鎌倉建て主塾 塾長
島津 健（しまず・たけし）
10年で自邸3軒+30棟超の塾生の家サポート！鎌倉の街並みのため、新築移住派には鎌倉・建て主塾が土地探しから建築家との家づくりへ誘導。中古派には、鎌倉の古民家の魅力を鎌倉古民家バンクprojectで発信するなど小さな街づくりビジネスを孤軍奮闘中。
鎌倉市内の古民家をサブリースしています。家賃の15％を経費としていただく代わりに、屋根や配管土台構造の劣化以外の補修は鎌倉建て主塾持ちで行います。最初に畳や襖や障子の交換をした費用もサブリーサー持ちです。
そろそろ、当初の費用の償却が終わってるところでしたので、以前よりお隣が空地になって部屋が丸見えになっていたところに生け垣をつくることにしました。この費用も鎌倉建て主塾負担です。最近、造作を一手に請け負ってもらっているカワセミ工房さんに御願いしたら、こんな立派なのが出来ました。
道路から見たところは、こんな感じで目的を十分に達成しています。カワセミ工房さんは、元松竹の美術さんなのでジャンルに囚われずにいろいろな細工が出来て助かっています。またイメージを伝えると、それに合わせた仕事もしてもらえます。さすが映画の出身の人です。構造や屋根や外壁などは大工さんが必要ですが、それ以外は古民家再生には適した存在だと思っています。
そのままでは住めない住宅を再生して賃貸する仕事をしています。今取り組んでいるのは腰越の貸家です。100平米ほどの広さで随所が傷んでいます。半年ほど大家さんと協議見積り繰り返し、必要最低限のリフォームに絞りこみました。
まずは、下地が一部腐りかけていたり接合部から雨漏りのあった下屋根部分のガルバリウムの葺き替えです。色は青から、金属は金属らしくとシルバーを色に変更しました。
この家の改装の最大の見せ場はキッチンです。かなり古く汚れているので再利用不可と判断。L字型で特殊なレイアウトになるため家具屋さんにオーダーをして制作します。300万の改装費のうちキッチン部分は25％くらいの比重になります。家具で造作して天板をステンレスをオーダー。これまで無かった冷蔵庫置場をつくります。
貸せない家を貸せるようにするのですから、この事業には実は競合がありません。はっきり言って手間ひまがかかりますからね！工事は直営で各業者の費用をガラス張りにし管理費は10％しかもらっていません。リフォーム屋さんなら明らかに赤字ででしょう。
ただ、不動産業の免許があるので、賃貸が決まれば仲介料や毎月の管理費をいただくことができます。トータルで長いおつきあいができればようやく収支が合うと思います。建物を活かしながら賃貸経営をして利益を出すという目的は大家さんと一致しています。5年〜10年というおつきあいでようやく利益の出る仕事です。
リビングに座ると海しか見えません。そんなマンションが鎌倉にはいくつかありますね。この度、市民の方から海見えマンションの賃貸物件をお預かりしました。先週そのマンションの内覧希望があったのですが、内覧希望の方とお客さんが埼玉こられるとのこと。渋滞でなかなか現れません。
現地で待つ頃30分。でも、景色がこんなところだったら、待つのはまったく苦になりません。海の音や江ノ電の風景を楽しみながら、陽当たりの良いリビングでくつろぐと、ついつい和んでしまいます。
内覧にこられたのは若いご夫婦で小型犬を飼っているとう方。このお部屋は、購入してから壁紙を一度も交換していないので、壁紙交換をして欲しいというリクエストがありました。壁紙だと10万円くらいで交換できますが、その上から一発で塗れる塗り替え材だと20万円くらい。できれば塗り壁にしてしまおうとオーナーもやる気になっていました。
鎌倉市内の戸建てを貸家に出すために改装をしています。当初は、古民家らしさを強調するよう床には無垢材などを選ぶ方向でしたが、賃貸ということもあり抑えるところは予算を抑える方向になりました。予算は300万未満にということでスタートした工事のため材料選びをしています。基本的には大家さん。「塾長におまかせ」ということでした。寿司屋じゃないんだけどね。
まず、傷んでいた下屋根部分の葺き替えのガルバリウム鋼板の色はシルバーを選びました。当初は青でしたが、金属素材は金属らしい色にしたいと思います。
次はフローリングです。キッチンダイニング部分に使用するため、水回りということで無垢材は断念。他の部分の古さに合うよう、よくあるフローリングの中から暗めのミディアムカラーを選ぶことにしました。
あとは洗面所につかうクッションフロアです。持ち家ならバスマットの上で身体を拭き、床を濡らさないようにするでしょうが、賃貸だとどういう使い方をされるかわかりませんから、どうしてもクッションフロアになるのですが、一番趣味が良さそうだったのが、コルクタイル調です。少し汚れてくれば本物と見分けがつかないかな？と思うのです。
最後はビニールクロスですが、繊維調のもので白（というかアイボリー）をセレクトしています。他の木枠などが古いので、右の白っぽいのではなく左のくすんだ感じの色を選びました。
古家の貸家再生で心がけるていることは、なるべく古いものは古い味わいを活かすということです。それに合わせて新しい素材も、なるべく光沢がなく、くすんだ幹事のものを選ぶようにしています。前からそうあるように見え方で、とって付けたような感じにしないのがポイントだと思います。
普通の不動産屋さんが相手にしないような古家を再生して入居者探しまでやっています。大家さんがお金を出せない場合、サブリース方式でこちらが改装資金を拠出したいりする貸家再生方式なども。今回は大家さんもどうやら普請好きのようで、トータル300万ほどの費用を出してくれます。
その辺の工務店に頼むと、古い大壁の家にもバンバン石膏ボード貼ってビニールクロスにしてしまいますが、そんな呼吸しない家では、鎌倉移住派には受け入れられませんので、頑張って塗り壁にしたいと思います。
こんな古家再生に良いのが、アトピッコハウスが開発したパーフェクトウォールという塗り壁材。これが革命的で、下地が合板だったりクロスだったり土壁だったりしても一発で塗れるんです。
色もこんな沢山の中から選ぶ事ができますが、賃貸なのでやはりベーシックな白系から選ぶとこれらに絞られました。現在見積り依頼中ですが、材料の無駄が無いように1色に決めました。これから見積りが届く予定ですが、通常3800円/平米の塗り壁コストなのに対して、条件が揃えば2000円/平米を切る事も可能だということです。
みんなの古民家たからの庭の倉庫として使っている元女中部屋ですが、土間にして使っていいたものの、どうも使い勝手が悪く床を貼ってもらうことにしました。やっぱり床があるのって気持ちいいです。
これまで、こんな自作ステップを昇り降りして道具や荷物を出し入れしていたのですが、意外に裏方の道具の出し入れの回数が多く、このステップの昇り降りがしんどいんです。
また、各ワークショップの講師の先生の荷物や御教室に参加された生徒さんの上着などのクロークにも床があれば使い易いというニーズからこのような造作にしました。3帖ある部屋のうち2帖を板張りにして、奥の押し入れ状の下部には合板のドアを、上部はそのまま物が置けるスペースとなっています。
さらに、この下部のスペースは、外から道具を出し入れできるよう改装中です。長い材料などは、床下にも納めることができ、開口部からは、人が潜り込む事もできます。これでたからの庭もかなり使い易くなるしょう。
大家さんの依頼により貸家の再生をしている中で、大家さんが譲れなかったのが耐震補強です。「耐震性の弱い建物を貸して地震で万一のことがあったら、、、最低限のレベルにはしておきたい。」のだそうです。
自分自身建築の専門家ではないし、鎌倉建て主塾の仲間の建築家達も構造設計は専門家に念のため依頼しています。そこで耐震補強の経験のある鎌倉市内の設計者さんに耐震診断および補強設計をしてもらいました。それがこの図面です。
図面で見ると簡単そうですが、壁を剥がしたり天井や床下を開けたりと手間ひまがかかります。横浜市の耐震補強の標準単価を元に見積もってもらいましたが、そのコスト240万円です。なんだかんだと家賃1年分に近い金額ですね。この見積りには、壁を壊した後の仕上げ費用も入っているので、今回そのコストは別に見積もってありましたから、もう少しコストダウンできるはずです。
耐震200万。屋根外壁150万。内装設備リフォーム300万。これが現在の見積り概算です。これに鎌倉建て主塾のデザインおよび監理費10％が加算されます。なんとか総額700万を切りたいと大家さんとさらなる工夫をしていきます。
朝からたからの庭に掃除道具を取りに行きました。
あとは窓を拭いて、収納の整理などをして
自宅の大掃除を終えようと思います。
今年のメインの古民家再生はこの建物。
すっかり自分のものになってきました。
こうして写真を見ると、冬は落葉樹の葉が落ち、
敷地全体が明るく感じられます。
こんな実りもあって楽しませてくれました。
（この何十倍も1本の木から採れます。）
新年6日には関係者のボランティアにより
庭掃除をする予定です。
他人の物件も自分の物件のように思える塾長です。
貸家にするための改装費用はできるだけ抑えたいもの
それにビニールクロスでペタッと仕上げたくないし
なるべく古い家の良いところは残したい考えです。
そんな考え方に共鳴していただいた腰越の大家さん。
自ら塗装をするということで指南に行ってきました。
これが今年最後の仕事となったわけです。
築後数十年経過してパサパサになった柱に
オイルを染込ませて本来の美しい木目を出します。
カンナのかかった柱にはオイルが染込みにくく
3度から4度塗らないとなりません。
鴨居などの材質は一発で良い色合いが出ます。
お正月に何度か来て作業されるそうです。
年明けからは予算を確定して
本格的にリフォームが始まる予定です。
周辺相場＋1万円の家賃を目指し再生したいと思います。
これも古民家再生店舗と言えるでしょうね！
鎌倉の法務局が無くなったため
司法書士事務所のあった古い小さな店舗スペース。
間髪いれず改装が始まり何ができるか？と
市役所通りを通るたびに覗いていましたが、
こんな店ができていました。
「サスケストア鎌倉」
旬の食材を三浦からとうことで、
野菜や魚や生ハムなどを売っています。
ブロッコリー250円を買ってみましたが甘くて美味しかった。
斜陽業種と思われがちな八百屋業ですが、
こうしたスローフードポリシーの店は鎌倉ならではです。
こうした個展が成立する日本でも希少な街が鎌倉。
地域の方で応援していただきたいと思います。
木製建具が駄目になってアルミサッシに交換されている
なんて古民家は結構多くありますが、
たからの庭の洋室6帖の窓もそうでした。
おまけに妙な模様の型ガラスでイマイチだったので、
限られた予算の中で、交換をすることにしました。
先日、他の物件でガラス交換をしたついでに
こちらも透明ガラスに付け替えてもらったのです。
これにより、部屋から外が見えるようになりました。
目線が伸びてゆったりとできると思います。
夏から再生に取り組んできたたからの庭。
御教室やサロンとしての運用もスタートしたので
いよいよ道具を撤収することにしました。
庭道具などは置いて行きますが、
大工道具、塗装道具や材料をまとめてみると
以外とこれだけ？って感じで驚いています。
このくらいの大工道具ならば、
車の後部収納にも収まってしまいそうです。
いろいろな現場があるので、
これからは道具を車に常備しようかな？と思います。
たからの庭の母屋の屋根の寄せ棟部に
長い間積もって取れなくなてる落ち葉があります。
こういうのが雨漏りの原因になります。
詰まった葉から毛細管現象で水を運びますからね！
今年の夏からずっと気になっていたのですが、
ようやく昨日これを取り除く作業にかかりました。
先日購入した高枝切りばさみの先に熊手をつけ
落ち葉を掻きだしますが、下の方が濡れ落ち葉がほとんど！
奥の方は届きませんでしたが、
落ち葉の大部分を取り除きスッキリしたところです。
何故か瓦の破片が1〜2枚一緒に取れたのは気になりますが、
どこかで屋根屋さんに点検補修をしてもらう必要ありですね。
購入した古家のガラスが割れてしまっていたので、
この際だから、曇り（型）ガラスを透明に変えました。
キッチンの先の緑が良く見えて、視線も伸びやかになります。
この家の場合、南の窓以外は全部型ガラスなんです。
そうなると目線が詰まり、閉塞感があります。
お隣の窓や往来の視線が来ない場所であれば、
透明ガラスに替えることができます。
一方で透明なガラス。
（これが一般的ではありますが、、、）
汚れが目立つので掃除が大変です。
型ガラスのメリットは掃除がサボれることです。
鎌倉市内の古家で借手が改装を自由にできる物件。
年末の入居に向けて、入居者がリフォーム工事をしています。
キッチンを入れ替えるため水栓を繋げようとしたら、、、
キッチン下の水道管が完全に腐食しており、
漏水しはじめたので、地中をしらべると劣化がひどく、
指で押せば錆びた管がもろくも壊れ漏水をはじめたそうで、
とりあえず状況を確認すべく現地へ出動しました。
普通は貸せる状態でない古家を借手の力で再生するという
貸家再生にずっと取り組んでいますが、
これまで雨漏りや木部の腐食が最大関心事です。
築後37年経過したこの建物のように
水道管が全滅というリスクもあることがわかりました。
やはり古家再生は甘くないです。
借地の古民家を上手のリフォームして住んでいる塾生さん。
海一望の不動産を購入したので、これだけはこだわりたい。
やはりこの眺望に電線は気になるらしく、
なんとかしたいと購入当初から考えていました。
この物件は現在、ジェーン稲村ロッジとして、
平日は御教室サロンとして地域に開いています。
また建物の維持管理の一助にと撮影などへ積極的に貸し出し、
この度、とある撮影の仕事が入りそうということで
（守秘義務があるので詳細は言えません。）
その収入をベースに電線の地中埋設を検討するそうです。
塾生さんが東京電力に尋ねたところ、
電線を地中に埋設することは、できるそうです。
電線が消えた暁には、さらに撮影のオファーも増えるでしょう。
鎌倉古民家バンクでは、自らの映像制作の経験をもとに
鎌倉の古民家などでの撮影協力サービスをしていますが、
フィルムコミッション的な地域発信という考えよりも、
維持管理がかかる古民家に貢献というのが主な狙いです。
同時に、鎌倉の古民家の魅力が発信できれば一挙両得です。
家具や暖房器具なども含めて360万円で改装したたからの庭。
利用を開始して一番負荷がかかっているのが和室の雨戸です。
何年も使われていないで傷んでいたのですが、
建具屋さんに調整してもらう何とか使ってました。
ところが先日、雨戸の戸袋の底が抜けたのです。
戸袋全体に傷みがきているのですが、
3枚の雨戸を入れたり出したととかなりの負荷がかかっています。
おまけに、たからの庭の利用では和室の稼働率が高いのです。
最低8年の賃貸契約ですが、だましだましつかっても
2〜3年で壊れると思います。
それならいっそ、20万くらいかけ雨戸と戸袋を新調すべきか？
真剣に考えなければならなくなりました。
鎌倉の古家を再生する試みをしていて、
自分たちで床板などを剥がしてはみるのですが
写真のような廃材が結構でるんです。
50平米弱の床板をはがして軽トラック一杯か二杯分ほど
廃材がでるのですが、どこに処分を頼んでよいのやら？
とにかく雨でふやけると重量が増して運べなくなるので、
ブルーシートで覆っておくことにしました。
以前電話で問い合わせた斉藤建設の受け入れ施設では、
1立米あたり16000円と聞いていました。おまけに持ち込みです。
また、鎌倉市内の廃棄物処理業では6立米で8万円ほど。
ネットでみつけた便利屋さんの場合は軽トラ1杯で21000円
今回は、家庭ゴミ並みに丁寧に分別しているし、
残置物の家財ゴミなどもあるので、
便利屋さんが安くて丁度よいかも知れません。
ただ、便利屋さんの場合は、
コンクリートのガラ（破片）や石膏ボードは無理だそうです。
状況に応じて使い分ける必要がありそうです。
建材ゴミの上手は捨て方を知ってる方や
種類別のゴミ処分費用の相場がわかる方がたら
是非とも、コメントください。
このところ、すっかりおなじみになった床はがし。
昨日は、元松竹の大道具さんと2人で作業しました。
「たからの庭」のときは良かったのですが、
この時代（昭和48年）のものは合板で、はがすのに苦労します。
全体的に根太や大引や土台など奇麗な状態だったのですが、
掘りごたつのあった和室は、大引など腐っていました。
南側の基礎の通気口を、使わない植木鉢などがふさぎ
おまけに掘りごたつもあるので風通しが悪く腐ったのでしょう。
1日がかりで1階の床を壊して、床下の掃除をしますが、
これまで積もった埃などが払われて、
何十年ぶりに現れた床下が喜んでいるようです。
この後は、はがした材料や残置物などを
廃棄物業者に持っていってもらう算段をしないとなりません。
こんなものは買わないだろうと思ってたものの1つピンポールです。
簡易耐震審査の際に役立つとのことでしたので
コーナンモールで買っておきました。
使い方を聞くと、地面などを突くためだそうです。
基礎の回りを突いて、基礎の根の張り出しがあるか？
また、周辺の土壌を突いて、軟弱でないか確かめることができます。
使ってみると結構便利だと思いました。
ハンマーやドライバーといった身近な工具よりも
地面などを突っつくには力が入ってよいのです。
床下の土などもこれで突くと、、、
まったく先端が入りません。
つまり土壌改良してあるということです。
これ1本でいろいろな事がわかるんですね。
賃貸できるように改装する鎌倉市内の住宅ですが、
耐震簡易診断のために筋交いの有無を見る必要がありました。
エアコンの設置箇所だった壁を壊してみると、、、
筋交いは見当たりませんでした。
大家さんに許可なく穴を拡大して壁を壊しましたが、
事後承諾ということにさせてもらおうと思います。
筋交いが無いということは耐震補強のため入れるべきです。
主に1Fの壁の10カ所程を壊して筋交いを入れたいのですが、
果たして100万ほどの予算に収まるかは不安があります。
簡易診断はあくまでも目安なので、
10万円ほどで構造の専門家に診断してもらい、
どこにどのような補強を入れるべきか？
判断してもらうことも視野に入れています。
鎌倉市内の戸建ての賃貸を改装する予定で
昨日は簡易耐震審査を一級建築士である助手としました。
数値は、助手が持ち帰り計算して出されます。
簡易診断では床下の状態も見ますので、
例によって床板を剥がして覗いてみると
大引や根太はまだ使える状態でしっかりしています。
この家はすでに何度かリフォームがされており、
そのどこかの時期で、床下にも手を入れたものと思われます。
床下の地面をピンポールという道具でつつくと、
カチンコチンで鉄製の棒が土に入っていきません。
これは、床下を土壌改良したということです。
簡単にいうとセメントを土に混ぜて半固めしてある状態です。
これにより、湿気が地面から上がる度合いも減ります。
古民家の地面からの湿気を抑えるのには有効です。
さらに、この固まった土の下に、
防湿のビニールシートでも入れてあると良いのですが。
そこまでは、地面を壊してみないとわかりません。
今回は根太も使えるとなると、床貼りのコストは、
みんなの古民家「たからの庭」の時より大幅に削減できます。
その分、断熱材を入れてあげると、冬の底冷えを軽減できるでしょう。
車のカスタマイズのためにネットサーフィンしてみつけました。
ゴムのいろいろなプロ向け資材を通販しているサイトです。
サイトの名前は、文字どおりの「ゴム通」です。
このサイトがデザインやインターフェイスがとても良いです。
理系向けという感じの部品ばかり売っていますが、
サイトはCMSで造られていおり洗練されています。
棒状のもの、板状のもの、チューブや球形など、
形状や用途から最適なゴム資材を購入することができます。
住まい向けにも、防振やパッキンなどで
使える物が沢山あると思います。
鎌倉市内の少し朽廃しかけた古家ですが、
再生して貸し出そうということで改修相談をうけています。
耐震補強も含め700万近い試算が出ました。
賃貸住宅だからコストをかけるにも限界があります。
頑張る大家さんは、塗装や清掃の大半を自分でやることにし、
全体で500万以内に収まるよう努力しています。
先日、打ち合せに行ったときも
大家さん自ら、床を剥がしはじめ根太の状態をチェック。
他人に任せ切りにしない強いハウジングスピリットをお持ちです。
鎌倉建て主塾はリフォームのお手伝いをしますが、
工事で利益を上げるリフォーム屋さんではありません。
いわば、自分でリフォームをしたい人のコンサルタント。
中身はしっかり、コストを下げるという目標は、
大家さん＝建て主と同じ目線で仕事しています。
鎌倉の街並みの魅力は古民家や路地にありますので
リフォームもツルピカ仕上げは禁止にしてます。
大正や昭和初期の建物のように木製建具に杉板下見張りの家なら
そのまま補修すれば良いのですが、
以下のような昭和30年〜40年代の建物はとても中途半端です。
そこで鎌倉古民家バンクprojectととしては、
古さを増す手法で改装をしていく方針です。
下の写真は古色塗装を外壁にしたところ、、、（嘘）
Photoshopによる外壁イメージのシミュレーションです。
土色というか？少しココアパウダーというか？
かつ石灰が混ざったまだらな感じに仕上げたいです。
窓の庇や屋根の板金部分（現在朱色）は、青銅色にしたら良いでしょう！
なんとなく「西洋に憧れた昭和の家」になればと思います。
普通の人が敬遠するような建物が朽ちかけた物件。
率先して再生できるか実証しているところですが、
今回の北鎌倉駅2分のものは、床抜けに加え雨漏りもありです。
天井が濡れて悪くなっていたので、
思い切って壊してみたところ、
ここでも出ました！スズメバチの巣！！
直径40cmはありそうです。
フラッシュ撮影しても出てきませんでしたので
今はもう空き巣だと思います。
もしハチがいたら天井板を剥いだ瞬間に
攻撃が開始されていたと思います。
先日購入しておいた駅から2分の物件。
昭和48年と古民家というには中途半端な物件ですが、
これを、できれば古リフォームしたいと目論んでいます。
火曜水曜の休みの時間を使っては掃除を始めました。
庭まわりの雑草を抜いてだいぶスッキリです。
これから冬なので、3月ほど放置できますね。
大量に出た雑草をゴミ袋に入れて、
植木にゴミとして持ち帰ろうと思ったら、、、
垣根越しに、となりのおばあちゃんが、
もう少し放っておき量が減ったら、
袋に入れると良いとアドバイスくれました。
みんなの古民家「たからの庭」用に、高枝切りばさみを買いました。
これも人生で買わないと思っていた一本です。
植木の剪定が必要な庭を持つなんて思ってもいなかったからです。
「たからの庭」は山（自然林や崖）に囲まれています。
よって、樹木の枝は切り放題というか？
2時間かけても敷地周囲の1/20くらいしか進みません。
首を常に上向きにして両手上げている姿勢で
2時間も実際に作業したら、、、
これが、かなり堪えました。
数年以上放置された枝葉を、
冬のうちに刈り込んでおこうと思います。
そうしたら春先が楽になると思うのです。
冬はハチやヘビちゃんも出ないので、
作業には丁度良いと思います。
瑕疵担保責任なしですから雨漏りがあろうと文句は言いません。
建物の価値は限りなく0円だったわけですから、、、
でも、実際に目立った雨漏りがあるのは初めてです。
2Fの洗面の上の天井がビッショり濡れていました。
外から見ると、この雨漏りの原因箇所は明白です。
屋根の重なり合う部分の軒下が剥がれれいます。
ここから雨漏りは始まっています。
よく見ると真下1Fの玄関の壁にもうっすら雨だれの跡。
そして、玄関の外のポーチの庇もやられています。
雨漏りは10万円くらいで直ると思います。
そして2Fの天井は一部張替え、
玄関先のポーチの天井は板張りにしようと思います。
人生で石油ストーブなんて使う事は無いと思っていましたが、
みんなの古民家「たからの庭」用にこれ買いました。
青い炎が美しいアラジンの石油ストーブです。
ヤフオクの中古にしようと思っていたのですが、
どうしても、たからの庭のホールには黒が良いなと思い、
予算オーバーでしたが黒の新品を買いました。
これから冷え込む季節です。
上にヤカンでも乗せてお湯を沸かして
コーヒーでも入れうようと思います。
一般の人のリフォームは請けないことにしていますが、
賃貸住宅の改装による付加価値アップは得意とするところです。
まずは、植木を刈り込んで、さっぱりするところから、、、、
作業性も増しますし、外壁の状態などチェックしやすい。
そして、なにより風の抜けがよくなり建物に良いし、
街並みに、あたらしい気が流れます。
このお宅を古い味わいを残したままフルリフォームします。
ということで「古」リフォームですね！
すでに、住みたいという地方の方もいらして、
完成前に契約できれば、その方も意向も少し繁栄でき
鎌倉古民家バンクの貸家再生の精神が活きてきます。
駅から2分というのだけが取り柄の中古住宅を買いました。
時々覗きに行っては、改装のプランを考えています。
昨日は、元松竹撮影所の大道具さんだった方2人を連れ
現地の状況確認と大まかな計画の相談をするついでに
床の抜けかけたところを剥がして様子を見ました。
ここは状態が良さそうで根太もしっかりしてます。
15ミリの床材を探さないとなりませんが、
ここは床だけ貼ればよさそうでなのでコスト半分で済みそうです。
大引があって、その上に数センチの根太があって、
さらにその上に15mmの合板床が貼ってある状態ですが、
この合板床が通気性などが悪く、腐っていたのです。
この部屋は南側なの状態が良いのかもしれませんが
北側のキッチンや洗面所などは根太はやられているかも知れません。
さきほどの、松竹の大道具さん。
1人は映画の家具造作担当で1人は経師貼りなどしていたそうです。
その他にも植木の剪定や配管の補修まで何でもできるとのこと。
この映画のこのシーンと言ってくれれば、何でもできると心強いお言葉。
面白いコラボチームになるかも知れません。
鎌倉の古家再生により、街並み保全+ロハス+高齢者活用が一挙に解決しそうです。
古民家の再生でボディーブローのように効くのが排水工事。
古い土管が割れていたり、排水が地中に浸透していたり、
現代では考えられない状態なことが多いです。
さらに敷地が広いために長い距離を延長する必要があります。
1人で来て掘って4日で23万ほどの費用がかかるそうです。
不動産を買う時は、とにかくインフラの確保ができているか？
よく確認することが大事ですね。
ガスや給排水を敷くようになると100万以上の費用がかかることがあります。
賃貸住宅の改装を相談されているお宅ですが、
まずは鎌倉の定番＝伸びすぎた庭木をお手入れするところから開始です。
スッキリして風抜けも良くなるし、作業もしやすい。
そして、何より、今後改装に入る職人さん達に、
やる気度を示す効果も期待しています。
昨日は庭喜さんと現地で待ち合わせて、
どの木をどの大きさにしていくか綿密に打ち合せしました。
そんな中の1本の柿の木ですが、今まさに柿の実が豊作。
お隣からは落ち葉や実が落ちて道路が汚れるとクレームもあり、
今回、この木も思い切り詰める予定です。
どうせ切るならと、柿の実を1つ失敬して味わってみると、、、
庭喜さんも「この柿は旨い！」とつぶやきました。
僕もいろんな場面で、鎌倉の庭の柿の実を食べたことがありますが、
これほど美味しいのは、初めてです。
甘みと薫りがしっかり有るので、市販のものにも劣りません。
全部もいで、駅前で売っても売れると思います。
思わぬところで秋の味覚を体験できました。
売主側の業者さんから売り込みの電話がありました。
塾生さん向きのちょっと変わった物件があるとのこと。
鎌倉駅から徒歩圏で土地は約75坪もあるのに坪単価は60万以下。
ランドハンター号でさっそく駆けつけて視察してきました。
なんとそこは、木材の倉庫物件で、敷地一杯に建物が建っています。
古民家どころか、倉庫ですから、再生というかもう、、、！
とにかくワクワクしながら中を見せてもらいました。
このように天井の高い空間が多数あります。
材木をおさめるのに高さが必要だからですね。
中は、迷路のように複雑に部屋が構成されています。
真っ先に思いつくのはアーチストのアトリエ住戸です。
大きな作品を作るのに向いています。
次に思いつくのは家具作家の家ですね。
木工が得意でしょうから、中にどんどん家具で家を作れば良いです。
一番ユニークな使い方としてはシェアハウス。
住居機能を付加したリノベーションをして、
若手アーチストや作家が集って住む家にすること。
ついつい、いろいろな妄想は膨らみますが、
まずはアトリエや工房を探してる人をいませんか？
これまで古民家の貸家再生に投入した金額が6棟で800万円弱。
次第に改装費用の概算も漏れなくできるようになりました。
そこで、これまでの工務店の見積書を全否定して、
建て主にとって分かりやすいフォーマットを考えてみます。
工務店は下請けの職工さんごとに上がってきたものを
木工時、設備工事、内装工事、など工事費目ごとに分け、
それぞれ内容を箇条書き的にリストして集計しています。
これでは、空間ごとにどんな工事があるのかわかりずらいので
見積りを部屋ごとに図面と共に表記するようにしてみました。
リフォームの場合は、天井はそのままとか、
予算によってはここはあきらめようとかで総額を調整しますので
この書式だとユーザー側にとって分かりやすいと思います。
そもそも自分自身がユーザーでもあるので、
一目瞭然で予算がわかるようにしたかったのです。
できれば、造作工事一式と書かれているものをクリックすると
さらに詳細明細がインタラクティブに表示されたり、
施工の職工さんごとの支払い総額集計ができたりしたら良いなと思います。
古民家再生で予想外のコストがかかるのが排水工事です。
そもそも配水管が土管ですから、所々割れてることもあります。
みんなの古民家「たからの庭」でもちょっとした工事が必要になり、
思わぬ水道工事のコストが発生しました。
とにかく、どのように配水経路かを把握する必要があります。
あちこち掘ってもわかならに事もあるそうですが、
今回は、一発で排水升を見つけました。
今はシャガの葉が群生している敷地の脇を
このあたりが怪しいと指差したところ
スコップで掘り始めた瞬間に固いものと当る音。
その後掘るというより土を5cmほどどけてみると
こんな金属製の蓋と、その下に升が見つかりました。
以前より把握している升と合わせて、
この家の排水経路の全貌がこれで把握できました。
あちこち、掘らされずに済んだ水道屋さんに
「旦那！さすがですね〜！」と褒められました。
先日完成した塾生さんの古民家のリフォームでの裏技。
ヤフオクでショウルームの展示品アウトレットを買ったものの
10cmほど家の幅が足りないことがわかりました。
とはいえ、落札した商品は届いてしまったそうです。
そこで裏技というか苦肉の策と言うか、、、、
備え付けの食器だなを10cmカットして入れたそうです。
棚板を上手に切って、ノミで削り塗装で色を合わせる。
言われないと気がつかないレベルです。
古民家のリフォームのノウハウが1つ増えました。
いつも古民家のリフォームを考えるときに、
トトロみたいな感じだからこのままなんて事が多いのですが、
あまりに朽廃が進んでいる場合は刷新しないとなりません。
ユニットバスを入れてしまうのが一番楽ですが、味わいはイマイチ。
塾生さんが、葉山に車の入らない訳あり古民家を購入し、
鎌倉建て主塾のサポーター建築家により設計で
リフォームが進んでいてようやく完成しました。
こちらの場合は、古い建具を残してそれ以外を刷新。
大きなタイルのお風呂を希望していた塾生さんの希望を叶えました。
洗面所はこんな感じです。そこに通じる壁を海っぽい青で塗装し
リノベーションした感じを強調しているようです。
古民家の再生の場合、あまりに伝統的に沿って直すと
どこを直したかわからなくなって満足感が薄いので
あえて1カ所は、リノベしました！というのが良いそうです。
いろいろ勉強になります。
8月から草刈りや改装に没頭してきた古民家。
みんなの古民家「たからの庭」が本日オープンになります。
敷地の奥の方から撮影した全体像はこちらです。
胸の高さくらいあった雑草を取り除き、
庭の原型がようやく現れてきたところで、
まだまだ雑な感じの庭ですが、
少しずつ野趣を活かしながら整えて行こうと思います。
今日から3日間は、オープニングイベントと称して
創作和菓子とお茶をカジュアルに楽しめます。
ご近所や関係者の皆さんにもお知らせしました。
御別荘や別宅という用法の多い静かな地域なので
（静かな鎌倉でも、さらに特別なエリアです。）
あまり賑やかにして欲しくないという地域の方の希望もあり
塾生さんや鎌倉の建築家、スマッチャーの皆さんなど
見ていただく機会を別に作ろうと思っています。
そのうち、スマッチ神奈川オフ会（都内の方も歓迎）で企画します。
「たからの庭」はアンティークの家具のイメージですが、
文化や芸術の発信の場としては、多目的に使える家具が優先です。
150cm×75cmのイケアのステンレストップのテーブルを2つ揃えました。
写真のように並べて正方形したり、
横に繋げて、長いテーブルにしたり、
それぞれを単体で使ったりとレイアウトができます。
ステンレストップだからお料理教室などでも使えるでしょう。
また、ギャラリー的な展示イベントの時は
テーブルクロスを掛けると、落ち着いた演出もできます。
このテーブル脚1本2500円もいれて25000円。
家庭用にも使い方次第だと思いますし、
古民家にも意外と新旧コントラストが出て良いと思います。
建物の改装が終わりようやく最後はアプローチの整備です。
鎌倉古民家バンクprojectが蘇らせた「たからの庭」は、
写真のようなアプローチが数十メートル続く敷地です。
何年か放置されたいたため竹垣が朽ちていました。
予算が無いので、古い竹垣の撤去は自分でやります。
足で踏み壊しながら、3時間くらいかけて取り除きました。
針金で結んであるのを外すのが一苦労でしたが、、、
おかげで、こんな感じの現代アート作品が出来ました。
この中に植物の種を仕込んでおき、芽が出たら可愛いなと思います。
みんなの古民家「たからの庭」の脱衣所の仕切りは、
予算が無いのでIKEAのスクリーンカーテンにしました。
しかし、これが取付けるまで、ひと苦労です。
まず、いけなかったのがレールを切るイケアの専用工具を買わなかったこと。
金属ノコは持っているから不要と思いましたが、
自分のものは小型で切るのに大変苦労しました。
15分くらいゴリゴリと切ってようやく不要な部分を切断。
その後、なんやかんやと細かい部品を助手と2人で組み立て、
なんとか1時間少々と取付けることができました。
紙と竹ヒゴで出来たスクリーンなので
古民家にも合っていると思います。
みんなの古民家「たからの庭」のオープニングも今週末。
庭の掃除や家具備品の準備に追われています。
そんな中、IKEAのステンレストップのテーブル天板が届きました。
直線的でシャープなモダンデザインが、古い家と対照的です。
インパクトドライバーで組み立てようと思ったのですが、
ネジの位置が脚に近いため工具がぶつかり上手くできません。
1枚のテーブルにつき20本のビス。テーブルは2つ購入したので40本。
ドライバーを家から持って行き、助手と2人で組み立てようと思います。
ここでイケアでの買物も慣れてきた塾長からのアドバイスですが、
テーブルの天板やキッチンの部材など、
商品によっては、フロアで係の人に伝票を作成してもらえるので、
例の倉庫状の所で重い商品を選び
レジを通して配送カウンターに運ぶという重労働から開放されます。
イケアの店員は数が少ないので、
週末のこれをお願いしようと思ったら難しいです。
平日の空いている時に行く事を御勧めします。
今日は午前には茅ヶ崎の地主さんの土地活用の相談に行き
午後は、笛田の犬何匹飼っても良い賃貸住宅のご案内の予定でした。
丁度御昼に時間が空いたので江ノ島の古民家サブリース物件に足を運びました。
塾長がオーナーから借上げ100万円ほどかけてサブリースした物件です。
もう、すっかりお店として板についた感じです。
鉄の扉に見せるペイントもいい案配になっていました。
阿慈無 江ノ島弁才天cafeという店名でゆるゆる営業中のこの店。
のれんをくぐると小さいスペースながら、
カウンター席4人+テーブル2人席×2+ソファ4人席の
合計12席のかわいらしい空間に仕上がっています。
今日頂いたのはチキンカレーとコーヒーとパフェ。
（食べすぎだけど大家さんとして売上貢献しないと、、）
カレーは本格的なオリジナルスパイスで辛さもしっかりです。
江ノ島というのは一見さんの観光客が多く、
接客も右から左へという感じのお店が多い中
こちらのお店は週末にもかかわらず、店内はゆったり。
広告など一切出していないので知る人ぞ知るという隠れ家状態です。
くわしくは、こちらのブログの記事が上手に紹介しています。
パッチを当てた服なんで着ている子どもは、もう見掛けませんが、
古民家をお金をかけずに活かすには随所にパッチをあてます。
みんなの古民家「たからの庭」も建具屋さんが工夫してくれました。
下の方が雨に濡れて腐りかけているので、
プラスチックが注入されているという
現在では売られていないという在庫の板で覆ってくれました。
建具の動きや、古くなった鍵の動作もすべて調整してくれました。
今回の建具補修費用は予算の半分以下で済みましたが、
いつもお世話になっているY建具屋さんに感謝です。
電気屋さんが「保険所は換気扇の網戸も見るかも？」というので
大工さんが造ってくれた換気扇の木枠に網戸の網を着けました。
実際のところは、全然みないでOK。
思ったより簡単に検査は終わりました。
でも、調理場に虫や小動物が入りこまないようにするのが
衛生管理の第一歩だと思いますので無駄な作業ではないと思います。
この部分だけ、まっさらな白木が屋外に出ていたので
塗装で古色に仕上げておきました。
昨日はみんなの古民家「たからの庭」の厨房の保健所検査が無事通りました。
思っていたより、あっさりという感じです。
無垢の床や腰壁も木材などもまったく問題ありませんでした。
古民家でカフェなどを検討されてる方は参考になると思います。
お天気が良かったので、保健所の方を待つ間に母屋の写真を撮ってみました。
あまり上手ではありませんが、これで全貌がわかると思います。
和洋折衷的で鎌倉らしい佇まいだと思います。
内装はほぼ終わりましたので、これから庭まわりを整備します。
雑草が伸びる季節は過ぎたので少し楽になるでしょう。
みんなの古民家「たからの庭」のキッチンは、創作和菓子作家Mさんの工房となります。
せっかくなので、お菓子づくりのワークショップだけでなく、
作った和菓子を他でも販売できるように保健所の検査を受けます。
そのためキッチンは保健所が示す菓子製造所の仕様として
手洗いシンクと3層のシンクを配置しました。
古民家ですから、床は無垢のフローリングです。
ここで保健所の仕様書を見ると、、、
水が染込まず平滑に流れるように書いてあります。
古民家にクッションフロアを敷きたくありませんし、
モルタルで土間仕上げにするほど予算もありません。
仕方なく保健所に行き相談したところ、
『無垢板でも隙間なく貼り、表面に撥水性のある塗料を塗れば良い』とのこと。
しかし、ツルピカ撲滅運動の革命的リーダーの僕としては、
ウレタン塗装などしたくありません。
そこでみつけたのが、『ハッスル・撥水君』です。
4スターで室内どこでも使える環境性能で撥水効果が長持ちするようです。
いよいよ、本日の午後から保険所の検査。
この点も含め合格できるか、ちょっと心配です。
鎌倉の古民家の補修人として修行中ですが、
これまでコンクリートを使った補修は経験がありませんでした。
みんなの古民家「たからの庭」のホールから洋室へ上がるところ
スライス煉瓦が2枚ほど剥がれてたところを補修しました。
セメントに川砂を混ぜて水で分量を調整して練る。
これが慣れないと難しそうなので、
今回はプレミックスの材料をコーナンで買って利用しました。
セメントと砂がはじめから調合されているので
後は加減を見て水を混ぜるだけです。
今回のような少量の補修用には最適でした。
仕上がりは、素人的な甘さあがありますが、
そこがまた味わいになっていると思いませんか？
みんなの古民家「たからの庭」の完成目標日は今日。
ただし、若干残工事があるので、もう少しかかりそうです。
最後は電気工事と畳を残すところになりました。
昨夜もホールにヤフオクで1万7千円で落札した
シャンデリアを取付けしてもらいまた。
E26の電球型蛍光灯（電球色）が5つ付くので、かなり明るくなります。
シャンデリアと言っても良く有る奢侈的なデザインでなく
真鍮製のシンプルだけど美しいフォルムだと思います。
高級では無いけれど手づくりで品の良い感じは、
たからの庭の平屋建物のコンセプトにピッタリです。
老後の小さな家と先日完成した塾生さんの材木座の家。
どちらも家具屋さんにキッチンを建築家が設計してオーダーしました。
小さなスペースを上手く使うにはそれが一番良いと思います。
みんなの古民家「たからの庭」のキッチンは、
主に和菓子作家さんが使うことが決まっていますので、
ホームの上がり部分にサブキッチンを作ります。
ここもスペース的には一段下げてあったり変則的な空間です。
今回は、建築家設計でなく、自分で簡単なスケッチを描いて
茅ヶ崎の家具屋さんにお願いしました。
図面が無かったので家具屋さん自身で図面をつくつため
パーツを考えるに手間がかかったと言われてしまいました。
車止めから100mほど運ぶことを考えると、
このパーツ作戦が良かったと、自分で運んで実感できました。
一日かけて、丁寧に組み立て、ようやくサブキッチンの完成です。
この家具を作ってくれたのは、なんと塾長と同じ映像業界で
若い時は築地界隈ですれ違っていたはずという工房丹のKさんです。
これからも古民家の補修でキッチンの交換が必要になり
業務用のキッチンなどが収まらないスペースの時はお願いしようと思います。
みんなの古民家「たからの庭」のキッチン。
ガス屋さんが来て接続をすませることで設置完了しました。
お金をかけずに、しっかりとした厨房に仕上がりました。
配管などが現しですが、気になる人はペンキなど塗ると良いでしょう。
ごらんのとおり12800円のヤフオク中古給湯器も無事動作し、
お湯がなみなみとシンクに流れ込みます。
同じくヤフオクで購入した25000円の業務用卓上コンロ。
自動着火式でなく、着火マンで点火するタイプです。
おそるおそる火をつけると、これでもか！というくらい炎が出ます。
（普段はトロ火で使わないとガス代が嵩みますね！）
それにしても、こんな廃墟に近い状態から
ここまで仕上がったのは感動ものです。
新築とは違う家づくりの喜びがあります。
よく苦労はお金をだしてでも買え！と言いますが、、、
先日、○千万円単位の自腹を切って買いました。
また、床の抜けかけている古家です。
古民家というような風情のある時代ものでもありません。
築36年経過した、使えるかどうかギリギリの建物です。
実際、引き渡し後に家財がなくなって建物をよく見ると、
随所に傷みが着ていてリフォームしないと賃貸も出来ません。
この普通の人には、買え！と言えない物件を
これから半年くらいかけて、再生をしていこうと思います。
何の取り柄も無い建物を鎌倉らしい魅力的なものにするには、
いったい幾らかかるのでしょうか？
古家の再生の修行をしているようなものですが、
鎌倉建て主塾の塾長として、率先して体験するつもりです。
こんな、ギリギリの中古住宅（建物価値0円）にも、
取り柄が無い訳ではありません。
なんと北鎌倉の駅から2分ですから、
建物が気持ちよく改装されたら、賃貸でも購入でもニーズはあると思います。
まずは、見積りですが、
その前にみんなの古民家「たからの庭」を仕上げないとなりません。
年内は改装に着手できそうにもありませんので、
しばらくは、賃貸店舗付き住宅（改装自由）と
建築用地（地域の建築家設計条件付き）という条件で
物件情報として公開しておこうと思います。
鎌倉建て主塾が100万円ほどの予算で基本部分を再生し
塾生さんのAさんとその仲間達が、その後店舗内装をDIYした
江ノ島の島内の古民家物件のお店がオープンしました。
プレオープンということで一般のお客さんはいませんでしたが
スタッフ総出で用意された自然派のお料理をいただきました。
こんな感じの手作りスローフードが江ノ島で食べられるのはありがたいです。
江ノ島の島民だけに配られる島札も
サブリースの大家さんという立場で、特別に貰いました。
生涯、全メニュー100円引きだそうです。
こういうの貰うと、他人に自慢したくて
誰かを連れて行きたいと思いますよね。
なかなか憎いサービスだと思います。
先日電気屋さんが配線の確認のために廊下の天井板をはずして、
天井裏をのぞいてましたので、ついでに撮影しました。
ざっと見るとまだ野路板などしっかりしていそうです。
でも、よく見ると向こうの方に光が見えてます。
通気口なのかどうか？不明ですが、嵐の時には雨が侵入するでしょう。
これだけ開口があると、リスはもちろんアライグマも入りそうです。
今度また、大きな脚立を持って来て中を懐中電灯で点検しようと思います。
みんなの古民家「たからの庭」の壁塗りが来週から始まります。
その前に、天井を塗っておこうということで何とか仕上げました。
手を抜いてシーラーなしで直接3度塗り。
剥げていた塗装の跡も見えなくなり良い仕上がりです。
少しザラザラしていて古い感じが良いです。
色はポーターズペイントのオールドチャーチ色。
これは日本の古民家の壁にピッタリの色なので重宝しています。
また追加で注文しておこうと思います。
みんなの古民家「たからの庭」のキッチンは、
和菓子作家のMさんが工房として使います。
そのお菓子を広く皆さんに食べていただけるよう菓子製造所の許可申請をします。
そのため、皆で使うキッチンが無くなるために、
ホールにもパーティキッチンを作るので、
こちらもついでに、飲食店の許可申請を出すことにしました。
これで、気まぐれに古民家カフェを営業することも可能です。
申請には、保健所の申請用紙とキッチンや客席の配置図が必要です。
書類作成は思ったより大変ではありませんが、
書き方がわからないところもあり、
直接保健所に出向いて聞きながら書きました。
来月の13日には検査に来ることになり、少し焦ってます。
まだパーティーキッチンの家具は制作中だし、
その後に、給排水の配管もしないとなりません。
必要なところにドアや網戸を設置することになり
やり残したところがまだ沢山あるのです。
すでに古民家の再生をはじめて2ヶ月ですが、
ようやく仕上げの段階に入ってきました。
電気屋さんがそろそろ入るので照明を買っておく必要があります。
先日、得意のヤフオクでゲットしたのがコレ！
アンティークのシャンデリアで1万7000円ほどでした。
写真のホールの天井に吊るそうと思います。
かなり似合うだろうと期待しています。
鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」の木工事も完了したので、
後は塗装や電気工事と家具工事残すだけです。
ここで一度、長年のすす払いと思い、ボランティアを募集しました。
主に、窓掃除と壁のすす払いですが、こんなに沢山集まりました。
午前中の2時間ほどでしたがら、かなりきれいになりました。
埃だらけの窓を洗ったり、壁をブラッシングしたりします。
古民家の再生の基本は掃除です。
壁と向き合い、自分の心と向き合います。
そして、古い「気」を払って、あたらしい前向きな「気」を吹き込んでいくのです。
鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」のホールに
2つめのキッチンづくりが始まりました。
何故2つって？そう1つは和菓子作家さんの工房になるからです。
ワークショップや会合などで、お茶を出したいときや
作品展的な利用の際にカフェごっこに使えます。
まずは、例によって、床を壊して床下を掃除し
大引を敷いて、根太を打ち付けているところです。
もともとは、旧オーナーの陶芸作家の
ろくろのあったスペースでした。
この古民家で一番リノベーションされ
変化の出た部分かも知れません。
鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」で和菓子のつくる作家さんのために、
保健所の許可が下りるような仕様にキッチンを改装中です。
営業許可を得るには、シンクの他に、
スタッフが手を洗うための洗面ボウルが必要です。
配管はダミーで検査を通す強者もいるようですが、
お菓子づくりには、衛生面の配慮は大事な部分なので
きちんと予算を組んで、上下水道共に配管をしました。
洗面ボウルは格安通販で2万円弱で購入しました。
水栓と給水＋排水管もついてこの価格です。
今後、古民家の賃貸住宅などにも使えると思います。
鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」のキッチンのガスコンロが業務用なので、
大工さんが防火仕上げを念入りにしてくれました。
12mmのケイカル板でガスコンロ部分を仕上げてあります。
これは、見積りには無かったのですがサービスです。
こういうチームとなら、今後も古民家の修繕を頼みたくなりますね。
木工事も、いよいよ今週で終わります。
鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」のキッチンの腰壁に
ホームセンターで購入した羽目板を貼りはじめました。
1枚あたり300円ほど総予算18000円になります。
実は、羽目板を貼るのは初めてなのですが、
木工用ボンドを塗って、隠しクギで打ち付けるのがポイントです。
写真のピンク色の部分が、隠しクギの頭です。
隠しクギは、頭の部分の少し先が折れるようになっていて
最後にこのピンク色の部分を叩き落とすと釘が見えなくなります。
サイズもいろいろ売っていますから、
DIYをする人は、使い方を覚えておくと良いでしょう。
鎌倉のみんなの古民家「たからの庭」の工事がが着々と進んでいます。
今回、床材、壁の塗装、畳をタイアップ支給いただいたアトピッコハウスの社長から
たたみの縁のサンプルをいただいて選びました。
この畳の商品名が「ほんもののたたみ」というのですが、
材料はすべて国内の契約農家の完全無農薬のもので、着色も泥染め。
さらに、縁は化学繊維が一般的になっている中、これまた純綿のオリジナルです。
この中から、たからの庭のあふれる緑に合わせて緑色を選びました。
10月10日には工事完了目標で見学もできますので、
是非、この畳は、直に触って味わっていただきたいと思います。
市民の方から古くて少し傷みはじめた一戸建てを貸すのに
リフォームを見立てて欲しいという相談がありました。
ムダに予算を使わないためにも、なるべく残すところは残す。
古くて味わいのある部分を大切にして、
あたらし材も古色や自然素材で表現。
室内1カ所、エクステリア1カ所は
賃貸住宅としても魅力をアップするための演出をする。
だいたいそんな感じが基本方針です。
この家の場合は、公園みたいなフェンスをやめて
湘南的な木製のフェンスで演出する提案をします。
また、さすがに交換が必要なキッチンを
家具屋さんにリーズナブルに作り直してもらうのがポイントだと思います。
「たからの庭」と命名された北鎌倉のみんなの古民家。
ホール状の土間スペースの奥の上がり6帖の床下にあったのがこの鉄の塊。
もう使えなくなった電動のろくろです。
これを現場監督と兄弟大工さんと
芸大の彫刻の院生と5人がかり運びだしました。
とりあえず、家の裏のほうにおいておきます。
工事が終わったら、庭のどこかに、
先人の愛した道具としてオブジェ化しようと思います。
運び出した後は、床下はこんなにスッキリ！
来週からここにバーキッチンスペースを作ります。
ホールを利用する人がカフェごっこやパーティーで使えるようにするためです。
みんなの古民家として運用する「たからの庭」（命名決定！）の
床貼りが終わり、壁を大工さんが仕上げてくれたたため、
キッチンに25000円でヤフオク落札した業務用シンクが収まりました。
配管はまだ繋いでいませんが、いい感じです。
古民家のキッチン改装には中古の業務用キッチンは良く似合うと思います。
今回キッチンの設備にかけた費用をまとめると、、、
1）3層の業務用シンク 25000円
2）60cm角のガスコンロ台 7000円
3）業務用の卓上ガスコンロ 25000円
4）換気扇 工務店の倉庫にあったもの0円
やはりキッチン57000円で見た目のしっかり感は秀逸です。
イケアのキッチンを安く買っても取り付けが結構高いので
10万以下でキッチンリフォームするには断然、業務用中古をおすすめします。
みんなの古民家「たからの庭」の工事が佳境です。
見積り内の日程で出来る事はお願いということで
工賃を値切らなかったのが良かったです。
床貼りだけの見積りでしたが、キッチンの壁を仕上げてくれました。
多分、追加費用は材料代くらいのはずです。
朽ち果てていたキッチンというか厨房が、すっかり蘇りました。
ガスや水道の配管もしなおしています。
元はと言えば、こんなですよ！
今回の古民家の補修で一番力が入ったのがキッチンです。
その分予算もかかっていますけど、、、
大工さんが来週なら入れるし余った材も使えるとのことで
冬頃に二期工事と考えていたみんなの古民家「たからの庭」の
ホールの上がりの間のパーティキッチンの部分の床を剥がしました。
もともと陶芸アトリエだったので、この下には電動ろくろが入っています。
もう古く朽ち果てているので使うこともできず床下に眠っていました。
さっそく、翌日の朝に、パーティキッチンのレイアウト図を示し
現場で口頭で床の高さや仕上げの方法を決めていきます。
このような職人さんとの現場での対話や創意工夫の時間は大好きです。
とにかく表計算で予算を詰めながらなんとか360万以内で
みんなの古民家「たからの庭」を使えるように修繕する工夫をしています。
古民家再生の仕事と言っても、発注者は自分なのでこういう技も使えます。
ヤフオクでゲットした中古の給湯器です。
24号と結構パワフルな機種にもかかわらず1万2800円でした。
今日あたり設備屋さんが取付けてくれます。
お客さんのリフォームの仕事を請け負うような体制だと
中古の給湯器など、決して薦められないと思いますが
自己所有物件とサブリース物件や管理物件に関しては
故障した場合も自己責任なので、中古も選択肢に入ります。
壊れたらどうしよう？と思うのですが、、、
再度中古を買ってきてラッキングしてもらっても
総額は数万円ですから、2回取替えても新品設置より安いのです。
また、新品だって保証期間は2年なので、
ハズレに当ると、交換費用は10〜20万です。
昨日から設備屋さんも入ったみんなの古民家「たからの庭」ですが、
キッチンの排水をつなぐ作業をはじめた親方ですが、
下水がどうつながっているか気になるらしく、
家の回りを1日掘り続けています。
見積りでは、給湯器の設置とそれに伴う何本かの配管だけですが
ここまでしてくれるとは、ありがたい限りです。
詰まっていた洗面所の排水も、繋ぎ直してくれるらしいです。
みんなの古民家「たからの庭」の床はりいよいよスタートです。
質問があったときのため、毎日現場に出向いています。
兄弟の大工さんと現場監督と水道屋さんとが来て現場は賑やかです。
こんな感じで、和室の大引も交換してもらい床の下地をつくっています。
もともとはセルフビルドワークショップにしようと思っていた作業でしたが、
時間も労力もかかるのでプロに頼むことにして正解です。
まっさらな材料が運び込まれました。
古民家の古材もよいけど、新しい材料も輝いています。
庭が広いので、のびのびと材料を仮置きすることができます。
みんなの古民家「たからの庭」の再生活動のさなか
塾長助手が洗面所の手荒いでじゃぶじゃぶ雑巾を洗っていたら
足下の古い土管から水が溢れ出てくるではありませんか！
古い土管の中には土が溜まっていました。
どうやらこの先に、新しい配水管が接続されているようです。
つまり、その先が詰まってるということです。
トイレから出て手を軽く洗う程度（20秒放水）であれば、
溢れることは無いようですが、それ以上になると溢れます。
ただし、少しは流れているようで、どこでどうなっていることやら？
ちょっとした排水の詰まり除去作業と調査が必要になりました。
これからが「たからの庭」プロジェクトの本番です。
いよいよ9月から、電気工事、木工時、設備工事などに入ります。
それに合わせて、床材がとどきました。
実はこの床材、塾生さんでアトピッコハウスという
エコ建材専門店を経営する社長の支援により、
タイアップ価格で支給してもらうことができました。
この他にも、納戸や女中部屋などを除く大部分の壁にも
調湿機能の高いエコな塗装を材料工事共に提供してもらいます。
これにより古民家再生の仕上げが、数段グレードアップします。
その代わりに、この建物をショウルーム代わりに
随時お客さんにご案内してもらうというタイアップ。
双方に利益のある良い関係になりました。
床材や塗装材料の紹介は後日工事のレポートでしていきたと思います。
スマッチリニューアル対応に追われる塾長です。
こんどはサイドバーのレイアウト調整しないと、、、
さて、先日ちょっとしたご縁で拝見させていただいたのは
いまだにトイレが和式という物件。
（先日も江ノ島の古民家で和式を洋式にしたな！）
こういう段差があるタイプだと、
床をフラットにして最新の便器を置くのはコストがかかります。
やはり、和式の上の置くタイプになるのかな？
お風呂は昭和レトロで可愛いです。というかトトロっぽい！
この古アパートですが6戸中2戸しか住んでいません。
やはり和式トイレの物件なんて不動産屋も相手にしないのでしょうか？
でもお部屋なんか見ると古民家そのものです。
小さいけどお庭風の空間だってあります。
貸家再生の力でなんとかバリューアップしたいですね。
寝ても覚めても「たからの庭」の工事内容と予算を詰めている塾長です。
自分のお金で自己責任で工事するので、
状況に応じて自由に内容を変動できます。
先日、床貼り工事の見積りが出ましたが、
思っていたより3倍近いコストがかかることがわかりました。
ただ、床＝ベースですからしっかりしておきたいので削減はできません。
仕方なく各所千円単位で削ったりしているところです。
ここは3帖ほどの女中部屋ですが、床貼を自分で貼る予定でしたが
それをやめて、土間のままとしました。
出入りに不便なのでステップだけ自作しておきます。
倉庫として使うので、こんなもんでしょう。
ワトコオイルの古色仕上げで古民家とマッチしていると思います。
またまた二度寝して今朝は寝坊気味の塾長です。
昨日の「たからの庭」開拓の疲れが少し残っています。
昨日ボランティアで参加いただいた方により
雨樋の撤去や植木の剪定、廃煉瓦の移動など
マンパワーが必要な作業がはかどりました。
いつもお手伝いにきてくる小町在住のMさん。
高い所の作業が好きだと言っていましたが、
屋根に登るのは、さすがにやめておきました。
雨樋を全部取り外してくれました。
例によって、煉瓦を掘り出していき、
30m運び1カ所に整理整頓していきます。
中学生は疲れ知らずで、頑張ってくれました。
家族で参加してくれたAさんご一家でしたが、
旦那さんは、なんとプロの植木屋さんでした。
梅の木を、すっきりと剪定してくれました。
ちょくちょく来て欲しいです。
お昼は、仮置きした煉瓦の即席バーベキュー台で
お肉を焼いて皆でおいしく食べました。
興がのったところでS君とW君のユニット。
「玄関を出たらリスと目があった～」という
鎌倉のリスの唄などを披露してくれましたが、
（正直シャウトが強烈でした！）
後で、お隣から音が漏れるとご丁寧に忠告いただきました。
地形のためラッパのように音が谷戸の下に広がるそうです。
今後は音楽は入り口で聞こえないレベルで抑えないといけませんね。
記せずして、音量実験のようななった1日でした。
ご近所の皆さん！以後、気をつけます。
久しぶりに朝焼けとともに起きた塾長です。
起した方の愛犬霜太は脚もとで爆睡です。
昨日は助っ人3人に加え家族総出で古民家再生中の
「たからの庭」ヴィレッジ（仮称）へ行きました。
自分の仕事以外にも、皆に何をするか指示をするのが大変です。
子供達は納戸の壁をポーターズペイントの余りで
塗ってもうらことにしました。
さすがに中三の長女は手際が良いです。
今日も通常営業している塾長です。
みなさんはお盆休みしてるのでしょうか？
さて、みんなの古民家として再生中の
北鎌倉駅10分にある「たからの庭」ヴィレッジ（仮称）ですが、
先日は一部の床下の補強をしました。
写真に見える金属製の機械はモーターです。
陶芸家の家だったので、電動ろくろの動力になっています。
今はもう使えない状態になっています。
大引はしっかりしていたので
古くなった束を、デッキ造作の端材で補強しておきました。
最近のコメント