは2〜3度は体感温度がちがう感じです。おかげで、鎌倉石敷きのアプローチは霜で午後まで凍っています。四季の変化や寒暖の差を五感で感じることは、現代人にとっては希少な体験なのかもしれませんが、ここに住むとなると少し考えてしまいますね。
塾生さんには「駅から徒歩25分の山の中に住むように！」とか普段は言っていても、いざ山の中にすむとなると大変です。やはり、駅からの遠さより、駅近くで借地や路地で取得費用抑える方が自分には向いているんです。
鎌倉には沢山の借地があり、借地ほど古くから街並みが残る風情のある場所で駅から近いなどの立地の優位性があります。ただし、あまり大きな借地になると価格も膨らみ買い手がつきにくくなるのも事実です。
実際に50坪前後で3000万以下の借地であれば、買い手は多いのですが、100坪以上で6000万超えとなると地代も高くなるので、かなり力のある方でないと買えません。そこで、鎌倉建て主塾では、消費者が借地を分割購入するお手伝いをしています。大きな借地こそ分割購入できれば、リーズナブルな価格で入手することをができるからです。
借地を分割して購入したい消費者のお手伝いですが、課題も多くあります。まず、売主は最低限同時決済を求めます。つまり、2組とも現金で買えるくらいの人が揃わないとなりません。次に、購入対象が300平米を超える宅地になるので、開発申請が必要になり時間とコストがかかります。そして何より地主さんや売主の理解です。
鎌倉建て主塾では、単に安く買えるから借地の分割購入をお手伝いしているわけではありません。購入者同士の建築や造園までこだわりをもって協調してもらうよう誘導していきます。鎌倉の老後の小さな家で実績のある借地の分割購入と街作り。これを広げていきたいと考えています。
今年から1日に1一度散歩を心がけています。とは言っても目的なしには続きませんので、物件視察を兼ねてですが、思わぬ収穫もあるんです。
実際に見に行った物件とは別に、街を歩いてると売り出し中の看板が出ていたりして、それを元に業者さんに問い合せます。
外見に行く物件の場所によっては、今まで歩いたことのないエリアもあり、この辺りも住んでも良いなとか土地勘が養われます。
JR辻堂駅からも海からも徒歩圏の土地。地主の息子さんが環境を維持したいとの理由で建物譲渡特約付き定期借地権で売り出すことになりました。
30坪とコンパクトな土地ですが環境も陽当たりも良いので住宅建築に適しています。それでいて価格は1000万ほどの予定です。ここに鎌倉建て主塾のサポーター建築家による設計条件付きで家を建ててもらい、できるだけ街並みを維持しようとうプロジェクトです。
新法の借地権において、普通借地は50年以上となっていますが、建物を最後に買い取る特約をつけることで30年の定期借地にすることが可能になります。定期借地は、地主にとっても最初に受け取る金額を前払い地代とすることで、譲渡益税がかかることなく賃借が可能というメリットがあります。
買い手にとってはイニシャルコストを抑える事ができるのですが、まだ普及度の低い新法の借地権ですからローンづけには苦労するかも知れません。しかし、売主側では1000万以上の自己資金のある方を想定しています。
安いから買うという人ではなく、年齢や家族構成などの事情で土地にお金をかけるのは無駄だという認識のある方に買ってもらおうというわけです。さらに、そういう気持ちのある方には、東側の空地もお庭として一部貸してもよいとのことです。
スマッチの御題は、
駅からの最適な距離は？ということですが、、、
実際に今保有している物件をみると以下のとおり
●自宅 鎌倉駅４分（借地）
●老後の家 鎌倉駅７分（借地）
●仕入物件 北鎌倉駅２分
●投資ワンルーム 茅ヶ崎駅２５分（海見え）
などと、ほとんどが駅近くにあります。
ただし、まともに買ったら大変な価格なので
借地や車が入らないなどで取得価格をおさえました。
一方駅から遠いワンルームですが、
海が見えるというロケーションと
ワンルームにしては広い３０平米という魅力を保持しています。
鎌倉建て主塾では、建築家と家を建てる際に、
徒歩圏の壁を超えて
駅から遠いところに土地を探すか？
駅から近い借地や車の入らない土地を取得するよう提唱しています。
駅から１５分くらいで坪１００万くらいする鎌倉で
建築家と良い家を建てようと思ったら
7000〜8000万はくだりません。
鎌倉の場合に限ったことですが
駅近くで借地や車不可の土地か、
バス便ならば、海が見えるとか眺望環境が抜群など
そうした割りきり＝メリハリが必要なんです。
今年から1日1時間の散歩か掃除などを
自らに課すことにしました。
ただ散歩と言っても続かないので、
気になる物件を徒歩で見て歩くことに、、、
鎌倉らしい路地をすけると、、、
例によって車が入らない路へと続きます。
そこを曲がると、アレ？お墓がみえる！！
おまけにお寺の借地だそうです。
建物の前まで行くと陽当たりも悪そう！
でも、駅から10分くらいです。
とある業者社長さんの友人の家の売却情報で
まだ値段は決まっていないそうですが、
考え方によっては悪くないと思います。
土地（借地）がリーズナブルに入手できれば
例の同潤会風アパートも建てられそうです。
先日現地を見学した鎌倉市内の借地物件。
遠巻きに高台の立地であることを撮影したら、、、
なんと真っ青な空に何やら不明な物体が、、、
これは間違えなく未確認飛行物体＝UFOです。
小さな雲のようにも見えますが、
小さくはっきりした形状からは雲とも思えません。
残念ながら写真の画像をみて気がついたので、
実際の浮遊しているのか飛行しているのかは不明です。
まあ、空飛ぶ円盤でなくとも、
未確認で空にあるだけで未確認飛行物体と言えるので、
UFOと呼ぶ事にしましょう。
鎌倉市内に購入した中古の階段下収納に
多少モノが入っているな〜と思っていましたが、
実際に中を引っ張り出してみると、
軽トラック1杯くらいの残置物が出て来ました。
売主さんも「うっかり」だろうし、
こちらも「うっかり」でしたが、
先日見つけた便利屋さんに1杯21000円で
大量の植木鉢とともに処分をお願いしておきました。
床も剥がしたし、残置物も整理したし
これでだいぶスッキリしました。
通路や隣地との取り決めで合意書や承諾書を取ることが
このところ3物件ほどあり、実際に隣地に押印をお願いしたところ
2軒の家で朱肉を持ち合わせていないという事態がありました。
そうか！我家は法人も経営しているし、
今や不動産会社でもあるので朱肉があるのが当然ですが、
普通のお宅では意外と朱肉を置いてないことが多いのだと
今回の経験で学ぶことができました。
今度から押印をお願いに上がる時は、
朱肉をバッグに常備して行こうと思います。
一方で押す側の立場でいえば、
その場で簡単に押さずに書面を家族で良く読み
一晩考えてから押すくらいで良いと思います。
鎌倉建て主塾の塾生さんの家のオープンハウスが
先週末の秋晴れの奇麗な空のもと開催されました。
借地を買って建築にはしっかりお金をかけるという
鎌倉建て主塾流のスタイルを実践した塾生さんです。
駅からも平坦で陽当たりも良く徒歩圏。
そんなところに50坪くらいの広さだと、
4500万くらい土地代だけでかかります。
そこに工夫して2500万で小さめの家を建てて7000万。
これが鎌倉の戸建て購入のエントリーレベルです。
「自然に抱かれる感じの立地で音楽をテーマにした家を建てたい。」
そう考える塾生さんが鎌倉を足であるいて見つけた借地。
購入してから建築着工まで何ヶ月も待たされるなどの
特殊な条件を我慢することで借地としても破格での土地取得。
設計はもちろん。鎌倉建て主塾のサポーター建築家のOさん。
施工は若い大工さんで最近頭角を現して来たR社。
建て主、建築家、棟梁との絶妙なハーモニーが生んだ家となりました。
30坪の土地でも60％200％ほどの建ぺい容積があれば
3階建てのかなり大きな家が建ちます。
この家の場合は50坪ほどの床面積で自宅＋店舗。
インテリアデザイナーである建て主さんに頼まれ
建物のフレームだけプラニングするお手伝いをしました。
しかし鎌倉の街並みを考えると、
3階建てだけど、なるべく意識しないフォルムにしたい。
角地だったので建物2面がみえて難しかったのですが、
1面は3階をバルコニーにして少し下げ
道路からは意識しない感じにしています。
また、もう一方の面は道路側の天井を
頭の高さギリギリまで下げることで低くしています。
さらに1Fと2Fの天井の高さを通常より15cmほど下げれば完璧ですが、
一般の方にそこまでストイックになれと言えません。
それでも自然石で覆った植栽スペースに
ふんだんに高木を植えていただいたので、
街並みに対してもかなり優しくなったと思います。
鎌倉の借地＋路地好きのため自宅と老後のための家2棟は借地。
毎月地代を払うと忘れてしまいそうなので、
1年分12ヶ月をまとめて地主さんに前払いすることにしています。
駅4分の大屋根の家と駅7分の老後の小さな家を合わせると
地代も5万円程になります。
年間で60万と思うと結構大きいですね。
（ただ土地の固定資産税は不要）
もし、所有権だとすると底地分の4割も支出していたとして、
その未払いの価値だけで、4〜5千万円かと思います。
でも実際は、年間60万支払ば良いので、
7〜800万円のワンルームマンションでも買えば
その収入で地代が払えるわけです。
やっぱり借地は得だと強く思います。
鎌倉の土地は自然にかこまれているので、
写真のような森林が隣接することが多いです。
裏に山をしょっているとジメジメしますが、
比較的平だったり、落ちる斜面の場合は眺望もありラッキーです。
そういう時は、必ず登記簿を見て所有者を確かます。
国、県、市が持っていれば開発されることはまずありませんが、
個人が所有している場合、何が起こるか予測不能です。
やはり専門家にコンサルを依頼すると良いでしょう。
都市計画法上、建築基準法上から見て、
その緑地が将来も担保されるかを確認すべきです。
地域の建築家や不動産コンサルタントが適任です。
普通の人が敬遠するような建物が朽ちかけた物件。
率先して再生できるか実証しているところですが、
今回の北鎌倉駅2分のものは、床抜けに加え雨漏りもありです。
天井が濡れて悪くなっていたので、
思い切って壊してみたところ、
ここでも出ました！スズメバチの巣！！
直径40cmはありそうです。
フラッシュ撮影しても出てきませんでしたので
今はもう空き巣だと思います。
もしハチがいたら天井板を剥いだ瞬間に
攻撃が開始されていたと思います。
先日購入しておいた駅から2分の物件。
昭和48年と古民家というには中途半端な物件ですが、
これを、できれば古リフォームしたいと目論んでいます。
火曜水曜の休みの時間を使っては掃除を始めました。
庭まわりの雑草を抜いてだいぶスッキリです。
これから冬なので、3月ほど放置できますね。
大量に出た雑草をゴミ袋に入れて、
植木にゴミとして持ち帰ろうと思ったら、、、
垣根越しに、となりのおばあちゃんが、
もう少し放っておき量が減ったら、
袋に入れると良いとアドバイスくれました。
駅から2分というのだけが取り柄の中古住宅を買いました。
時々覗きに行っては、改装のプランを考えています。
昨日は、元松竹撮影所の大道具さんだった方2人を連れ
現地の状況確認と大まかな計画の相談をするついでに
床の抜けかけたところを剥がして様子を見ました。
ここは状態が良さそうで根太もしっかりしてます。
15ミリの床材を探さないとなりませんが、
ここは床だけ貼ればよさそうでなのでコスト半分で済みそうです。
大引があって、その上に数センチの根太があって、
さらにその上に15mmの合板床が貼ってある状態ですが、
この合板床が通気性などが悪く、腐っていたのです。
この部屋は南側なの状態が良いのかもしれませんが
北側のキッチンや洗面所などは根太はやられているかも知れません。
さきほどの、松竹の大道具さん。
1人は映画の家具造作担当で1人は経師貼りなどしていたそうです。
その他にも植木の剪定や配管の補修まで何でもできるとのこと。
この映画のこのシーンと言ってくれれば、何でもできると心強いお言葉。
面白いコラボチームになるかも知れません。
鎌倉の古家再生により、街並み保全+ロハス+高齢者活用が一挙に解決しそうです。
大学の先輩のご紹介で売却相談に行ってきました。
すでに某社の仲介で売りにだされているけれど、
なかなか売れないので意見が欲しいとのことです。
図面では旗竿地で奥まっているというイメージでしたが、
実際に見ると手前の土地は売り主が住む予定で開けています。
敷地には井戸やお稲荷さんがあり歴史を感じさせます。
（塾長の買った古家にもお稲荷さんあります！）
で、僭越ながらアドバイスしたことは2つ！
1）価格が少し高いので、もう少し覚悟した方が良い。
2）一般の消費者は将来のイメージができないので、
通路や協調部分など明確な図を示すべき
ということでした。
売主も建替えるわけですから、
これは小さなコーポラティブなわけです。
心地良い街並みをデザインして初めて
こうした旗竿地や変形地にも魅力は出て来ます。
なかなか売れず、次の一手をというときは、、、、
あらためて電話くださいと言い残してお別れしました。
鎌倉建て主塾では、鎌倉に土地を買って家を建てる人のため
物件情報をはじめ土地探しのお手伝いをしていますが、
セカンドオピニオンに徹する場合も多くあります。
先日は、塾生さんの要請で建築家を同行しての現地視察。
この土地の問題点だけでなく、良いところなども確認し、
希望の家づくりに適しているか条件確認や意見提供をします。
鎌倉建て主塾の良い所は、最初に視察に行った建築家に
必ずしも設計を依頼しなくとも良い事。
そのために、視察は25000円のフィーを頂いています。
（塾長3割建築家7割で分配させていただいています。）
その後、いろいろあって購入が決定したら、
地域の仲間の建築家からじっくりと選べるように配慮してますが、
それでも、かなりの確率でファーストコンタクトの建築家が設計を受注することが多いです。
それは、鎌倉建て主塾に集う建築家が、
皆さん気だてが良く実力があるからだと自負しています。
業者さんから新築住宅のデザインを頼まれていたのですが、
古民家の再生などに追われて、フォローできずにいたら、、、
塾長デザインイメージとは少し違う家になっていました。
外壁はパネルっぽいのもので目地に木製の胴縁。
ルーフバルコニーの手摺はこんな感じで
シンプルなのが良かったし、
やっぱし破風は木製でしょ！
コストや手間が合わないとうことなんでしょうが、
外観は街並みの顔なので、最大限努力をして欲しいのです。
唯一、一部に不燃木製の外壁を配するようにしていたのは良かったです。
これから植栽が入り、品の良いエクステリアになれば、
さらに、この家も良くなると思いますよ！
茅ヶ崎市内にある塾生さんのご実家の敷地の一部。
メタセコイアという世界一高くなる木が植わっていました。
この土地を売却せず、定期借地として貸し出そうという相談がありました。
売ればまとまったお金が入って来ますが、
それでは買った人が好き勝手に家を建てる可能性があり
自宅周囲の街並みが阻害される恐れがあります。
小さめで品格のある家を
鎌倉建て主塾の建築家設計で建てるような人。
そんなご家族に住んでもらいたいそうです。
辻堂の駅から10分で海までも10分程度の立地なので
住宅を建てるには、とても良い環境だと思います。
おまけに、さらに東側の空地も一部、畑などに貸してもらえそう。
サーファーというより、
チルチンびとを読むような文科系のご家族がイメージターゲット。
これから、ゆっくりとプランをまとめ、
レインズなどに公開することなく、
ネットだけで募集して行こうということになりました。
よく苦労はお金をだしてでも買え！と言いますが、、、
先日、○千万円単位の自腹を切って買いました。
また、床の抜けかけている古家です。
古民家というような風情のある時代ものでもありません。
築36年経過した、使えるかどうかギリギリの建物です。
実際、引き渡し後に家財がなくなって建物をよく見ると、
随所に傷みが着ていてリフォームしないと賃貸も出来ません。
この普通の人には、買え！と言えない物件を
これから半年くらいかけて、再生をしていこうと思います。
何の取り柄も無い建物を鎌倉らしい魅力的なものにするには、
いったい幾らかかるのでしょうか？
古家の再生の修行をしているようなものですが、
鎌倉建て主塾の塾長として、率先して体験するつもりです。
こんな、ギリギリの中古住宅（建物価値0円）にも、
取り柄が無い訳ではありません。
なんと北鎌倉の駅から2分ですから、
建物が気持ちよく改装されたら、賃貸でも購入でもニーズはあると思います。
まずは、見積りですが、
その前にみんなの古民家「たからの庭」を仕上げないとなりません。
年内は改装に着手できそうにもありませんので、
しばらくは、賃貸店舗付き住宅（改装自由）と
建築用地（地域の建築家設計条件付き）という条件で
物件情報として公開しておこうと思います。
以前、長谷の宅地の売却をお手伝いしたときに、
お隣の水道管（使っていない）が宅地内を通っていて
引き渡しまでに撤去するのに苦労した記憶があります。
先日も塾生さんが購入した土地に隣地の水道管が通っている疑いが出て
あわてて調査することになりました。
宅地内には、水道メーターが1つしか無いのですが、
水道局の図面を見ると、宅地内を他人の水道管が通っているように見えます。
たまたま、問題のお宅の家主と助手が知り合いということわかり、
聞いてみると、購入した土地ではなく、
隣地を通過しているとのことでした。
つまり、水道局の図面の間違いです。
（忘れないうちに訂正してもらうと良いかもしれません。）
ちょっと、人騒がせな図面です。
夏の終わり頃から秋にかけては塾生さん登録が増えます。
先日、塾生さんの登録が1300人を超えました。
鎌倉に土地を買って建築家と家づくりをするナビゲート役として
実績も20数棟を超えて着々と成果が出て来ています。
最初に登録した塾生さんで、3年も5年もかけて土地探しをし
その間に自己資金が増えてきているケースや、
まずは、賃貸で移住してから、じっくり地元で探す人。
そういう人が、良い家づくりへ繋がると思います。
また、属性の特徴としては、放送、出版、広告代理店、IT系、コンサル系の方や
鎌倉でお店をするなど自営系の方が多いのが特徴です。
外壁やエキステリアの仕上げなどデザインを相談された家です。
業者さんが仕入れて2戸の新築住宅が建つのですが、
これまた材木座の海から30秒という魅力的なところです。
分割して2棟建てるには困難な敷地だったのですが、
担当の設計者が工夫してゆったり配棟されています。
高さも3階建てでなく2階＋ロフトに抑えてもらいました。
写真は屋上から海を見たところです。
写真ではよくわかりまえせんが、
材木座の海岸の砂浜までよく見えます。
鎌倉の古民家や借地や路地専門で不動産業をするようになりました。
最初は、不動産屋さんの物件を紹介していたのですが、
どうやら免許が必要ということで宅地建物取引業の登録をしたのが昨年。
ほぼ1年たちましたが、超オススメなのは年間数軒ですね。
そのうちの1軒とも言える鎌倉市内の古民家内覧してきました。
こちらも時間に限りがあるし、スピードも大事なので、
レインズ公開して最初の週末の朝に3組同時ご案内させてもらいました。
駅からは徒歩24分くらいのバス便です。
鎌倉の奥座敷と言われるエリアで、とてもよい環境です。
思えば、塾生さんの土地購入第一号もこのエリアです。
皆さん、結構きにいられたようでしたが、
前回のときにように即日買付けまでは行きませんでした。
鎌倉の昭和の古民家で借地。自分で買いたいくらいです。
今日は涼しいので扇風機で仕事している塾長です。
残暑なんてなさそうな気がしてしまいます。
先日、塾生さんの海30秒の家の造園工事が完了しました。
間取りや内装はともかく、
これが街並みにとっては最大重要項目です。
とにかく、いい感じに植栽をして建物の足下を隠します。
この程度の家でも木製バルコニーを含め、
外溝に100万円くらいはかかります。
一般の建て主は、建物の予算が目一杯で
外溝までお金が回りませんが、
ざっくり100～150万を最初に確保して欲しいと
塾生さんが家を建てる時にはお願いしています。
上の写真は玄関アプローチ前の砂利敷きですが、
京都で修行した庭師の手によるものです。
瓦を縦に使ったワンポイントが水の流れをイメージしています。
このあとここに、新築祝いを兼ねて
ベンチを造作しようかと思っています。
今日から夏休みな塾長です。
と言っても会社の電話は携帯へ転送されます。
こちらは、海30秒の塾生さんの家ですが、
木製バルコニーが完成したので仕上げ塗りに行きました。
材料の段階から塗装したのですが、、、
木口などが未塗装になっていたので、梯子で塗ります。
炎天下の夏の直射日光を写真におさめることに成功しました。
（たまたまでが、、、）
あとは、メンテナンスとして11月くらいに、
天端を塗ってもらうと良いと思います。
その次，来年の梅雨入り前に一度塗り、
あとは年に一度で良いと思います。
さんざん最初のプランが良いと言っているが、実際に建つ我家の間取り愛着もあるし、今図面を見ても悪くないと思う。しいて言えばオフィスはSOHOで夫婦で利用するだけだから、わざわざ部屋にしないでもっとオープンなスペースにしても良かったろう。でも売るときは、1部屋と数えられるので、その存在価値は高いものだ。これが書斎＆オープンスペースだったら、買い手は少なかったかも知れない。
国有宅地は購入してから5年間は売却してはいけないのだが、結局1軒目の家は、建築期間も合せて7年足らずで売却することになった。38.9坪で4240万円なので坪単価は約109万円。売却時は全体に鎌倉の地価も下落気味であったが、土地の評価は下げずに売る事ができた。JR鎌倉駅から徒歩15分。材木座5丁目海まで200m。38.9坪の長方形の土地。道路幅4メートル。売りやすい条件だから購入したことが功を奏したようである。
由比ヶ浜の48坪で蝶ネクタイのような変形の敷地に妻の両親との2世帯住宅。土地代に7800万円＋建築に6000万円と諸費用合せて1億4000万円以上。今思えば、本当に買えなくてよかったと思える土地である。この土地を買っていたらローンに追われ、結局2軒目の家も3軒目の家を建てる可能性が無くなってしまっただろう。家造りはプロセスが楽しいのである。住宅が出来てしまったら、それなりで2年か3年もすると新居に慣れてしまう。土地探し＆家づくりを止めたときに、塾長の家づくりアドレナリンは止まってしまう。もしかしたら、病気になってしまうかも？そんな時のために、他人の家づくりのお世話までして、家づくりアドレナリンが切れないなようにしているのでだが、これって、やはり病気かも知れない。いわゆる家づくり中毒です。
材木座の家を建てた1997年当時と現在2006年の鎌倉の地価事情が似てきている。鎌倉駅から徒歩15分程度で風情があり敷地面積が最低45坪以上で最低4500万円くらいの売り出し価格相場。最近では由比ケ浜あたりでも坪単価150万円はめずらしくない。今でも同じなのは、多くの物件を見て、これはと思ったものに食らいつくこと。当時と少し変わったと思うのは、減額交渉が当たり前になってきていることである。
やはり家づくりの近道は、住みたいと思う土地に移住することだと、つくづつ思う。その土地に住まなければ不動産情報も手薄だし、意中のビルダーとの出会いも無かったはずだ！1枚のチラシとの出会いから、まさか2軒目、3軒目と鎌倉に家を建て、住みたい鎌倉・建て主塾という活動まで始めるようになるとは、その頃は思いもしなかた。
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